"Wohnungseigentum Aktuell"

WEG: Die fünf häufigsten Fragen zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Ein häufiger Streitpunkt in Eigentümerversammlungen ist, nach welchen Prinzipien abgestimmt wird und wer an der Abstimmung teilnehmen darf. Die folgende Checkliste beantwortet die häufigsten Fragen hierzu anhand aktueller Rechtsprechung:

1. Wo ist das Stimmrecht geregelt?

Die Kernaussage enthält § 25 Abs. 2 S. 1 WEG: "Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme". Abweichendes kann aber vereinbart werden (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).

2. Was bedeutet "Kopfprinzip"?

Der vom Gesetzgeber vorgesehene Regelfall ist das Kopfprinzip. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Im Ergebnis gibt es soviele Stimmen wie Wohnungseigentümer und umgekehrt. Das gilt auch, wenn mehrere Wohnungseigentumsrechte in einer Hand vereinigt sind. Es soll dadurch eine Majorisierung verhindert werden. Eigentümer, denen mehrere Wohnungseigentumsrechte zustehen, sollen kein größeres Gewicht haben, als die anderen Wohnungseigentümer.

Wenn das Kopfprinzip gilt, führt die - ohne Einbeziehung der übrigen Eigentümer erfolgte - nachträgliche Aufteilung einer Eigentumseinheit in zwei selbstständige Einheiten nicht zu einer Vermehrung der Anzahl der Stimmrechte.

3. Wann gilt das "Wertprinzip"?

Die gesetzliche Regelung ist nicht zweifelsfrei billig. Immerhin stehen einem Mehrfachstimmrecht erhöhter Kapitaleinsatz, mehr Lasten und mehr Kosten gegenüber. Daher ist es zulässig, das Stimmrecht entsprechend den Miteigentumsanteilen zu regeln (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).

4. In welchen Fällen sind Eigentümer nicht stimmberechtigt?

§ 25 Abs. 5 WEG enthält Fälle, in denen einzelne Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt sind: Das OVG bestätigte jedoch die Klageabweisung der Vorinstanz. Die gezielte Ableitung des Regenwassers über das Grundstück der Klägerin sei aus der Sicht der Feuerwehreinsatzleitung erforderlich gewesen. Nur so hätten größere Schäden im Außengelände und eine unmittelbare Gefährdung von Wohnhäusern abgewendet werden können. Eine Wasserabführung über andere Grundstücke wäre mit erhöhten Sicherungsmaßnahmen an Wohngebäuden verbunden gewesen. Deshalb müsse die Klägerin in einem mit der Situation im Jahre 2003 vergleichbaren Notfall wiederum eine Ableitung von Regenwasser über ihr Grundstück hinnehmen (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 11462/05.OVG).

Rechtsgeschäfte mit Eigentümern:

Eigentümer sind nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihnen geht. Das Rechtsgeschäft muss die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. Sowohl einseitige als auch mehrseitige Rechtsgeschäfte sind erfasst. Betroffen sind im Regelfall der Abschluss, die Kündigung und der Rücktritt von Verträgen. Realakte - tatsächliche Handlungen - werden von § 25 Abs. 5 WEG nicht erfasst.

Wahlen (zum Verwalter oder Verwaltungsbeiratsmitglied) sind keine Rechtsgeschäfte. Einer Mitwirkung steht daher nichts im Wege. Gleiches gilt für die Abberufung eines Verwalters. Ein Mehrheitseigentümer, der zugleich Verwalter ist, ist bei der Abstimmung über die gegen ihn ohne wichtigen Grund ausgesprochene Abberufung und Kündigung des Vertrags nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen. Ein Wohnungseigentümer ist auch nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit jemandem betrifft, mit dem zusammen er eine GbR bildet und wenn das Rechtsgeschäft in Beziehung zu dem Zweck der Gesellschaft steht.

Bei der Beschlussfassung darüber, zu welchen gewerblichen Zwecken eine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, ist der jeweilige Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen. Soweit eine Verwalter-GmbH vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, gilt dies auch für deren Geschäftsführer, der persönlich von einem Wohnungseigentümer Stimmrechtsvollmacht hat.

Der Umstand, dass ein einzelner Eigentümer vom Stimmrecht in bestimmten rechtsgeschäftlichen Fragen ausgeschlossen ist, bedeutet nicht, dass dieses Rechtsgeschäft nicht dennoch zu Stande kommen kann.

Rechtsstreit gegen Wohnungseigentümer:

Einleitung und Erledigung eines Rechtsstreits gegen einen Eigentümer sind ebenfalls vom Stimmrecht des betroffenen Eigentümers ausgenommen. Das gilt auch für Rücknahme, Verzicht, Rechtsmittel, Aussetzung, Fortsetzung und Stellungnahme im Prozess. Alle Maßnahmen bezogen auf Fortführung oder Beendigung eines Rechtsstreits sind erfasst. Die Norm ist weit auszulegen. Beschließen die Eigentümer, einen Rechtsstreit gegen einen Wohnungseigentümer und einen Dritten einzuleiten, die wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen werden sollen, ist der Wohnungseigentümer vom Stimmrecht auch ausgeschlossen, wenn der Dritte verklagt werden soll.

Entziehung des Wohnungseigentums:

Wer rechtskräftig nach § 18 WEG verurteilt wurde, hat ebenfalls kein Stimmrecht mehr.

Rechtsmissbrauch:

Unabhängig von § 25 Abs. 5 WEG ist ein Eigentümer auch nicht stimmberechtigt, wenn er sein Stimmrecht missbräuchlich ausübt. Insoweit gelten die zu § 242 BGB entwickelten Grundsätze. Allein die Majorisierung als solche begründet noch keinen Rechtsmissbrauch. Das Abstimmungsverhalten eines Eigentümers, der über eine Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn für die Stimmabgabe nachvollziehbare und verständliche Gründe vorliegen).

5. Wann ruht das Stimmrecht?

Es kann vereinbart werden, dass in bestimmten Fällen das Stimmrecht ruht, etwa wenn gemeinschaftsbezogene Verbindlichkeiten (Zahlung des Hausgelds/Wohngelds) nicht erfüllt werden. Ruht das Stimmrecht nach der Gemeinschaftsordnung bei einem Rückstand mit Wohngeldzahlungen, setzt das Ruhen kein Verschulden voraus.

Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, so wenden Sie sich bitte an uns:

Quelle: Streifler & Kollegen - Rechtsanwälte; www.streifler.de

Leserbrief:

Betr.: Beschlussfassung zur Hausreinigung per Einzelhaus (Hauseingang)bei einer Mehrhausanlage.

Vorbemerkung:
Die Wohnanlage umfasst 13 Blocks mit je 2 Hauseingängen und 4 Blocks mit je 3 Hausen-Gängen. Derzeit werden die Treppenhäuser und gemeinschaftlichen Kellerflächen durch die jeweiligen Bewohner (Eigentümer/Mieter) gereinigt. Die Übertragung der gesamten Reinigungsarbeiten an eine Firma ist bisher nicht mehrheitsfähig gewesen.

Fragestellung:
Kann der Verwalter per Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt werden, eine Fremd-Vergabe der Reinigungsarbeiten pro Treppenhaus zulasten der zugehörigen sechs Wohnungs-Eigentümer durchzuführen?

Überlegungen zum Lösungsansatz:
Die Teilungserklärung (Anlage) lässt generell eine hausweise Abrechnung nicht zu. Da es sich um die Einführung eines neuen Postens in den Betriebskosten (Hausreinigung) handelt, könnte aufgrund des neuen Wohnungseigentumsgesetzes die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zu folgendem Beschluss haben:
Die WEG ermächtigt den Verwalter, die Arbeiten zur Hausreinigung an den wirtschaftlichsten Anbieter (Fremdvergabe) für einzelne oder mehrere Treppenhäuser zu vergeben. Dabei sind die 2 Fälle zu unterscheiden.
Fall 1: Die Hausreinigung wird derzeit durch die jeweiligen Bewohner nicht fachgerecht oder nicht mit dem Ergebnis „sauber“ durchgeführt. Der Verwalter hat die Fremdvergabe per Aushang in dem betreffenden Treppeneingangsbereich mit einer schriftlichen Widerspruchsfrist für die Eigentümer von 14 Tagen anzukündigen. Die Fremdvergabe erfolgt, wenn nicht mindestens vier der sechs Eigentümer fristgerecht Widerspruch eingelegt haben.
Fall 2: Jeder Eigentümer eines Hauses kann die Fremdvergabe der Hausreinigung durch den Verwalter beantragen, der Antrag muss schriftlich erfolgen. Der Verwalter hat die Fremdvergabe per Aushang in dem betreffenden Treppeneingangsbereich mit einer schriftlichen Widerspruchsfrist für die Eigentümer von 14 Tagen anzukündigen. Die Fremdvergabe erfolgt, wenn nicht mindestens vier der sechs Eigentümer fristgerecht Widerspruch eingelegt haben.

Schlussbemerkung:
In der Anlage wohnende Mieter haben mit ihrem Mietvertrag lediglich eine Rechtsbeziehung zu dem vermietenden Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft ist davon in keiner Weise betroffen. Für alle Bewohner geltende Beschlüsse muss der vermietende Eigentümer mit seinem Mieter entsprechend regeln (z. B. Hausordnung).

In obiger Angelegenheit melde ich mich als beratendes Mitglied des BFW und erlaube mir auf die von Ihnen gestellte Frage wie folgt einzugehen:

1. Zunächst einmal stellt sich mit Blick auf den Regelungsgegenstand der Hausreinigung die Frage, ob es bislang überhaupt eine beschlussweise Regelung der Hausreinigung (Treppenhäuser und gemeinschaftliche Kellerflächen) gibt. Die Wohnungseigentümer müssen nämlich diese Frage regeln, so oder so. Zunächst einmal, sollte eine beschlussweise Regelung fehlen, müsste der Beschluss gefasst werden, dass in einem gewissen Turnus die jeweiligen Eigentümer der jeweiligen Sondereigentumseinheiten (aufgeteilt nach Häusern/Blöcken bzw. Treppenaufgängen) die anfallenden Reinigungsarbeiten in Eigenleistung übernehmen. Bekanntlich steht ein Teil der Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass die beschlussweise Übertragung solcher "Hand- und Spanndienste" auf den einzelnen Wohnungseigentümer im Beschlusswege wirksam sei. Anderer Auffassung nach, der ich auch anhänge, ist eine derartige Beschlussfassung nichtig, da das Wohnungseigentumsgesetz keine Ermächtigungsgrundlage für die Verpflichtung zum persönlichen Handeln bietet. Zunächst einmal wäre aber trotzdem eine Regelung herbeizuführen, dass grundsätzlich die einzelnen Eigentümer nach einem entsprechenden Plan (ansonsten droht Nichtigkeit des Beschlusses mangels inhaltlicher Bestimmtheit) die Hausreinigung in Eigenleistung durchführen, da ansonsten keinerlei Regelung besteht und die einzelnen Eigentümer dann weder verpflichtet sind zu zahlen, noch überhaupt etwas zu tun.

2. Für den Fall dass eine derartige Regelung schon bestandskräftig existiert bzw. eine solche Regelung getroffen wird, kann hiesiger Auffassung nach der Verwalter durchaus ermächtigt werden, für den Eintritt bestimmter Umstände eine Fremdvergabe der Arbeiten für bestimmte Teilbereiche der Wohnungseigentumsanlage durchzuführen.

3. Hinsichtlich des Beschlussvorschlags habe ich jedoch einige Bedenken, was dessen inhaltliche Bestimmtheit bzw. Rechtmäßigkeit angeht. Hinsichtlich des grundsätzlichen Beschlusses, dass die WEG den Verwalter ermächtigt, die angesprochenen Hausreinigungsarbeiten an ein Drittunternehmen zu vergeben, und zwar für einzelne oder mehrere Treppenhäuser, so wäre meiner Meinung nach zusätzlich zu regeln, welche konkreten Umfang die Reinigungsarbeiten haben sollen und in welchem Turnus sie stattfinden sollen. Ferner wäre eine Kostenobergrenze anzugeben. Ich sehe hier eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG als gegeben an.

4. Für nicht unproblematisch halte ich die dann im Beschluss enthaltene Bedingung (Fall 1), dass die Hausreinigung durch den Verwalter fremdvergeben werden soll, wenn das Putzen nicht fachgerecht oder nicht "sauber" durchgeführt wird. Hier stellt sich die Frage, welcher konkrete Maßstab anzulegen ist. Meiner Auffassung nach wäre in den Beschlusstext aufzunehmen, dass der Verwalter die Durchführung der Hausreinigungsarbeiten stichprobenartig kontrolliert und dann nach pflichtgemäßem Ermessen entscheidet, ob die Arbeiten ausreichend ausgeführt sind.

Die Ankündigung der Fremdvergabe durch Aushang im Treppenhaus halte ich insofern für problematisch, als dass hier Interna der Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen getragen werden, da der Aushang im Treppenhaus von jedem Mieter, Postboten und jedem Dritten gelesen werden kann. Hier haben wir ein Datenschutzproblem. Ich würde anregen, dass die Wohnungseigentümer, die betroffen sind, vom Verwalter schriftlich benachrichtigt werden.

Da ein Widerspruchsrecht den Eigentümern eingeräumt wird, wäre weiter aufzunehmen, dass diese Tatsache dann ebenfalls schriftlich den einzelnen Eigentümern mitgeteilt wird und in den Beschluss noch aufgenommen wird, dass es für den Fall des Widerspruchs, dann bei der Regelung der Selbstvornahme verbleibt (setzt natürlich voraus, dass ein entsprechender Beschluss existiert).

Was den Fall Nr. 2 betrifft (Antrag eines einzelnen Eigentümers auf Fremdvergabe) gilt das oben Gesagte entsprechend.

5. Des Weiteren fehlt in dem Beschlussvorschlag ein Beschluss über die Anwendung des Kostenverteilerschlüssels. Gemäß § 16 Abs. 3 kann hier beschlossen werden und sollte hier dringend beschlossen werden, wie im Falle der Fremdvergabe die Kosten zu verteilen sind. Da im Falle des Eintretens von Fall 1 oder 2 ja nur verschiedene einzelne Sondereigentumseinheiten von der Fremdvergabe betroffen sind, müsste beschlossen werden, dass die anfallenden Kosten der Fremdvergabe von den Sondereigentümern getragen werden, deren Sondereigentumseinheiten in dem betreffenden Block/Treppenhaus/Keller liegen. Hier wäre dann die Frage wie die Wohnungseigentümer, die insoweit betroffen sind, im Verhältnis untereinander dann die Kosten tragen. Hier könnte eine Tragung nach Anzahl der Einheiten oder aber nach dem Verhältnis der Größe der Miteigentumsanteile beschlossen werden.

6. Natürlich ist es zutreffend, dass es die Sache eines jeden Eigentümers ist, wie er die Frage der Hausreinigung in seinem jeweiligen Mietvertrag geregelt hat.

Ich hoffe mit meinen Angaben gedient zu haben.

Rüdiger Fritsch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

Recht

Nochmals: Abgrenzung von Sonder-/Gemeinschaftseigentum bei Balkonböden

Das OLG München hat mit Beschluss vom 30.01.07 – 34 Wx 116/06 – festgestellt, dass nach § 5, Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit verantwortlich sind, nicht Gegenstand des Son-dereigentums sind, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen neben Brüstungen, Decken und Türen auch die Bodenplatte und die Isolierschicht (vgl. BayOLG, NJW-RR 1987, 331, 332; OLG Hamm, ZMR 1997, 193, 194; OLG Düsseldorf, WE 1998, 228; auch BGH, NJW 1985, 1551 DNotZ 1985, 622; NJW-RR 2001, 800, 801; Müller, Rdn. 81 bei Fußn. 49) sowie die Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude (BayObLG, NZM 2000, 867, 868). Isolierschicht und –anschlüsse sollen nämlich die konstruktiven Teile des Gebäudes vor Durchfeuchtung schützen und sind deshalb für den Bestand des Gebäudes erforderlich. Im Umkehrschluss zu § 5 Abs. 3 WEG ergibt sich, dass durch Vereinbarung eine derartige Zuordnung nicht abgeändert werden kann.

Kein Mietvertragsschluss bei mündlicher Absichtserklärung

Wenn ein Mietinteressent bei der Besichtigung einer Mietwohnung äußert, die Wohnung anmieten zu wollen, letztlich aber doch keinen schriftlichen Mietvertrag abschließt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Ersatz von entgangenen Mieteinnahmen, so das AG Halle. Im entschiedenen Fall hatten Mietinteressenten ihr Interesse an einer Wohnung bekundet und sich einen Mietvertrag übergeben lassen, diesen jedoch nicht unterschrieben. Das AG Halle entschied, dass aus der Übergabe des Mietvertragsformulars nicht geschlossen werden könne, dass die Parteien einen mündlichen Mietvorvertrag hätten schließen wollen.
Kommentar
Wenn ein Mieter bei einem Besichtigungstermin äußert, dass er an der Wohnung interessiert ist und sie gerne mieten möchte, beide Seiten aber davon ausgehen, dass – wie üblich – ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wird, ist in dieser Äußerung lediglich eine unverbindliche Absichtserklärung des Mieters zu sehen. Es ist weder ein Mietvorvertrag zu Stande gekommen, noch macht sich der Mietinteressent wegen einer schuldhaften Falschangabe bei Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig. Sicherheit für den Vermieter besteht erst, wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist.

Autor: Matthias Steinke - www.bethgeundpartner.de.

Fundstelle: AG Halle, Urteil vom 24. Januar 2008, 93 C 3077/07 - www.juris.de

Kein Beschluss durch Telefonkonferenz

Ein Beschluss, der von einer Wohnungseigentümergemeinschaft per Telefonkonferenz gefasst wurde, entfaltet keine Rechtswirkung. So entschied das Amtsgericht Königsstein i.Ts. mit Beschluss vom 16. November 2007. Gemäß § 23 WEG seien Beschlüsse grundsätzlich in einer Versammlung zu fassen; das Gesetz sehe eine Telefonkonferenz nicht vor. Eine schriftliche Zustimmung aller Eigentümer sei vorliegend ebenfalls nicht erfolgt.
Praxistipp
Die Entscheidung ist nicht überraschend. Sie orientiert sich strikt am Wortlaut des § 23 Abs. 1-3 WEG, wonach Beschlüsse der WEG in einer Versammlung zu fassen sind oder der schriftlichen Zustimmung aller Eigentümer bedürfen. Sowohl Verwalter als auch Eigentümer sollten diese Regelung bei einer Beschlussfassung nicht aus den Augen verlieren.

Autor: Lars Kutz kutz@bethgeundpartner.de /www.bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Königsstein i.Ts, Beschluss vom 16. November 2007, 27 C 955/07, NZM 2008, 171

Kinderspielplatz ist hinzunehmen!

Anwohner müssen es hinnehmen, wenn in der Nachbarschaft ein Kinderspielplatz gebaut wird. Die sich hieraus ergebenden Auswirkungen - insbesondere die Lärmemissionen - sind sozial- adäquat. Ein anderes kann nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen gelten. Die Zumutbarkeitsgrenze bei Kinderlärm liegt deutlich über der anderer Freizeitlärmquellen.

VG Trier, 23.1.2008 - Az: 5 K 505/07.TR

Quelle: http://www.AnwaltOnline.com

Wie laut darf ein Hund bellen?

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.01.2007 - 5 U 152/05

Revolution bei der Betriebskostenabrechnung?
Fällt das wohnungsmietrechtliche Leistungsprinzip bei der Abrechnung der Betriebskosten?

BGH:
„Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche
Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der
Betriebskosten festlegt. § 556 Abs. 3 S. 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenabrechnung
nach dem Abflussprinzip ebenfalls nicht entgegen.“
BGH, Urt. v. 20.2.2008 – VIII ZR 49/07

Der Fall:
Nach dem geschlossenen Wohnraummietvertrag entrichtet der Mieter M an den Vermieter V monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gem. BetrKV, über die jährlich abzurechnen ist. Dabei wird der Kaltwasserverbrauch des M über Wasserzähler
ermittelt.

Der Mieter M erhält von seinem Vermieter V die Betriebskostenabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr und stellt fest, dass V die abzurechnenden Gesamtkosten des Wasserverbrauchs anhand der turnusmäßigen Abschlags- sowie Schlussrechnungen des Versorgungsunternehmens im Abrechnungsjahr ermittelt hat. Daraufhin beanstandet M die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung und verklagt den V, als dieser die Abrechnung nicht korrigiert, auf Rückzahlung anteiliger Vorauszahlungen auf die Kosten des Wasserverbrauchs.

Das Problem:
Nach der bislang als herrschend zu bezeichnenden Rechtsauffassung vieler Gerichte musste der Vermieter von Wohnraum über die vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorschüsse nach dem sog. Leistungsprinzip abrechnen. Hiernach dürfen dem Mieter nur die Kosten in Rechnung gestellt werden, die für den Zeitraum angefallen sind, über den abgerechnet wird. Damit soll erreicht werden, dass der Mieter nur die Kosten bezahlt, für die er im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich eine „Leistung“ in Anspruch genommen hat. Problematisch ist dabei, dass das Leistungsprinzip (auch: Verbrauchsprinzip) den Vermieter zu oftmals äußerst komplizierten und aufwändigen Rechnungsabgrenzungen zwingt. Dies insbesondere dann, wenn die Abrechnungsperioden z.B. des Versorgungsunternehmens vom mietrechtlichen Abrechnungszeitraum (i.d.R. das Kalenderjahr) abweichen, also der Vermieter Abschlags- und Schlussrechnungen im Abrechnungsjahr bezahlt, die Beträge enthalten, die auf vorangegangene bzw. folgende Abrechnungsperioden entfallen.

So muss der Vermieter in Anwendung des sog. Leistungsprinzips z.B. im Falle einer im Jahre 2008 bezahlten nicht kalenderjährlichen Schlussrechnung des Versorgungsunternehmens für die Kaltwasserversorgung diejenigen Teilbeträge herausrechnen, die anteilig auf den Verbrauch des Jahres 2007 entfallen. Entsprechendes gilt hiernach für die anteilig auf 2008 entfallenden Beträge, die in einer Ende 2007 vom Vermieter bezahlten Abschlagsrechnung enthalten sind.

Die Entscheidung des BGH:
Der BGH vertritt nun entgegen der bisherigen Rechtsmeinung die Auffassung, dass den Regelungen des Wohnraummietrechts zur Frage der Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter (§§ 556 ff. BGB) nicht zu entnehmen sei, dass das sog. Leistungsprinzip zwingend anzuwenden sei. Vielmehr dürfe der Vermieter, der über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters abzurechnen habe, auch das sog. Abflussprinzip anwenden, wenn im Mietvertrag keine anderweitige Regelung getroffen wurde. Dies bedeutet, dass es dem Vermieter gestattet ist, in die abzurechnenden Gesamtkosten alle diejenigen Zahlungen aufzunehmen, die er im Abrechnungszeitraum effektiv an den Versorger geleistet hat (sog. Ausgabenprinzip), ungeachtet der Frage, ob diese Zahlungen (auch) anteilig den Verbrauch früherer oder späterer Abrechnungszeiträume betreffen.

Mein Kommentar:
Die Entscheidung des BGH ist sehr zu begrüßen, da sie endlich dem mietrechtlichen „Abrechnungsunwesen“ zumindest teilweise ein Ende bereiten könnte. Zutreffend hat der BGH darauf hingewiesen, dass die Abrechnung nach dem Abflussprinzip für den Mieter leichter verständlich und nachvollziehbar sei. Der Mieter muss beim Abflussprinzip nicht mehr komplizierte Abgrenzungsberechnungen prüfen, sondern kann sich an der Fälligkeit der nachgewiesenen tatsächlichen Zahlungen des Vermieters orientieren. Auch zwingt das Leistungsprinzip den Vermieter dazu, einen nicht mehr vertretbaren Aufwand bei der Abrechnung der Betriebskosten zu betreiben.

Auswirkungen auf die Praxis:
Ich rate an, in künftigen Mietverträgen eine ausdrückliche Regelung über die Anwendung des Abrechnungsprinzips zu treffen. Dies betrifft insbesondere die Vermietung von Wohnungseigentum, da im Rahmen der wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung nach herrschender Rechtsmeinung ohnehin das sog. Abflussprinzip gilt. Auch stellt sich die Frage, ob nicht versucht werden sollte, bestehende Mietverhältnisse auch die jetzt zulässige Abrechnungsart umzustellen. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass Regelungen der HeizkostenV eine ausdrückliche Regelung des Leistungsprinzips mit Gesetzesrang darstellen, die vorrangig zu beachten sind.

Der Wermutstropfen:
Allerdings besteht kein Grund für vorschnellen Jubel auf Vermieterseite! Es darf nämlich nicht übersehen werden, dass der BGH sich in seiner aktuellen Entscheidung zu einem für die Praxis wesentlichen Problem nicht geäußert hat, da dies im konkreten Fall nicht entscheidungserheblich war. Es handelt sich hierbei um das für das sog. Leistungsprinzip sprechende Argument des Mieterwechsels:
Wird nach dem Abflussprinzip abgerechnet und zieht der Mieter aus, so kann es infolge der dann fehlenden Kostenabgrenzung dazu kommen, dass der Nachmieter in der für ihn erstellten folgenden Abrechnung abgerechnet erhält, die auf den Mietzeitraum seines Vorgängers entfallen. Umgekehrt kann der Fall eintreten, dass der ausscheidende Mieter Beträge entrichtet, die auf den Mietzeitraum seines Nachfolgers entfallen. Wir nach dem Leistungsprinzip abgerechnet, also nach den Verbrauchszeiträumen abgegrenzt, tritt dieses Problem nicht auf. Der BGH hat hierzu sybillinisch geäußert, dass die Frage, ob der Vermieter im Falle des Mieterwechsels nicht z.B. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gezwungen sei, in diesem Fall das Leistungsprinzip anzuwenden, nicht entschieden werden müsse, da das streitgegenständliche Mietverhältnis über die umstritten Abrechnungszeiträume
hinaus bestand, sich die Frage der Behandlung des Mieterwechsels also nicht stelle. Es bleibt also spannend!

Rüdiger Fritsch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung für Hausmeister?

Das OLG Hamburg befasste sich in seinem Beschluss vom 11.04.07 (ZMR 2007, 550 ff.) mit der Fragestellung, ob Beschlüsse deshalb für ungültig erklärt werden können, weil während der gesamten Zeit der Eigentümerversammlung der Hausmeister anwesend war.

Grundsätzlicht gilt: Außenstehende Dritte sollen nicht auf den Ablauf der Versammlung und damit auf die Meinungsbildung der Eigentümer Einfluss nehmen können. Ein solch formaler Fehler genügt jedoch noch nicht, um gefasste Beschlüsse zu Fall zu bringen. Das OLG weist zu Recht darauf hin, dass nachzuweisen ist, ob nachweislich durch diesen Formalfehler, mithin die Anwesenheit eines Fremden, die Abstimmung und die Willensbildung beeinflusst waren und sich dieses im Beschlussergebnis niedergeschlagen hat.

Besonders interessant ist an der Entscheidung allerdings, dass es schlussendlich gegebenenfalls auch hierauf nicht mehr ankommen, denn, keiner der anwesenden Eigentümer hatte eine Rüge hinsichtlich des Aufenthalts des Hausmeisters erhoben. In dem Falle liege möglicherweise ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit vor.

Fazit:
Auch wenn nicht jede Teilnahme eines Dritten an einer Eigentümerversammlung sogleich zur Unwirksamkeit eines gefassten Beschlusses führen muss, dürfte dem Verwalter nach wie vor anzuraten sein, hier keine Risiken einzugehen. Üblicherweise werden die Verwalter zu Beginn der Versammlung nach der Eröffnung auf die Anwesenheit einer dritten Person hinweisen und die Gemeinschaft im Rahmen eines Geschäftsordnungsbeschlusses jedenfalls die Anwesenheit genehmigen lassen. Dies sollte dann auch im Protokoll stehen.

Quelle: www.dashoefer.de - Autor: Rechtsanwalt Hanno Musielack

Unzulässige Zusendung von Werbe-E-Mails

Nach der überwiegenden Rechtsprechung ist die unaufgeforderte Zusendung von Werbe-E-Mails unzulässig und damit wettbewerbswidrig.

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin kann sich der Zusendende auch nicht darauf berufen, ein (unbekannter) Dritter hätte den Empfänger vorher in eine so genannte Mailing-Liste eingetragen. Er habe daher davon ausgehen dürfen, dass der Empfänger mit der Übersendung elektronischer Informationen einverstanden sei. Nach Meinung des Gerichts trägt allein der Absendende das Risiko für eine unbefugte Eintragung in seine Mailing-Liste. Denn er ist verantwortlich, wenn auf Grund der Automatisierung seines Geschäftsbetriebs gegebenenfalls auch solche Personen E-Mails erhalten, die dazu keine Veranlassung gegeben haben. Wäre dies anders, könnten sich Werbende im Internet immer damit entlasten, dass sie auf Grund von Fehlinformationen anonym bleibender Dritter von einem Interesse des Empfängers an der Werbung hätten ausgehen können. Dies würde den Schutz gegen unerwünschte Online-Werbung letztlich aushöhlen.

Urteil des LG Berlin vom 23.06.2000
16 O 115/00
NJW-RR 2001, 628

gefunden by www.benkelberg.de
(c) 2003 Benkelberg

Zu kurze Ladungsfrist macht Beschlüsse nicht ungültig

Wird bei einer Eigentümerversammlung die Ladungsfrist nicht eingehalten, so sind dort gefasste Beschlüsse nicht automatisch ungültig. Darauf weist Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse hin.
In einem vor dem Oberlandesgericht München verhandelten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin die Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme der Eigentümergemeinschaft angefochten. Der Beschluss wurde auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst, auf der alle Wohnungseigentümer anwesend waren. Die Wohnungseigentümerin erhielt die Einladung jedoch erst wenige Tage vor dem Termin.
Sie berief sich darauf, dass im Verwaltervertrag festgeschrieben sei, dass die jährliche Wohnungseigentümerversammlung mit einer Frist von mindestens zwei Wochen einzuberufen ist.
Die Richter argumentierten, dass es sich bei der vorliegenden Versammlung um eine "außerordentliche" Eigentümerversammlung handelte. Hinsichtlich der Ladungsfrist gilt daher Paragraf 24 Abs. 4 S. 2 WEG mit einer Ladungsfrist von einer Woche. Zwar wurde auch diese Frist nicht eingehalten. Die Nichtbeachtung der Ladungsfrist allein führe jedoch nicht automatisch dazu, dass die Beschlüsse ungültig sind. Dazu müsste der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Dies träfe beispielsweise zu, wenn einzelne Wohnungseigentümer wegen der verkürzten Ladungsfrist nicht teilnehmen könnten und sich ihre Abwesenheit entscheidend auf die Beschlussfassung auswirke. Das traf im genannten Fall nicht zu, da alle Eigentümer anwesend waren, so die Richter (AZ: 34 Wx 050/05)

Quelle: Bausparkasse

Digitaler Fernsehempfang befreit Mieter nicht von Kabel-TV-Kosten

(fair-NEWS) - Gerichte beurteilen Kabelanschluss als Wohnwertverbesserung

Viele Mieter, die für einen Kabelanschluss zahlen, schauen bezüglich der Kosten bald in die Röhre: Bis spätestens Ende 2008 sollen etwa 90 Prozent aller Haushalte digitales Antennenfernsehen, bekannt als DVB-T, empfangen können. Mit dem entsprechenden Decoder und einer einfachen Zimmerantenne können ähnlich viele Programme wie mit dem Kabelfernsehen empfangen werden und machen dieses damit in vielen Haushalten überflüssig. Die Kabelanschlusskosten bleiben jedoch in vielen Fällen bestehen.

"Häufig werden Mieter weiterhin die Kosten für den Kabelanschluss tragen müssen", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD. Hintergrund ist, dass Vermieter den Kabelanschluss als Teil des Mietvertrages zur Verfügung stellen - nicht selten laufen die Verträge für 20 Jahre oder länger. Die Gebühren zieht der Vermieter monatlich über die Betriebskosten ein. "Mieter können den Anschluss meistens nicht selbst kündigen. Es sei denn, es existiert ein individueller Kabelanschluss. In solch einem Fall können Mieter nach Ablauf der vertraglichen Laufzeit kündigen und künftig Fernsehen über DVB-T empfangen. Wer also nicht doppelt zahlen will, sollte seinen Mietvertrag prüfen", empfiehlt Schick.

Ein besonderer Fall betrifft Häuser, die noch gar nicht ans Kabelfernsehen angeschlossen sind. Obwohl die Mieter über DVB-T fernsehen könnten, darf der Vermieter weiterhin Kabelfernsehen installieren. "Als Modernisierungsmaßnahme können jährlich elf Prozent der Installationskosten auf die Miete umgelegt werden. Denn ein Kabelanschluss gilt als hochwertiger als DVB-T und daher als Maßnahme zur Wohnwertverbesserung", so Immobilienexperte Lars Kutz, Rechtsanwalt in der Kanzlei Bethgeundpartner in Hannover, mit einem Hinweis auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 253/04).

DVB-T wird sich auch auf die häufig diskutierten Satellitenschüsseln an Hauswänden auswirken. Für das im Grundgesetz verankerte Recht auf Information werden Mietern in der Regel keine Satellitenschüsseln zugestanden. Gegenwärtig sind beispielsweise Ausnahmen für Ausländer möglich, die ihre Heimatprogramme empfangen wollen (Bundesgerichtshof Az. VIII ZR 207/04; Az. VIII ZR 118/04). Weitere Ausnahmen sind vom konkreten Fall abhängig. "Mieter dürfen in Einzelfällen Satellitenschüsseln anbringen, wenn besondere Gründe für den Empfang spezieller Programme sprechen. Ein solcher Einzelfall könnte gegeben sein, wenn dies beruflich erforderlich ist", so Schick. "Alle bisher gültigen Ausnahmen könnten jedoch seltener werden, wenn sich die Sendervielfalt über DVB-T zukünftig erhöht."

Quelle: www.bethgeundpartner.de

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 10.5.2005 – I-3 Wx 321/04

Das Problem:
Viele Verwalter sind der Auffassung, ihnen vorgelegte Kaufverträge auf deren juristische Richtigkeit hin prüfen zu müssen. Dies ist falsch. Der Verwalter hat nur zu prüfen, ob in der Person des Erwerbers wichtige Gründe liegen, die eine Versagung der Veräußerungszustimmung rechtfertigen. Sonstige Gründe spielen keine Rolle.
Ferner meinen viele Verwalter aufgrund der Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. gemäß dem Wortlaut des § 12 WEG allein für die Zustimmung zuständig zu sein. Dies ist falsch. Die oberste Kompetenz hat die Eigentümerversammlung, die den Verwalter durch Beschluss zu einem bestimmten Verhalten anweisen kann.

Die Entscheidung des Gerichts:
Folgerichtig mein das OLG Düsseldorf, dass der Verwalter die Frage der Zustimmung eine gegebenenfalls einzuberufenden außerordentlichen Eigentümerversammlung hätte zur Beschlussfassung vorlegen müssen.

Rüdiger Fritsch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

Beschluss / Urteil des Monats

Jahresabrechung: Muss der Verwalter so frühzeitig abrechnen, dass der vermietende Eigentümer noch die Frist für die Betriebskostenabrechnung einhalten kann?
oder:
Für eine verspätete Jahresabrechnung muss der Verwalter Schadensersatz zahlen – aber nur wenn er gemahnt wurde!

Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de

Aktuelles

Soeben erschienen im WRS Verlag:
Kompaktratgeber Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Auswirkungen auf die Verwalterpraxis -

2. komplett überarbeitete und stark erweitere Auflage 2008
mit allen Änderungen durch das BMF-Schreiben vom 26.10.2007
Autoren: Rüdiger Fritsch und Dr. Dirk Sütterlin
ISBN 978-3-8092-2087-9, ca. 125 Seiten,
Preis: 12,20 EUR (D)
Bestellungen über den Buchhandel oder über www.haufe.deTrinkwasser - Vermieter haften für Qualität

Spruch des Monats

"Die Wohnungseigentümer streiten, weil sie nicht gelernt haben zu argumentieren..."

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

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BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
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