BFW Newsletter August 2004 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
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Wer die physikalischen Grundlagen für gutes Raumklima kennt, kann durch gezieltes Lüften das Haus trockenhalten.
Nicht alles, was logisch klingt, ist auch richtig. Viele Hausbesitzer glauben zum Beispiel, dass Feuchtigkeit in den Außenwänden ausschließlich durch Regen verursacht wird, und dichten deshalb Ihre Häuser systematisch ab. Die Bauphysiker haben Indes seit langem festgestellt, dass die meisten Feuchtig-keitsprobleme wie zum Beispiel Schimmelpilz ihren Grund nicht in schlecht gebauten oder undichten Wänden haben, sondern dass die Nässe aus der Raumluft kommt. Es ist kaum zu glauben, aber ein Vier-Personen-Haushalt produziert pro Tag rund 20 Liter Wasser in Form von Dampf, der durch Lüften oder durch atmungsfähige Außen-Wände abgeführt werden muss. Deshalb ist regelmäßiges und ausreichendes Lüften nach wie vor die wichtigste Voraussetzung für gutes Raumklima und zur Vermeidung von Bauschäden. Doch auch richtiges Lüften will gelernt sein. Die von vielen Fachleuten Immer wieder. propagierte Stoßlüftung, bei der man dreimal am Tag für lediglich zehn Minuten alle Fenster aufreißen und so für frischen Wind sorgen soll, reicht bei weitem nicht aus. Es wird zwar die Luft In den Wohnräumen erneuert, aber Feuchtigkeit, die sich unsichtbar in den Tapeten und Wänden niedergeschlagen hat, wird dadurch keineswegs ausgetrocknet. Besser Ist eine Dauerlüftung, die die Raumluft einmal pro Stunde erneuert und dabei die Feuchtigkeit abtransportiert. Früher geschah das automatisch durch die Fenster-Fugen. Die sind aber heute in den meisten Häusern so abgedichtet, dass sie keinen Luftaustausch mehr zulassen. Es wundert also nicht, dass die Feuchtigkeitsschäden in den letzten Jahren zugenommen haben. Viele Hausbesitzer hoffen nun, durch verstärktes Lüften im Sommer die im Winter feucht gewordenen Wände auszutrocknen. Das funktioniert jedoch meistens nicht und kann sogar, wenn man zur falschen Tageszeit lüftet, genau das Gegenteil bewirken. Bei Hitze Fenster am Tag geschlossen halten? Es ist zum Beispiel grundfalsch, wenn man einen feuchten Keller im Sommer trockenlüften will und deshalb wochenlang de Kellerfenster geöffnet lässt. Warme Luft strömt nun fortwährend von außen in den kühlen Keller und wird dabei selbst abgekühlt. Die Folge ist ein fataler physikalischer Effekt: Kühlt sich warme Luft ab, bindet sie weniger Feuchtigkeit, der Überschuss schlägt sich an den kühlen Gegenständen nieder. Brillenträger kennen dieses Phänomen, wenn sie an kalten Tagen von draußen in eine warme Stube eintreten. Ihre kalte Brille beschlägt sofort, und zwar durch die unsichtbare Feuchtigkeit in der Raumluft Genauso ?beschlagen? die kühlen Kellerwände, wenn feuchtwarme Luft durch offene Fenster hereinströmt. Der Keller trocknet nicht aus, sondern wird sogar noch feuchter. Deshalb gilt die Regel: Lüften sollte man immer dann, wenn es draußen kälter Ist als im Haus. Trockenkalte Winterluft kann in Windeseile ein feuchtes Haus austrocknen, wenn die Heizung ein wenig läuft und die Raumtemperaturen anhebt. Im Sommer lüftet man am besten nachts, wenn es draußen kühler ist, und hält am Tage die Fenster geschlossen. Broschüre über Schimmelpilz Das Umweltbundesamt hat eine Broschüre zum Thema "Hilfe! Schimmel im Haus Ursachen-Wirkungen-Abhilfe" herausgegeben, wo unter anderem folgende Punkte aufgeführt sind: - Schimmelpilze ? Was ist das?, Schimmelpilze ? das versteckte Problem, Was tun, wenn der Schimmel entdeckt ist?, Schimmelpilzbefall in Mietwohnungen, Kampf dem Schimmelpilz. Die 80-seitige Broschüre steht zum Download auf der Website: www.umweltbundesamt.de. Kleiner Tipp: Vermieten Sie bitte Garagen oder extra Abstellraume nur mit einem separaten Mietvertrag. Sie vermeiden damit, was jetzt wieder einem Kollegen in München passierte: Dass Ihre Garage plötzlich zur Wohnung gehört und nach dem strengen Wohnraum-Mietrecht kaum mehr kündbar ist. Eine Garagenvermietung zusammen mit einer Wohnung ist nur ratsam, wenn die Garage nur sehr schwer vermietbar ist. |
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Atlantex GmbH, Hamburg
Parkflex® ? Parken ohne Schrammen in benutzerfreundlichen Garagenanlagen Tel. 040 869158, E-Mail: info@parkflex.de Die Gefahr, sich beim Parken in (Tief-)Garagenanlagen eine ärgerliche Schramme oder Beule am wertvollen Fahrzeug zuzuziehen fürchtet jeder Autofahrer mit Recht. Die üblichen Schutzimprovisationen aus Teppichresten, Styroporplatten, Schaumstoffstücken u.ä.m. sind funktional unbefriedigend und nicht gerade schmückend in einer Garagenanlage. Das neue Parkflex - Schutzsystem schafft hier erstmalig professionell und langfristig zuverlässige Abhilfe bei einheitlich ansprechender Optik. ? Als erstes BFW-Mitglied veranlasste kürzlich die NOWO Immobilien Verwaltungs- und Vermittlungs GmbH die Ausstattung einer Kundengarage mit Parkflex. Sowohl die Mitglieder der WEG als auch NOWO Immobilien zeigen sich mit dem Ergebnis sehr zufrieden. Im Rahmen eigener Tests mit Parkflex bei ausgewählten Immobilienkunden konnten auch die BFW-Mitglieder Immobilien Dittmann KG und Nahlenz Immobilienverwaltungs GmbH (beauftragt durch die Firma CNS GmbH) inzwischen positive Erfahrungen mit diesem Schutzsystem machen. In Kürze sollen erste Garagenanlagen vorbeugend und benutzerfreundlich mit Parkflex ausgerüstet werden. ? ?Die Garagenanlage als Visitenkarte einer Immobilie? Unter dieser zutreffenden Überschrift berichtet die Fachzeitschrift für Objektmanagement ?Liegenschaft Aktuell? ausführlich über die Ausstattung des Audi Forums in Ingolstadt mit Parkflex. (Der Originalartikel ist auf der Parkflex-Webseite nachzulesen). ? Seit 17 Jahren befasst sich der ADAC mit der Thematik der ?Benutzerfreundlichkeit? in Parkhäusern und vergibt hierfür ein begehrtes Gütesiegel. Die Bewertung der einzelnen Parkhäuser erfolgt durch unterschiedliche Prüfkriterien, die die besonderen Qualitätsan-forderungen wiederspiegeln. Auf Initiative der Firma Atlantex will der ADAC jetzt den bislang vernachlässigten Aspekt des Schrammschutzes durch Aufnahme entsprechender neuer Prüfkriterien Rechnung tragen. ? Die aktuelle Parkflex-Preisliste ist auf der BFW-Internetseite unter ?Rahmenverträge? einzusehen. Es gelten nach wie vor die vereinbarten Sonderrabatte für BFW-Mitglieder. Ausführliche Produktinformationen, News und Pressemeldungen sowie Stimmen rund um Parkflex sind immer aktuell auf der Internetseite www.parkflex.de nachzulesen. Quelle: Pressemitteilung Atlantex |
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(hier: im Sondereigentum befindliches schadhaftes Rohr)
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1. Wasserschäden aus schadhaften Rohren im Sondereigentum.
2. Beschlussweise Abwälzung der Selbstbeteiligung aus der gemeinschaftlichen Gebäudeversicherung. Der Eigentümergemeinschaft fehlt nicht die Beschlusskompetenz, durch Mehrheitsbeschluss jeweils demjenigen Eigentümer die Eigenbeteiligung bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversicherung für Wasserschäden aufzuerlegen, in dessen Sondereigentum sich die schadhaften Wasserrohre befinden. Die Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft kann hier nicht zweifelhaft sein, da ein solcher Beschluss nur eine Klarstellung enthält: Wenn ein Wasserrohrbruch durch eine im Sondereigentum stehende Wasserleitung verursacht wird, ist selbst-verständlich der entsprechende Wohnungseigentümer zur Schadensbehebung verpflichtet. Die gesetzliche Versicherungspflicht im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) besteht grundsätzlich nur hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Zur Versicherung auch des Sondereigentums sind die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, da dies nicht Gegenstand der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist. Eine dennoch erfolgte Erweiterung des Versicherungsschutzes infolge einer (sog. verbundenen) Gebäudeversicherung auf das Sondereigentum hat nicht zur Folge, dass sich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung als Gegenstand ordnungsgemäßer Verwaltung nach Eintritt des Versicherungsfalles auch auf das Sondereigentum erstreckt, da die kombinierte Versicherung für das gesamte Gebäude allein aus versicherungspraktischen Gründen erfolgt (vgl. auch KG, NJW-RR 1992, 150). OLG Köln v. 14.7.2003, 16 Wx 124/03, NZM 16/2003, 641 Autor: RA Dr. Deckert |
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Der Verwalter als Versammlungsleiter sollte zur Vermeidung von Haftungsrisiken im Protokoll festhalten, dass er die Wohnungseigentümer auf bestehende Anfechtungs- und/oder Nichtigkeitsgründe hingewiesen hat. Nichtige Beschlüsse darf er nicht als zustande gekommen feststellen. Die konstitutive Wirkung der Beschlussfeststellung durch den Versammlungsleiter ändert nichts an der Nichtigkeit der Beschlussfassung (z.B. wegen fehlender Beschlusskompetenz). Der Versammlungsleiter, der einen erkennbar nichtigen Beschluss als zustande gekommen feststellt, macht sich aber u. U. schadensersatzpflichtig, wenn die Unwirksamkeit der Beschlussfassung in einem gerichtlichen Verfahren festgestellt wird.
Ist jedoch die Rechtslage zweifelhaft und lässt sich in der Versammlung ohne vorherige sorgfältige rechtliche Prüfung nicht klären, ob ein Nichtigkeitsgrund gegeben ist oder die erforderliche Mehrheit der Stimmen erreicht ist, so sollte der Verwalter als Versammlungsleiter von einer - positiven oder negativen - Beschlussfeststellung Abstand nehmen und es den Wohnungseigentümern überlassen, durch einen (nicht fristgebundenen!) Feststellungsantrag eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Diesen Weg hat auch der BGH in seinem grundle-genden Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01, NZM 2001, 961, ZMR 2001, 809, aufgezeigt. |
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(Sondereigentum)
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Eine zur Verwaltung des Sondereigentums formularmäßig erteilte widerrufliche Vollmacht, die sich auf die Vertretung des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung und die Entgegennahme von Zustellungen des Wohnungseigentumsverwalters - einschließlich Einladungen zur Eigentümerversammlung - erstreckt, hält einer Inhaltskontrolle stand.
OLG Hamm - Az: 15 W 190/02 |
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Die bisherige Meinung:
Nach bisheriger Rechtsauffassung war es wegen der ausdrücklichen Regelung des § 573c BGB höchst unsicher, ob im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses ein befristeter Mietvertrag überhaupt wirksam abgeschlossen werden konnte. Nach dem Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB sollen alle Vereinbarungen, die denen des § 573c Abs. 1 und 3 BGB widersprechen, unwirksam sein. In § 573c Abs. 1 BGB ist die neuerdings geltende grundsätzliche dreimonatige Kündigungsfrist des Mieter geregelt. Die neue Rechtsprechung des BGH: Der BGH vertritt nun die Auffassung, dass der Gesetzgeber bei der Formulierung des § 573c Abs. 4 BGB lediglich den Abschluss befristeter Mietverträge im Rahmen sog. Formularverträge ausschließen, die Möglichkeit einer individuellen Vereinbarung aber nicht beschneiden wollte. Im entschiedenen Fall hatten die Mietvertragsparteien den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit aber separat handschriftlich geregelt. Fazit: Wer (was heute ja durchaus Sinn macht) den Mieter längerfristig an sich binden will, kann dies durch wechselseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Frist tun. Aber Vorsicht: Derartiges muss zwingend individuell, d.h. handschriftlich als Zusatz zum Formularmietvertrag vereinbart werden! BGH, Urt. v. 22.12.2003 ? VIII ZR 81/03 |
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Werden ein oder mehrere Schlüssel einer übergebenen Wohnung durch den Mieter zurückbehalten, so liegt keine vollständige Besitzübertragung vor. Der Vermieter kann für diese Zeit daher eine Nutzungsentschädigung verlangen. Es ist unerheblich, ob der Mieter sich mit dem Schlüssel noch Zugang zur Wohnung verschaffen wollte.
KG Berlin - AZ: 8 W 407/01 |
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Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwalterbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären, es sei denn, es steht fest, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären.
BayObLG, Beschluss vom 17.4.2002 |
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Häufig geschieht es bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften, dass der Verwalter noch nicht ausreichend über einen Eigentümerwechsel unterrichtet ist und die EDV-Anlage des Verwalters nicht ?up to date? ist. Dann kann es passieren, dass ein Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wird. Das OLG Celle stellte sich in seiner Entscheidung vom 15.01.2002, NZM 2002, S. 458, der Frage, ob Beschlüsse in diesen Versammlungen dann von vornherein nichtig sind, oder ob diese lediglich anfechtbar sind. Nach dem Gesetz ist ein Wohnungseigentümer berechtigt, Beschlüsse mit einer Frist von einem Monat seit Durchführung der Eigentümerversammlung beim zuständigen Wohnungseigentums-gericht anzufechten. Der Einhaltung dieser Frist bedarf es nicht, wenn die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nicht bloß anfechtbar, sondern nichtig sind.
Das OLG Celle vertritt die Auffassung, dass die unbeabsichtigte Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer im Regelfall nicht zur Nichtigkeit sondern lediglich zur Anfechtbarkeit der auf der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führt. Nichtigkeit sei lediglich dann gegeben, wenn einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden sollen und daher die Einladung unterblieben ist. Ein Kommentar zum Wohnungseigentumsrecht vertritt zwar die Auffassung, dass durch die Nichteinladung der unantastbare Kernbereich der Mitgliedschaft berührt sei und dass die Beschlüsse in einer solchen Versammlung dann nichtig seien. Das OLG Celle argumentiert demgegenüber damit, dass dies die Praxis und die Verwaltung von Wohnungseigentum unnötigerweise einschränken würde. Im übrigen sei die Vorschrift über die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen, § 24 WEG, eine dispositive Vorschrift, die durch Vereinbarung abgeändert werden könne. Daher sei der Kernbereich des Wohnungseigentums nicht berührt. |
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Beschlussfassung auch über Einzelabrechnungen
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Die Zahlungsverpflichtung eines Wohnungseigentümers setzt einen Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen voraus; entsprechendes gilt für Eigentümerbeschlüsse über den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage.
BayObLG, Beschluss v. 7.8.2001, Az: 2Z BR 63/01 |
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Die tragenden Teile einer Garage/Garagenanlage, die auf dem gemeinschaftlichen Grundstück einer Eigentumswohnanlage steht, sind Gemeinschaftseigentum. Das gilt unabhängig davon, ob die Garagen direkt an das Wohnhaus anschließen oder freistehend errichtet werden. Unerheblich ist auch, ob die Garagen im Sondereigentum stehen.
Folge: Für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der tragenden Teile einer Garage müssen alle Eigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil aufkommen. Das gilt immer dann, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist, hat jetzt das OLG Düsseldorf entschieden. Und da abweichende Regelungen wohl in den meisten Teilungserklärungen fehlen, müssen folglich in den meisten Fällen alle Eigentümer anteilig zahlen. OLG Düsseldorf, 1-3 Wx 235 + 240/03 |
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Sondernutzungsrechte in Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums, die einzelnen Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu alleinigen Nutzung zugewiesen werden.
Problematisch ist dabei, dass die Sondernutzungsfläche allerdings nach wie vor Eigentum der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt, also eine Umgestaltung der Sondernutzungsfläche durch den berechtigten Wohnungseigentümer durchaus eine ungenehmigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bedeuten kann. Besondere Probleme ergeben sich für die Praxis insbesondere bei Sondernutzungsrechten an Gartenflächen, da gärtnerisch genutzte Flächen naturgemäß vom Nutzungsberechtigten auch entsprechend gestaltet werden, da die Gartennutzung sonst auch keinen Sinn macht. Im entschiedenen Fall hatte der Sondernutzungsberechtigte vier ältere Fichten, die auf seiner Sondernutzungsfläche standen, aus gestalterischen Gründen gefällt. Ein Miteigentümer war mit dieser Maßnahme nicht einverstanden und verklagte erfolgreich den Sondernutzungsberechtigten auf Wiederherstellung des vorigen Zustands durch Neu-Anpflanzung von vier Fichten (Kosten pro Fichte: 15.000,00 DM!). Das BayObLG entschied nämlich, dass der Berechtigte einer Gartenfläche mangels besonderer Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung zwar nicht zu bestimmten Bepflanzungen angehalten werden könne, die Entfernung bestehenden Baumbewuchses aber einen Eingriff in die äußere Gestaltung der Wohnungseigentumsanlage insgesamt und damit eine ungenehmigte bauliche Veränderung darstelle, die der Nutzungsberechtigte durch Wiederanpflanzung rückgängig zu machen habe. BayObLG, Beschluss v. 27.07.2000, Az.: 2Z BR 112/99 |
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Bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hat der Verwalter auf eine bauliche und fachlich einwandfreie Lösung ebenso zu achten wie auf die Wirtschaftlichkeit. Daraus folgt jedoch nicht zwingend, dass der Verwalter vor Durchführung einer jeden Maßnahme drei Angebote von ausführungsbereiten Fachfirmen einholen müsse. Dem Verwalter steht vielmehr insoweit ein nur eingeschränkt der gerichtlichen Kontrolle zugänglicher Gestaltungsspielraum zu.
OLG Köln; 16 Wx 114/97; ZMR 1998, 109 |
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Betriebskosten können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Für die Kosten der Beseitigung von Sperrmüll bedeutet dies, dass der Vermieter im Falle einer ordnungswidrigen Entsorgung von Sperrmüll den Verursacher zu ermitteln und die Kosten von diesem einzufordern hat. Nur dann, wenn die Ermittlung des Verursachers nicht erfolgreich war, dürfen die Kosten der Beseitigung von Sperrmüll auf die Allgemeinheit der Mieter umgelegt werden.
AG Hohenschönhausen Aktenzeichen: - 10 C 173/00 - |
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