BFW Newsletter Juli 2004
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

Wird der Verwalter zum Wasserpolizisten? Neue Trinkwasserverordnung unterstreicht die Bedeutung der Technischen Regeln im Bereich der Trinkwasser-Installation und nimmt den Betreiber ( Eigentümer/Verwalter in die Pflicht)

Die hohe Produktqualität des Trinkwassers auf dem Transportweg zu erhalten, ist das Anliegen aller Wasserversorgungsunternehmen. Das gilt auch für die Trinkwasser-Installation, obwohl sie nicht mehr im direkten Verantwortungsbereich der Wasserversorgungsunternehmen liegt. Mit Hilfe eines Technisches Regelwerkes auf hohem Niveau, wie es die DIN 1988 "Technische Regeln für Trinkwasser-Installationen" und das ergänzende DVGW-Regelwerk sind, werden bereits seit vielen Jahren Anforderungen beschrieben, die es gestatten, die Vorgaben der EU-Richtlinie über die Qualität des Wassers für den menschlichen Gebrauch zu erfüllen. Deren Forderung, die Trinkwasserqualität prinzipiell bis zur Entnahmestelle sicherzustellen, wurde in Deutschland durch die neue TrinkwV umgesetzt. Veränderungen des Trinkwassers, insbesondere grob sinnlich wahrnehmbare, werden vom Kunden zunächst immer dem Versorgungsunternehmen angelastet, auch wenn die Ursache in der Trinkwasser-Installation begründet ist. Versorgungsnetze müssen vor Rückwirkungen aus den angeschlossenen Trinkwasser-Installationen geschützt werden. Intakte und sichere Anlagen sind daher ein wichtiger Beitrag für die Qualitätssicherung des Lebensmittels "Trinkwas-ser" und damit auch der Imagepflege. (Info unter: www.holtergmbh.de) In der Technik der Trinkwasser-Installation hat in den letzten Jahren eine rasante Entwicklung stattgefunden. Themen mit hoher Publikumswirksamkeit wie "Wassersparen", "Regen- und Grauwassernutzung" oder "Veränderungen der Trinkwasserqualität in der Trinkwasser-Installation", sind für den Verbraucher von besonderem Interesse. Mit dem gestiegenen Umweltbewusstsein werden immer höhere Anforderungen an die gelieferte Trinkwasserqualität gestellt. Die neue Trinkwasserverordnung nimmt besonderen Bezug auf das Technische Regelwerk auch für die Trinkwasser-Installation. Wird dieses eingehalten und beachtet, kann die Trinkwasserqualität auch im öffentlichen, zukünftig durch die Gesundheitsbehörden überwachten, Bereich gewährleistet werden. Maßnahmen im Falle der Nichteinhaltung von Grenzwerten und Anforderungen (1) Wird dem Gesundheitsamt bekannt, dass im Wasser aus einer Wasserversorgungsanlage im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe a, b oder c, sofern daraus Wasser für die Öffentlichkeit im Sinne des § 18 Abs. 1 bereitgestellt wird, die nach § 5 Abs. 2 oder § 6 Abs. 2 festgesetz-ten Grenzwerte nicht eingehalten werden oder die Anforderungen des § 5 Abs. 1 oder § 6 Abs. 1 oder die Grenzwerte und Anforderungen des § 7 nicht erfüllt sind, hat es unverzüglich zu entscheiden, ob die Nichteinhaltung oder Nichterfüllung eine Gefährdung der menschlichen Gesundheit der betroffenen Verbraucher besorgen lässt und ob die betroffene Wasserversor-gung bis auf weiteres weitergeführt werden kann. Dabei hat es auch die Gefahren zu berücksichtigen, die für die menschliche Gesundheit durch eine Unterbrechung der Bereitstellung oder durch eine Einschränkung der Verwendung des Wassers für den menschlichen Gebrauch entstehen würden. Das Gesundheitsamt unterrichtet den Unternehmer und den sonstigen Inhaber der betroffenen Wasserversorgungsanlage unverzüglich über seine Entscheidung und ordnet die zur Abwendung der Gefahr für die menschliche Gesundheit erforderlichen Maßnahmen an. In allen Fällen, in denen die Ursache der Nichteinhaltung oder Nichterfüllung unbekannt ist, ordnet das Gesundheitsamt eine unverzügliche entsprechende Untersuchung an oder führt sie selbst durch. (2) Ist eine Gefährdung der menschlichen Gesundheit zu besorgen, so ordnet das Gesund-heitsamt an, dass der Unternehmer oder der sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage für eine anderweitige Versorgung zu sorgen hat. Ist dies dem Unternehmer oder dem sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage auf zumutbare Weise nicht möglich, so prüft das Gesundheitsamt, ob eine Weiterführung der betroffenen Wasserversorgung mit be-stimmten Auflagen gestattet werden kann und ordnet die insoweit erforderlichen Maßnahmen an. (3) Lässt sich eine Gefährdung der menschlichen Gesundheit auch durch Anordnungen oder Auflagen nach Absatz 2 nicht ausschließen, ordnet das Gesundheitsamt die Unterbrechung der betroffenen Wasserversorgung an. Die Wasserversorgung ist in betroffenen Leitungsnetzen oder Teilen davon sofort zu unterbrechen, wenn das Wasser im Leitungsnetz mit Krankheitserregern im Sinne des § 5 in Konzentrationen verunreinigt ist, die eine akute Schädigung der menschlichen Gesundheit erwarten lassen und keine Möglichkeit zur hinreichenden Desinfektion des verunreinigten Wassers mit Chlor oder Chlordioxid besteht, oder wenn es durch chemische Stoffe in Konzentrationen verunreinigt ist, die eine akute Schädigung der mensch-lichen Gesundheit erwarten lassen. (4) Das Gesundheitsamt ordnet in allen Fällen der Nichteinhaltung eines der nach § 5 Abs. 2 oder § 6 Abs. 2 festgesetzten Grenzwerte oder der Nichterfüllung der Anforderungen des § 5 Abs. 1 oder § 6 Abs. 1 oder der Grenzwerte und Anforderungen des § 7 an, dass unverzüglich die notwendigen Abhilfemaßnahmen zur Wiederherstellung der Wasserqualität getroffen werden und dass deren Durchführung Vorrang erhält. Die Dringlichkeit der Abhilfemaßnahmen richtet sich nach dem Ausmaß der Überschreitung der entsprechenden Grenzwerte und dem Grad der Gefährdung der menschlichen Gesundheit. (5) Gelangt das Gesundheitsamt bei der Prüfung nach Absatz 1 Satz 1 zu dem Ergebnis, dass eine Abweichung für die Gesundheit der betroffenen Verbraucher unbedenklich ist und durch Abhilfemaßnahmen gemäß Absatz 4 innerhalb von höchstens 30 Tagen behoben wer-den kann, legt es den während dieses Zeitraums zulässigen Wert für den betreffenden Parameter sowie die zur Behebung der Abweichung eingeräumte Frist fest. Satz 1 gilt nicht für Pa-rameter der Anlage 1 Teil I lfd. Nr. 1 und 2 und nicht, wenn der betreffende Grenzwert nach Anlage 1 Teil I lfd. Nr. 3 oder nach Anlage 2 bereits während der der Prüfung vorangegange-nen zwölf Monate über insgesamt mehr als 30 Tage nicht eingehalten worden ist. (6) Gelangt das Gesundheitsamt bei den Prüfungen nach Absatz 1 zu dem Ergebnis, dass die Nichteinhaltung einer der nach § 6 Abs. 2 festgesetzten Grenzwerte für chemische Para-meter nicht durch Abhilfemaßnahmen innerhalb von 30 Tagen behoben werden kann, die Weiterführung der Wasserversorgung für eine bestimmte Zeit über diesen Zeitraum hinaus nicht zu einer Gefährdung der menschlichen Gesundheit führt und die Wasserversorgung in dem betroffenen Gebiet nicht auf andere zumutbare Weise aufrechterhalten werden kann, kann es zulassen, dass von dem betroffenen Grenzwert in einer von dem Gesundheitsamt festzusetzenden Höhe während eines von ihm festzulegenden Zeitraums abgewichen werden kann. Die Zulassung der Abweichung ist so kurz wie möglich zu befristen und darf drei Jahre nicht überschreiten. Bei Wasserversorgungsanlagen im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe a unterrichtet das Gesundheitsamt auf dem Dienstweg das Bundesministerium für Gesundheit oder eine von diesem benannte Stelle über die getroffene Entscheidung. (7) Vor Ablauf des zugelassenen Abweichungszeitraums prüft das Gesundheitsamt, ob der betroffenen Abweichung mit geeigneten Maßnahmen abgeholfen wurde. Ist dies nicht der Fall, kann das Gesundheitsamt nach Zustimmung der zuständigen obersten Landesbehörde oder einer von ihr benannten Stelle die Abweichung nochmals für höchstens drei Jahre zulassen. Bei Wasserversorgungsanlagen im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe a unterrichtet die zuständige oberste Landesbehörde das Bundesministerium für Gesundheit oder eine von diesem benannte Stelle über die Gründe für die weitere Zulassung. (8) Unter außergewöhnlichen Umständen kann die zuständige oberste Landesbehörde oder eine von ihr benannte Stelle auf Ersuchen des Gesundheitsamtes dem Bundesministerium für Gesundheit oder einer von diesem benannten Stelle für Wasserversorgungsanlagen im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe a spätestens fünf Monate vor Ablauf des zugelassenen zweiten Ab-weichungszeitraums mitteilen, dass die Beantragung einer dritten Zulassung einer Abwei-chung für höchstens drei Jahre bei der Kommission der Europäischen Gemeinschaften erforderlich ist. Für Wasserversorgungsanlagen im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe b und c kann die oberste Landesbehörde oder eine von ihr benannte Stelle einen dritten Abweichungszeitraum von höchstens drei Jahren zulassen. Das Bundesministerium für Gesundheit ist hierüber innerhalb eines Monats zu unterrichten. (9) Die Absätze 6 bis 8 gelten für die Zulassung von Abweichungen von den Grenzwerten und Anforderungen des § 7 entsprechend mit der Maßgabe, dass das Gesundheitsamt die zuständige oberste Landesbehörde über die erste und zweite erteilte Zulassung zu unterrichten hat, und dass für die dritte Zulassung die Zustimmung der zuständigen obersten Landesbehörde erforderlich ist. (10) Die Zulassungen nach den Absätzen 6 und 7 Satz 2 sowie die entsprechenden Mitteilungen an das Bundesministerium für Gesundheit und die Mitteilungen nach Absatz 8 müssen mindestens die folgenden Feststellungen enthalten: 1. Grund für die Nichteinhaltung des betreffenden Grenzwertes; 2. frühere einschlägige Überwachungsergebnisse; 3. geographisches Gebiet, gelieferte Wassermenge pro Tag, betroffene Bevölkerung und die Angabe, ob relevante Lebensmittelbetriebe betroffen sind oder nicht; 4. geeignetes Überwachungsprogramm, erforderlichenfalls mit einer erhöhten Überwachungshäufigkeit; 5. Zusammenfassung des Plans für die notwendigen Abhilfemaßnahmen mit einem Zeit-plan für die Arbeiten, einer Vorausschätzung der Kosten und mit Bestimmungen zur Überprüfung. 6. erforderliche Dauer der Abweichung und der für die Abweichung vorgesehene höchstzulässige Wert für den betreffenden Parameter. (11) Das Gesundheitsamt hat bei der Zulassung von Abweichungen oder der Einschränkung der Verwendung von Wasser für den menschlichen Gebrauch durch entsprechende Anordnung sicherzustellen, dass die von der Abweichung oder Verwendungseinschränkung betroffene Bevölkerung von dem Unternehmer und dem sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage oder von der zuständigen Behörde unverzüglich und angemessen über diese Maßnahmen und die damit verbundenen Bedingungen in Kenntnis gesetzt sowie gegebenenfalls auf mögliche eigene Schutzmaßnahmen hingewiesen wird. Außerdem hat das Gesundheitsamt sicherzustellen, dass bestimmte Bevölkerungsgruppen, für die die Abweichung eine besondere Ge-fahr bedeuten könnte, entsprechend informiert und gegebenenfalls auf mögliche eigene Schutzmaßnahmen hingewiesen werden. (12) Die Absätze 1 bis 11 gelten nicht für Wasser für den menschlichen Gebrauch, das zur Abgabe in Flaschen oder anderen Behältnissen bestimmt ist. Eine Information von BFW Fördermitglied Fa. HOLTER GmbH Telefon: (02182) 57 09-0 Telefax: (02182) 57 09-19 * www.holtergmbh.de

Recht Mehrheitsbeschluss

Grundsätzlich entscheiden die Eigentümer einer WEG durch Mehrheitsbeschluss. Eine Mehrheitsentscheidung durch Beschluss ist aber nur zulässig, wenn der Eigentümergemeinschaft dafür durch das Wohnungseigentumsgesetz oder aufgrund einer Vereinbarung nach § 5 Abs. 4 WEG die Beschlusskompetenz eingeräumt worden ist. Das Wohnungseigentumsgesetz räumt der Eigentümergemeinschaft Beschlusskompetenz zu Mehrheitsentscheidungen für die Regelung des Gebrauchs nach § 15 Abs. WEG für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 3 WEG und für die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 i.V.m. § 22 WEG ein. Die Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft die ohne eine entsprechende Beschlusskompetenz gefasst werden sind nichtig (BGH-Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 (KG) - NJW 2000, 3500 ff). Der Einstimmigkeit bedürfen nach § 22 WEG Beschlüsse über bauliche Veränderungen oder Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, die über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen. Liegt eine derartige Maßnahme vor, die der Einstimmigkeit bedarf hat aber die Eigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss gefasst, dann ist ein solchen Beschluss nur ungültig, wenn er innerhalb eines Monats von einem Wohnungseigentümer angefochten und auf Antrag dieses Wohnungseigentümers durch das Gericht im Verfahren nach § 43 ff. WEG für ungültig oder unwirksam erklärt wird. Derartige mit Mehrheit gefassten, nicht angefochtenen Beschlüsse erreichten nach der Rechtsprechung sogar Vereinbarungscharakter im Sinne der §§ 10, 15 WEG bzw. vereinbarungsändernden Charakter im Sinne dieser Vorschriften. Die Rechtsprechung von vereinbarungsersetzenden Charakter von Mehrheitsbeschlüssen wurde durch den Beschluss des BGH vom 20.09.2000 V ZB 58/99 (KG) - NJW 2000, 3500 ff = DNotZ 2000, 854 ff aufgegeben.

BGH: ?Der individualvertragliche Abschluss eines befristeten Wohnraummietverhältnisses ist entge-gen §§ 573c BGB zulässig.?
BGH, Urt. v. 22.12.2003 ? VIII ZR 81/03

Die bisherige Meinung: Nach bisheriger Rechtsauffassung war es wegen der ausdrücklichen Regelung des § 573c BGB höchst unsicher, ob im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses ein befristeter Mietvertrag überhaupt wirksam abgeschlossen werden konnte. Nach dem Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB sollen alle Vereinbarungen, die denen des § 573c Abs. 1 und 3 BGB widersprechen, unwirksam sein. In § 573c Abs. 1 BGB ist die neuerdings geltende grundsätzliche dreimonatige Kündigungsfrist des Mieter geregelt. Die neue Rechtsprechung des BGH: Der BGH vertritt nun die Auffassung, dass der Gesetz-eber bei der Formulierung des § 573c Abs. 4 BGB lediglich den Abschluss befristeter Mietverträge im Rahmen sog. Formularverträge ausschließen, die Möglichkeit einer individuellen Vereinbarung aber nicht beschneiden wollte. Im entschiedenen Fall hatten die Mietvertragsparteien den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit aber separat handschriftlich geregelt. Fazit: Wer (was heute ja durchaus Sinn macht) den Mieter längerfristig an sich binden will, kann dies durch wechselseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Frist tun. Aber Vorsicht: Derartiges muss zwingend individuell, d.h. handschriftlich als Zusatz zum Formularmietvertrag vereinbart werden! Quelle: Rechtsanwalt Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40 E-Mail: krall-kalkum@telebel.de / Internet: www.krall-kalkum.de

Eigentumswechsel - Wer muss Betriebskosten abrechnen?

In seiner Entscheidung vom 3. Dezember 2003 hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage beschäftigt, wer bei einem Eigentumswechsel hinsichtlich der zum Zeitpunkt des Wechsels abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet ist und wem die etwaigen Nachzahlungen zustehen. Der Sachverhalt: Die Kläger waren 1998 in eine Wohnung eingezogen. Zum 01.01.2000 erwarb der Beklagte das Eigentum an dieser Wohnung. Die Hausverwaltung teilte im Oktober 2000 den Klägern mit, dass sich aus der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr Januar bis Dezember 1998 ein Guthaben in Höhe von 1.445,02 DM für die Kläger ergebe. Eine Auszahlung des Betrages an die Kläger erfolgte nicht. Die Kläger fordern vom Beklagten (neuer Eigentümer) die Auszahlung des Guthabenbetrages. Der Beklagte ist der Auffassung, dass der vorherige Eigentümer diese Zahlung erbringen müsse. Die beiden Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Anspruch vor dem BGH weiter. Die Entscheidung: Der BGH hat in seinen vergangenen Entscheidungen ( VIII ZR 246/86; VIII ZR 22/88; III ZR 211/99) festgehalten, dass sich die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten aufgrund des Eigentumswechsels nach § 571 BGB a.F. dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzuordnen sind, grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruches beantworten lässt. Dies bedeutet, dass alle vor dem Eigentumsübergang entstandene und fällig gewordene Ansprüche beim alten Eigentümer bzw. Vermieter bleiben. Nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Ansprüche stehen dem neuen Eigentümer bzw. dem neuen Vermieter zu. Auch vertragliche Ansprüche des Mieters hat dieser gegenüber dem neuen Vermieter geltend zu machen, wenn diese erst nach dem Eigentumswechsel entstanden sind. Bei dem vorliegend zu entscheidenden Fall hatte sich der BGH mit der Streitfrage zu befassen, ob das "Fälligkeitsprinzip" auch dann uneingeschränkt eingreift, wenn die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel beendet, die Betriebskostenabrechnung jedoch erst nach dem Eigentumsübergang erstellt und damit fällig geworden war. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGHs ist ein Anspruch auf Nachzahlung von nicht gedeckten Betriebskosten erst dann fällig, wenn ordnungsgemäß abgerechnet wurde, d.h. ein ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorgelegt wurde. Nach der Rechtsprechung des OLGs Naumburg sollte der Anspruch auf Nachzahlung auf den Erwerber übergehen, wenn die Fälligkeit nach Eigentumsübergang entstanden ist. Demgegenüber hat das OLG Düsseldorf die Ansicht vertreten, dass die Nebenkosten für abge-schlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs ausschließlich zwischen den alten Mietervertragsparteien abzurechnen sind. Mit der Entscheidung vom 03. Dezember 2003 hat der BGH diese Streitfrage nunmehr dahin-gehend entschieden, dass es nicht darauf an kommt, wann der Zahlungsanspruch fällig ge-worden ist. Damit ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter verpflichtet die Betriebskostenabrechnung zu erstellen und etwaige Nachzahlungen einzufordern oder Guthaben auszuzahlen, wenn zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Abrechnungsperiode bereits abgelaufen ist. Nach dem BGH ist zwar der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Guthabens aus der Ne-benkostenabrechung erst mit Erteilung der Abrechnung fällig geworden. Das strikte Festhalten am Fälligkeitsprinzip verursacht jedoch das nicht sachgerechte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim alten Vermieter verbleibt; Nachzahlungen und Erstattung jedoch vom neuen Vermieter vorzunehmen sind. Die Abrechnung der Nebenkosten würde beim strikten Festhalten des Fälligkeitsprinzips also erheblich erschwert werden. Das dies nicht sachgerecht sein kann, hat der BGH erkannt und mit seiner Entscheidung Klargestellt, dass bei einer zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels bereits beendeten Abrechnungsperiode allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen ist und etwai-ge Nachzahlungen oder Erstattungen zwischen diesen Parteien abzuwickeln sind. Quelle: Sugema

OLG Düsseldorf: Beschluss vom 27.02.2002 - 3 Wx 348/01

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, wonach die ursprünglich lose Verlegung der - durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen - Bodenbeläge auf den Balkonen (mit Rücksicht auf einen zu besorgenden erhöhten Kontroll- und Wartungsaufwand der im Gemeinschaftseigentum stehenden Isolierung) nicht geändert werden darf und im Zuge einer Erneuerung der Abdichtung wieder hergestellt werden muss, greift in das Sondereigentum des betroffenen Wohnungseigentümers ein und ist deshalb wegen nicht vorhandener bzw. überschrittener Regelungskompetenz nichtig.

Wohnungseigentum - Fristen:
Fenstereinbau, Kostenerstattung und Betretungsrecht

Das HansOLG Hamburg hat mit Beschluss vom 21.03.2002 (2 Wx 103/99 ZMR 2002, 618) den ?Regress-Klassiker? zu entscheiden gehabt. Im konkreten Fall hatte ein Sondereigentümer beim Austausch eines Fensters seine eigene Instandhaltungspflicht wegen vermeintlicher Sondereigentumsfähigkeit des Fensters angenommen und verlangte nunmehr Wertersatz von der Gemeinschaft. Das Gericht verneinte zwar ein Fremdgeschäftsführungswillen des einbauenden Sondereigentümers, bejahte jedoch eine ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) der Gemeinschaft durch den Einbau des Fensters. Dies bedeutet, dass bei einem abgängigen alten Fenster Wertersatz in Höhe angemessenen Handwerkerlohns für das neue Fenster von der Gemeinschaft an den Sondereigentümer zu leisten ist. Der volle Wertersatz verblieb dem einbauenden Sondereigentümer, weil die Gemeinschaft in den ersten beiden Tatsacheninstanzen versäumt hatte vorzutragen, ob und in welche Höhe die Gemeinschaft durch einen Großauftrag günstigere Konditionen bei Handwerkern hätte erreichen können. Das AG Neuss hat mit Beschluss vom 09.11.2001 (27 c II 205/01 WEG NZM 2002, 31) einen Mehrheitsbeschluss für gültig gehalten, in dem im Anschluss an die BGH-Entscheidung vom 20.09.2000 den Wohnungseigentümern, die in der Vergangenheit Fenstersanierungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt hatten, Sanierungskosten aus der Rücklage zu erstatten waren. Dadurch, dass die betroffenen Eigentümer im Jahr der Fensterinstandsetzung auf die Geltendmachung des Anspruches verzichtet hätten, sei es nicht zu einem abgeschlossenen Lebenssachverhalt gekommen. Auf Grund des nunmehr als nichtig erkannten Beschlusses aus dem Jahr 1985 hätten sie bisher von der Geltendmachung der Ansprüche abgesehen. Will nunmehr künftig die Eigentümergemeinschaft Sanierungsmaßnahmen in Form eines Fensteraustausches vornehmen, so sind die betroffenen Sondereigentümer verpflichtet, das Betreten ihres Sondereigentums zwecks Durchführung der Tischlerarbeiten zu dulden. So hat jedenfalls das OLG Celle mit Beschluss vom 04.12.2001 (4 W 313/01 ZMR 2002, 293) entschieden. Insbesondere könne die betroffene Sondereigentümerin nicht mit dem Argument gehört werden, der Austausch der Fenster in ihrer Wohnung sei nicht erforderlich, wenn der Mehrheitsbeschluss über den Fensteraustausch bereits bestandskräftig geworden sei. Das Zugangsrecht folge aus § 14 Nr. 4 WEG.

Beauftragung von Fachfirmen durch Verwalter

Bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hat der Verwalter auf eine bauliche und fachlich einwandfreie Lösung ebenso zu achten wie auf die Wirtschaftlichkeit. Daraus folgt jedoch nicht zwingend, dass der Verwalter vor Durchführung einer jeden Maßnahme drei Angebote von ausführungsbereiten Fachfirmen einholen müsse. Dem Verwalter steht vielmehr insoweit ein nur eingeschränkt der gerichtlichen Kontrolle zugänglicher Gestaltungsspielraum zu. OLG Köln; 16 Wx 114/97; ZMR 1998, 109 Jahresabrechnung

Jahresabrechnung bei Darstellung von Forderungen rechtswidrig

Eine Jahresabrechnung, die in einer Vermögensübersicht Forderungen an Dritte darstellt, ist rechtswidrig.? BayObLG, Beschl. v. 28.02.2002, Az.: 2Z BR 171/01

Leerkosten

Berechnet ein Vermieter verbrauchsunabhängige Betriebskosten nach der gesamten Wohnfläche des Hauses, kann er den auf leer stehende Wohnungen entfallenden Anteil nicht auf seine Mieter abwälzen. Er muss diesen Anteil selbst zahlen. Will der Vermieter von dieser Berechnungsmethode abweichen, muss er dazu das Einverständnis aller Mieter einholen. (Bundesgerichtshof, VIII ZR 137/03) Quelle: RDM NRW Eigentümerstimme durch Verwalter kraft Vollmacht rechtens Der Verwalter einer Eigentumsanlage darf das Stimmrecht von Eigentümern, die er auf Grund einer erteilten Vollmacht vertreten soll, bei der Abstimmung über seine eigene Bestellung als Verwalter ausüben. So entschieden die Richter des OLG Hamburg. Eine Enthaltung des Verwalters bei der Abstimmung über seine eigene Wahl ist nicht zwingend. Eine Stimmabgabe zu seinen Gunsten gemäß der erteilten Vollmacht geschieht in Ausübung eines Rechts des Vollmachtgebenden und von ihm vertretenen Eigentümers und habe lediglich als Reflexwirkung die eigene Begünstigung zur Folge. Anderweitige Entscheidung würde außer Betracht lassen, dass der Kraft Vollmacht handelnde Verwalter die Interessen des Vollmachtgebers wahrnimmt und nur ihm gegenüber im Innenverhältnis verpflichtet sein kann. Wenn das Gesetz im Übrigen die Verwalterbestellung mit Stimmenmehrheit vorsehe, so die Richter des OLG in ihrer Urteilsbegründung, andererseits die Bevollmächtigung des Verwalters möglich sei, sei auch keinerlei Grund ersichtlich, solche Wohnungseigentümer, die bei der Versammlung nicht anwesend sein können, vor die Alternative zu stellen, entweder keinen Einfluss auf die Verwalterbestellung zu haben, oder aber einen anderen Miteigentümer ihres Vertrauens zu Bevollmächtigten. Wiederholt bestätigt: Anwaltliche Begleitung zur Eigentümerversammlung (BayObLG, Beschl. v. 16.5.2002 - 2Z BR 32/02) Soweit durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt wird, sind nur die Wohnungseigentümer persönlich oder deren bevollmächtigte Vertreter zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung befugt. Allein ein fortgeschrittenes Alter eines Wohnungseigentümers rechtfertigt von daher nicht die Hinzuziehung eines Anwalts als Berater. Dabei kommt es auch nicht entscheidend darauf an, ob dieser von Berufs wegen (§ 43a Abs. 2 BRAGO) zur Verschwiegenheit verpflichtet ist. Hinweis: Zur Hinzuziehung eines anwaltlichen Vertreters zur Gesellschafterversammlung s. SIGER ZAP F. 15, S. 389 f. [997a] ZAP EN-Nr. 611/2002 Bergische Räumung: OLG Koblenz, Urt. v. 16.10.2003 ? 5 U 197/03 Der Anwalt, der seinen Mandanten nicht von der sog. Bergischen Räumung des Mieters abhält, schuldet dem Vermieter, wenn die Aktion ins Auge geht, Schadensersatz. Quelle: RA. Fritsch

Beschluss des Monats!

Nochmals: Bauliche Veränderungen über Mehrheitsbeschluss möglich Selbst wenn Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen das in § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind sie nicht nichtig, sondern gem. § 23 Abs. 4 WEG nur anfechtbar, wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20. September 2000 - V ZB 58/99 - www.Rechtszentrum.de und ihm folgend das Bayerisches Oberste Landesgericht (DNotZ 2001, 214) ausgeführt hat. OLG Hamburg Aktenzeichen: 2Wx78/01 Paragraphen: WEG§14 WEG§22 WEG§23 Datum: 2004-01-19 Quelle: Rechtszentrum.de

Aktuelles

Zur Erinnerung: Nachrüstpflichten aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) Die Energieeinsparverordnung vom 16.11.2001 gilt seit dem 01.02.2002. Sie fasst mehrere Verordnungen zusammen und bringt erhebliche Verschärfungen. Obwohl sie vorwiegend beim Neubau von Gebäuden anzuwenden ist, enthält sie auch Regelungen, die bei bestehenden Wohngebäuden einzuhalten sind. Das sind im wesentlichen: a) Vorschriften bei der Änderung und Modernisierung von Gebäuden, b) Nachrüstverpflichtungen, c) Sondervorschriften für heiztechnische Anlagen. Im Rahmen der Modernisierung von Gebäuden sind umfangreiche Vorschriften einzuhalten, die der Einsparung von Primärenergie dienen sollen. Die Vorschriften sind so kompliziert, dass künftig Modernisierungsmaßnahmen in der Regel die Hinzuziehung eines Architekten oder Sonderingenieurs erfordern. Nachrüstverpflichtungen gelten z. B. für Heizkessel. Kessel mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden, müssen bis spätestens 31.12.2006 ausgetauscht werden. Wärmeverteilungs- sowie Warmwasserleitungen (einschließlich Armaturen) müssen bis zum 31.12.2006 gedämmt werden. Oberste Geschossdecken nicht begehbarer aber zugänglicher Räume müssen bis zum 31.12.2006 nachträglich gedämmt werden. Neue Umwälzpumpen mit mehr als 25 kW Wärmeleistung müssen drehzahlgesteuert sein. Neue Zirkulationspumpen müssen selbsttätig wirkende Einrichtungen zum Ein- und Ausschalten haben.

Spruch des Monats

Gegen Angriffe kann man sich wehren, gegen Lob ist man machtlos.  In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.   BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919 *E-Mail: service@wohnungsverwalter.de *www.wohnungsverwalter.de   Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann, stellvertr. Landesbeauftragter, Nordrhein-Westfalen   Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720 * www.dittmann-wohnungsverwalter.de