BFW Newsletter Juni 2008

Wohnungseigentum Aktuell

Kann ein Eigentümer die Befreiung von Kabelgebühren erzwingen, obwohl in einem früheren Beschluss ein Sammelvertrag für Kabelfernsehen abgeschlos-sen wurde?
Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt, um Kosten zu sparen, mehrheitlich den Abschluss ei-nes Sammelvertrages für Kabelfernsehen in allen Wohnungen. Nach Jahren fordert der Eigentümer A, oder auch ein evtl. Rechtsnachfolger die Befreiung der Gebühren bei Installation einer Sperrdose. Aufgrund des Sammelvertrages müssten bei Vollzug dieser Forderung die übrigen Miteigentümer die mtl. Gebühren mittragen.
Der Einzeleigentümer hat keine Möglichkeit, Befreiung von den Kabelfernsehgebühren bei Installation einer Sperrdose zu verlangen.
Dies wäre nur dann der Fall, wenn seinerzeit bei der Beschlussfassung über den Abschluss des Sammelvertrages entsprechende Befreiungstatbestände begründet worden wären (was früher nicht unüblich war).
Ist der mehrheitlich gefasste und bestandskräftige Beschluss über den Sammelvertrag jedoch so formuliert, dass jeder Wohnungseigentümer anteilig mit den Kosten belastet wird, haben einzelne Sondereigentümer - auch nicht deren Rechtsnachfolger, die an die Beschlussfassung gemäß § 10 Abs. 3 WEG gebunden sind - keinen Befreiungsanspruch.

Quelle: http://www.ista.de

Leserbrief:

Frage: In meiner Heizungskostenabrechnung ist der Posten Umlageausfallwagnis aufgeführt. Ist so ein Posten normal? Und was bedeutet er?
Redaktion:
Umlageausfallwagnis gibt es nur bei Sozialwohnungen. Da ist es normal. Der Vermieter darf maximal zwei Prozent der Betriebskosten fordern, um sich gegen Rückstände bei den Betriebskosten abzusichern.

Recht

Was bedeutet, eine Wohnung ist „besenrein" zurückzugegeben?

Wie ein Mieter eine Wohnung beim Auszug zu übergeben hat, wird durch die gültigen Be-stimmungen des Mietvertrags festgelegt. „Sieht der Mietvertrag eine besenreine Übergabe vor, beschränkt sich die Pflicht des Mieters auf die Beseitigung grober Verschmutzungen", heißt es bei der Quelle Bausparkasse unter Hinweis auf ein entsprechendes BGH-Urteil.
Die Wohnung muss lediglich leergeräumt und in ordentlichem und sauberen Zustand verlassen werden. Ein Mieter ist in einem solchen Fall nicht verpflichtet, auch die Fenster zu reinigen, so die BGH-Richter. Ebenso wenig müsse er die Einbauküche komplett reinigen und po-lieren. Desgleichen gilt für die dazugehörigen Kellerräume.
Der Vermieter hatte zusätzliche Reinigungsarbeiten durchführen lassen und verklagte die Mieter auf Schadenersatz hinsichtlich der angefallenen Reinigungskosten. Darauf hätte er jedoch keinen Anspruch, so der BGH (Az. VIII ZR 124/05)

Quelle: http://www.immobilienwirtschaft.de

Wiederholt unpünktliche Mietzahlungen

Zahlt der Mieter einer Wohnung die Miete des Folgemonats nach Zugang einer Abmahnung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen ohne entschuldbaren Grund um 17 Tage verspätet, so berechtigt dieses den Vermieter bei mehrfacher unpünktlicher Mietzahlung vor der Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Absatz 1 BGB. Durch die unpünktliche Zahlungsweise trotz Abmahnung verstößt der Mieter in erheblichem Maße gegen die berechtigten Interessen des Vermieters, was die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sodann rechtfertigt.
LG Berlin, Urteil vom 10.07.2006, Aktenzeichen 67 S 159/04

Autor: Babo vonRohr, http://www.breiholdt.de

Exzessives Rauchen: Macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig?

Der konkrete Fall:
Am Ende der nur zweijährigen Mietzeit stellt der Vermieter fest, dass die Wohnung durch starkes Rauchen renovierungsbedürftig geworden ist. Der Tabakrauch hat sich in Decken, Tapeten und Türen "eingefressen". Der Vermieter lässt renovieren und verlangt anschließend Kostenerstattung vom Mieter. Der Mietvertrag enthält eine Schönheitsreparaturklausel mit „starren“ Fristen, ist also unwirksam.

Was ist das Problem?
Vor zwei Jahren entschied der BGH, dass der Mieter in seiner Wohnung rauchen darf. Der Vermieter kann das nicht verhindern und muss auch Nikotinablagerungen hinnehmen. Der BGH ließ damals ausdrücklich offen, ob etwas anderes gilt, wenn „exzessives“ Rauchen be-reits nach kurzer Mietzeit zu erheblichem Renovierungsbedarf führt.

Was sagt der BGH?
Der BGH gibt dem Mieter Recht! Der Vermieter kann die Renovierungskosten nicht vom Mieter ersetzt verlangen. Die „normale“ Schönheitsreparaturklausel hilft ihm nicht, weil sie we-gen der „starren“ Fristen unwirksam ist. Aber auch der Hinweis auf das extrem starke Rau-chen würde das Ergebnis nur dann ändern, wenn das Starkrauchen ein Vertragsverstoß wäre. So ist es aber nicht. Die Grenze zum Unzumutbaren ist erst dann überschritten, wenn durch das Rauchen der Zustand der Wohnung dermaßen verschlechtert wird, dass nicht nur die Wohnungsdekoration - also: Anstriche und Tapeten - sondern die Bausubstanz des Gebäudes angegriffen ist. Erst dann müsste der Mieter also die Kosten der Instandsetzung übernehmen. Für eine solche Substanzschädigung fehlten im konkreten Fall die Ansatzpunkte: Die vom Vermieter veranlassten Arbeiten (Streichen/Lackieren/Neutapezieren) waren typische Deko-rationsarbeiten und hatten mit Instandsetzung nichts zu tun. (BGH, U. v. 05.03.2008 - VI-II ZR 37/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Wenn die Schönheitsreparaturen nicht (wirksam) auf den Mieter übertragen sind, wird dieser regelmäßig auch nicht für die Folgen seines starken Rauchens einstehen müssen. Der BGH deutet aber an, dass vertragliche Rauchverbote wirksam sein könnten. Dann wäre das Rau-chen in der Wohnung vertragswidrig und würde zu einer anderen rechtlichen Bewertung füh-ren.
Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle: www.friesrae.de

Verwalter muss Ursache von Feuchtigkeitsschäden feststellen

Liegt die Ursache von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum oder ist dies zumindest möglich, so muss der Verwalter unverzüglich alles Erforderliche unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Der Verwalter haftet für alle Schäden des betroffenen Eigentümers, wenn er diese Pflicht schuldhaft verletzt. Dies gilt auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellt, dass sie aus-schließlich im Sondereigentum liegt.
OLG München 15.5.2006, Az: 34 Wo 156/05

Quelle: ML Fachinstitut

Umbuchungen zwischen Girokonto und Rücklagenkonto zulässig

Wenn das Girokonto der Eigentümergemeinschaft keine ausreichende Deckung für die laufenden Bewirtschaftungskosten aufweist, können Rückbuchungen vom Rücklagenkonto zulässig sein, um Überziehungszinsen bei zu geringer Deckung des Girokontos zu vermeiden.
(KG, Beschl. vom 19.07.2004; Az.: 24 W 305/02; u.a. abgedruckt in: MietRB 2005, 75)

Bewerber müssen bei Ladung zur Verwalterwahl nicht genannt werden

Es ist nicht erforderlich, konkrete Namen der Bewerber um das Verwalteramt in der Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu benennen, auf welcher der neue Ver-walter gewählt werden soll.
OLG Celle 14.2.2002, Az: 4 W 6/02

Quelle: ML Fachinstitut

Landgericht Hamburg: Mieter muss Umstellung auf Funk-Heizkostenverteiler nicht dulden

In einem Beschluss vom 10.4.2008 hat das Landgericht Hamburg in zweiter Instanz den Versuch einer Vermieterin zurückgewiesen, ihrem Mieter Heizkostenverteiler mit Funktechnik aufzudrängen (Aktenzeichen: 334 S 1/08). Die Wohnung in der Straße Falkenried ist bereits mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet.
Die Vermieterin blieb die Begründung für ihre Behauptung schuldig, dass die neuen Geräte genauer messen würden. Die Richter entschieden deshalb, der Mieter müsse den Austausch allenfalls dann dulden, wenn die Vermieterin ihn von den Mehrkosten freihalte, die durch die neuen Geräte anfallen. Dies hatte die Vermieterin jedoch nicht angeboten.
Der Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg, Dr. Eckard Pahlke, begrüßte die Entscheidung: "Der Beschluss erteilt allen Vermietern eine Absage, die sich die Verwaltung ihres Eigentums erleichtern wollen, ohne auf die den Mietern entstehenden Mehrkosten zu achten. Das sollte auch eine Warnung für die Messdienstfirmen sein, die versuchen, ihre neuen und teureren Produkte ohne Rücksicht auf die Mieter am Markt durchzusetzen!"
Hintergrund-Info: Heizkostenverteiler sind für die verbrauchsabhängige Umlegung der Heizkosten in zentral beheizten Häusern erforderlich. Elektronische Heizkostenverteiler werden seit einiger Zeit auch mit Funksendern angeboten, die die erfassten Verbrauchswerte regelmäßig an eine im Haus, z.B. im Treppenhaus, befindliche Zentralstation senden. Dort können sie für die jährliche Heizkostenabrechnung vom Ableser ausgelesen werden, ohne dass er die Wohnungen betreten muss. Die Kosten der Ablesung sind dadurch zwar geringer, die Anschaffung oder Miete der Funk-Erfassungsgeräte sind hingegen teurer. Per saldo ist die Kostenbelastung für den Mieter höher. Hierauf bezieht sich der Hinweis des Landgerichts, die Vermieterin müsste den Mieter von Mehrkosten freihalten.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

Stimmrechte auch für Teileigentümern von Gara-genstellplätzen

Eine Teilungserklärung, nach der im Wortlaut ein Stimmrecht nur für Wohnungseigentümer vorgesehen ist, ist so auszulegen, dass auch Teileigentümer von Garagenstellplätzen und Gewerberäumen, die nicht Wohnungseigentümer sind, Stimmrechte haben. Umfasst die Ei-gentümergemeinschaft das Eigentum an Wohnungen, Gewerberaum und Garagenstellplätzen, so ist der Begriff Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung als Synonym für Sondereigentümer zu interpretieren.
OLG Hamm 22.2.2007, Az: 15 W 322/06

Quelle: ML Fachinstitut

Kabelanschlusskosten sind im WEG-Bereich nach Miteigentumsanteilen abzurechnen

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst.

BGH, Beschluss vom 27.09.2007 - V ZB 83/07

Nochmals: Keine Abrechnung durch den Miet-Verwalter

Auch der Verwalter von Mietwohnungen braucht keine Abrechnung der Betriebskosten
vorzunehmen, wenn der Vertrag zum Jahresende gekündigt worden ist. Dieses galt und gilt auch bei den Verwaltern von Wohnungseigentum - hier die Betriebs- und Bewirtschaftungs-kosten. AG Magdeburg, 24. Juli 2002, Az. 17C 4962/01

Quelle: ML Fachinstitut

Zankapfel Beiratsvergütung:

Gerade bei größeren Gemeinschaften stellt sich die Frage, ob, in welcher Form und in welcher Höhe die Beiratstätigkeit honoriert werden soll.
Mit größter Vorsicht zu behandeln ist die Vereinbarung einer (üppigen) Vergütung, auch wenn manche Beiräte dies gerne sehen.
Zum einen stellt sich bei höheren Vergütungen die Frage nach der Sozialversicherungspflichtigkeit der entgeltlichen Tätigkeit.
Prekär für den Beirat ist aber auch, dass sein Haftungsmaßstab mit der Höhe seiner Vergü-tung wächst nach dem Motto: „wer viel verdient, haftet auch viel“.

Die Entscheidung des OLG Schl.-Holstein:
Das OLG ist der Auffassung, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirates und des Bau-Ausschusses sowie Rechnungsprüfer von den Wohnungseigentümern auf jeden Fall Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen können, die sie im Zusammenhang mit ihrer jeweili-gen Tätigkeit hatten und für erforderlich halten durften.

Unser Tipp:
Da nach Auffassung des OLG der Erstattungsanspruch aus Zweckmäßigkeitsgründen auch durch eine Pauschale abgegolten werden kann, eröffnen sich hier gegenüber den üblichen Regelungen sicherere Gestaltungsmöglichkeiten, die wahrgenommen werden sollten.

Quelle: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt

Stundensatz-Sondervergütung

Eine Stundensatz-Sondervergütung für den Geschäftsführer der Verwaltung in Höhe von 130,- € entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

(BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004, Az.: 2Z BR 011/04)

Bauliche Veränderung: Muss der Wohnungseigentümer, der eigenmächtig ein Kunststofffenster ein-baut, das Fenster wieder entfernen?

Was ist geschehen?
Es geht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Berliner Altbau. Das Haus verfügt über betagte Kastendoppelfenster aus Holz. Daher beschließen die Eigentümer, die Au-ßenfenster zu erneuern. Für die „vordringlichsten Fenster“ sollen Kostenangebote eingeholt werden, wobei die Auftragserteilung in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat erfolgen soll.

Ein Wohnungseigentümer der Wohnung mit den „vordringlichsten Fenstern“ wartet dieses Verfahren nicht erst ab, sondern lässt in Eigenregie die Kastendoppelfenster durch neue Kunststofffenster ersetzen. Die Eigentümergemeinschaft verlangt daraufhin Rückbau, nämlich Austausch der neuen Kunststofffenster gegen Kastendoppelfenster aus Holz.

Was sagt das Kammergericht?
Der betreffende Wohnungseigentümer muss die Kunststofffenster nicht zurückbauen.

Zunächst stellt das Kammergericht zwar fest, dass es sich beim eigenmächtigen, nicht mit Verwalter und Verwaltungsbeirat abgesprochenen Austausch der Fenster um eine unzulässige bauliche Veränderung handelt. Die Eigentümergemeinschaft hatte nämlich lediglich einen Be-schluss über das „Ob“ und nicht über das „Wie“ gefasst. Daher war die Auftragserteilung und die Erneuerung der maroden Fenster allein Sache des Verwalters und des Beirats.

Aus der unzulässigen baulichen Veränderung erwächst den anderen Miteigentümern jedoch trotzdem kein Anspruch auf Rückbau, weil sie vom Fensteraustausch nicht unzumutbar be-einträchtigt sind. Es entsteht nämlich kein Nachteil für sie. Ob ein Nachteil für die anderen Miteigentümer vorliegt, bestimmt sich danach, ob aus baulichen Veränderungen konkrete und objektive Beeinträchtigungen folgen. Das ist hier nicht der Fall, weil die Kunststofffenster keine optische nachteilige Beeinträchtigung nach sich ziehen, keinen höheren Instandhaltungsaufwand für die Gemeinschaft als Holzfenster verursachen und auch nicht zwingend zu Schimmelbildung führen
(KG, Beschl.v. 26.06.2007 – 24 W 15/07).

Was sagt Ihr Anwalt?
Die Entscheidung ist praxisnah und zu begrüßen. Sie verhindert, dass Rückbaurechte nur „aus Prinzip“ durchgesetzt werden. Zwar ist die Entscheidung noch nach dem „alten“ WEG-Recht ergangen, sie ist aber auch künftig aktuell, da die maßgeblichen Vorschriften insoweit unverändert sind.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - clausener@friesrae.de

Schadenersatzpflicht bei verzögerter Verwalterzustimmung

Muss der WEG-Verwalter nach § 12 Abs. 1 WEG dem Verkauf einer Wohnung zustimmen, hat er zu prüfen, ob dem Grundbuchamt seine Verwalterbestellung bereits nachgewiesen ist. Ver-zögert sich die Auszahlung des Kaufpreises, weil der Verwalternachweis dem Grundbuch nicht rechtzeitig vorgelegt wurde, haftet der WEG-Verwalter für den dem Verkäufer entstehenden Zinsschaden. Das hat jetzt das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck in seinem Urteil vom 30.10.2000 entschieden (13 C 1178/99).

Praxistip:
Der Verwalternachweis ist in Form des Protokolls des Bestellungsbeschlusses zu führen. Die Unterschriften auf dem Sitzungsprotokoll (Verwalter, Eigentümer, ggf. Beirat) sind notariell zu beglaubigen. Es hat sich in der Praxis als sinnvoll erwiesen, wenn der Notar den Verwalternachweis gleich nach der Beglaubigung dem Grundbuchamt einreicht. Bei späteren Kauf-verträgen kann dann einfach auf die Hinterlegung beim Grundbuchamt verwiesen werden. Al-lerdings ist vom Verwalter regelmäßig zu prüfen, ob seine Bestellung noch gilt. Andernfalls ist der Vorgang rechtzeitig zu wiederholen.

Autor: Uwe Bethge Fundstelle: NZM 2001, 201 http://www.bethgeundpartner.de/

Offenlegung sämtlicher Abrechnungsunterlagen vor der Abstimmung über die Jahresabrechnung

Den Eigentümern ist vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechung hinreichend Gelegenheit zu geben, sämtliche Abrechnungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen einzuse-hen (st.Rspr. des Senats).
Es genügt hierzu nicht, dass der Verwalter die entsprechenden Unterlagen lediglich mitführt, ohne die Eigentümer auf deren Vorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit hinzuweisen. OLG Köln - LG Bonn - AG Bonn, 11.12.2006, 16 Wx 200/06

http://www.rechtscentrum.de

Markise als Gemeinschaftseigentum

Eine Markise ist dann Gemeinschaftseigentum, wenn diese die gesamte Außenfront eines Hauses mit mehreren Eigentumswohnungen prägt. In diesem Fall handelt es sich um ein Fassaden gestaltendes Element. Reparaturkosten sind somit von allen Eigentümern zu tragen und dürfen nicht auf einen Eigentümer abgewälzt werden.
OLG Frankfurt/Main 17.8.2006, Az: 20 W 205/05

Quelle: http://www.ml-fachinstitut.de

Beschluss des Monats!

Alle Wohnungseigentümer müssen für Garageninstandsetzung aufkommen

Selbst wenn aufgrund einer Teilungserklärung Sondereigentum an Doppelgaragen besteht, müssen sich alle Miteigentümer an den Kosten für die Instandsetzung der Hebebühnen beteiligen. Auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts Celle macht Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse aufmerksam.
Das Gericht entschied, dass der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, an-fallende Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Doppelstockgarage aus der allgemeinen Instandhaltungsrücklage zu tragen, gültig ist. Eine Sonderei-gentumsfähigkeit könne sich nur auf die entsprechenden Räumlichkeiten beziehen. Kon-struktive Gebäudeteile – wie in diesem Falle die Hebebühnen – seien nicht als sondereigentumsfähig einzustufen (Urteil vom 19.08.2005, Az. 4 W 162/05).

In einem anderen Fall mussten ebenfalls alle Eigentümer zum Geldbeutel greifen. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main beschloss in einem Urteil vom 19.05.2005, dass auch Miteigentümer ohne Garagenabstellplatz die Sanierungskosten für ein im Gemein-schaftseigentum stehendes Parkhaus mit tragen müssen (Az. 20 W 373/03).

Quelle: http://www.quelle-bausparkasse.de

Partnerunternehmen  

Fenster sind nach herrschender Meinung Gemeinschaftseigentum. Ausnahme: Innenfenster. Aber wozu gehört die Mechanik des Fensters, die Rolle im Rolladenkasten, der Rolladengurt und der Innengriff des Fensters?

Betrifft WEG-Fenster: Die Fenster sind nach herrschender Rechtsmeinung Gemeinschaftseigentum. In einer Gemeinschaftsordnung steht unter der Begriffsbestimmung zum Sondereigentum lediglich, dass die Innenfenster dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Gehört die Mechanik des Fensters ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum? Wie ist es mit der Rolle im Rolladenkasten? Wie ist es mit dem Rolladengurt, wenn dieser sich beispielsweise abgenutzt hat und jeden Moment reißt? Und wie steht es dann mit dem Innengriff des Fensters?
Nach ganz herrschender Rechtsmeinung sind Formulierungen in Teilungserklärungen, dass "die Innenfenster dem Sondereigentum zuzuordnen sind" nur dann bedeutsam, wenn - wie in Norddeutschland teilweise noch üblich - tatsächlich gesonderte Innenfenster bestehen.
Ist das nicht der Fall, gehören alle für die Funktionsfähigkeit des Fensters wesentlichen Teile ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, somit auch die allgemeine Mechanik und der Innen-griff des Fensters.
Bei Rollläden ist eine Differenzierung geboten. Diese sind nach herrschender Meinung sondereigentumsfähig, was jedoch eine entsprechende Definition in der Teilungserklärung voraussetzt. Sind Rollläden oder Außenjalousien in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden, stehen sie im gemeinschaftlichen Eigentum, so dass auch insoweit die Reparatur des Rollos selber als auch des Rollladengurtes, der wesentlicher Bestandteil und zur Bedienung unerlässlich ist, durch die Eigentümergemeinschaft zu erfolgen hat.

Quelle: http://www.ista.de

Spruch des Monats:

Derjenige Eigentümer der verzichtet und nachgibt, ist immer beliebt bei denen, die davon profitieren…

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