BFW Newsletter Oktober 2008

Wohnungseigentum Aktuell

Winterzeit ist Schimmelzeit - Calciumsilikat-Platten zur Schimmelsanierung und Innendämmung

Algen und Pilze – keiner will sie! Warum beinahe jeder 5. Haushalt in Deutschland ein Schimmelproblem hat und was man dagegen tun kann.

Man geht nach einer Studie davon aus, dass bereits jeder 5. Haushalt ein massives Schimmelproblem hat – mit steigender Tendenz. Schimmel hat damit in der Bauschadenstatistik den unrühmlichen ersten Platz eingenommen. Wie kommt es insbesondere in den kalten Monaten zur steigenden Schimmelproblemantik – und was kann man dagegen tun?

„Die wachsende Schimmelproblematik basiert auf einer erhöhten Innenkondensation, die gerade im Zusammenhang mit dem luftdichten Bauen verstärkt hervorgerufen wird“, so Michael Hinz, Geschäftsführer der CASIPLUS GmbH, einem Spezialanbieter für Produkte zur Schimmelsanierung und Innendämmung. „Die gestiegenen Mindestluftwechselraten werden vom Bewohner nicht mehr eingehalten. Dazu kommen Dämmfehler oder konstruktiv bedingte Wärmebrücken – und der Schimmel schlägt zu“ erläutert der Fachmann der CASIPLUS GmbH aus Augsburg. Raumluft „kondensiert“ an der relativ kühlen Wand, es bildet sich (nicht sichtbares) Kondensat auf Holz, Gipskarton, Tapeten, Silikone, Teppiche, Leder, Zement oder Beton - alles hervorragende Nährböden für Schimmel.

Deshalb trifft man insbesondere in der kalten Jahreszeit vermehrt auf die Problematik – die dann im Sommer scheinbar verschwindet. Aber nur scheinbar: das Mycel mit all seinen gesundheitsgefährdenden Auswirkungen bleibt den Bewohnern erhalten.

Wie aber soll man ursachengerecht sanieren? Fachbetriebe, zumeist TÜV – zertifizierte Schimmelsanierer, Bautenschützer, Trockenbauer oder spezialisierte Maler erforschen zuerst stets die Ursache. Mit Hilfe moderner Messtechnik kann man Wärmebrücken auch als solche erkennen. Die Wand wird dann von Tapeten und anderen Untergründen befreit, Putz vorsichtig entfernt und dann wird das Mycel mit einem sog. Biozid abgetötet.

„Seit mehr zwei Jahrzehnten hat sich die Calciumsilikat-Platte im Bereich der Schimmelsanierung und Innendämmung durchgesetzt, mittlerweile wird sie sogar vom Bundesverband Verbraucherschutz e.V. empfohlen für den Einsatz als Innendämmung - nach einem Vergleich aller Dämmstoffe“, so die CASIPLUS GmbH „die Platte hat sich tausendfach bewährt, weil sie das Problem endgültig an der Wurzel packt“

Woraus besteht die sog. Klimaplatte und warum heißt sie so?

Calciumsilikat ist ein natürlicher Rohstoff - bestehend aus Kalk, Quarz, Wasser, Sand und Zellulosefasern. Die Zusammensetzung und die Herstellung machen die aus diesen Materialien gepressten Platten zu einem umweltverträglichen Baustoff, der außerdem unbrennbar ist. Bei der Herstellung von Calciumsilikatplatten entsteht ein Porenanteil von mehr als 90%. Dies bewirkt eine gute Wärmedämmung und eine hohe Speicherfähigkeit von Feuchtigkeit

Die Platte nimmt also extreme Feuchtemengen auf und gibt diese bei geeigneten klimatischen Bedingungen kontrolliert wieder ab. Selbst nachhaltig feuchtegeschädigte Räume oder gar hochwassergeschädigte Räume können dauerhaft saniert werden.

CS Platten sind konkurrenzlos als Innendämmung zumeist besonders dann, wenn von außen nicht gedämmt werden kann (Bsp: einzelne Wohnungsinhaber bei Mehrfamilienhäusern), darf (denkmalgeschützte Fassaden, Fachwerk) oder soll. Die bauphysikalischen Bedenken, die normalerweise für Innendämmungen gelten, darf man bei der CASIPLUS Calciumsilikat-Platte getrost vergessen. Zwar ist der Dämmwert nicht so hoch wie der Dämmwert von Hart-schaum, es wird aber auch keine Dampfsperre gelegt, die zu Bauschäden und Gesundheits-problemen führen. CASIPLUS Klimaplatten sind auch einfach zu verarbeiten, es kommt nicht zur Schimmelexplosion zwischen Wand und Calciumsilikat-Platte.

Außerdem bietet die CASIPLUS Calciumsilikat-Platte durch ihre hohe Alkalität (pH-Wert 10,3) erst gar keinen Nährboden für Schimmel.

CASIPLUS GmbH, Johannes-Weisser- Weg 21, 89081 Ulm, Pressekontakt: Frau Digna Hinz, 0731.38900-298, Fax 0731. 38900-638, www.casiplus.de

Recht

Nochmals: Auch falsche Jahresabrechnungen werden nach Ablauf der Anfechtungsfrist bindend

Der Fall: Der Verbrauch an Heizenergie der Wohnungseigentümer konnte nicht richtig erfasst werden, weil die untere Hälfte aller Heizkörper kalt blieb. Trotzdem beschloss die Wohnungs-eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung 2003 mit der Umlage der Heizkosten zu 30 % nach der Fläche und zu 70 % nach dem Verbrauch. Der Antrag der Eigentümerin Frost (Name geändert), die Heizkosten für die Jahre 2003 und 2004 nur
nach dem Verhältnis der Wohnfläche abzurechnen, wurde von der Mehrheit abgelehnt.

Die Entscheidung: Für das Jahr 2004 gab das Oberlandesgericht Düsseldorf Frau Frost recht, Könne der Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden, dürfen die Heizkosten gemäß § 9 a Abs. 2 Heizkostenverordnung nur nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt werden. Den Abrechnungsbetrag für 2003 musste Frau Frost trotz dieses Fehlers zahlen, weil sie den Beschluss über die Jahresabrechnung 2003 nicht rechzeitig angefochten hatte (OLG Düssel-dorf, Beschl. vom 1.12.2006 – I-3 Wx194/06)

Praktische Tipps: Auch Beschlüsse über die Jahresabrechnung müssen innerhalb von einem Monat beim Amtsgericht angefochten werden, sonst lassen sich Fehler nicht mehr berichtigen. Der beschlossene Nachzahlungsbetrag muss dann gezahlt werden, auch wenn die Jah-resabrechnung falsch ist.

Aktenzeichen: OLG Düsseldorf, Beschl. vom 1.12.2006 – I-3 Wx194/06

Keine Haftung des Verwalters für nicht geeichte Wasserzähler

AG Düsseldorf: „Ein WEG-Verwalter handelt nicht ordnungswidrig, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, Wasserzähler ungeeicht zu lassen, obgleich die Eichfristen abgelaufen sind, wenn er die Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit der
Eichung hingewiesen hat.
Zudem sind die Bestimmungen des EichG auf den WEG-Verwalter nicht anwendbar, da nicht der Verwalter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht geeichten Wasserzähler verwendet.“
AG Düsseldorf, Beschl. v. 14.3.2008 – 302 Owi-90 Js 4536/07-241/07

Der Fall: Die Eigentümerversammlung beschloss, die vorhandenen außerhalb der Eichfrist des EichG befindlichen Wasserzähler nicht gegen geeichte auszutauschen bzw. nacheichen zu lassen, obwohl der Verwalter auf die Verpflichtung zur Eichung ausdrücklich hingewiesen hatte. Ein Wohnungseigentümer erstattete daraufhin Anzeige beim zuständigen Landeseichamt gegen den Verwalter. Das Landeseichamt erließ daraufhin einen Bußgeldbescheid gegen den Verwalter wegen des Vorwurfs, nicht geeichte Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr zu verwenden. Der Verwalter legte gegen den Bußgeldbescheid Einspruch ein. Daraufhin kam es zur Verhandlung vor der Strafabteilung des Amtsgerichts Düsseldorf.

Das Problem: Das Landeseichamt vertrat die Auffassung, dass der Verwalter verpflichtet sei, erkennbar rechtswidrige Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht zu befolgen. Dies ergab sich nach Meinung des Landeseichamts aus den Ordnungswidrigkeitenbestimmungen des EichG, die ein Bußgeld für das Verwenden nicht geeichter Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr vorsehen (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 1a EichG).

Die Entscheidung des AG Düsseldorf: Zu Recht sprach das Amtsgericht den Verwalter frei; die Kosten des Verfahrens trug die Staatskasse. Zunächst verneinte das AG Düsseldorf die Frage, ob es dem Verwalter obliege, die Bestimmungen des EichG auch gegen den (hier einstimmig) durch Beschluss geäußerten
Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen.
Von entscheidender Bedeutung war dabei, dass der Verwalter die Eigentümer ausdrücklich auf die Eichpflichten hingewiesen hatte. Letztlich erklärte das AG Düsseldorf die Bestimmung des EichG auf den vorliegenden Fall als nicht anwendbar. Nicht der Verwalter verwende die nicht geeichten Wasserzähler im geschäftlichen Verkehr, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem erfolge die Abrechnung nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, weshalb die vom Gesetz mit Bußgeldandrohung bewehrte Verwendung im Geschäftsverkehr nach außen nicht zu Lasten des Verwalters feststellbar sei.

Quelle: Rüdiger Fritsch – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Verwalter hat sofort Schadensursache auch im Sondereigentum festzustellen

Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein „Profi” ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie aus-schließlich im Sondereigentum liegt (BayObLG NZM 1998, 583).

OLG München - LG München I - AG München
15.05.2006
34 Wx 156/05

Quelle: http://www.rechtscentrum.de

Eigentümerversammlung als Einmannversammlung

Kommt trotz ordnungsgemäßer Einladung nur ein einziger Eigentümer zur Eigentümerversammlung, so kann dieser alleine wirksame und bindende Beschlüsse fassen. Hierzu sind jedoch besonders strenge Anforderungen an die Form der Beschlussfassung und deren Protokollierung zu stellen:
Die Kundgabe der Stimmabgabe muss tatsächlich erkennbar als Formalakt stattfinden. Der Versammlungsleiter muss die Beschlussergebnisse feststellen und bekannt geben. Beachtet der Eigentümer dies nicht, so sind gefasste Beschlüsse anfechtbar.
OLG München 11.12.2007, Az: 34 Wx 14/07

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Wohngeldzahlung nach Eigentümerwechsel

Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden (regelmäßig durch Verkauf) beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und kosten in Anspruch nehmen, die seinem Ausscheiden entstanden sind. Ein Beschluss, der auch einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer binden soll, ist ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter und verpflichtet daher ausgeschiedene Wohnungseigentümer nicht. Der ausgeschieden Wohnungseigentümer ist auch nicht rechtgrundlos bereichert. Rechtsgrund für Leistungen des Verbandes an den Wohnungseigentümer ist das die Wohnungseigentümer verbindende gesetzliche Schuldverhältnis.

OLG München, Az.: 34 Wx 27/07, 24.05.2007

Kinderspielplatz ist keine Zumutung!

Für die Nachbarschaft ist die Einrichtung eines Kinderspielplatzes zumutbar. Spielplätze sind notwendig, um Kindern einen ungestörten Aufenthalt im Freien zu ermöglichen und ihnen Gelegenheit zu geben, ihr Sozialverhalten in Spielen mit anderen Kindern zu trainieren. Nachbarn müssen die mit der Benutzung der Anlage verbundenen Auswirkungen grundsätzlich hinnehmen.

VG Koblenz, 17.6.2008 - Az: 1 K 198/08
Quelle: http://www.anwaltonline.com

OLG Köln: „Die in den Wirtschaftsplan aufzunehmenden voraussichtlichen Einnahmen umfassen auch die Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage.“

OLG Köln, Beschl. v. 5.5.2008 – 16 Wx 47/08

Der Fall: Eigentümer E ficht den Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans mit der Begründung an, dass dort die zu erwartenden Einnahmen, insbesondere die sicher anfallenden Guthabenzinsen aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage nicht aufgeführt seien.

Das Problem: Eine beliebte „Verwalterfalle“:
Üblicherweise erstellen WEG-Verwalter den Wirtschaftsplan, in dem sie die Ausgaben gemäß der letzten Abrechnung extrapolieren, nach den gültigen Verteilerschlüsseln verteilen und so das anteilig zu zahlende Hausgeld des kommenden Wirtschaftsjahres ermitteln. Dass dies ge-fährlich werden kann, beweist die aktuelle Entscheidung des OLG Köln. Viele Gerichte vertreten nämlich inzwischen die Rechtsauffassung, dass der Wirtschaftsplan eben nicht nur aus der Angabe und Verteilung der zu erwartenden Kosten bestehe, sondern dass hierzu auch die zu erwartenden Einnahmen gehören.

Die Entscheidung des OLG Köln: Das OLG Köln vertritt die Auffassung, dass auch die Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wirtschaftsplan darzustellen sind, ansonsten widerspreche der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung und sei für ungültig zu erklären. Im vorliegenden Fall ging es um fehlende 500,00 EUR an Zinseinnahmen für die Anlage der Instandhaltungsrücklage.

Mein Tipp: Dem Verwalter ist anzuraten, stets die zu erwartenden Einnahmen im Wirtschaftsplan darzustellen. Dies gilt auch für die zu erwartenden Hausgeldeinnahmen! Der Einwand, dass der Wirtschaftsplan dann auf 0,00 EUR hinauslaufe, ist ein Scheinargument, dem dadurch begeg-net werden kann, indem die zu erwartenden Hausgeldeinnahmen nach der Ermittlung der Kosten unter Berücksichtigung der sicher zu erwartenden sonstigen Einnahmen der WEG (Mieten, Zinsen, etc.) und der Darstellung der aufzubringenden Beitragszahlungen insgesamt (und im Einzelfall) dargestellt werden, wodurch der Wirtschaftsplan dann letztlich (was er ja auch buchhalterisch muss) auf 0,00 EUR ausläuft.

RA. Fritsch

Auf den Wetterbericht achten!

Grundstückeigentümer müssen sicherstellen, dass Gehwege im Grundstücksbereich gefahrlos genutzt werden können – je nach Art und Umfang der Gemeindeordnung. Gefahrenquellen ist jedoch nicht erst bei deren auftreten geeignet zu begegnen, vielmehr muss ein Grundstückseigentümer bereist dann aktiv werden, wenn eine gefährliche Wetterlage im Wetterbericht angekündigt wird (z.B. Nachtfrost nach Tauwetter).

OLG Frankfurt/Main – Az: 21 U 38/03
Quelle: www.anwaltonline.com/

WEG-Beschluss: Kann die Gemeinschaft ausnahmsweise auch über die Instandsetzung von Sondereigentum beschließen?

Worum es geht: In einer Münchener Wohnungseigentumsanlage mit rd. 200 Wohnungen sind die Holzdoppelfenster wegen Witterungseinflüssen sanierungsbedürftig. Nach der Teilungserklärung befinden sich die Innenfenster im Sondereigentum, die Außenfenster im Gemeinschaftseigentum. In einer Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer den Austausch aller Holzfenster zu Gunsten von Kunststofffenstern: Diesen Beschluss fechten mehrere Wohnungseigentümer an. Begründung: Mit diesem Beschluss würde in ihr Sondereigentum eingegriffen werden.

Was das Problem ist: Für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums ist jeder Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. Was zum Sondereigentum gehört, regelt die Teilungserklärung. Tut sie das nicht, richtet sich die Bestimmung nach dem Gesetz; hiernach gehören zum Sondereigentum die Wohnungsräume an sich sowie die zu diesen Räumen gehörenden Gebäudebestandteile, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums verändert werden können. Die Innenfenster bei Holzdoppelfenstern gehören daher auch ohne entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung stets zum Sondereigentum.

Was sagt das OLG München? Das Gericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft für befugt, über die Instandsetzung der Fenster zu entscheiden. Die Entscheidungskompetenz ist zwar fraglich, weil die Innen-fenster nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören, für dessen Instandsetzung grundsätzlich die einzelnen Sondereigentümer selbst zuständig sind - und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im konkreten Fall gilt jedoch eine Ausnahme: Denn Grund für den Austausch war die Verwitterung der Fenster von außen. Da ein Fensteraustausch ohne Austausch der Innenseite nicht möglich ist, muss der Sondereigentümer den Eingriff hinnehmen. Nach Ansicht des Gerichts ist es auch ohne Belang, dass die Holz- gegen Kunststofffenster ausgetauscht werden: Das ist eine noch zulässige sog. modernisierende Instandsetzung. (LG München, Beschl. v. 28.06.2007 - 1 T 2063/07)

Anwaltsempfehlung: Einem solchen Beschluss müssen jedoch verschiedene Kostenvoranschläge zu Grunde liegen. Ansonsten widerspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung und kann erfolgreich an-gefochten werden.

Quelle: www.friesrae.de

Das Wäschetrocknen in der Wohnung gehört zum normalen Mietgebrauch

Das Wäschetrocknen in der Wohnung kann in einer Hausordnung, die als Teil des Mietvertrags das "gedeihliche Zusammenwohnen aller Hausbewohner" regelt, auch dann nicht wirksam untersagt werden, wenn im Haus ein Trockenraum vorhanden ist.

LG Düsseldorf, 21 T 38/08, Beschluss vom 18.4.2008;
AG Düsseldorf, 53 C 1736/08, Urteil vom 23.7.2008, WuM 2008,547
Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Beschluss des Monats!

Wohnungseigentumsrecht: Verwalter darf Sonderumlagen einziehen

Ein WEG-Verwalter, der per Vertrag zur Einziehung von Wohngeld- und Hausgeldzahlungen auch im eigenen Namen ermächtigt ist, ist auch berechtigt, Zahlungen von Sonderumlagen an sich zu verlangen. So entschied das OLG Hamm mit Beschluss vom 29. Mai 2008. Unter dem nicht gesetzlich definierten Begriff der Wohngeldzahlungen im enge-ren Sinne werden laufende Vorschussleistungen der Wohnungseigentümer auf der Grund-lage eines Wirtschaftsplanes oder einer Jahresrechnung verstanden. In einem so engen Sinn sei aber die Ermächtigung des Verwalters nicht zu verstehen. Bei der Sonderumlage handele es sich um eine Ergänzung des Jahreswirtschaftsplanes, mithin ebenso um Vorschusszahlungen an die Eigentümergemeinschaft. Sonderumlagen seien somit mit den regelmäßig zu erbringenden Vorschusszahlungen vergleichbar, zu deren Einzug der Verwalter ohne Zweifel ermächtigt sei.
Kommentar
Die Entscheidung des OLG Hamm entspricht der herrschenden Rechtsprechung und ist nicht zu beanstanden. Aufgrund der Rechtsnatur der Sonderumlage als Nachtrag zum Wirtschaftsplan ist nicht erkennbar, warum ein Verwalter, der zum Einzug der Hausgelder ermächtigt ist, nicht auch die Sonderumlagen einziehen können sollte, die auf der selben rechtlichen Grundlage, nämlich dem Wirtschaftsplan beruhen. Dennoch sollte der Verwalter seinen Verwaltervertrag und die Regelungen der Teilungserklärung stets gut im Blick haben und seine Ermächtigung zur Geltendmachung von Forderungen der WEG für jeden Fall überprüfen, da jede Eigentümergemeinschaft unterschiedliche Regelungen vereinbart haben kann.

Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 29. Mai 2008, 15 Wx 43/08

Leserbrief:

Reinigung/Verstopfung Balkonabfluss – Folgeschäden/Haftung:
Wir bitten um Rechtsauskunft zu der Frage, wer für die Reinigung des Balkonabflusses zu-ständig ist, Verwalter (Gemeinschaftseigentum) oder Eigentümer (Sondereigentum) und wie die Haftung bei Folgeschäden aus Verstopfungen des Balkonabflusses zu sehen ist?

Hintergrund ist ein verstopfter Balkonabfluss, der dafür sorgte, dass Wasser in das Wohnzimmer der dazugehörigen Wohnung drang und den Parkettboden beschädigte und für eine feuchte Decke in der Wohnung darunter sorgte. Die Eigentümer beider betroffener Wohnun-gen machen die Wohnungseigentümergemeinschaft hierfür haftbar und verlangen die Erneuerung des Parkettbodens sowie den Neuanstrich der Decke auf Kosten der Gemeinschaft.
Die Teilungserklärung gibt hierzu keinen Aufschluss.

Wir sehen vor allem die Problematik der Zugänglichkeit der Balkone bei der regelmäßigen Reinigung durch Handwerker, falls die Gemeinschaft hierfür tatsächlich zuständig ist, da diese nicht immer über eine Leiter von außen zugänglich sind und die Eigentümer/innen die die Namen und Telefonnummern der Bewohner/innen der Wohnungen häufig nur unwillig und schleppend angeben.

Für die Reinigung der Balkonabflüsse ist unseres Erachtens auch keine Fachfirma erforderlich; dies kann jede/r Bewohner/in bzw. Eigentümer/in selbst vornehmen.

Antwort der Redaktion (Ra. R. Fritsch):
in meiner Eigenschaft als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Der vorgetragene Sachverhalt ohne Details lässt sich mangels konkreter Kenntnis der jeweili-en genauen Einzelheiten nur kursorisch prüfen; es können nur Vermutungen geäußert und rechtliche Fingerzeige gegeben werden.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer könnte daraus resultieren, dass der Gemeinschaft der Vorwurf gemacht werden könnte, nicht für eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch regelmäßige Kontrolle und ggfls. Reinigung der Balkonabläufe gesorgt und hierdurch den Schaden verursacht zu haben.
Sollte ein derartiger Anspruch bestehen, steht ein Regressanspruch gegen den Verwalter im Raum, der dies ggfls. hätte koordinieren müssen.

Allerdings hat das KG Berlin in einer Entscheidung vom 19.10.1998 (ZMR 1999, 207) die Auffassung vertreten, dass ohne besonderen Anlass, Verstopfungen anzunehmen, weder der einzelne Eigentümer, noch der Verwalter verpflichtet seien, entsprechende vorsorgliche Überprüfungen, zumal ohne Beschluss, vornehmen zu lassen.
Auch stellt sich die Frage, ob eine Verstopfung im Falle einer etwaigen turnusmäßigen Kontrolle oder Reinigung überhaupt hätte erkannt und beseitigt werden können. Diese hätte, je nach den Umständen, auch ggfls. erst nach einer Kontrolle oder Reinigung entstehen können. Dies ist abhängig von Art, Ausmaß und genauem Ort der Verstopfung, weshalb mangels genauer Kenntnis vom konkreten Sachverhalt hier nur Vermutungen angestellt werden können.
Zu berücksichtigen ist ferner, dass der jeweilige Eigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum zugeordnete Fläche so instand zu halten (also zu säubern), dass keine Verstop-fungen entstehen können.
Gegebenenfalls ist ein überwiegendes Verschulden des jeweiligen Eigentümers der Einheit anzunehmen, der der Balkon zugeordnet ist.
Weiter ist, je nach Erkennbarkeit (sichtbare Zusetzung des Ablaufs oder schlecht ablaufendes Niederschlagswasser), der jeweilige Eigentümer verpflichtet, den ihm offenbaren Mangel an-zuzeigen. Zudem ist die Erkennbarkeit des sich abzeichnenden Schadens vom Geschädigten zu beweisen.

Rüdiger Fritsch –Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Spruch des Monats:

„Wenn ein Wohnungsverwalter Erfolg haben will, darf er keine Angst haben, Fehler zu machen.“…

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.  

BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
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Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720
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