BFW Newsletter November 2008

Wohnungseigentum Aktuell

Die häufigsten Wohnungsmängel:
Fachleute schätzen, dass in Millionen Wohnungen mehr oder weniger schwer wiegende Mängel auftreten, allein zwei Millionen Wohnungen in Deutschland sollen zum Beispiel von Schimmel befallen sein. Nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes sind die häufigsten Mängel:

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Lärm aus Nachbarwohnungen, zum Beispiel Musik, Feiern, Fernseher

Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag beschrieben

Heizungs- und/oder Warmwasserausfall

Lärm infolge von Bauarbeiten im oder am Haus bzw. in der näheren Umge-bung

Einrüstung des Hauses, Plastikfolien vor den Fenstern, Unbenutzbarkeit des Balkons

Undichte, morsche Fenster

Defekte an mit gemieteten Einrichtungsgegenständen, wie Einbauküche, Herd, Spülmaschine

Aufzug, Türklingel oder Gegensprechanlagen funktionieren nicht

Zu niedrige Temperaturen bei Heizung (unter 20 Grad C) oder Wasser (unter 40 Grad C)

Mieterrechte und -pflichten bei Wohnungsmängeln

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Leserbrief

Austausch von Fenstern:

Ich habe folgende Frage: In einer Wohnanlage wurden bislang von den Wohnungseigentümern Fenster selbst und auf eigene Kosten ausgetauscht, ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft hierzu lag nicht vor.

Der amtierende Verwalter stellt nun für die nächste Eigentümerversammlung folgenden Antrag:

„…, beschließt die Eigentümergemeinschaft für die Zukunft folgende Vorgehensweise: Der Austausch von Fensterelementen erfolgt in Zukunft über die amtierende WEG-Verwaltung mit folgender Begründung: Es ist die einheitliche Gestaltung der Fassade sicher zu stellen. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass die Material- und Firmenauswahl insofern ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen sollte, dass nach Abwägung aller vorhandenen wirtschaftlichen Risiken ein Lieferant ausgewählt wird, der nach eingehender Prüfung am Markt ausgereifte Produkte (Rahmenprofile und Beschläge) verarbeitet und darüber hinaus durch Bekanntgabe seiner wirtschaftlichen Situation die höchst mögliche Sicherheit bietet, die zur Einhaltung von Gewährleistungsansprüchen erforderlich ist. Die Kosten eines Fensteraustausches trägt der jeweilige Sondereigentümer selbst.“

Ist dieser Beschluss, wonach der jeweilige Eigentümer kein Mitspracherecht hinsichtlich des Austauschs seiner Fenster hat, diese aber alleine zahlen muss rechtens?

Antwort:
In meiner Eigenschaft als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Der Beschluss, sollte er wie beantragt beschlossen werden, ist rechtswidrig und zumindest hinsichtlich der Kostentragungsregelung nichtig.
Soweit, wie von Ihnen angegeben, die Gemeinschaftsordnung keinerlei vom Gesetz abweichende Regelungen trifft, gilt folgendes:

Fenster sind Gemeinschaftseigentum und als solches von der Gemeinschaft aufgrund jeweiligen Beschlusses, sofern notwendig, auf Kosten der Gemeinschaft instand zu halten und instand zu setzen.
Soweit diese Kompetenz generell auf den Verwalter übertragen werden soll, so liegt darin ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Entscheidung, ob, wann, wie, durch wen und zu welchen Kosten diese Maßnahmen ausgeführt werden sollen, der Eigentümerversammlung auf Dauer entzogen wird.
Die generelle Kostentragung durch den jeweiligen Eigentümer verstößt gegen § 16 Abs. 4 WEG, wonach derartiges nur für den konkreten Einzelfall, nicht aber generell beschlossen werden kann (und zudem nur mit doppelt-qualifizierter Mehrheit). Ein hier gegen verstoßender Beschluss ist nichtig.
Es empfiehlt sich für den Fall der Beschlussfassung die Erhebung der fristgerechten Anfechtungsklage, verbunden mit dem Hilfsantrag auf Feststellung der Nichtigkeit.

Mit freundlichen Grüßen
Rüdiger Fritsch -Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

Recht 

Wasserschaden im Sondereigentum: Was muss der Verwalter unternehmen?

Tritt innerhalb des Sondereigentums ein Schaden auf (hier: feuchtigkeitsbedingter Schimmel), dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, muss der Verwalter die Schadensursache unverzüglich feststellen lassen. Tut er dies nicht, haftet er dem betroffenen Wohnungseigentümer für Folgeschäden (hier: Mietminderung). Das gilt sogar dann, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, oder wenn sich herausstellt, dass sie im Sondereigentum liegt. (LS des Verf.)

OLG München, Beschl. v. 15.5.2006 – 34 Wx 156/05

Der Fall: In die vermietete Wohnung eines Wohnungseigentümers dringt vom Balkon her Wasser ein. Es kommt zu Schimmelflecken in der Küche. Der Mieter mindert die Miete. Der Eigentümer informiert den Verwalter. Dieser lehnt jegliche Verantwortung der Gemeinschaft ab. Denn er meint, dass der Schaden auf eine vom Voreigentümer eigenmächtig angebrachte Balkonüberdachung zurückzuführen sei, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehöre. In den Jahren 2001 und 2002 kommt es zu mehreren Eigentümerversammlungen, in denen über Ursachen und Maßnahmen diskutiert, aber nicht entschieden wird. Der betroffene Wohnungseigentümer leitet schließlich ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die Gemeinschaft ein. Daraufhin lässt die Gemeinschaft die Mängel und Schäden vollständig beseitigen. Der Wohnungseigentümer verlangt nunmehr vom Verwalter Ersatz des entstandenen Schadens, also Ausgleich des minderungsbedingten Mietausfalls.

Die Entscheidung:
Mit Erfolg. Zwar sei es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer, sich um die Instandsetzung oder Schadensbeseitigung zu kümmern, wenn am gemeinschaftlichen Eigentum Schäden auftreten. Den Verwalter treffe aber gem. § 27 Abs. 1 Nr.2 WEG eine Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflicht.
§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: […]
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; […]
§ 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet: […]
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; […]
Dazu gehöre es, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen. Dies gelte auch für Schäden, die im Sondereigentum auftreten, deren Ursachen aber im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums liegen kann. Deshalb müsse der Verwalter unverzüglich die Schadensursache ermitteln lassen, wenn es auch nur möglich ist, dass diese im Gemeinschaftseigentum liegt. Verletze der Verwalter diese Pflicht, hafte er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder wenn sich nachträglich herausstellt, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (Verweis auf BayObLG, 29.1.1998 – 2Z BR 53/97 – NZM 1998, 583).

Praxishinweis Verwalter: Da der Verwalter im Normalfall nicht sicher beurteilen kann, wo die Ursache eines Wasserschadens liegt, sollte er angesichts der strengen Rechtsprechung zur Verwalterhaftung im Zweifel einen Fachmann zur Ursachenklärung hinzuziehen. Um die Schadensbeseitigung muss er sich anschließend aber nur noch insoweit kümmern, als das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Er ist auch nicht verpflichtet, Ansprüche des Sondereigentümers bei der Leitungswasserschadenversicherung anzumelden, selbst wenn diese (wie üblich) auch solche Schäden abdeckt (BayObLG, 29.1.1998 a.a.O.). Grundsätzlich ist der Verwalter auch verpflichtet, den etwa abwesenden Eigentümer über den Schadenseintritt zu informieren. Bei einer vermieteten Wohnung darf sich der Verwalter aber darauf verlassen, dass der Mieter den Wohnungseigentümer verständigt (BayObLG, 3.4.1996 – 2Z BR 5/96 NJW-RR 1996, 1298).
Praxishinweis Eigentümer: Der geschädigte Wohnungseigentümer sollte sicherheitshalber nicht auf die Verwalterhaftung vertrauen, sondern selber auf eine Beschlussfassung der Gemeinschaft zur Schadensbeseitigung hinwirken. Wird sein entsprechender Antrag aller-dings abgelehnt, muss er ihn im Wege der Beschlussanfechtung durchsetzen. Andernfalls riskiert er, dass die Bestandskraft des Negativbeschlusses seinem Anspruch auf Vornehme der begehrten Maßnahmen entgegensteht (so BayObLG, 17.9.2003 - 2Z BR 170/03 – WE 2004, 61; a.A. Wenzel, ZMR 2005, 413).
Quelle: RA Dr. David Greiner, Tübingen - www.ragreiner.de

Mindestbeheizung per Beschluss erzwingbar?

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, nach der bei der verbrauchsabhängigen Verteilung der Heizungskosten jedem Miteigentümer ein Mindestanteil von 75 % des Durchschnittsverbrauchs aller Wohnungen zugewiesen wird, kann keine Mindestbeheizung einer Wohnung erzwingen.
OLG Hamm, 31.3.2005 - Az: 15 W 298/04
Quelle: www.anwaltonline.com/

Entlastung Beirat bedeutet nicht Genehmigung Abrechnung

Beschließt die Eigentümerversammlung unter dem gleichen Tagesordnungspunkt die Entlastung des Verwaltungsbeirats, lehnt sie jedoch zugleich die Entlastung des Verwalters ab, lässt sich daraus in der Regel nicht auf die gleichzeitige Genehmigung der Jahresabrechnung schließen.
OLG München - LG München II - AG Wolfratshausen, 07.02.2007, 34 Wx 147/06

Quelle: http://www.rechtscentrum.de

Ordnungswidrigkeitenrecht

Keine Haftung des Verwalters für nicht geeichte Wasserzähler

AG Düsseldorf:
„Ein WEG-Verwalter handelt nicht ordnungswidrig, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, Wasserzähler ungeeicht zu lassen, obgleich die Eichfristen abgelaufen sind, wenn er die Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit der Eichung hingewiesen hat. Zudem sind die Bestimmungen des EichG auf den WEG-Verwalter nicht anwendbar, da nicht der Verwalter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht geeichten Wasserzähler verwendet.“
AG Düsseldorf, Beschl. v. 14.3.2008 – 302 Owi-90 Js 4536/07-241/07

Der Fall:
Die Eigentümerversammlung beschloss, die vorhandenen außerhalb der Eichfrist des EichG befindlichen Wasserzähler nicht gegen geeichte auszutauschen bzw. nacheichen zu lassen, obwohl der Verwalter auf die Verpflichtung zur Eichung ausdrücklich hingewiesen hatte. Ein Wohnungseigentümer erstattete daraufhin Anzeige beim zuständigen Landeseichamt gegen den Verwalter. Das Landeseichamt erließ daraufhin einen Bußgeldbescheid gegen den Verwalter wegen des Vorwurfs, nicht geeichte Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr zu verwenden. Der Verwalter legte gegen den Bußgeldbescheid Einspruch ein. Daraufhin kam es zur Verhandlung vor der Strafabteilung des Amtsgerichts Düsseldorf.

Das Problem:
Das Landeseichamt vertrat die Auffassung, dass der Verwalter verpflichtet sei, erkennbar rechtswidrige Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht zu befolgen. Dies ergab sich nach Meinung des Landeseichamts aus den Ordnungswidrigkeitenbestimmungen des EichG, die ein Bußgeld für das Verwenden nicht geeichter Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr vorsehen (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 1a EichG).

Die Entscheidung des AG Düsseldorf:
Zu Recht sprach das Amtsgericht den Verwalter frei; die Kosten des Verfahrens trug die Staatskasse.
Zunächst verneinte das AG Düsseldorf die Frage, ob es dem Verwalter obliege, die Bestimmungen des EichG auch gegen den (hier einstimmig) durch Beschluss geäußerten Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen. Von entscheidender Bedeutung war dabei, dass der Verwalter die Eigentümer ausdrücklich auf die Eichpflichten hingewiesen hatte. Letztlich erklärte das AG Düsseldorf die Bestimmung des EichG auf den vorliegenden Fall als nicht anwendbar. Nicht der Verwalter verwende die nicht geeichten Wasserzähler im geschäftlichen Verkehr, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem erfolge die Abrechnung nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, weshalb die vom Gesetz mit Bußgeldandrohung bewehrte Verwendung im Geschäftsverkehr nach außen nicht zu Lasten des Verwalters feststellbar sei.

Quelle: Rüdiger Fritsch – Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - www.krall-kalkum.de/

Hausverwalter: Macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig, wenn er eine mögliche Mieterhöhung nicht durchsetzt?

Was ist geschehen?
In einem Wohnungsmietvertrag ist ein Mietzins vereinbart, der weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Schon zum 1.11.2000 hätte der Verwalter eine Mieterhöhung um 30% durchsetzen können. Er bleibt aber untätig, obwohl der Verwaltervertrag ihn u.a. zu „Verhandlung, Abschluss und Änderung von Mietverträgen“ verpflichtet. Im März 2003 setzt der Eigentümer die Mieterhöhung dann selbst durch. Anschließend wendet er sich an den Verwalter und klagt die entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz ein.

Was sagt das Gericht?
Das OLG Saarbrücken gibt der Klage in vollem Umfang statt. Der Eigentümer kann die entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz verlangen. Zu den Pflichten des Mietverwalters gehört es, den Eigentümern die gesetzlich zulässigen und möglichen Mietzinserhöhungen vorzuschlagen und sie gegebenenfalls durchzusetzen. Wer die Verwaltung eines vermieteten Anwesens übernimmt, verpflichtet sich, die Vermögensinteressen des Auftraggebers für das Verwaltungsobjekt „sorgfältig, sachkundig und loyal“ wahrzunehmen. Soweit der Aufgabenbereich nicht ausdrücklich beschränkt sei, müsse der Verwalter erkennbare Vermögensnachteile oder drohende Schäden abwenden. Der Verwalter muss beispielsweise auf Mängel aufmerksam machen und finanziell „zuverlässige“ Mieter auswählen. Für die Möglichkeit einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung kann nichts anderes gelten. Ein professioneller Mietverwalter kennt sowohl den aktuell geschuldeten als auch den rechtlich zulässigen und marktgerechten Mietzins. Er weiß folglich, ob er für seinen Auftraggeber eine Mieterhöhung durchsetzen kann. Im vorliegenden Fall ergibt sich die Pflicht zur Mieterhöhung auch schon aus dem Verwaltervertrag selbst: Zur „Änderung von Mietverträgen“ gehört nämlich auch die Mieterhöhung. (OLG Saarbrücken, U. v. 8.2.2006 – 5 U 178/05)

Was sagt Ihr Anwalt?
In vielen Verwalterverträgen wird der Verwalter verpflichtet, alle rechtlich zulässigen Mieterhöhungen vorzunehmen. Von einer solchen Regelung ist aus zwei Gründen abzuraten.
Der Verwalter müsste auch solche Mieterhöhungen einklagen, die rechtlich oder wirtschaftlich sehr riskant sind. Sinnvoller ist es, wenn der Verwalter bei solchen Mieterhöhungen zuerst die Zustimmung des Eigentümers einholen muss.
Der Verwalter müsste auch Bagatellmieterhöhungen durchsetzen (Beispiele: minimale Erhöhung der Sozialmiete mit hohen formalen Anforderungen, minimale Index-Mieterhöhungen).
Für besonders aufwändige Mieterhöhungen empfiehlt es sich, eine Sondervergütung zu vereinbaren. Beispiele sind etwa Verhandlungen mit dem Gewerbemieter, Mietspiegel nicht vorhanden oder nicht anwendbar, Erhöhung der Bruttokaltmiete mit Nettomieten-Mietspiegel).

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - http://www.friesrae.de

Teilnahme eines Beraters an Wohnungseigentümerversammlung

Es besteht ein Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Zulassung eines Beraters zur Wohnungseigentümerversammlung, wenn Gegenstand der Versammlung u.a. ein gegen ihn gerichtetes Verfahren auf Entzug des Wohnungseigentums nach § 18 WEG sein kann. Hierzu reicht es aus, wenn in der Einladung ein Hinweis zu einem entsprechenden Tagesordnungspunkt erfolgt ist.

OLG Köln - LG Köln - ASG Köln, 6.8.2007, 16 Wx 106/07, WEG § 24

Quelle: http://www.rechtscentrum.de

Beschluss des Monats!

Vermieter muss Winterdienst auf Parkplätzen nur eingeschränkt durchführen

Der Mieter eines Pkw-Stellplatzes hat grundsätzlich keinen Anspruch auf einen umfangreichen Winterdienst des Vermieters.
Hintergrund
Der Kläger war auf dem Weg zu dem von ihm gemieteten Pkw-Stellplatz aufgrund von Schnee und Eis zu Fall gekommen. Er verlangt vom Vermieter des Stellplatzes Schadensersatz wegen der dadurch entstandenen Schäden. Nach seiner Auffassung habe der Vermieter die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten verletzt.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Entscheidung:
Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Vermieter recht.
Der Vermieter war auf dem Autostellplatz nicht zur Durchführung von Winterdienstmaßnahmen verpflichtet. Selbst wenn man die deutlich strengeren Anforderungen, die an öffentliche Parkplätze gestellt werden, auf den hier entschiedenen Fall anwendet, läge keine Verletzung der Räum- und Streupflicht vor. Für öffentliche Parkplätze ist anerkannt, dass eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei einem schnellen Fahrzeugwechsel besteht. Eine generelle Pflicht, den gesamten Parkplatz von Glatteis zu befreien und zu streuen, existiert hier nicht. Vielmehr ist ausreichend, die Möglichkeit zum gefahrlosen Verlassen des Platzes oder zum gefahrlosen Erreichen des Wagens sicherzustellen. Deshalb kann eine Streu- und Räumpflicht bei öffentlichen Parkplätzen bestehen, wenn die Wagenbenutzer die von den Kraftfahrzeugen befahrenen Flächen auf eine nicht nur unerhebliche Entfernung betreten müssen, um die Wagen zu verlassen oder zu erreichen.
Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Die öffentliche Straße mit Gehweg ist in wenigen Schritten zu erreichen. Dem Verkehrsteilnehmer kann zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf einer kurzen Strecke selbst zu meistern. Ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer stellt sich in der Regel auch auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen ein. Das Vorbringen des Klägers lässt nicht erkennen, dass er dahingehend Vorsorge getroffen hat. Es hat sich deshalb mit dem Sturz ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, welches nicht der beklagten Vermieterin anzulasten ist. Im Übrigen ist der Parkplatz wenig frequentiert und hat auch nur eine geringe Verkehrsbedeutung. Er wird nur von Personen betreten, die dort zu ihren auf den angemieteten Stellplätzen abgestellten Fahrzeugen gelangen oder diese verlassen wollen.
(OLG Düsseldorf v. 19.5.2008, I-24 U 161/07)

Quelle: (Haufe Online-Redaktion)

Dürfen Autogas-Fahrzeuge in Tiefgaragen parken?

Ja, in den meisten Bundesländern ist dies inzwischen erlaubt. "Flüssiggasbetriebene" Fahrzeuge dürfen auch in Tiefgaragen parken! Seit Inkrafttreten der novellierten Garagenverordnung am 30.11.1993 ist das Abstellen von Kraftfahrzeugen, die mit Flüssiggas betrieben werden, auch in Tiefgaragen zulässig. Der Garagenbetreiber kann jedoch von seinem Hausrecht Gebrauch machen und bestimmten Fahrzeugen die Einfahrt verweigern: es gibt z. B. am Frankfurter und teilweise am Münchner Flughafen ein solches Parkverbot. Es muss dann jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen werden.

Näheres hierzu unter http://www.cargas.de/crash.htm

Hier gibts auch Hinweise zur Sicherheit der Autogasfahrzeuge bei Unfällen. (Ergänzung zur dort aufgeführten Tabelle: In Berlin gibt es inzwischen auch keine Beschränkung mehr für gasbetriebene Fahrzeuge; siehe unten; Stand: 10/2002)

BGH: Wer die Streupflicht übernimmt, haftet auch gegenüber dem Mieter

Wenn ein Dritter die Räum- und Streupflicht vertraglich übernimmt, haftet er nicht nur gegenüber dem Auftraggeber, sondern auch gegenüber dem geschädigten Mieter.

Hintergrund
Eine Mieterin klagte gegen eine Hausmeisterfirma, weil diese nicht ordentlich geräumt und gestreut hatte. Anfang Februar 2001 war die Klägerin beim Verlassen ihrer Mietwohnung gestürzt. Der Eingangsbereich des Hauses war trotz Eis- und Schneeglätte nicht ausreichend gestreut worden. Sie zog sich erhebliche Verletzungen zu. Die Stadt hatte die Räum- und Streupflicht auf die Hauseigentümer übertragen. Der Eigentümer des Hauses hatte seinerseits seit 10 Jahren die Beklagte mit der Erfüllung der Räum- und Streupflicht betraut. Die nach § 6 des Straßenreinigungsgesetzes Berlin vorgeschriebene Übernahmeanzeige für den Winter 2000/2001 war nicht erfolgt.
Mit der Klage verlangte die Klägerin von der Beklagten Schadensersatz für die Folgen des Sturzes.

Entscheidung:

Der BGH gab der Mieterin Recht und verurteilte die Hausmeisterfirma zum Schadensersatz.
Zum einen stehen der Mieterin vertragliche Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu. Obwohl die Mieterin keinen Vertrag mit der Hausmeisterfirma geschlossen hatte, ergibt sich das aus der Schutzwirkung des Vertrages zwischen dem Eigentümer und der Beklagten zu Gunsten der Klägerin. Die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten dient auch der Sicherung des Zugangs zum Miethaus. Die dort wohnenden Mieter können deshalb in den Schutzbereich des Übertragungsvertrags einbezogen sein.
Zum anderen kann die Beklagte aufgrund der Übernahme der Streupflicht deliktisch zum Schadensersatz verpflichtet sein. Sie wurde mit der Wahrnehmung von Verkehrsicherungspflichten beauftragt, die eine deliktische Verantwortlichkeit auslöst. Unerheblich ist, dass der Übernahmevertrag mangels Übernahmeanzeige nicht wirksam ist. Entscheidend ist, dass die Beklagte faktisch die Verkehrssicherung für den Gefahrenbereich übernahm und im Hinblick hierauf Schutzvorkehrungen durch den primär Verkehrssicherungspflichtigen – den Vermieter - unterblieben, weil sich dieser auf das Tätigwerden des Beauftragten verlassen hat.

(BGH, Urteil v. 22.1.2008, VI ZR 126/07)

SPRUCH DES MONATS

„Ein Wohnungsverwalter der nicht handelt, wird behandelt.“…

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.  

BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
*E-Mail: service@wohnungsverwalter.de *  www.wohnungsverwalter.de   
Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720
www.dittmann-wohnungsverwalter.de