BFW Newsletter Februar 2009

Wohnungseigentum aktuell

Greift auch Ihr Stromversorger Ihnen jetzt tiefer in die Tasche?

Im Januar stiegen die Preise um durchschnittlich 10,5 Prozent. Der Wechsel zu einem günstigeren Stromanbieter lohnt sich mehr denn je. Doch viele Verbraucher scheuen sich noch davor.

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Das benötigen Sie für Ihren Online-Wechsel:

Kundennummer:
Ihre Kundennummer finden Sie auf der Stromrechnung Ihres jetzigen Stromanbieters.

Zählernummer:
Die Zählernummer steht auf Ihrem Stromzähler oder auch auf der Stromrechnung.

Verbrauch:
Den Jahresverbrauch (in KWh) entnehmen Sie Ihrer Stromrechnung.

Doch der Stromanbieterwechsel lohnt sich nicht nur finanziell, auch ökologisch ist er sinnvoll. Der „saubere Strom“ aus Windkraft, Sonnenenergie oder Wasserkraft ist in einigen Gebieten sogar günstiger als Standardstrom. So schonen Sie nicht nur Ihren Geldbeutel, sondern zugleich die Umwelt. Ökostromtarife finden Sie ebenfalls auf dem Stromrechner des Verbraucherportals preisvergleich.de.

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Quelle: http://www.preisvergleich.de

Recht

Darf der Hausverwalter im eigenen Namen klagen?

Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem 01.07.2008 nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen.

Darum geht es:
Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u. a. berechtigt ist, rückständige Mieten “gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Der beauftragte Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter.

Zur Erinnerung:
Seit dem 01.07.2008 ist durch Gesetz geklärt, dass der Verwalter nicht im Namen des Vermieters klagen darf. Auch Mahnbescheide darf er nicht mehr beantragen: § 79 Abs. 2 ZPO. Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz, das die „Monopolstellung“ der Rechtsanwälte teilweise gelockert, teilweise aber auch gefestigt hat.

Was sagt das Gericht:
Die Klage ist unzulässig! Im eigenen Namen darf nur klagen, wenn ein ausreichendes „rechtsschutzwürdiges“ Interesse besteht, dass der Vermieter im Hintergrund bleibt. Dieses Interesse ist „nur in engen Grenzen“ anzuerkennen. Grundsätzlich sollen Rechtsinhaber und Kläger identisch sein´. (AG Köln, 25.06.2008 - 220 C 55/08)

Das sagt Ihr Anwalt:
Wenn der Vermieter unbedingt im Hintergrund bleiben will, gibt es noch die Möglichkeit, dass er offene Mietforderungen treuhänderisch an den Verwalter abtritt. Der Verwalter darf dann die an ihn abgetretenen - also seine eigenen - Forderungen als Mahnbescheid geltend machen und vollstrecken. Ganz ohne Schwierigkeiten ist aber auch diese Lösung nicht; denn jetzt nimmt der Verwalter die Stellung eines Inkassounternehmens ein und dafür werden Anzeigepflichten benötigt. Diese Funktion darf er gewerbsmäßig nur unter bestimmten, besonderen Voraussetzungen ausüben. Im Einzelnen weisen wir gerne den Weg zu der erforderlichen „Registrierung“.

Quelle: http://www.friesrae.de

Güteverfahren kann zwingend sein

Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage vor, dass Streitigkeiten vor der Einleitung gerichtlicher Schritte zunächst dem Verwaltungsbeirat vorzutragen sind und dieser verpflichtet ist, im Einvernehmen mit dem Verwalter auf eine gütliche Einigung hinzuwirken, so ist die gerichtliche Geltendmachung vermeintlicher Ansprüche zwischen Wohnungseigentümern unzulässig, bis das Verfahren durchgeführt wurde und dann erfolglos blieb.

OLG Frankfurt, 11.6.2007, Az: 20 W 108/07
Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Heizkostenverordnung: Mieterverdummung geht weiter

Heizkostenverordnung geändert:
Die Heizkostenverordnung, die die Pflicht zur so genannten verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung in zentral beheizten Mehrfamilienhäusern regelt, ist in mehreren Punkten geändert worden, die sich allerdings im Wesentlichen erst bei Abrechnungen ab 2010 auswirken werden.

Aktuell und ab sofort wirksam ist die Neuerung, dass dem Mieter das Ergebnis der Ablesung innerhalb eines Monats mitzuteilen ist. Damit hat der Verordnunggeber auf die Tatsache reagiert, dass viele Servicefirmen dazu übergegangen sind, den Mietern bei der Jahresablesung keinen Ablesebeleg mehr zu erteilen. Auf den ersten Blick hört sich der neue Paragraf gut an, aber es gibt eine Reihe von Ausnahmen.

Die Neuregelung läuft deswegen weitgehend leer. Insbesondere besteht nach wie vor die Gefahr, dass wenn der Mieter schließlich seine Abrechnung erhält, er nichts mehr kontrollieren geschweige denn eine Falschablesung oder Geräte-Fehlfunktion beweisen kann.
Mietertipp: Misstrauen ist bei jeder Form von Ablesung angebracht, bei der der Mieter nicht sofort die Richtigkeit kontrollieren kann. Tipps des Mietervereins zu Hamburg, was man bei der Ablesung beachten sollte, können Sie hier nachlesen: http://www.mieterverein-hamburg.de/pdf/MJ_4_2008-SeiteII.pdf
Die neugefasste Heizkostenverordnung ist nachzulesen unter: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/heizkostenv/gesamt.pdf

Quelle: http://www.mieterverein-hamburg.de

Ermächtigung Beirat Aushandlung von Vergleichlösungen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht einen Verwaltungsbeirat ermächtigen, mit anderen Wohnungseigentümern wegen deren Zahlungsrückstände Vergleichslösungen auszuhandeln oder für den Verband eine entsprechende Vereinbarung mit den Wohnungseigentümern abzuschließen.

OLG Hamburg v. 26.10.2007- 2 Wx 110/02, ZMR 2008, 152
Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - www.friesrae.de

Katzenklappe kann Versicherungsschutz kosten!

Unsachgemäßes Anbringen einer Katzenklappe kann den Versicherungsschutz im Einbruchsfall kosten. Wird die Klappe so angebracht, dass diese einen Wohnungseinbruch erleichtert, so ist dies grob fahrlässig. Die Folge:
die Hausratsversicherung muss im Schadensfall nichts zahlen. Im vorliegenden Fall konnte durch die Klappe mit bloßen Armen oder unter Verwendung eines Gegenstandes der Entriegelungsgriff eines daneben befindlichen Fensters erreicht werden.

AG Dortmund, 31.3.2008 - Az: 433 C 10580/07
Quelle: http://www.anwaltonline.com

OLG Düsseldorf: Unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.09.2008 - 3 Wx 272/07).
Quelle: http://brinkmann-dewert.de/

Besonders wichtig ist hierbei die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.02.2007 (Az. VIII ZR 1/06), wonach die Betriebskostenabrechnung dann bereits formell unwirksam ist, wenn der Vermieter die nicht umlagefähigen Kostenanteile vorab herausrechnet und den Rest auf die Wohnraummieter verteilt. Ein Mieter muss bereits aus der Betriebskostenabrechnung entnehmen können, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgezogen wurden. Daher müssen stets die vollen Gesamtkosten ausgewiesen und die Abzüge erläutert werden. Nur so haben Mieter die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit der Forderung zu prüfen.

Dies trifft übrigens auch für so genannte gemischte Kosten zu, wie zum Beispiel die Verwaltungskosten als Teil der Hauswartskosten.

Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de

Verwaltungsbeirat: Zustimmung zu einer Maßnahme

Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Vielmehr ist es erforderlich, daß sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht.

(Bay. OLG 2 ZBR 4/02)

Muss sich der WEG-Verwalter eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle des Verwaltervertrags gefallen lassen?

Hintergrund:
Seit die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Personenverband angesehen wird, stellt sich auch die Frage, ob sie auch die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB in Anspruch nehmen kann. Die Diskussion ist kontrovers. Eine BGH-Entscheidung liegt nicht vor.

Darum geht es im konkreten Fall:
Der Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält folgende Regelung: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt."

Die Wohnungseigentümer nehmen ihren Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Der Verwalter beruft sich darauf, dass die Eigentümer es versäumt haben, innerhalb der 4-Wochen-Frist gegen die Jahresabrechnung zu protestieren.

Das sagt das Gericht:
Das OLG gibt der Eigentümergemeinschaft Recht. Der Verwalter kann sich nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft nicht rechtzeitig widerrufen und damit anerkannt hat. Denn die entsprechende Klausel im Verwaltervertrag ist gem. § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Der Verwalter hat den Vertrag „gestellt“, weil die Gemeinschaft keinen Einfluss auf die Gestaltung des Verwaltervertrages nehmen kann, den der Verwalter nicht als offen und jederzeit abänderbar behandelt. Der Verwalter kann auch nicht damit argumentieren, dass er den Vertrag nur dieses eine Mal verwandt hat. Denn die Eigentümergemeinschaft darf sich auf das Verbraucherprivileg berufen. Danach gilt das Vertragswerk auch dann als Mustervertrag, wenn es nur ein einziges Mal benutzt werden sollte. Die Eigentümergemeinschaft gilt dabei als Verbraucher, weil ihre Mitglieder aus natürlichen Personen bestehen. (OLG München, 25.09.2008 - 32 Wx 118/08)

Das sagt Ihr Anwalt:
Man hätte den vorliegenden Fall zwar auch anders lösen können: Nach dem Gesetzeswortlaut ist Verbraucher immer nur eine natürliche Person und kein Personenverband. Die Entscheidung zeigt aber, dass der Verwalter gut beraten ist, seinen Verwaltervertrag so zu fassen, dass er auch in Grenzfällen wasserdicht ist. Eine anwaltliche Prüfung durch unsere Kanzlei ist also durchaus zu empfehlen.

Quelle: http://www.friesrae.de - FRIES Rechtsanwälte, Nürnberg

Unzulässige Nutzungsänderung

Die gewerbliche Nutzung von kleinen Wohneinheiten für eine private Arbeitvermittlung oder eine Schülernachhilfe beeinträchtigt regelmäßig stärker als eine Wohnnutzung. OLG Köln, 23.07.2007, 16 Wx 25/07

Quelle: http://www.rechtscentrum.de

Leserbrief

Thema Nr. 1: Erstellung von Mieterabrechnungen nach Beendigung der Verwaltung

Wer muss nach Beendigung der Mietverwaltung die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter erstellen?

Antwort der Redaktion von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch (beratendes BFW Mitglied) - Telefon: 0212 / 22 21 0 – 0, Fax: 0212 / 22 21 0 – 40 * E-Mail: krall-kalkum@telebel.de

Gerne nehme ich zu der aufgeworfenen Frage Stellung wie folgt:
Der ehemalige Mietverwalter hat Recht.
Sofern im Verwaltervertrag keine besonderen Regelungen enthalten sind und der letzte Tag seiner Amtszeit der 31.12.2004 war, ist der Ex-Verwalter nicht verpflichtet, im Jahre 2005 eine Mieterabrechnung für seinen ehemaligen Kunden zu fertigen.
Eine Abrechnung über den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2004 kann denk- notwendigerweise erst nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums erstellt werden, also frühestens in denen Morgenstunden des Neujahrstages 2005. Solange das Jahr 2004 nicht beendet ist, kann eine Abrechnung nicht erstellt werden; ist das Jahr 2005 angebrochen, ist der Verwalter nicht mehr vertraglich gebunden und muss demgemäß auch keine Tätigkeiten mehr ausführen.
Gem. § 259 BGB ist der Verwalter mangels besonderer Regelungen über die Beendigung des Vertragsverhältnisses lediglich verpflichtet, über seine Einnahmen oder Ausgaben Rechenschaft abzulegen, hierüber eine geordnete Zusammenstellung vorzulegen und Belege beizufügen. Es handelt sich hierbei um die so genannte "Rechnungslegung" des Verwalters nach Amtsende.

Mit freundlichen Grüßen
gez. Fritsch

Beschluss / Urteil des Monats

Kaum zu glauben: Kosten der Balkonsanierung können dem Sondereigentümer allein auferlegt werden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann seit der WEG-Novelle per Beschluss Instandhaltungskosten am Balkon dem nutzenden Eigentümer auferlegen. Diese Befugnis besteht sogar dann, wenn die Teilungserklärung grundsätzlich eine andere Kostenverteilung vorsieht. Allerdings muss es sich bei der Entscheidung um einen Einzelfall und keine generelle Regelung handeln. Als weitere gesetzliche Hürde ist gemäß Paragraph 16 Abs. 4 WEG die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit vorgesehen: Für den Beschluss müssen mindestens drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, stimmen. Die Kosten konnten dem betroffenen Eigentümer allein auferlegt werden, weil der Balkon nur durch seine Wohnung erreichbar ist und somit allein von ihm genutzt wird. Der Eigentümer, an dessen Wohnung sich der Balkon befindet, kann sich gegen einen entsprechenden Beschluss nicht wehren. Dies hat das Amtsgericht Oldenburg mit Urteil vom 19. Februar 2008, E10 c 10016/07 (WEG), bestätigt.

Quelle: Rechtsanwältin Bettina Baumgarten - www.bethgeundpartner.de

AKTUELLES

Neuer Basiszinssatz beträgt 1,62 Prozent

Die Deutsche Bundesbank hat den neuen Basiszinssatz bekannt gegeben. Er beläuft sich seit dem 01.01.2009 auf 1,62 Prozent und ist damit gegenüber dem alten Basiszinssatz um 1,57 Prozentpunkte gefallen. Der Basiszinssatz dient vor allem der Berechnung von Verzugszinsen. Der Verzugszinssatz beläuft sich gemäß § 288 BGB grundsätzlich auf fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz sowie bei Entgeltforderungen aus Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt sind, auf acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Quelle: BRINKMANN DEWERT - Rechtsanwälte • Notare

Mietertipp: Abflussverstopfung

Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden.
Mieter müssen auch nicht zahlen, wenn in Mietverträgen steht, dass sich bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung alle Mieter anteilig an den Reinigungskosten beteiligen müssen. Eine derartige Vertragsklausel ist unwirksam.
Nur wenn ein Mieter nachweislich eine Abflussverstopfung schuldhaft verursacht hat, kann dieser Mieter zur Übernahme der Reinigungskosten verpflichtet werden. Der Vermieter muss beweisen, dass der in Anspruch genommen Mieter den Schaden verursacht hat, beispielsweise weil er Papierwindeln, Katzenstreu oder ähnliches über die Toilette entsorgt hat.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de/newsletter.htm

Schmunzelecke

"Die größte Eigentümerversammlung der Welt, Wilhelmstr. 28" (Video 3 MB), hier klicken!

Spruch des Monats

"Nichts macht den Wohnungseigentümer mehr argwöhnisch als wenig zu wissen".…

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Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann
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