Aktuelles...
Video zum Deutschen Immobilien Kongress vom 5.-6.5.2011 in Berlin
Kongress
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Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.
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Schon gewusst, dass Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümerge-meinschaften, die mit einer hausinternen Satelliten-/DVB-T-Antennenanlage Fernseh- und Hörfunksignale empfangen und an die einzelnen Wohneinheiten weitersenden, laut Urheberrechtsgesetz verpflichtet sind, Lizenzentgelte an die Urheber zu zahlen? Darauf weisen aktuell die bundesweit führenden Ver-walterverbände BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter und Dach-verband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hin. Denn rechtlich besteht hierbei ein Anspruch auf Lizenzentgelte, soweit eine Kabelweitersendung an mehrere Wohnungen vorliegt. Eine Ausnahme von der Lizenzpflicht besteht nur, wenn im Einzelfall eine besondere persönliche Verbundenheit, wie zum Beispiel ein familiär nachbarschaftliches Verhältnis zwischen dem Eigentümer und den Bewohnern, nachgewiesen werden kann. Im Interesse ihrer Mitglie-der haben die beiden Verbände daher einen Rahmenvertrag mit der VG Media geschlossen.
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Vermittlungsausschuss tagt am Mittwoch zur steuerlichen Förderung energetischer Sanierung
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Wie aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Frak-tion Bündnis90/Die Grünen hervorgeht, stehen für die KfW-Gebäudesanierungsprogramme in 2012 statt der angekündigten 1,5 Milliarden Euro nur noch 900 Millionen Euro zur Verfügung. "Die Energiewende implodiert noch bevor sie überhaupt begonnen hat, wenn es nicht gelingt, die verbindlich zugesagten Mittel auf andere Weise zu sichern", mahnte Axel Gedaschko, Vor-sitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW Bundesverbandes, und forderte ein Engagement der Bundesregierung, ihr Wort zu halten.
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Bundesregierung muss bei Ausfall Haushaltsmittel für die CO2-Gebäudesanierung bereitstellen
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• Gutachten des Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung
auf dem Jahresempfang der BSI in Berlin vorgestellt
• Ausnahmetatbestände wie Eigenheimersterwerb oder Unterneh-mensfusionen
von der Grunderwerbsteuer befreien
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• Klimaschutz und Demografie prägende Themen 2012
• Unterstützung für die Mietrechtsnovelle
• Wohnraumförderung muss weitergehen
"Die Umsetzung der Energiewende der Bundesregierung, der demografische Wandel, die bevorstehende Änderung des Mietrechts sowie die Zu-kunft der sozialen Wohnraumförderung werden die bestimmenden Themen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Jahr 2012 sein", erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) sowie Präsident des GdW Bundesverbandes auf dem Jahresempfang der Spitzenvereinigung am 18. Januar. Die BSI hat zum Jahresauftakt ein Positionspa-pier mit ihren politischen Positionen veröffentlicht. "Gerade auch im Themenbereich Steuern und Finanzierung müssen richtige Weichenstellungen vorgenommen wer-den, damit die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft weiterhin wie bisher ein stabili-sierender Faktor der deutschen Volkswirtschaft bleibt", so Gedaschko.
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Mieter muss Erwerber keine zweite Kaution zahlen
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Wer eine Immobilie kauft, kann vom Mieter grundsätzlich keine Kautionszahlung verlangen, wenn dieser bereits dem Voreigentümer eine Kaution geleistet hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem nun veröffentlichten Urteil vom 7. Dezember 2011 klargestellt (Az. VIII ZR 206/10). Im verhandelten Fall hat der BGH den Wohnungsmieter wegen treuwidrigen Verhaltens aber dennoch zur Zahlung einer Kaution an den Erwerber verurteilt. Nachdem der Mieter sich der Übertragung seiner Kaution auf den Käufer verweigert hatte, zahlte ihm die Hausverwaltung die Kaution aus. Der Mieter kündigte zunächst an, dem Erwerber eine Kaution zahlen zu wollen, weigerte sich dann aber doch. In der Weigerung die Kaution zu übertragen, sieht der BGH einen Verstoß gegen Treu und Glauben. Die daraufhin erfolgte Auszahlung der Kaution sei auch nicht als Verzicht des Vermieters zu werten.
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Im Rahmen des Konjunkturpakets I hat der Bund für das Programm Altersgerecht Umbauen in den Jahren 2009 bis 2011 Haushaltsmittel für die Zinsverbilligung von Darlehen und für Investitionszuschüsse bereit gestellt. Das Programm war bis Ende 2011 befristet. Für 2012 stehen im Bundeshaushalt keine Haushaltsmittel zur Verfügung.
Wir freuen uns daher, Ihnen mitteilen zu können, dass die KfW das Programm Altersgerecht
Umbauen ab 01.01.2012 in der Darlehensvariante als Eigenprogramm fortführen wird. Das
Programm wird künftig aus KfW-Mitteln im Zins verbilligt und mit einem attraktiven Zinssatz
ausgestattet. Dennoch wird die KfW die bisherige Verbilligungsleistung des Bundes lediglich
teilweise kompensieren können. Zur Sicherung der Zinskonditionen des auslaufenden Bundesprogramms sind Darlehensanträge im Original bis zum 16.12.2011 (einschließlich) bei der KfW einzureichen.
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Am 9. November 2011 konstituierte sich eine vom DDIV ins Leben gerufene Arbeitsgruppe zu den Zugangsvoraussetzungen für Immobilienverwalter. An der Sitzung nahmen neben dem BVI-Geschäftsführer Michael Sparmann auch Vertreter des DDIV (Vizepräsident Steffen Haase, Geschäftsführer Martin Kaßler), Hans Peter Haindl (Hausgeld-Vergleich e.V.), Dr. Klaus-Joachim Henkel (Verband Deutscher Grundstücksnutzer e.V.), Gabriele Heinrich (wohnen im eigentum e.V.), Dagmar Reiß-Fechter (Schiedsgericht für Wohneigentum) sowie Lukas Siebenkotten (Deutscher Mieterbund) teil.
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Wenn der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur materiell-rechtliche Auswirkungen auf einen Rechtsstreit hat, löst dies kein Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG aus. Dieses tritt nur ein, wenn der Beschluss die Einleitung oder die Beendigung eines Rechtsstreits oder die Art und Weise der Prozessführung betrifft. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 14. Oktober 2011 verkündeten Urteil entschieden (Az. V ZR 56/11).
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Die Finanzierung von energetischen Maßnahmen bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) wird auf längere Sicht unverändert schwierig bleiben. Auch eine „Kleine Anfrage“ von Bündnis 90/Die Grünen an die Bundesregierung zu diesem Thema (Drucksache 17/7127) macht keine Hoffnung auf eine Auflösung des Sanierungsstaus bei WEGs. Für den Präsidenten des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e.V. unterstreichen die Antworten auf die offizielle Anfrage, dass Wohnungseigentümergemeinschaften in der Bundespolitik nach wie vor „unbekannte Wesen“ sind.
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Die wohnwirtschaftlichen Programme der KfW-Förderbank wurden angepasst. Hier die wichtigsten Neuerungen ab 2012 auf einen Blick:
1. Energieeffizientes Bauen und Sanieren im Rahmen der Energiewende
Die Bundesregierung hat für den beschleunigten Umbau der Energieversorgung am 06.06.2011 die Aufstockung der Mittel für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm in 2012 auf 1,5 Mrd. Euro beschlossen (2011: 936 Mio. EUR). Dieselbe Summe ist jährlich bis 2014 eingeplant und soll Planungssicherheit für Hauseigentümer und Wohnungsunternehmen in der energetischen Sanierung und im Neubau schaffen. Diese Spielräume ermöglichen der KfW bereits jetzt, die Zinssätze deutlich attraktiver zu gestalten. Das Programm Energieeffizient Sanieren kann bei dem derzeitigen Marktniveau daher inzwischen zu 1 % p.a. effektiv angeboten werden und ist damit so attraktiv wie noch nie. Zusätzlich profitieren Sie von Tilgungszuschüssen von 2,5 % bis 12,5 % bei energetischen Sanierungen zu einem Effizienzhaus.
Auch im Programm Energieeffizient Bauen können mittlerweile Konditionen zwischen 1,51 % bis 2,02 % p.a. effektiv angeboten werden. Hier profitieren Sie zusätzlich von Tilgungszuschüssen von 5 % (Energieeffizienzhaus 55 inkl. Passivhaus) bzw. 10 % (Energieeffizienzhaus 40 inkl. Passivhaus).
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Am 23.09.2011, BT-Drucks. 17/7127, stellte die Fraktion Bündnis 90/die Grünen eine „Kleine Anfrage“ an den Deutschen Bundestag und formuliert darin viele Fragen, deren Beantwortung der BVI schon seit Jahren fordert. Gefragt wird unter anderem nach Fortschritten bei der Einrichtung von Landes- und/oder Bundesbürgschaften für sanierungswillige WEGs. Der BVI begrüßt diese „Kleine Anfrage“ und ist darauf gespannt, welche Antworten gefunden werden.
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| Kleine_Anfrage_WEG.pdf |
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden (VIII ZR 326/10), dass Mieter den Einbau funkbasierter Zähler zu dulden haben. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung. Diese Norm erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.
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Archiv
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Seit dem 15.03.2011 gibt es neue Förderrichtlinien für Wärmepumpen, Solarthermieanlagen und Biomasseheizungen. Erdwärmepumpen werden vom BAFA zukünftig mit mindestens 2.400 Euro je Anlage bezuschusst, bei steigender Leistung erhöht sich dieser Zuschuss.
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit dem am 31.01.2011 veröffentlichten Urteil entschieden, dass eine Unterbrechung der Stromlieferung dann nicht zur Minderung der Miete führt, wenn sie auf einem Zahlungsrückstand des Mieters gegenüber dem Stromversorger beruht.
(Az. VIII ZR 113/10)
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Wenn es im Sommer in gemieteten Räumen so heiß ist, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, ist die Miete nur für diesen Zeitraum gemindert.
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 19.01.2011 entschieden, dass der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen öffentliche Fördermittel, die nach dem vertraglichen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden, nicht angeben muss.
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“Das Energiekonzept der Bundesregierung ist zweifellos die weitreichendste Entscheidung der laufenden Legislaturperiode im Bereich des Klimaschutzes. Der hier aufgezeigte Entwicklungspfad und die formulierten Ziele sind jedoch weitaus ambitionierter als die bisher sichtbaren Umsetzungsschritte”, erklärte Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des Immobilienverbandes IVD anlässlich des BSI-Jahresempfangs am 18. Januar.
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags nicht für ein
Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB gilt (Az. VIII ZR 300/09).
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BSI begrüßt die Empfehlung des Bundesrates zur Konsolidierung und Zusammenführung der energetischen Anforderungen an Gebäude.
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BSI: Risikoarmut von Immobiliendarlehen sollte weiter berücksichtigt werden
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Berlin, 10.11.2010 – „Anhand des Haushaltsplanes 2011 zeigt sich, wie weit politische Ziele und politisches Handeln derzeit auseinandergehen", erklärte Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des Immobilienverbandes IVD im Vorfeld der abschließenden Beratungen des Haushaltsauschusses des Deutschen Bundestags am 10. und 11. November. Das betreffe insbesondere die Mittelausstattung für das
CO2-Gebäudesanierungsprogramm und die Städtebauförderung.
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• Kabinettsbeschluss zum Energiekonzept berücksichtigt wichtigste Forderungen der Immobilienwirtschaft.
• Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ermöglicht Gebäudesanierung.
• Aufstockung des CO2-Sanierungsprogramms ist positives Signal.
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Die Auswirkungen des geplanten Energiekonzepts der Bundesregierung auf die Immobilienwirtschaft spielten in der heutigen Parlamentsdebatte um den Haushalt des Bundesministeriums Verkehr, Bau, Stadtentwicklung keine Rolle.
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• Ziel der Bundesregierung, in 40 Jahren einen nahezu vollständig klimaneutralen Gebäudebestand zu haben, ist nicht realistisch
• Anreize und geplante finanzielle Ausstattung reichen nicht aus
• Kosten-Nutzen-Relation wird nicht berücksichtigt
• Verpflichtung zu unwirtschaftlichen Maßnahmen werfen eigentumsrechtliche Fragen auf
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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Umzugskostenpauschale beschließen. Diese darf aber nicht unangemessen hoch sein und zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen.
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Knapp ein Jahr nach Unterzeichnung des Koalitionsvertrags von CDU/CSU und FDP hat die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) eine immobilienwirtschaftliche Zwischenbilanz gezogen.
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Eine Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einer gemischt genutzten Liegenschaft ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten für den gewerblich genutzten Teil nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat.
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| Az._VIII_ZR_45_10.pdf |
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| Urteile: Blumenkästen und Balkonpflanzen |
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Dürfen Pflanzen auf den Fenstersims gestellt werden und die Balkonkästen außen am Balkon hängen? "Solange sie innen hängen, gehört es zum ganz normalen Nutzungsrecht des Mieters", sagt Gunnar Horst Daum, Rechtsprofessor an der FOM in Frankfurt. Sind Befestigungen nötig, ist der Vermieter vorher zu befragen. Beim Auszug sind "Bauverletzungen" zu beseitigen, so das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az: 7S62 5/89). Auch gegen außen hängende Pflanzen hat ein Vermieter wenig in der Hand, so ein Urteil des Landgerichts Hamburg (Az: 316 S 79/04). Anders ist es, wenn der Vermieter Teil einer Eigentümergemeinschaft ist und diese außen hängende Pflanzen am Haus abgelehnt hat, (Landgericht Düsseldorf, (Az 24 S 203/01).
Hamburger Abendblatt
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Für die Zuschussvariante des Programms Energieeffizient Sanieren bedeutet dies, dass die Förderung von Einzelmaßnahmen zum 31.08.2010 eingestellt wird. In der Kreditvariante werden ebenfalls zum 31.08.2010 die Einzelmaßnahmen eingestellt.
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Leitsatz des BGH - Urteils:
Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
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| Az._V_ZR193_09.pdf |
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| Telefonkonferenz ist kein Ersatz für die Eigentümerversammlung |
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Besitzer von Eigentumswohnungen dürfen die gesetzlich vorgesehene Eigentümer-versammlung nicht durch eine Telefonkonferenz ersetzen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts (AG) Königstein kann die Eigentümergemeinschaft in der Telefonkonferenz keine rechtlich wirksamen Beschlüsse fassen.
Das Gericht stellte laut Infodienst Recht und Steuern der LBS fest, dass eine Klage gegen die Beschlüsse einer nur telefonisch durchgeführten Eigentümer-konferenz begründet war. Das Wohneigentumsgesetz WEG schreibe vor, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer in einer Versammlung gefasst würden. Nach dem Wohneigentumsgesetz kann die Eigentümergemeinschaft einer Immobilie zwar auch ohne Versammlung Beschlüsse fassen. Dann müssen aber alle Eigentümer schriftlich ihre Zustimmung zum Beschluss erklären.
AG Königstein, Az.: 27 C 955/07
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Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden.
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| V_ZR_202_09.pdf |
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Die Sozialbehörden müssen unter bestimmten Voraussetzungen für einen Wohnungseigentumer die Instandhaltungsrücklage übernehmen. Dies hat am 23.07.2009 das Landessozialgericht Rheinland-Pfalz entschieden (Az. L 5 AS 111/09).
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Jeder Eigentümer darf seine Wohnung vermieten. Egal, ob sie Teil eines größeren Komplexes ist oder nicht. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt.
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| Az_V_ZR_72_09.pdf |
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Eigentlich eine gute Zeit für Investitionen: Die Zinsen sind niedrig wie nie und die öffentliche Förderung ist besser als ihr Ruf. So gibt es seit dem 1. Juli 2010 im Förderangebot der KfW für energieeffizientes Bauen und Sanieren neue zukunftsweisende Energiestandards: das KfW-Effizienzhaus 70 und 55 in der Sanierung und das KfW-Effizienzhaus 55 und 40 im Neubau. Ebenfalls neu: Ergänzend zum zinsgünstigen Förderkredit gewährt die KfW ab sofort auch in der Neubauförderung Tilgungszuschüsse, und zwar bis zu zehn Prozent der zugesagten Darlehenssumme. Damit können energiebewusste Bauherren bis zu 5.000 Euro sparen; und geschäftstüchtige Architekten Aufträge mobilisieren.
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| Aktuelle_Foerderstandards_der_KfW_Bank_Juli_2010.pdf |
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| BGH-Entscheidung: Schadenersatz wegen Baumangel wird neu berechnet |
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 22.07.2010 neue Grundsätze für die Berechnung eines Schadenersatzanspruchs wegen eines Baumangels aufgestellt. Er hat entschieden, dass die Umsatzsteuer auf voraussichtliche Aufwendungen zur Mängelbeseitigung nicht als Schadenersatz verlangt werden kann, wenn die Mängel tatsächlich noch nicht beseitigt worden sind (Az. VII ZR 176/09). Die Karlsruher Richter begründeten dies mit der gesetzlichen Regelung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB, der zwar im Werkvertragsrecht nicht anwendbar sei, aber als Wertungsmaßstab herangezogen werden könne. Wolle der Auftraggeber vor einer Mängelbeseitigung den Bruttobetrag, so müsse er den auch die Umsatzsteuer umfassenden Vorschussanspruch geltend machen - und diesen dann aber zur Mängelbeseitigung verwenden.
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| Az._VII_ZR_176_09.pdf |
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