BFW Newsletter August 2009

Wohnungseigentum Aktuell

Online-Berechnung der Modernisierungskosten

Mit dieser Online-Berechnung können Sie ganz einfach überschläglich die Modernisierungs- und Sanierungskosten berechnen. Die Leistungsfelder sind nach einzelnen Gewerken sortiert. Die angegebenen Preise für die einzelnen Ausführungsarbeiten beinhalten die Materialkosten, alle Nebenkosten und die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die Preise unterscheiden sich je Gewerk, Größe des Auftragsvolumens und Standort. Sie können daher selbst die vorgegebenen Preise den örtlichen Marktpreis anpassen. Sie geben in das Feld einfach den neuen Preis ein. Nach der Eintragung der Preise und der entsprechenden Mengen können Sie das Formular auch ausdrucken. Es hilft Ihnen bei der Kostenschätzung geplanter Baumaßnahmen, beim Vergleich von Angeboten der Handwerkerfirmen. Ebenso können Sie aber auch den Handwerker etwas genauer sagen, welche Leistungen Sie von ihm wünschen.
Bitte beachten Sie aber auch, dass diese einfache Kalkulation kein Ersatz für die Kostenermittlung nach DIN 276 (11/2006) ist. Ebenso unterliegt der Markt einer ständigen Preisentwicklung.

Online-Berechnung:

Zur Berechnung bitte Hier klicken Online-Berechnung

Quelle; http://www.altbaukosten.de/

Leserbrief:

„Haustürgeschäft“

Sind Verträge von Unitymedia, die durch „Hausbesuche“ erfolgten rechtens bzw. kündbar?

Frage: In einer von uns verwalteten Wohnanlage „werben“ zur Zeit Mitarbeiter der Unitymedia Kunden an, indem sie bei den Bewohnern klingeln und damit drohen, das Kabelfernsehen abzustellen, wenn nicht ein Einzelvertrag unterschrieben wird. Die Kabelanlage im Haus ist jedoch Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht der Unitymedia; zwischen der Unitymedia und der WEG besteht kein Rahmen-Versorgungsvertrag.

Können die Bewohner/innen, welche aufgrund dieser „Hausbesuche“ einen Einzelvertrag unterschrieben haben, diesem widersprechen, sprich den Vertrag wieder kündigen, und wenn ja, mit welcher Frist? Handelt es sich hierbei um sogenannte „Haustürgeschäfte“?

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:

Jedem Verbraucher steht gem. § 312 BGB (früher: Haustürwiderrufsgesetz) das Recht zu, eine auf Abschluss eines Vertrags mit einem Unternehmer gerichtete Willenserklärung binnen einer Frist von 2 Wochen in Textform ohne Angabe von Gründen zu widerrufen (wobei die fristwahrende Absendung genügt), sofern er durch Ansprache am Arbeitsplatz, in der Öffentlichkeit oder in einer Privatwohnung zum Vertragsschluss bestimmt wurde und er den Abschlussvertreter des Unternehmers nicht selbst eingeladen hat (§ 355 BGB).

Die Widerrufsfrist von 2 Wochen beginnt bei schriftlichen Verträgen erst, wenn der Verbraucher beim Vertragsschluss eindeutig über sein Widerrufsrecht, Form und Frist des Widerrufs belehrt wurde und er zudem eine Ausfertigung des Vertrags besitzt.

Wird die Belehrung erst nachträglich erteilt, verlängert sich die Frist auf einen Monat; fehlte die Belehrung ganz, beträgt die Frist 6 Monate.

Ich hoffe mit meinen Angaben gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt - Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de

Urteile/ Beschlüsse

Sommer, Sonne, Streit

Urteile deutscher Gerichte zum Themenkreis Licht und Schatten

Eigentlich ist es nur schwer vorstellbar, dass ausgerechnet die Sonne einen Anlass zum Streit liefern sollte. Nach den langen, kalten Winter- und Frühjahrsmonaten sind die meisten Bürger wohl froh, wenn es endlich wieder wärmer und heller wird. Trotzdem gibt es solche Fälle von Zwist unter Immobilenbesitzern. Den einen ist es auf Grund gewisser, baulich hervorgerufener Spiegelungen zu sonnig auf ihrer Terrasse, die anderen wollen hingegen einen lästigen, Schatten werfenden, aber geschützten Baum los werden. Mit derartigen Prozessen, in denen es um Sonnenstrahlen, die Solarenergie, den Schatten und den lichtdurchlässigen Baustoff Glas geht, befasst sich die aktuelle Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS.

Selbst ein auf den ersten Blick harmloses Oberlicht kann Anlass für einen Rechtstreit durch mehrere Instanzen sein. In diesem Fall reflektierte das Bauteil die Sonnenstrahlen so ungünstig, dass ein Nachbar von April bis September in seiner Wohnung täglich eine halbe Stunde extrem geblendet wurde. Das darf nicht sein, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (Aktenzeichen 10 U 146/08). Der Verantwortliche müsse dafür sorgen, dass diese umgelenkten Sonnenstrahlen, bei denen es sich ja nicht um eine Natureinwirkung handle, nicht mehr stören − zum Beispiel durch ein Oberlicht aus matterem Glas.

Genau dieses intensive Licht, das hier umstritten war, kann auch ein wertvoller Wirtschaftsfaktor sein. Der Staat hält seine Bürger dazu an, möglichst umfangreich die Solarenergie einzusetzen. Manchmal aber widersprechen sich ökologisch-wirtschaftliche und kulturell-baurechtliche Absichten. Das musste ein Mann aus Süddeutschland erfahren, der eine Solaranlage auf sein Dach montieren wollte und damit mit einer örtlichen Bauvorschrift in Konflikt geriet, wonach Dächer "in den Farben rot bis rotbraun" gedeckt werden müssten. Die Photovoltaikanlage aber war grau-schwarz. Der zuständige Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Aktenzeichen 8 S 2417/05) gab in diesem Fall der Sonnenergie den Vorzug. Der Bauherr hätte von der Erfüllung der Vorschriften befreit werden müssen.

Eine Möglichkeit, sich schon früh im Jahreslauf die Sonne "ins Haus" zu holen, sind verglaste Wintergärten. Eigentümergemeinschaften sollten allerdings am besten eine einvernehmliche Lösung suchen, wenn derartiges geplant ist. Eine Gemeinschaft scheiterte mit ihrem Plan, Wintergärten auf Balkonen zu erlauben. Das Amtsgericht Konstanz (Aktenzeichen 12 C 17/07) kam zu dem Ergebnis, derartige Eingriffe könnten "eine nachteilige bauliche Veränderung" sein und den Charakter der Wohnanlage verändern. Der Beschluss musste zurückgenommen werden.

Dächer werden normalerweise von Anwohnern und Passanten wenig beachtet, denn kaum jemand blickt ständig nach oben. Doch manchmal rücken sie eben doch in den Mittelpunkt des Interesses. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Aktenzeichen 3 S 1654/06) hatte es mit solch einer Situation zu tun. Nachbarn fühlten sich bei Sonnenlicht durch glasierte Dachziegel geblendet und somit gestört. Die Justiz konnte diese Argumente nachvollziehen und entschied, dass im Extremfall das Dach sogar neu eingedeckt werden müsse.

"Lichtraub" ist zwar kein strafrechtlich relevantes Delikt, kann aber vor Gericht trotzdem eine Rolle spielen. Die Eigentümer einer Wohnanlage gerieten über einen zusätzlich zu errichtenden Balkon in Streit. Dieser Anbau hätte den darunter wohnenden Besitzern einer offenen Veranda einen großen Teil der Sonneneinstrahlung genommen. Die Wohnung selbst werde dunkler, stellte sich bei der Beweisaufnahme heraus, und der Betroffene habe keine Sicht mehr auf den freien Himmel. Das sei eine "unbillige Beeinträchtigung", fand das Amtsgericht Konstanz (Aktenzeichen 12 C 10/07). Außerdem, so hieß es im Urteil weiter, müsse man berücksichtigen, dass der Antragsteller ja bereits über eine Dachterrasse verfüge und auf diese Weise Frischluft und Sonne genießen könne.

Um die "Verschattung", also das Fehlen von Sonne, geht es relativ oft vor deutschen Gerichten. Ein Immobilienbesitzer aus Nordrhein-Westfalen fühlte sich durch alten, geschützten Baumbestand in seinem Alltag stark belästigt und beantragte deswegen eine Befreiung von der Baumschutzsatzung. Er benötige dringend einen "Lichtblick", denn die Sonnenstrahlen könnten nur 90 Minuten am Tag in seine Wohnräume vordringen. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 11 K 3691/07) konnte sich dem nicht anschließen. Es liege keine unzumutbare Beeinträchtigung vor, denn das sei nur der Fall, wenn gewöhnliche Tätigkeiten wie Lesen, Nähen und Spielen nur unter Zuschalten von Kunstlicht durchgeführt werden könnten.

Das Licht ist nicht die einzige Folgewirkung, die von der Sonne ausgeht. Ziemlich lästig kann im Hochsommer auch die Hitzeentwicklung werden. Der Eigentümer einer Immobilie ist verpflichtet, seinen Mietern - egal, ob gewerblich oder privat - durch bauliche Maßnahmen möglichst erträgliche Temperaturen zu verschaffen. Das trifft zumindest dann zu, wenn bei Abschluss des Vertrages für den Mieter Probleme in dieser Hinsicht nicht zu erkennen waren. Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm (Aktenzeichen 30 U 131/06) legte in einem konkreten Fall fest, dass bei einer Außentemperatur bis zu 32 Grad Celsius die Innentemperatur in einem Mietobjekt 26 Grad Celsius nicht übersteigen dürfe. Werde es noch wärmer, dann müsse die Differenz regelmäßig mindestens sechs Grad betragen.

Der Einsatz von viel Glas als Baustoff ist bei Mietern durchaus beliebt, weil dadurch die Räume heller werden und man die Sonne "in die Wohnung holen" kann. Doch dieses Material muss auch gepflegt und gereinigt werden. Genau darum stritten Eigentümer und Mieter einer Immobilie vor dem Amtsgericht Potsdam (Aktenzeichen 23 C 465/06). Es ging darum, ob die Reinigung eines Glasdaches unter der Rubrik "Hausreinigungskosten" umlagefähig sei. Die Justiz entschied mit "Ja". Solch ein Dach sei "ebenso Bestandteil des Hauses" wie Flure, Treppen, Fenster und Eingangstüre, bei denen sich die Mieter schließlich auch an der Reinigung beteiligen müssten.

Quelle: www.lbs.de/bw/presse/infodienste

Schönheitsreparaturen: Wann verjährt der Anspruch des Mieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen?

Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln gilt die gesetzliche Instandhaltungspflicht: Der Vermieter muss also spätestens bei Bedarf die Schönheitsreparaturen veranlassen. Die entsprechenden Ansprüche des Mieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen verjähren jedoch in 3 Jahren, gerechnet ab dem Jahr, in dem sie fällig werden.

Darum geht es:

Ein Mietvertrag aus dem Jahr 1995 enthält eine unwirksame Renovierungsklausel. Seit Vertragsbeginn - also seit 13 Jahren - wurde nicht renoviert. Die Wohnung befindet sich spätestens seit dem Jahr 2000 in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Mieterin verklagt die Vermieterin auf Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Vermieterin beruft sich auf Verjährung.

Hintergrund:

Die BGH-Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln hat zur Folge, dass in vielen Mietverträgen die Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Folge: Der Vermieter muss Schönheitsreparaturen - bei Bedarf - in der Mieterwohnung durchführen. Umstritten ist bisher, ob diese Ansprüche im laufenden Mietverhältnis verjähren können, und wann diese Verjährung beginnen soll. Gerichtsentscheidungen zu dieser Frage sind rar.

Das sagt das Gericht:

Das Gericht gibt der Vermieterin Recht! Es weist die Klage der Mieterin auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ab. Das Gericht stellt zunächst fest, dass die Mieterin wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich einen Anspruch gegen die Vermieterin auf Vornahme der Schönheitsreparaturen hat. Der Anspruch unterliegt aber der Verjährung. Es gilt die Regelfrist von 3 Jahren. Das Gericht musste im vorliegenden Fall nicht entscheiden, wann die Verjährungsfrist genau beginnt, weil die konkrete Wohnung unstreitig im Jahre 2000 renovierungsbedürftig wurde, so dass die 3-jährige Verjährungsfrist in jedem Fall abgelaufen war. (AG Wetzlar, 02.12.2008 - 38 C 1882/07 (38))

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Diese Frage wird an praktischer Bedeutung gewinnen. Wenn ein Mieter die Wohnung renoviert haben möchte, lohnt also ein Blick in die Mieterakte, ob sich (z. B. anhand des Schriftwechsels) feststellen lässt, wie lange die Wohnung schon renovierungsbedürftig war. Nach Lesart des Amtsgerichts Wetzlar entsteht der Anspruch auf Schönheitsreparaturen immer wieder neu. Hat der Mieter also einmal renoviert, beginnt mit Verschlechterung des Wohnungszustands auch die Verjährungsfrist wieder neu. Die Berechnung der Verjährung kann im Einzelfall schwierig sein, daher: Fragen Sie das FRIES-Immobilienteam!

FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft
Bernhardstraße 10, 90431 Nürnberg

www.friesrae.de

Nochmals: Einzelwirtschaftsplan ist unverzichtbarer Bestandteil des Wirtschaftsplans

Der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 02. Juni 2005, V ZB 32/05) hat mit seinem "Jahrhundertbeschluss" vom 02. Juni 2005 nicht nur die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt, sondern auch im oben genannten Sinne eine für die Verwalterpraxis wichtige Frage entschieden. Fehlen bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan die Einzelwirtschaftspläne, so ist dieser Beschluss anfechtbar.

Kommentar und Praxistipp:
In der Verwalterpraxis wird nur allzu häufig lediglich über den Gesamt-Wirtschaftsplan beschlossen und in den Beschluss mit aufgenommen, dass der Verwalter die Einzelwirtschaftspläne erstellt. Hintergrund ist in der Regel die Arbeitserleichterung für den Verwalter. Wird der Wirtschaftsplan nämlich noch geändert, sind auch die Einzelwirtschaftspläne zu ändern.

Dies hat der BGH nicht gelten lassen. Vielmehr wird von den Karlsruher Richtern die Auffassung vertreten, dass Wohnungseigentümer anhand der Verteilungsschlüssel in den Einzelwirtschaftsplänen unschwer ermitteln können, mit welcher Belastung sie nach Änderung der Gesamtansätze rechnen müssen.

Verwalter tun also gut daran, sowohl den Gesamt- als auch die Einzelwirtschaftspläne vorzulegen und beschließen zu lassen. Sofern es zu so erheblichen Änderungen kommt, dass sich die Auswirkungen auf den Einzelwirtschaftsplan nicht mehr ermitteln lassen, müsste sicherheitshalber die Beschlussfassung ausgesetzt, der Wirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne noch einmal neu erstellt und in einer weiteren Eigentümerversammlung hierüber beschlossen werden. Der BGH hat im vorliegenden Verfahren diesen Fall zwar gesehen, ihn aber ausdrücklich nicht entschieden.

Ist die Anfechtungsfrist von einem Monat vorüber, ist der Beschluss gleichwohl wirksam. Da allerdings nicht über die Einzelwirtschaftspläne beschlossen wurde, besteht auch keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung der Vorschüsse. Denn erst der Einzelwirtschaftsplan begründet diese Verpflichtung. Meist wird gleichwohl gezahlt. Wird jedoch nicht gezahlt, wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschüsse gerichtlich nicht durchgesetzt werden können, da die Anspruchsgrundlage fehle (a.A. wohl AG Hannover, Beschluss v. 08. Dezember 2005, 70 II 531/05).
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Uwe Bethge (Notar) - Susanne Tank - Bettina Baumgarten - Menke Marquardt - Stephan Müller
Rechtsanwälte
Rathenaustr. 12 - 30159 Hannover
Telefon 0511 / 360 860 - Telefax 0511 / 360 86 86
ra@bethgeundpartner.de - www.bethgeundpartner.de

Ersatzzustellung durch Einlegen in den Briefkasten:

Eine Ersatzzustellung kann iSv. § 180 S. 1 ZPO durch Einlegen in den Briefkasten auch dann wirksam vorgenommen werden, wenn der Briefkasten mangels Verschließbarkeit zwar objektiv unsicher ist, dieser Umstand für den Postzusteller aber nicht erkennbar war ( OLG Nürnberg 1 St Ss 76 / 09 ).

Quelle: www.juraplus.de

Mietzinsgrenze: So wird die Höchstmiete berechnet

Mietpreisüberhöhung: Bei mehr als 20%-iger Überschreitung des ortsüblichen Niveaus liegt nach dem Gesetz (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) eine Mietpreisüberhöhung vor. Der Mietvertrag ist dann teilweise, d.h.

in Bezug auf die Mietzinsvereinbarung, unwirksam, und der Vermieter muss die Miete auf 120 Prozent des ortsüblichen Satzes reduzieren sowie dem Mieter zu viel bezahltes Geld rückerstatten. Darüber hinaus stellt die Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet wird.

Die 20%-Grenze darf nur überschritten werden, soweit dies zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist.

Mietwucher: Wenn der Vermieter einen Mietzins verlangt, der mehr als 50 Prozent über dem einschlägigen Preis des Mietspiegels liegt, und hierbei eine Zwangslage des Mieters ausnutzt, macht er sich wegen Wuchers strafbar (§ 291 StGB). In einem solchen Fall können Haftstrafen von bis zu 10 Jahren verhängt werden.

Verjährungsfrist: Die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung verjährt nach drei Jahren, gerechnet von der Vereinbarung der überhöhten Miete an.

Der Straftatbestand des Mietwuchers verjährt nach fünf (bei leichteren

Fällen) oder 10 Jahren (bei schweren Fällen). Während dieses Zeitraumes können die Ordnungswidrigkeit beziehungsweise Straftat von den Behörden verfolgt werden.

Quelle: www.anwaltonline.com

Anfechtungsrecht kann verwirkt werden

Kann ein Wohnungseigentümer sein Recht auf Anfechtung einer Jahresabrechnung verlieren, wenn die Hausverwaltung seit Jahren unbeanstandet in einer bestimmten Art und Weise abgerechnet hat? Ein Wohnungseigentümer griff eine im Jahr 2006 beschlossene Jahresabrechnung an. Wie bereits in den Vorjahren seit 1989 war die Instandhaltungsrücklage nicht nach den Vorgaben der Teilungserklärung abgerechnet worden. Der klagende Wohnungseigentümer hatte in der Vergangenheit jedoch nie Einwände erhoben, bis er 2006 zum ersten Mal höher belastet wurde.
Das Landgericht in Köln entschied, dass der Wohnungseigentümer sein Anfechtungsrecht verwirkt hatte. Die Untätigkeit des Eigentümers zwischen 1994 und 2005 war für eine Verwirkung seines Anfechtungsrechts ausreichend. Der Wohnungseigentümer hatte über 10 Jahre lang keine Jahresabrechnung wegen der Verteilung der Rücklage angefochten. Da ihm die Bestimmung in der Teilungserklärung über die Berechnung der Rücklage bekannt sein musste, konnte die Eigentümergemeinschaft aufgrund der jahrelangen Untätigkeit darauf vertrauen, dass der Verteilungsschlüssel in der Teilungserklärung von allen Wohnungseigentümern akzeptiert wurde.
LG Köln, Beschluss v. 01.09.2008, Az. 29 T 10/08

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Kein Schmerzensgeld bei Fall über eine 5 cm hochstehende Gehwegplatte

Wer über eine deutlich sichtbar hochstehende Gehwegplatte stürzt (im vorliegenden Fall 5 cm), hat keinen Anspruch auf Schmerzensgeld. Dies hat das Landgericht Osnabrück entschieden.

Die in Meppen wohnende Klägerin stürzte am 01. August 2004 gegen 19.00 Uhr bei Tageslicht auf dem Gehweg der Kruppstraße in Meppen. Sie behauptete, sie sei über eine Gehwegplatte gestolpert, die ca. 5 cm über die übrigen Platten hervorgeragt habe. Wegen eines erlittenen Nasenbeinbruchs sowie Prellungen und Schürfwunden verlangte sie von der beklagten Stadt ein Schmerzensgeld in Höhe von 1.500,00 Euro. Die beklagte Stadt trat dem entgegen, dass die Platte zwar 5 cm herausgeragt habe, die Klägerin hierüber aber nicht gestürzt sei.

Die 5. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück hat die Klage abgewiesen. Dabei kam es nach Auffassung der Kammer letztlich nicht darauf an, ob die Klägerin tatsächlich über die unstreitig 5 cm überstehende Gehwegplatte gestürzt ist. Denn selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, stünde der Klägerin ein Schadensersatzanspruch gegen die beklagte Stadt nicht zu.

Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, in der Rechtsprechung würde zwar vertreten, bei scharfkantig gegeneinander abgesetzten Niveauunterschieden auf asphaltierten bzw. gepflasterten Gehwegen löse ein Höhenunterschied von 2 bis 2,5 cm eine Pflicht zur Beseitigung dieser Gefahr aus, da die Gefahr bestünde, dass Fußgänger zu Fall kommen. Allerdings sei gleichsam anerkannt, dass eine Haftung dann ausscheide, wenn Derjenige, der an einer solchen Kante zu Fall gekommen sei, aufgrund des konkreten Zustandes des Weges die Gefahr ohne weiteres hätte erkennen können. Diese Situation lag nach Ansicht der Kammer vor: Der Niveauunterschied von 5 cm sei derart groß gewesen, dass er zumindest bei Tageslicht für jeden Fußgänger unschwer erkennbar gewesen sei. Dies gelte im konkreten Fall insbesondere deshalb, weil die Fußgänger auf der Kruppstraße nicht durch Schaufenster oder sonstige Gegebenheiten abgelenkt würden. Es handelt sich bei der Kruppstraße um eine Wohnstraße. Bei der Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte die Klägerin den behaupteten Sturz deshalb ohne weiteres vermeiden können. Ihr Mitverschulden überwiege derart, dass eine Verantwortlichkeit der beklagten Stadt dahinter zurückträte.

Landgericht Osnabrück; Urteil vom 22.02.2005

[Aktenzeichen: 5 O 3922/04]

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Satellitenantenne und Religionsfreiheit

Darf der Mieter einer Wohnung auch gegen den Willen des Vermieters und Hauseigentümers eine Satellitenantenne installieren? Dass diese Frage nicht einfach zu beantworten ist, sondern auf den jeweiligen Einzelfall abgestellt werden muss, hat der Bundesgerichtshof (BGH)in einer aktuellen Grundsatzentscheidung (Urt. v. 10.10.2007, Az.: VIII ZR 260/06) verdeutlicht.

Was war geschehen? Der Mieter, ein türkischer Staatsangehöriger alevitischen Glaubens, hatte ohne Zustimmung des Vermieters auf dem Balkon eine Satellitenantenne aufgebaut, obgleich die Wohnung mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet und daher die Errichtung von Satellitenantennen im Mietvertrag untersagt war.

Der Vermieter klagte auf Entfernung der Satellitenantenne, da diese mietvertraglich verboten und ein rechtswidriger Eingriff in das Eigentum (Art. 14 GG) gegeben sei. Der Mieter berief sich demgegenüber sowohl auf sein Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG), als auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG).

Schutz des Rechts auf Religionsfreiheit?

Der BGH verurteilte den Mieter, ließ aber bei der Beurteilung des Falles ausdrücklich offen, ob die (bedenkliche) Verbotsklausel im Mietvertrag tatsächlich unwirksam war oder nicht.

Zwar, so der BGH, könne sich ein Mieter ausländischer Herkunft grundsätzlich auf das Grundrecht der Informationsfreiheit berufen, soweit er nur durch den TV-Empfang via Satellit in der Lage sei, den Kontakt zu seinem heimatlichen Kulturkreis aufrecht zu erhalten. Dies gelte aber nicht, wenn die Mietwohnung mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet und die Möglichkeit des Bezugs heimatsprachlicher „Programmpakete“ gegeben sei. Dass diese Programme keine speziell auf den alevitischen Glauben zugeschnitten Inhalte aufwiesen, sah der BGH als nicht wesentlich an. Schließlich stellten religiöse Sendungen nur einen Ausschnitt des Informationsinteresses des Mieters dar, der dieses spezielle Interesse auch anderweitig, etwa durch Radio, Internet oder Druckwerke befriedigen könne.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - www.krall-kalkum.de

Vermieter hat kein Anrecht auf Schlüsselverwahrung

Hamburg (dpa/tmn) - Der Vermieter hat auch während einer Urlaubsabwesenheit des Mieters kein Anrecht auf dessen Wohnungsschlüssel. Es reicht aus, wenn er bei Nachbarn oder Bekannten hinterlegt ist, erläutert der Mieterverein Hamburg.

Sinnvoll sei allerdings, eine Notfall-Adresse oder die Handynummer zu hinterlassen. Wer die Wohnung für einige Zeit unbeaufsichtigt lässt, sollte auch die Erledigung seiner formalen Pflichten sicherstellen: Während der Ferien müssen Miete und Nebenkosten, Strom- und Gasrechnung bezahlt werden. Auch eine eventuelle Treppenhausreinigung oder das Rasenmähen müssen erledigt werden, wenn das im Vertrag so vorgesehen ist, mahnt der Mieterverein. Zur Sicherheit sollten vor dem Verlassen der Wohnung die Wasseranschlüsse ordentlich abgedreht sein, und die Stecker von Elektrogeräten sollten gezogen sein.

Mieterverein Hamburg: www.mieterverein-hamburg.de

Nochmals: Verwaltervergütung bei Zusammenlegung von 2 Wohnungen

Wenn im Verwaltervertrag vereinbart wurde, dass der Verwalter nach der Zahl der Wohneinheiten zu vergüten ist, reduziert sich der Vergütungsanspruch des Verwalters nicht dadurch, dass zwei getrennte Wohneinheiten zu einer Einheit zusammengeführt werden. Die Zusammenlegung von zwei Einheiten führt nicht zu einer messbaren Minderung des Verwaltungsaufwands.

(AG Duisburg, 9 II 36/00)

Verwaltungsbeirat: Zustimmung zu einer Maßnahme

Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Vielmehr ist es erforderlich, dass sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht. (Bay. OLG 2 ZBR 4/02)

Beschluss / Urteil des Monats

Berufungsurteil des Jahres: "Sehr geehrtes Verwalterlein"

So betitelte eine Mietpartei ihren Hausverwalter als Vermietervertreter in einem Anschreiben. Es erfolgte daraufhin eine fristlose Kündigung. Die Berufungskammer des Landgerichts Berlin hat diese Anrede jedoch nicht als wichtigen Grund angesehen, zumal das Verhältnis zwischen dieser Mietpartei und der Hausverwaltung schon längerfristig "von gegenseitiger Missachtung" geprägt war. Die Mietpartei hatte den Verwalter in einem anderen Schreiben schon mit "Sehr geehrter Hausmeister" angeschrieben, der Hausverwalter seinerseits dokumentierte brieflich gegenüber dem Mieter eine "paranoide Vorgehensweise" und eine "querulatorische Neigung".

Im Ergebnis wurde die fristlose Kündigung der Vermieterseite mangels wichtigen Grundes

nicht anerkannt, die Fortsetzung des Mietvertrages als zumutbar bezeichnet.

Landgericht Berlin AZ.: 63 S 352/07.

Quelle: Rechtsanwalt Ulrich Neumann Bonn, Tel. 0228/631118

AKTUELLES

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Spruch des Monats

"Nur Dumme Wohnungseigentümer geben Ratschläge. Intelligente haben einen so großen Bedarf an Ratschlägen, dass sie sich hüten, irgendwelche abzugeben!..."

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.  

BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
*E-Mail: service@wohnungsverwalter.de *  www.wohnungsverwalter.de   
Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720
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