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Schnelle Klage minimiert Vermieters Verjährungsrisiko

Nach einem heute veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) darf der Vermieter aber innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist bereits dann eine Schadensersatzklage gegen den Mieter anstrengen, wenn deren Voraussetzungen noch gar nicht vorliegen (Az. XII ZR 12/13).

Der Urteilsfall betraf drei jeweils mit Werkhallen bebaute Gewerbegrundstücke. In einem Paragrafen des Mietvertrags war unter anderem Folgendes vereinbart: "Die Mieter sind verpflichtet, alle Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen, auch soweit Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf bereits bei Beginn des Mietverhältnisses besteht (Instandhaltung von Dach und Fach). ... Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses der vorstehenden Verpflichtungen entsprechende Arbeiten ausstehen, sind diese vor Rückgabe der Mietsache fachgerecht durchzuführen."
Nach Rückgabe der Mietsache stellte der Vermieter fest, dass der Mieter seinen Instandhaltungspflichten nicht nachgekommen war. Deshalb erhob er innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB eine Schadensersatzklage über 355.483 Euro gegen den Mieter. Dieser berief sich auf die Verjährung des Anspruchs, weil der Schadensersatzanspruch zum Zeitpunkt der Klageerhebung mangels Zahlungsfristsetzung noch gar nicht entstanden sei.
Stimmt nicht, entschied der BGH. Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB werde die Verjährung durch die Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. "Dem liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss", befand das Gericht. Im Übrigen entfalte die wirksame Klageerhebung ihre verjährungshemmende Wirkung auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht alle Anspruchsvorausetzungen vorliegen.

 Quelle: IZ Immobilienzeitung; 10.2.2014

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