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Gutachten "Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013" - Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Das in Gebäuden und bebauten Grundstücken gebundene Nettoanlagevermögen hat sich zwischen 2006 und 2011 von neun Billionen Euro auf 10,1 Billionen Euro erhöht. Dies sind zwei zentrale Ergebnisse der Neuauflage des Gutachtens "Wirtschaftsfaktor Immobilien", das im Auftrag des Deutschen Verbandes und der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. erarbeitet wurde. Inhaltlich und finanziell wirkten unter anderem die Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BID), Haus und Grund Deutschland sowie die Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen mit.


Große Bedeutung für Wertschöpfung, Wirtschaftsentwicklung und Stabilität
Pünktlich zu den Koalitionsverhandlungen unterstreicht das Gutachten erneut die große Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Wertschöpfung, die wirtschaftliche Entwicklung und Stabilität sowie die Gesamtgesellschaft. Im Jahr 2011 verbuchte die Branche nach der weiten Definition, also inklusive Bauwirtschaft, Immobilienfinanzierung sowie Architekten und Planern, eine Bruttowertschöpfung von 434 Milliarden Euro. Das entspricht 19 Prozent der Gesamtwirtschaft. Und auch in der engeren Abgrenzung, die nur unternehmerisch tätige Vermieter, Vermittler, Verwalter und Immobilienhändler sowie Privatvermieter und Selbstnutzer einbezieht, liegt die Bruttowertschöpfung bei stolzen 264 Milliarden Euro und damit bei 12 Prozent der Gesamtwirtschaft. 2011 betrug der Umsatz der 286.000 Unternehmen mit insgesamt 215.000 Beschäftigten 152 Milliarden Euro. Zusätzlich erwirtschafteten private Kleinvermieter und Selbstnutzer weitere 47 Milliarden Euro. Damit ist die Immobilienwirtschaft eine der größten Wirtschaftsbranchen. Die Zahlen verdeutlichen aber auch, dass die Branche sehr kapitalintensiv sowie kleinteilig und heterogen strukturiert ist. Sie reicht von Privatpersonen mit nur einer oder wenigen Wohnungen über Kleinunternehmen mit dem Inhaber als einzigem Beschäftigten bis hin zu gut 350 Großunternehmen mit mehr als 25 Millionen Jahresumsatz.


Hohe Volatilität der Immobilientransaktionen
Die Immobilientransaktionen waren seit 2008 durch eine hohe Volatilität gekennzeichnet. So erhöhte sich das Transaktionsvolumen im Vorfeld der Finanzkrise auf einen Rekordwert von fast 200 Milliarden Euro, ehe es 2009 auf rund 135 Milliarden Euro zurückging. Mittlerweile haben sich die Transaktionen auf einem Niveau von knapp 170 Milliarden Euro im Jahr 2012 stabilisiert. Gleichzeitig steigen nach mehr etwa 15jähriger Stagnation seit drei bis vier Jahren die Preise und Mieten für Wohnungen in Metropolen sowie gefragten Groß- und Mittelstädten deutlich an. Dies spiegelt die dortige Angebotsknappheit wider. Eine spekulative Übertreibung ist höchstens für wenige Toplagen in besonders gefragten Stadtteilen zu vermuten. Eine Entwicklung wie im Vorfeld der Finanzkrise in den USA oder in Spanien und Irland ist daher für Deutschland momentan auszuschließen.


Solides, sicherheitsorientiertes System der Finanzierung
Die hohe Stabilität verdankt der deutsche Immobilienmarkt seinem soliden, langfrist- und sicherheitsorientierten System der Immobilienfinanzierung, zu der die Vielfalt an Anbietern - von Sparkassen, Landesbanken und Genossenschaftsbanken über Kreditbanken bis hin zu Bausparkassen, Hypothekenbanken und weiteren Spezialfinanzieren - einen breiten Zugang zur Finanzierung sichert. Zum anderen zeichnet sich die Kreditgestaltung durch lange Zinsbindungen, eine konservative Wertermittlung sowie eine im internationalen Vergleich hohe Eigenkapitalquote aus. Und auch beim derzeit historisch niedrigen Zinsniveau lässt sich kein Trend zu einer riskanteren Finanzierung erkennen.


Demographischer Wandel als Herausforderung für die Immobilienwirtschaft
Eine große Herausforderung für die Immobilienwirtschaft ist der demographische Wandel. Derzeit sind nur wenige Wohnungen altersgerecht. Weil stationäre Pflegeplätze teurer sind als der Verbleib in der eigenen Wohnung, sollte der Staat über Förderprogramme mehr Anreize für den Umbau des Bestands setzen. Die Wiedereinführung des Bundeszuschusses zum KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen" ist dringend geboten. Zudem muss der Bevölkerungsrückgang berücksichtigt werden, von dem manche Regionen bereits heute stark betroffen sind, während andere Zuwachs verzeichnen. Die Unterschiede dürften sich in Zukunft verstärken. Die Wohnungsnachfrage insgesamt wird allerdings erst nach 2030 abnehmen. Bis dahin kompensiert der Anstieg der Wohnfläche pro Kopf den Rückgang der Bevölkerung. Die abnehmenden Haushalte werden vermutlich zu keinen größeren Preis-Verwerfungen führen, weil Investoren bei der Preisfindung den demografischen Wandel bereits heute berücksichtigen. Trotz teils sinkender Mieten in Schrumpfungsregionen wird es zunehmenden Wohnungsleerstand geben. Das verursacht negative externe Effekte und erhöht die Gefahr der Zersiedelung, wodurch die Infrastrukturkosten pro Kopf weiter steigen.


Wissenschaftliches Konsortium
Das Gutachten wurde von einem wissenschaftlichen Konsortium erarbeitet. Darin vertreten sind das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) und die International Real Estate Business School (IREBS).

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