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Immobilienwirtschaft auf stabilem Wachstumspfad

Die deutsche Immobilienwirtschaft ist und bleibt ein wesentlicher Stabilitätsanker der deutschen Wirtschaft. Die Branche wächst seit 2008 um durchschnittlich zwei Prozent pro Jahr und hat damit entscheidend zur schnellen Erholung nach dem Konjunktureinbruch beigetragen. Die hohe Stabilität liegt unter anderem an der soliden Immobilienfinanzierung. Das geht neben vielen anderen Fakten aus der Neuauflage des Gutachtens „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013“ hervor, das im Auftrag des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. (DV) und der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) erarbeitet wurde. Eine enorme Herausforderung für die Branche ist der regional differenzierte Bevölkerungsrückgang. Zudem reagiert die Branche sensibel auf politische Entscheidungen, wie etwa eine restriktive Mietendeckelung, die zu unerwünschten Nebeneffekten am Wohnungsmarkt führen können.

Das in Gebäuden und bebauten Grundstücken gebundene Nettoanlagevermögen hat sich zwischen 2006 und 2011 von neun auf 10,1 Billionen Euro erhöht und trägt damit maßgeblich zum wachsenden Vermögen in Deutschland bei. 2011 zeichnete die Branche nach der weiten Definition, also inklusive Bauwirtschaft, Immobilienfinanzierung sowie Architekten und Planern, für eine Bruttowertschöpfung von 434 Milliarden Euro verantwortlich. Das entspricht 19 Prozent der Gesamtwirtschaft. Und auch in der engeren Abgrenzung, die unternehmerisch tätige Vermieter, Vermittler, Verwalter, Makler wie auch Immobilienhändler sowie Privatvermieter und Selbstnutzer einbezieht, liegt die Bruttowertschöpfung bei stolzen 264 Milliarden Euro. Die Immobilienwirtschaft ist damit größer als der Fahrzeugbau (rund 81 Milliarden Euro), die Gesundheitswirtschaft (164 Milliarden Euro) oder der gesamte Handel (226 Milliarden Euro).
2011 lag der Umsatz der 286.000 Unternehmen bei insgesamt 435.000 Erwerbstätigen 152 Milliarden Euro. Zusätzlich erzielten private Kleinvermieter weitere 47 Milliarden Euro Umsatz. Die Zahlen verdeutlichen auch, dass die Branche sehr kapitalintensiv sowie heterogen und kleinteilig strukturiert ist. Sie reicht von Privatpersonen über Einzelunternehmen bis hin zu gut 350 Großunternehmen mit mehr als 25 Millionen Euro Jahresumsatz.

Volatile Transaktionsvolumen bei zuletzt steigenden Preisen
Die Zahl der Immobilientransaktionen war seit 2008 durch eine hohe Volatilität gekennzeichnet. So erhöhte sich das Transaktionsvolumen im Vorfeld der Finanzkrise auf einen Rekordwert von fast 200 Milliarden Euro, ehe es 2009 auf rund 135 Milliarden Euro zurückging und sich im Jahr 2012 auf knapp 170 Milliarden Euro stabilisierte. Gleichzeitig steigen nach gut 15-jähriger Stagnation seit etwa vier Jahren die Preise und Mieten für Wohnungen vor allem in Metropolen sowie gefragten Groß- und Mittelstädten deutlich an. Dies spiegelt die dortige Angebotsknappheit wider. „Eine spekulative Übertreibung ist allenfalls für wenige Toplagen in besonders gefragten Stadtteilen zu vermuten. Eine Entwicklung wie im Vorfeld der Finanzkrise in den USA, Spanien oder Irland ist für Deutschland auszuschließen“, so Prof. Dr. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der International Real Estate Business School (IREBS) an der Universität Regensburg. Auch für die Gewerbeimmobilienmärkte sind keine Überhitzungssignale festzustellen.

Solide Immobilienfinanzierung und differenzierte Anlagemöglichkeiten
Die vergleichsweise hohe Preisstabilität des deutschen Immobilienmarktes gründet sich unter anderem auf die solide Immobilienfinanzierung. Die Vielfalt an Anbietern – von Sparkassen und Genossenschaftsbanken über Regional-, Kredit- und Großbanken bis hin zu Bau¬sparkassen, Hypothekenbanken und weiteren Spezialfinanzierern – sichert einen breiten Zugang zur Finanzierung. Zum anderen zeichnet sich die Kreditgestaltung durch lange Zinsbindungen, eine konservative Wertermittlung sowie eine hohe Eigenkapitalquote aus. Trotz eines anhaltend niedrigen Zinsniveaus lässt sich kein Trend zu einer riskanteren Finanzierung erkennen. „Damit der Immobilienmarkt auch in Zukunft so stabil bleibt, muss jedoch kritisch darauf geachtet werden, wie sich der Finanzierungsmarkt aufgrund der neuen Finanzmarktregulierung besonders durch Basel III ändert“, sagt Professor Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Immobilienökonomik beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW).
Die Studie unterstreicht auch die wichtige Funktion indirekter Immobilienanlagen, die das Spektrum der Anlagemöglichkeiten für institutionelle und private Investoren ergänzen. Die Attraktivität liegt vor allem in der vergleichsweise schwankungsarmen Rendite, die mit der anderer Anlagegüter gering korreliert. Professor Dr. Matthias Thomas, Präsident der gif, weist auf die zunehmende Regulierung indirekter Immobilienanlagen hin, die die Vielfalt der Anlagevehikel limitiere und potentiell die Finanzierungsfähigkeit der Immobilienbranche einschränke.

Herausforderung Demografie
Christian Huttenloher, Generalsekretär des DV, macht deutlich, dass der demografischen Wandel eine große Herausforderung für die Immobilienwirtschaft ist. „Derzeit sind nur wenige Wohnungen altersgerecht. Weil stationäre Pflegeplätze oft teurer sind als der Verbleib in der eigenen Wohnung, sollte der Staat über Förderprogramme mehr Anreize für den Umbau des Bestands setzen“, so Huttenloher. Zudem muss der Bevölkerungsrückgang berücksichtigt werden, der manche Regionen bereits heute stark betrifft. Die Wohnungsnachfrage insgesamt wird allerdings erst nach 2030 abnehmen, da der Anstieg der Wohnfläche pro Kopf den Rückgang der Bevölkerung noch kompensiert. In Schrumpfungsregionen wird es aber trotz teils sinkender Mieten zunehmenden Wohnungsleerstand geben. Dies wirkt sich negativ auf bestehende Wohnungsbestände und Stadtstrukturen aus und erhöht die Gefahr der Zersiedelung, wodurch die Infrastrukturkosten pro Kopf weiter steigen.
Nebeneffekte politischer Entscheidungen beachten
Deutschlands Wohnungsmarkt ist in einer stabilen Verfassung, weil die Balance zwischen Mietern und Vermietern, zwischen Investoren und Kreditgebern und zwischen staatlicher Fürsorge und privatem Engagement weitgehend gewahrt ist. Jens-Ulrich Kießling, stellvertretender Vorsitzender der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland und Präsident des IVD, warnt daher vor unerwünschten und gesamtwirtschaftlich schädlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt. „Steuer- und wirtschaftspolitische Maßnahmen können oft ungewollte und kontraproduktive Wirkungen entfalten. Auch eine rigide Mietpreisgrenze richtet sich langfristig gegen die Mieter, obwohl diese davon profitieren sollen. Sie kann zu einem Angebotsrückgang bei gleichzeitig auftretendem Nachfrageüberhang führen und dadurch den Wohnungsmangel in den nachgefragten Ballungsräumen verschärfen.“
Das Gutachten wurde auf Initiative der gif, des DV, der BID sowie zahlreicher weiterer Akteure der Immobilienwirtschaft von einem wissenschaftlichen Konsortium erarbeitet und ist eine Weiterführung des Gutachtens „Wirtschaftsfaktor Immobilien“ aus dem Jahr 2009. Das Konsortium setzt sich aus dem IW Köln, dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) und der IREBS zusammen.

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