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28.04.2008: Rückschlag für Verwalter bei Online-Einsicht in das Grundbuch

Eine gewerbliche WEG-Verwaltung stellte an die Landesjustizverwaltung den Antrag, an dem in § 133 Grundbuchordnung (GBO) geregelten automatischen Grundbuchabrufverfahren teilnehmen zu dürfen. Die Verwaltung begründete dies damit, sich aktuell über den jeweiligen Grundbuchstand der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsobjekte unterrichtet halten zu müssen, insbesondere um vor der Einladung zur Eigentümerversammlung den tatsächlichen grundbuchlichen Eigentümer feststellen zu können. Der Antrag wurde abgelehnt. Die Verwalterin scheiterte auch vor dem OLG Hamm.

Die Rechtsprechung legt jedoch dem Verwalter die Pflicht auf, sich darüber zu informieren, wer tatsächlich Eigentümer in dem verwalteten Wohnungseigentumsobjekt ist.

Diese Frage ist für wesentliche und haftungsrelevante Tätigkeiten des Verwalters wie z.B. bei der Einladung zur Eigentümerversammlung, der Wahrung der Nicht-Öffentlichkeit der Versammlung, der Feststellung der Beschlussfähigkeit u.v.a.m. von besonderer Bedeutung. Da die persönliche bzw. schriftliche Einsichtnahme in das Grundbuch gem. § 12 GBO mit einem erheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand für den Verwalter verbunden ist, wollen viele Verwalter die vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit der Grundbucheinsichtnahme im Wege des elektronischen Datenabrufs nutzen, der genehmigungspflichtig ist. Fraglich war dabei, ob der Verwalter nach WEG unter den privilegierten Personenkreis fällt, dem diese Zugriffsmöglichkeit eröffnet werden darf.

Das OLG Hamm verneint die Teilnahmebefugnis des WEG-Verwalters am elektronischen Grundbuchabrufverfahren mit der Begründung, dass insbesondere bei der Vorbereitung der Einladung zur Eigentümerversammlung keine Eilbedürftigkeit der Einsichtnahme vorliege, da dem Verwalter genug Zeit zur Verfügung stehe, die erforderlichen Informationen durch „normale“ Grundbucheinsicht gem. § 12 GBO vor-zunehmen.

Zudem werde beim elektronischen Abruf nicht nur die relevante Abt. I des Grundbuchs angezeigt, sondern auch die übrigen Abteilungen des Grundbuchs.

Ferner ergebe sich ein berechtigtes Interesse auch nicht aus der Organ-Stellung des Verwalters. Der Abruf im elektronischen Verfahren setze daher grundsätzlich das Vorliegen einer Zustimmungserklärung des jeweiligen Sondereigentümers voraus.

Autor: Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Solingen

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