BFW Newsletter Februar 2008 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
"Wohnungseigentum Aktuell"
Feuchtigkeitsschäden
Mit der kalten Jahreszeit nahen die Unbilden feuchter, schlecht belüftbarer und eventuell gar zu Schimmelbildung neigender Wohnungen. Doch auch in neuen Wohnungen kommt es aufgrund der immer besseren Abdichtung der Wohnungen immer wieder zu Feuchtigkeitsschäden. Für den Mieter ein ernst- zunehmendes Problem, da die Wohnung nicht nur schlecht riecht und unwohnlich wird, sondern weil Feuchtigkeit und ins- besondere Schimmelbildung auch krank machen. Erste Maßnahme des Mieters muss hier sein, den Vermieter von der Feuchtigkeit in Kenntnis zu setzen. Tut er dies nicht, so kann er sich wegen entstehender Feuchtigkeitsschäden gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig machen.
Um den Vermieter zu Abhilfemaßnahmen zu veranlassen, kann der Mieter gegebenenfalls auch die Miete mindern. Hierzu ist aber folgendes zu beachten: Das Minderungsrecht des Mieters entfällt, wenn die Feuchtigkeitsschäden ausschließlich oder überwiegend durch ein schuldhaftes Verhalten des Mieters selbst veranlasst wurden. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Feuchtigkeitsschäden auf das Wohnverhalten des Mieters zurückgehen, wenn der Mieter also nicht hinreichend lüftet oder im Winter nicht ausreichend heizt. Aus diesem Grunde wenden Vermieter gerne zunächst ein, die Ursache würde am Wohnverhalten des Mieters liegen. Vereinzelt wird sogar die Schuld auf ein vom Mieter aufgestelltes Aquarium geschoben.
Feuchtigkeitsschäden können auch dadurch hervorgerufen werden, dass Möbel in einer Art und Weise aufgestellt sind, die sich nachteilig auf die Durchlüftung auswirkt. Der Mieter ist aber nicht generell verpflichtet, zur Vorbeugung zwischen Möbeln und Wand einen Abstand zu halten.
Die tatsächliche Ursache von Feuchtigkeit kann mittels Messungen relativ schnell ausfindig gemacht werden. Entsprechende Messgeräte können sofort Auskunft geben, ob aus einer Wand Feuchtigkeit austritt oder nicht. Kommt die Feuchtigkeit aus der Wand, so liegt ein Mangel vor, der vom Vermieter zu beseitigen ist. Ist die Wand trocken und nur die Oberfläche feucht, so kann es sein, dass die Ursache der Feuchtigkeit tatsächlich im Wohnverhalten des Mieters zu finden ist. Weitere Untersuchungen können dann notwendig sein, um die genaue Ursache herauszufinden.
Selbst wenn festgestellt wird, dass ein Feuchtigkeitsschaden auf das Verhalten des Mieters zurückgeht, ist damit aber noch nicht dessen Einstandspflicht für den Schaden fest- gestellt. Hinzukommen muss vielmehr, dass die Notwendigkeit eines anderen Wohnverhaltens für den Mieter erkennbar war.
Außerdem muss ihm dieses andere Verhalten auch zumutbar gewesen sein. Es kann beispielsweise vom Mieter nicht verlangt werden, in einer zur Feuchtigkeit neigenden Wohnung mehrere Stunden am Tag zu lüften, auch wenn Minusgrade herrschen.
Begegnet der Mieter einem drohenden Feuchtigkeitsschaden, so muss er - wie bereits ausgeführt - den Vermieter hierauf aufmerksam machen. Sodann ist er verpflichtet, den drohenden Schaden durch verstärktes Heizen zu begrenzen. Die erhöhten Heizkosten kann der Mieter vom Vermieter dann aber ersetzt verlangen.
Lässt sich die Feuchtigkeitsbildung nicht mit Sicherheit dem Verantwortungsbereich des Mieters oder des Vermieters zuordnen, so gilt folgendes: Grundsätzlich ist der Vermieter für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache verantwortlich.
Er hat daher die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen. Ist dies nur mit sehr großem Aufwand möglich, können die drohenden Schäden auf der anderen Seite aber durch relativ wenig einschneidende Maßnahmen des Mieters verhindert werden, so ist es Sache des Mieters - eventuell wie beschrieben gegen Kostenerstattung - derartige Maßnahmen zu ergreifen.
Die Minderungsquote bei Feuchtigkeitsschäden richtet sich nach dem Umfang. Einfache Wasserflecken berechtigen je nach Umfang und Größe zu 5-15%. Kommt es zudem zu Schimmel, kann die Minderung je nach Umfang 50% betragen. Aufgrund der Gesundheitsgefährdung bei Schimmel, berechtigt nennenswerter Schimmelbefall den Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann vom Vermieter sogar - sofern dieser die Ursache zu vertreten hat - Schadensersatz (z.B. Umzugskosten etc.) fordern.
Quelle: http://www.anwaltonline.com
Leserbrief:
Ein Beiratsvorsitzender ist zurückgetreten. Muss ein neuer Vorsitzender gewählt und muss ein neues 3. Beiratsmitglied sofort gewählt werden? Ist der Beirat mit dem Ausscheiden des Beiratsvorsitzenden noch funktionsfähig?Antwort der Redaktion:
Die Wahl eines Beiratsvorsitzenden ergibt sich aus § 29 Abs. 1 WEG; hier der Originaltext:
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
Im übrigen ergibt sich die Notwendigkeit der Bestimmung eines Vorsitzenden auch aus der Vorschrift des § 24 Abs. 6 WEG zur Unterzeichnung der Beschlussniederschrift auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates.
Das Ausscheiden eines Beiratsmitgliedes aus dem „dreiköpfigen“ Verwaltungsbeirat führt lt. Bielefeld nicht zur Funktionsunfähigkeit, verpflichtet aber die Gemeinschaft in einem solchen Fall zur Nachwahl (OLG Düsseldorf, a.a.O.).
Recht
Eigentumswohnung kann nicht so einfach an Touristen vermietet werdenWill ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung gewerblich an ständig wechselnde Touristen vermieten, so ist hierfür die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, sofern eine reine Wohnnutzung in der Teilungserklärung fest- geschrieben wurde. Hier liegt alleine aufgrund des unüber- schaubaren Personenkreises eine stärkere Beeinträchtigung als bei einer langfristigen Vermietung vor.
KG, 31.5.2007 - Az: 24 W 276/06
Quelle: http://www.anwaltonline.com
Kein Ersatzanspruch des Mieters bei Selbstbeseitigung
eines Mangels ohne Verzug des Vermieters
BGH, Urt. v. 16.01.2008 – VIII ZR 222/06
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigen-mächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat.
Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23. Februar 2005 – VIII ZR 100/04; Mitteilung der Pressestelle Nr. 32/2005) für das Wohnraummietrecht bekräftigt.
Dem Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: "Heizung muss dringend kontrolliert werden". Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen, und den Beklagten (unter anderem) auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.
Der Klägerin steht kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn die Klägerin hatte den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, machte eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.
Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.
Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - www.krall-kalkum.de
Bundesgerichtshof: Betriebskostenumlage nach Personenzahl
Ist in einem Mietvertrag über Wohnraum vereinbart, dass die Betriebskosten nach der Anzahl der Bewohner umgelegt werden, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Dieses hat der Bundesgerichtshof mit aktueller Entscheidung vom 23.1.2008 (Aktenzeichen VIII ZR 82/07) verdeutlicht. Der Vermieter ist damit nicht berechtigt, sich bei der Verteilung der Betriebskosten allein auf die Eintragung im amtlichen Einwohnermelderegister zu verlassen, dieses Register ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Festsetzung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.
Die Aussage des Bundesgerichtshofs ist klar und eindeutig, die Vermieter werden diese Entscheidung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen haben, wenn nach Kopfzahl und nicht nach Verbrauch oder anderem Schlüssel abgerechnet wird. Für den Vermieter bzw. den Verwalter ist dieses in der Praxis mit nicht unerheblichen Schwierigkeiten verbunden, insbesondere dann, wenn die Mieter selbst nicht offenbaren, mit wie viel Personen die Wohnung genutzt wird. Man sollte sich daher überhaupt überlegen, ob die Abrechnung nach Personenzahl der richtige Abrechnungsschlüssel ist.
Autor: Steven Shaw, http://www.breiholdt.de/
Einbau einer Türsprech-/Videoanlage
Der Einbau einer Türsprech-/Videoanlage stellt jedenfalls dann eine bauliche Veränderung dar, wenn diese so angelegt ist, dass nach Betätigung der Klingel eine Beobachtung des Eingangsbereichs für eine Nachlaufzeit von drei Minuten möglich ist und darüber hinaus die Anlage die Möglichkeit bietet, durch den nachträglichen Einbau von Zusatzgeräten die mit Betätigung der Klingel aufgenommen Bilder dauerhaft aufzuzeichnen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob entsprechende Geräte bereits eingebaut sind.
Quelle: http://aktuell.rechtscentrum.de
Banken dürfen für die Bearbeitung von Rücklastschriften oder Rückschecks mangels Deckung keine pauschale Vergütung von den Kunden verlangen
Banken dürfen für die Bearbeitung von Rücklastschriften oder Rückschecks mangels Deckung im Giro-Zahlungsverkehr keine pauschale Vergütung von den betroffenen Kunden verlangen. Eine solche pauschale Vergütung stellt eine unangemessene Benachteiligung der Kunden dar, weil die Bank unzulässigerweise Kosten auf sie abwälzt, die sie eigentlich von der Gläubigerbank erstattet verlangen könnte (OLG Celle 07.11.2007, 3 U 152/07).
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist eine Sparkasse, die gemäß ihrem Preis- und Leistungsverzeichnis im Giro-Zahlungsverkehr für die Bearbeitung von Rücklastschriften oder Rückschecks mangels Deckung ihren Kunden jeweils einen Betrag von 7,50 Euro berechnet. Der Kläger, ein Verbraucherschutzverband, vertrat die Auffassung, dass diese Vergütungsklausel die Kunden der Beklagten unangemessen benachteilige. Die Unterlassungsklage hatte Erfolg.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen die Beklagte gemäß § 1 UKlaG einen Anspruch auf Unterlassung, weil die von ihr gemäß ihrem Preis- und Leistungsverzeichnis verlangte pauschale Gebühr von 7,50 Euro gegen § 307 Abs.1 und Abs.2 Nr.2 BGB verstößt.
Grundsätzlich kann der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach den allgemeinen Grundsätzen Entgelte nur für Leistungen verlangen, die er auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbringt. Jede preisregelnde Vertragsklausel, die sich nicht auf eine solche Leistung stützt, sondern die Aufwendungen für die Erfüllung eigener Verpflichtungen oder die Zwecke des Verwenders abzuwälzen versucht, stellt deshalb eine wesentliche Abweichung von Rechtsvorschriften dar und benachteiligt die Kunden unangemessen im Sinn von § 307 Abs.1 und Abs.2 Nr.2 BGB.
Im Streitfall wälzt die Beklagte unzulässigerweise Kosten auf ihre Kunden ab, die sie eigentlich von der Gläubigerbank erstattet verlangen könnte. Weist das Konto des Schuldners im Lastschriftverfahren keine ausreichende Deckung auf, so kann die Bank die Einlösung der Lastschrift verweigern oder, wenn der Schuldner einer bereits vorgenommenen Belastung seines Kontos widerspricht, die Lastschrift zurückgeben. In diesem Fall erfolgt eine Rückberechnung, in deren Rahmen die Gläubigerbank eine Rückbelastung des Gläubigerkontos vornimmt. Die Schuldnerbank kann dann ihre Aufwendungen, die durch die Lastschriftrückgabe mangels Deckung entstehen, im internen Bankverhältnis bei der Gläubigerbank liquidieren. Die Gläubigerbank wiederum kann die Aufwendungen dem Gläubiger in Rechnung stellen. Ähnlich ist dies auch beim Scheckinkasso.
Ferner stellt die Bearbeitung von Rücklastschriften oder Rückschecks mangels Deckung keine rechtsgeschäftliche Leistung der Beklagten zugunsten der davon betroffenen Kunden dar. Denn Banken könnten sich auch dazu entscheiden, eine durch die Belastungsbuchung eingetretene Überziehung des Kontos hinzunehmen. Entscheiden sie sich bei nicht hinreichender Deckung für die Nichtausführung, so liegt in ihrer Weigerung, die entsprechende girovertragliche Weisung des Kunden nach §§ 665, 675 BGB zu erfüllen, keine Leistung und folglich kein eine Vergütungspflicht auslösender Tatbestand. Zur zitierten Website…
Quelle: BRINKMANN, DEWERT & PARTNER GbR - Rechtsanwälte & Notare
Nochmals: Thermostatventile sind Gemeinschaftseigentum
Grundsätzlich ist es für die Übernahme von Kosten bei Sanierungen und Reparaturen für Wohnungseigentümer von Bedeutung, ob die Arbeiten am Gemeinschafts- oder am Sondereigentum erfolgen. Im ersten Fall zahlt die Gemeinschaft, beispielsweise aus einer vorhandenen Instandhaltungsrücklage, im zweiten Fall muss ein Eigentümer die Kosten in vollem Umfange selber übernehmen.
Während bei vielen Reparaturen eine Zuordnung von vorneherein klar ist, kommt es in einigen Fällen aber auch immer wieder zu Auseinandersetzungen. Eine überraschende Entscheidung fällte hierzu das Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart. Das OLG vertrat die Auffassung, dass Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und deshalb Gemeinschaftseigentum sind.
Der betroffene Wohnungseigentümer konnte somit die drei aufgelaufenen Handwerkerrechnungen von der Gemeinschaft ersetzt verlangen, die ihm aufgrund eines Defekts verschiedener Regelungsteile und der Thermostatventile an der in seiner Wohnung installierten Fußbodenheizung entstanden waren (OLG Stuttgart, Urteil vom 13.11.2007, Az. 8 W 404/07).
Anmerkung Dittmann KG: Für uns ist diese Entscheidung keine Überraschung; wir vertreten diesen Meinung schon seit Jahren.
Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de
Wie laut darf ein Hund bellen?
Während der allgemein geschützten Nachtruhe kann ein nicht sonderlich lautes und kurzes Bellen eines Hundes eine störende Beeinträchtigung im Sinne des § 1004 BGB darstellen.
OLG Brandenburg, Urteil vom 11.01.2007 - 5 U 152/05
Kopfprinzip bei WEG-Abstimmungen
Ein häufiger Streitpunkt in Eigentümerversammlungen ist, nach welchen Prinzipien abgestimmt wird und wer an der Abstimmung teilnehmen darf. Eine mögliche gesetzliche Variante ist das so genannte Kopfprinzip. "Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, selbst wenn ihm mehrere Wohnungen gehören", informiert Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse. Dadurch soll eine Majorisierung verhindert werden.
Veräußert nun ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, einzelne davon, so kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
"Strittig kann dies werden, wenn Wohnungseigentum an nahe Angehörige mit dem Ziel übertragen wird, sich weitere Stimmrechte in der Eigentümerversammlung zu sichern", sagt Verena Tiemann und macht auf ein Urteil des Oberlandesgerichts München (OLG) aufmerksam.
Das OLG entschied in einem so gelagerten Fall, dass allein eine bloße Stimmrechtshäufung noch keinen Stimmrechtsmissbrauch darstellt, welches einen Stimmrechtsausschluss nach sich ziehen muss. Maßgeblich sei vielmehr, ob in der Ausnutzung der Stimmenmehrheit ein Rechtsmissbrauch zu Lasten der Minderheit liege (Az. 34 WX 58/06).
(Quelle: Quelle Bausparkasse)
Muss Müllabfuhr Mülltonne immer an Grundstückseingang abholen?
Wer zahlt, der hat Anspruch auf einen gewissen Service. Das gilt im gesamten Geschäftsleben und selbstverständlich auch für die Müllabfuhr. Private oder kommunale Anbieter der Abfallentsorgung müssen allerdings nicht allen Wünschen ihrer Kunden entgegen kommen. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann es durchaus sein, dass der Bürger gewisse Mühen in Kauf nehmen muss, um seinen Hausmüll loszuwerden.
(Oberverwaltungsgericht Saarlouis, Aktenzeichen 3 Q 55/05)
Der Fall:
Es war beim besten Willen nichts zu machen. Der Zufahrtsweg zum Grundstück eines Immobilienbesitzers war für die Müllautos einfach zu eng. Der lediglich 2,80 Meter breite Asphaltstreifen reichte nicht aus, um die Abfalltonnen mit den Spezialfahrzeugen − wie eigentlich vorgesehen − am Grundstückseingang abzuholen. Der betroffene Bürger vertrat die Meinung, das sei nicht sein Problem. Dann müsse eben der Fahrweg von der Gemeinde für die Müll-Lastwagen eigens verbreitert werden oder das Entsorgungsunternehmen solle bei ihm mit leichteren Fahrzeugen erscheinen, die auch einen schmaleren Weg passieren können. Auf beide Vorschläge wollten die Dienstleister nicht eingehen, das sei viel zu kompliziert und zu teuer. Sie forderten den Kunden auf, die Tonnen selbst zur nächstgelegenen größeren Straße zu transportieren.
Das Urteil:
"Verursacht die besondere Lage des Grundstücks einen zusätzlichen Aufwand für die Abholung der dort anfallenden Abfälle, so ist dies grundsätzlich der Sphäre der überlassungspflichtigen Besitzer zuzurechnen", entschieden die Richter des Oberverwaltungsgerichts Saarbrücken in schönstem Juristendeutsch. Das bedeutet: Es kann durchaus sein, dass in bestimmten Situationen eine sonst nicht übliche Bringpflicht des Grundstücksbesitzers entsteht. Darum musste er im konkreten Fall jeweils rund 400 Meter bis zur nächsten "Haltestelle" der Müllabfuhr selbst überbrücken.
(Quelle: LBS)
Wohngeld - Jahresabrechnung ohne Gesamtabrechnung?
1. Werden in einer als "Nebenkostenabrechnung" bezeichneten Wohngeld(einzel-)abrechnung die angeblichen Gesamtkosten ("Kosten/Jahr”) benannt, wird die Nebenkostenabrechnung dadurch nicht zu einer (unvollständigen) Gesamtabrechnung.
2. Liegen lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vor und beschließen die Wohnungseigentümer auf dieser Grundlage die "Jahresabrechnung”, hat dieser Beschluss keine Jahresabrechnung im Rechtssinne zum Gegenstand, kann mit diesem Inhalt trotz unterbliebener Anfechtung keine Rechtswirkungen entfalten und kommt auch als Grundlage für einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld nicht in Betracht.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.08.2007 - 3 Wx 84/07
WEG-Versammlung - Anwesenheit des Hausmeisters
1. Wird die Anwesenheit des Hausmeisters in der Versammlung rügelos geduldet, kann hierin ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit liegen.
2. Das Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung des Wirtschaftsplansbeschlusses entfällt, wenn bestandskräftig über die Jahresabrechnung beschlossen wurde. (Ausnahme: Eigentümerwechsel).
Beschluss des OLG Hamburg vom 11.4.2007, 2 Wx 2/07 - ZMR 07.550
Quelle: Haus & Grund
Keine Abrechnung einer Sonderumlage als -Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage
Eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die in demselben Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, darf in der Jahresabrechnung nicht als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" ausgewiesen werden, auch wenn die Umlage vorübergehend dem Rücklagenkonto gutgeschrieben wurde.
OLG München, Beschluss vom 21.05.2007 - 34 Wx 148/06
Mehrere Gebäude bei gemeinsamer Tiefgarage und gemeinsamer Ver- und Entsorgung?
Sind mehrere Gebäude räumlich und konstruktiv getrennt und nur durch Verbindungsgänge miteinander verbunden, so sind sie als mehrere Gebäude abzurechnen, auch wenn ihre Versorgungs- und Entsorgungsanlagen von einer Zentrale gespeist werden.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.2006 - 5 U 100/02
Beschluss / Urteil des Monats
Verwalter muss Abrechnung nicht steueroptimieren!
Der Verwalter ist zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 Abs. 3 WEG alleine im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Es besteht keine Verpflichtung, die Abrechnung so zu erstellen, dass bestimmte Ausgaben von den Eigentümern steuerlich geltend gemacht werden können, wie z.B. durch den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen nach § 35a EStG.
AG Bremen, 3.6.2007 - Az: 111 a II 89/2007 WEG
Quelle: www.anwaltonline.com
Aktuelles
Trinkwasser - Vermieter haften für QualitätDurch die Europäische Trinkwasserverordnung (TVO), deren Geltungsbereich sich auf das gesamte Leitungsnetz und die Hausinstallation erstreckt, ist ein großer Personenkreis in die Verantwortung für die Trinkwasserqualität genommen worden. Gelangen Schadstoffe im Hausleitungssystem eines Mietshauses in das Trinkwasser, so haftet der Vermieter. Es ist nämlich seine Aufgabe, die Trinkwasserqualität in Haus- leitungssystem zu gewährleisten. Für die Überwachung der Trinkwasserqualität innerhalb der Hausinstallation ist der jeweilige Hausbesitzer verantwortlich, der anderen (Mietern etc.) nur Wasser in Trinkwasserqualität zur Verfügung stellen darf. Trinkwasser ist am Wasserhahn aller Verbraucher zu überwachen, so dass Mieter ihre Wasserqualität auf Wunsch vom Gesundheitsamt kontrollieren lassen können.
Sollte es zu Beanstandungen kommen, so kann es zu Bußgeldern sowie der Auflage, die Ursache unverzüglich zu beseitigen, kommen. Für den Fall, dass es zu Krankheiten auf Grund einer Trinkwasserverschmutzung gekommen sein sollte, drohen Freiheitsstrafen für Hauseigentümer. Dies ergibt sich aus § 64 (1) Bundesseuchenschutzgesetz: "Wer als Unternehmer oder Inhaber einer Wasserversorgungsanlage Wasser als Trinkwasser (...) abgibt oder anderen zur Verfügung stellt, das den Anforderungen (...) nicht entspricht, haftet mit Freiheitsstrafen bis zu zwei Jahren oder wird mit Geldstrafe bestraft.".
Quelle: http://www.anwaltonline.com
Mieter können zum Nichtrauchen verpflichtet werden
Vermieter kann per Individualvereinbarung Mieter zum Nichtrauchen verpflichten
Citymakler Marco Häbold erläutert die neuesten Regelungen zum Nichtraucherschutz
Herr Häbold, ab dem 1. Februar gilt in Sachsen das Nichtraucherschutzgesetz. Nur in den „eigenen vier Wänden“ darf man noch qualmen. Stimmt das auch in einer Mietwohnung in einem Haus, in dem ansonsten nur Nichtraucher wohnen?
Es ist unwesentlich, ob in dem Haus noch andere Raucher wohnen oder nicht. In den Rechtsstreiten der Vergangenheit ging es eher um den Zustand und den zusätzlich Verschleiß der Mieträume durch Tabakqualm. Die Gerichte sind in diesem Fall ungewöhnlich raucherfreundlich, Grundtenor: Das Rauchen in der Mietwohnung gehört zu den selbstverständlichen Rechten des Mieters. Auch wenn die Wohnung nach kurzer Mietdauer mit deutlich sichtbaren Nikotinablagerungen zurückgegeben wird, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Vertragsverstoßes (LG Hamburg 333 S 156/00, Urteil vom 26.4.2001). Auch der Bundesgerichtshof hat so entschieden (Urteil vom 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05). Trotzdem ist Vorsicht geboten bei „exzessivem“ Rauchen, das die Wohnung schon nach kurzer Zeit renovierungsbedürftig macht. Belästigungen durch Tabakrauch vom Nachbarbalkon des Wohnhauses muss der Mieter hinnehmen (AG Wennigsen 9 C 156/01, Urteil vom 14.9.2001, WuM 2001,487).
Gebrauchtwagen, die als Nichtraucher-Autos betrieben wurden, sind von einer bestimmten Klientel eher gefragt als Autos, in denen zuvor geraucht wurde. Gilt das auch für Immobilien?
Unbedingt! Bei Besichtigungen kommt „kalter Rauch“ ausgesprochen schlecht an, sowohl bei Kauf- wie auch Mietinteressenten. Es ist in den Augen (oder in der Nase) der meisten Interessenten ein schwerer Mangel, wenn die Räume auf einen starken Raucher als Vormieter hinweisen. Das gilt eigenartigerweise auch für Interessenten, die selbst Raucher sind. Eigentümern oder Maklern kann man nur empfehlen, den Geruch durch Renovierung oder starkes Lüften zu minimieren.
Kann man als Eigentümer Mieter vor dem Einzug dazu verpflichten, in einer Wohnung oder einem Haus nicht zu rauchen?
Nein, eine solche Regelung als Teil des Mietvertrages würde gegen geltendes Recht verstoßen. Es gehört zu den Persönlichkeitsrechten des Mieters, auch rauchen zu dürfen. Insbesondere in der eigenen Wohnung wird den Persönlichkeitsrechten vom Gesetzgeber ein hoher Stellenwert eingeräumt. Es ist allerdings denkbar, mit dem Mieter eine Individualvereinbarung, also einem extra Vertrag abzuschließen, wonach er auf das Rauchen in der Wohnung verzichtet.
Angenommen, ein Immobilienbesitzer vermietet auch Gastronomie- oder andere Gewerberäume - muss er sich um die Durchsetzung des Nichtraucherschutzes kümmern?
Nein, dass obliegt dem Ordnungsamt, da es sich um eine öffentliche Vorschrift handelt und nicht den Zustand oder die Ausstattung der Mieträume betrifft. Anders läge der Fall, wenn der Vermieter bspw. anderen Wohnungsmietern im Haus zugesichert hat, dass es sich um eine Nichtraucherkneipe handelt. Dann sollte der Vermieter im Eigeninteresse das Rauchverbot durchsetzten, um keine Probleme mit den Wohnungsmietern zu bekommen.
Quelle: http://www.openpr.de/ - CITYMAKLER DRESDEN GmbH + Co. KG
Wohnnebenkosten um 2,7% gestiegen
Die kalten und warmen Wohnnebenkosten sind 2007 zwar mit 2,7% nicht so stark gestiegen wie im Vorjahr mit 7,2%; der Anstieg lag aber erneut über der Inflationsrate von 2%. Das haben Berechnungen des ifs Städtebauinstituts ergeben. Preistreiber waren Gas (2,9%), Strom (6,8%) und Gebühren für Schornsteinfeger und Straßenreinigung (3,3%). Eher moderat fielen die Preissteigerungen bei Müllabfuhr (1,2%), Wasserversorgung (1%), Abwasserentsorgung (1,4%) und festen Brennstoffen (1,8%) aus. Die Preise für flüssige Brennstoffe wie Heizöl sind im Jahresdurchschnitt um 3% gesunken, lagen aber vorher schon auf sehr hohem Niveau.
Quelle: IVD
Synoptische Darstellung: bisheriges WEG — neues WEG
Beschluss des Deutsches Bundestages vom 14.12.2006 (BT-Drucks. 16/3843) in der vom Bundesrat am 16.02.2007 verabschiedeten Fassung
Änderungen sind kursiv und farbig gekennzeichnet
Quelle: http://www.deona.org/
Spruch des Monats
"Jeder Wohnungseigentümer verhält sich so wie er zutiefst glaubt, wer er ist..."
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Redaktion: Landesverband West Ingo Dittmann
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