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Preiserhöhungsklauseln in Gas-, Strom- und anderen Energieversorgungsverträgen

Eine in Teilbereichen rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft wurde am 25.9.2008 vom OLG München (ZMR 2009, 137) bereits dann als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB betrachtet, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das bloße Halten einer Wohnung oder eines Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. Die Gegenansicht vertrat etwa - bisher – Prütting (PWW, 9. Aufl. § 13 Rn.8).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach Ansicht des BGH (Urteile vom 25.3.2015, VIII ZR 360/13, 109/14 und 243/13) im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen. Nämlich immer dann, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Deshalb fordern erste Eigentümer von Verwaltern, die Verträge mit ihren Energielieferanten unter die Lupe zu nehmen.

Enthalten die Verträge mit Energielieferanten sogenannte Spannungsklauseln, bei denen sich beispielsweise der Gaspreis abhängig vom Heizölpreis ändert, sind die Preiserhöhungen möglicherweise unwirksam und die WEG kann zu viel gezahltes Geld zurückfordern. Für WEGs kann es sich lohnen, die Verträge mit dem Versorger zu überprüfen und aktiv zu werden.

Entgegen den Vorstellungen einiger Eigentümer kann und darf der WEG-Verwalter nicht von sich aus aktiv werden. Allenfalls Eilmaßnahmen und eventuelle Zahlungen der umstrittenen Erhöhungsbeträge sollte er „unter Vorbehalt der Rückforderung“ leisten.

Ansonsten mag die WEG beschließen, wie gegenüber dem Versorger agiert werden soll.

Der WEG-Verwalter muss auf die Problematik vor Verjährungseintritt (3-jährige ultimo-Verjährung) hinweisen und Beschlussanträge vorbereiten.

Wichtige Entscheidungen (kommentiert von Prof. Dr. Kurt Markert, Direktor beim Bundeskartellamt a. D.) sind in der Anlage zusammengestellt. Die Veröffentlichung aus der ZMR erfolgt mit freundlicher Genehmigung des Autors und von Wolters Kluwer Deutschland (www.jurion.de).

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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