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Verbuchung und Abrechnung von Schornsteinfegervergütungen

Das Problem
Während insbesondere die Kaminanlagen zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen sind und die diesbezüglich anfallenden Kosten zu den Verwaltungskosten der Gemeinschaft zählen, stehen Etagenheizungen im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, welcher somit selbst für die mit deren Betrieb sowie Instandhaltung und Instandsetzung verbundenen Kosten verantwortlich ist.
Diese Differenzierung wird dann problematisch, wenn (wie offenbar vielfach üblich), der Verwalter eine einheitliche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgestellte Vergütungsrechnung bzw. einen einheitlichen Gebührenbescheid über die vom Schornsteinfeger ausgeführten Arbeiten erhält.
Soweit nämlich Arbeiten am Sondereigentum abgerechnet werden, darf der Verwalter solche Beträge grundsätzlich nicht über das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft begleichen. Geschieht dies gleichwohl, können die auf das Sondereigentum anteilig entfallenden Beträge aber nicht als sog. Direkt- oder Sonderbelastung im Rahmen der Jahresabrechnung dem betreffenden Sondereigentum belastet werden, da dies nur bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig ist (vgl.: BGH, Urt. v. 4.3.2011 - V ZR 156/10, ZMR 2011, 573).

Lösungshinweise
a)
Zunächst muss berücksichtigt werden, dass mit dem Inkrafttreten des Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes (SchfHwG) zum 1.1.2013 eine wesentliche Neuordnung des Schornsteinfegerwesens vorgenommen wurde. Das frühere Monopol der Bezirksschornsteinfegermeister ist durch eine Differenzierung der Tätigkeiten abgelöst worden.
Die Bezirksschornsteinfegermeister sind, was die  üblichen Mess-, Reinigungs- und Wartungsarbeiten angeht, im Rahmen ihrer hoheitlichen Tätigkeit grundsätzlich nur noch für die nach der Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) vorgeschriebene Feuerstättenschau und den Erlass des sog. Feuerstättenbescheids exklusiv zuständig und dürfen hierfür Gebührenbescheide ausstellen.
Was die im Feuerstättenbescheid festgelegten jeweiligen Mess-, Reinigungs- und Wartungsarbeiten selbst anbetrifft, können diese zwar vom Bezirksschornsteinfegermeister direkt miterledigt werden, können aber auf Wunsch des Eigentümers oder dessen Beauftragten auch frei an jeden anderen zugelassenen Schornsteinfeger vergeben werden. Es handelt sich dabei um nicht preisgebundene Handwerkerleistungen.

b)
Dies sollte sich der WEG-Verwalter zunutze machen, um nicht Gebührenbescheide oder Rechnungen zu erhalten, die zu den oben dargestellten Problemen führen.

Soweit es um die gebührenpflichtige Tätigkeit des Bezirksschornsteinfegermeisters zur Vornahme der Feuerstättenschau und den Erlass des Feuerstättenbescheids geht, regelt nämlich § 20 Abs. 2 S. 1 SchfHwG ausdrücklich, dass die anfallenden Kosten im Fall von Wohnungseigentum, falls die Feuerungsanlage (wie bei der Gas-Etagenheizung) zum Sondereigentum gehört, von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind.
In solchen Fällen darf der WEG-Verwalter also darauf bestehen, dass der Bezirksschornsteinfegermeister den Zeitpunkt und die Durchführung der notwendigen Arbeiten mit dem jeweiligen Sondereigentümer selbst abstimmt und insbesondere den Gebührenbescheid ausschließlich an diesen richtet. Gegen fehlerhafte, d.h. an die Gemeinschaft gerichtete Gebührenbescheide sollte der Verwalter Widerspruch erheben.

Noch einfacher zu handhaben ist die Situation bei den frei zu vergebenden Schornsteinfegerleistungen. Dem beauftragten Schornsteinfeger sollte ganz klar im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur der Auftrag erteilt werden, diejenigen vorgeschriebenen Arbeiten auszuführen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum (Kamin, etc.) beziehen.
Diejenigen Mess-, Kehr- und Wartungsarbeiten, die sich alleine auf die Gasetagenheizung selbst beziehen, sind ausdrücklich aus dem Auftrag herauszunehmen, verbunden mit dem Hinweis an den Schornsteinfeger, sich mit den betreffenden Sondereigentümern unmittelbar ins Benehmen zu setzen.

Hinweis auf die TRGI 2008
In diesem Zusammenhang darf nicht vergessen werden, dass nach der Rechtsprechung des BGH die zu den jeweiligen Gasetagenheizungen führenden Gaszuleitungen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, auch wenn sie nur eine einzige Einheit versorgen. Zum Sondereigentum zählen Versorgungsleitungen erst ab der im Inneren der jeweiligen Sondereigentumseinheit hierfür angebrachten Absperrvorrichtung (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454). Daher fallen die Gaszuleitungen in den Verwantowrtungsbereich der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Nach den Technischen Regeln für Gasinstallationen (TRGI 2008) sind Gasleitungen inkl. Verbindungen und Absperreinrichtungen einer jährlichen Sichtprüfung sowie alle 12 Jahre einer Dichtigkeitsprüfung durch ein Fachunternehmen zu unterziehen.
Zwar darf die jährliche „Gashausschau“ vom Eigentümer selbst durchgeführt werden, doch aus naheliegenden Gründen der Haftung für eine etwaige Verkehrssicherungspflichtverletzung ist auch hier, wie bei der Dichtigkeitsprüfung, dringend auf ein Fachunternehmen zurückzugreifen.

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