BFW Newsletter Oktober 2007
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

Heizen in der Übergangszeit

Die kalten Nächte der letzten Tage machte ihn wieder zum Thema: Den alten Streit, ob geheizt werden muss und welche Temperaturen der Vermieter zu gewährleisten hat. Die Sache ist deswegen besonders strittig, weil es gesetzliche Regelungen hierzu nicht gibt - es in erster Linie auf die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien ankommt.

Dennoch wird als Heizperiode üblicherweise nur die Zeit zwischen dem 01.10. und dem 30.04. angesehen. Dies deckt sich im Wesentlichen auch mit der Rechtsprechung, die dazu ergangen ist. Die "Heizperiode" hat also noch nicht begonnen. Dennoch dürften viele Mieter in Schleswig-Holstein schon einen Anspruch auf Beheizung ihrer Wohnung haben. In der Rechtsprechung ist zwischenzeitlich fast unstreitig, dass in der Zeit von etwa 7.00 bis 23.00 Uhr eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius zu gewährleisten ist. So jedenfalls zahllose Gerichtsentscheidungen quer durch das Bundesgebiet. Diese Vermieterverpflichtung ist keineswegs ausschließlich auf die "Heizperiode" beschränkt. Vielmehr muss der Vermieter jedenfalls auch dann die Heizung in Betrieb nehmen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad Celsius absinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält. Der DMB Landesverband Schleswig-Holstein e.V. empfiehlt in diesen Fällen, den Vermieter anzusprechen und die Inbetriebnahme der Heizung zu verlangen. Ein verständiger Vermieter werde diesem Verlangen in aller Regel nachgeben. Nur in denjenigen Fällen, in denen eine Einigung nicht möglich ist, sollte der Mieter dann aber auch nachdrücklicher seine Ansprüche geltend machen. So kann die Verletzung der Heizungspflicht eine Mietminderung nach sich ziehen, die von 10 Prozent bei unzulänglicher Beheizung durchaus auf 100 Prozent z.B. bei einem Heizungstotalausfall hochspringen kann. Die Höhe der Mietminderung muss indessen in jedem Einzelfall neu bemessen werden.

Soweit der Vermieter trotz Abmahnung und Fristsetzung seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Beheizung der Räume dennoch nicht nachkommt, kann der Mieter unter Umständen auch Schadensersatz verlangen für die Zusatzkosten durch elektrische Beheizung, in Härtefällen gegebenenfalls auch für den vorübergehenden Umzug in ein Hotel. Ganz besonders teuer kann es werden, wenn ein Mieter von seinem im Einzelfall durchaus denkbaren Recht Gebrauch macht, das Mietverhältnis wegen einer derartigen Vertragsverletzung fristlos zu kündigen und dann sein gesamten Umzugskosten gegen den Vermieter geltend macht.

Andersherum ist indessen auch der Mieter verpflichtet, seine Wohnung so zu beheizen, dass das Mietobjekt keinen Schaden erleidet, etwa durch Kondensatfeuchtigkeit. Eindeutig sind auch diejenigen Fälle, in denen Mieter und Vermieter über die Höhe etwaiger Heizkostennachzahlungen oder der Heizkostenvorauszahlungen im Streit liegen. In diesen Fällen darf der Vermieter nicht kurzerhand die Heizung abstellen, sondern muss seine vermeintlichen Forderungen gegebenenfalls vor Gericht einklagen.

Nähere Auskünfte erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine. Deren Sprechzeiten und Aufnahmebedingungen können bei der Landesgeschäftsstelle des Mieterbundes Schleswig-Holstein, Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel, Telefon 0431/97919-0 erfragt werden.

(Quelle: Deutscher Mieterbund - Landesverband Schleswig-Holstein e.V.)

Fragen und Antworten zum Energieausweis«

Nachfolgend noch einmal eine Zusammenstellung der wichtigsten Fragen und Antworten zum Energieausweis. Am 8. Juni 2007 hat der Bundesrat der vom Bundeskabinett beschlossenen Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) insgesamt zugestimmt, aber Änderungen beschlossen, die die Bundesregierung bereits mit Datum vom 27. Juni 2007 abgesegnet hat. Verpflichtend können Energieausweise für Bestandsgebäude damit frühestens im Juli 2008 werden.

Wie sollen die Energieausweise aussehen?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) unterscheidet zwischen „Energieausweisen auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs“ und „Energieausweisen auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs“. Für die „Energieausweise auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs“ hat sich die Kurzbezeichnung Bedarfsausweis durchgesetzt. „Energieausweise auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs“ werden als Verbrauchsausweise bezeichnet. Die Ausweise müssen nach Inhalt und Aufbau den Mustern der Anlagen zur EnEV entsprechen. Lediglich in der Farbgestaltung ist der Ersteller frei, wobei auch schwarzweiß zulässig ist. Wenn wirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen möglich sind, hat der Aussteller dem Ausweis Modernisierungsempfehlungen beizufügen. Der Ausweis ist vom Aussteller eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterzeichnen.

Wie werden Energieausweise erstellt?

Bei neu zu errichtenden Gebäuden verwendet z. B. der Architekt die Planungsdaten. Bei Bestandsgebäuden kann der Aussteller die benötigten Gebäudedaten vor Ort selbst erheben oder sich diese vom Eigentümer übermitteln lassen. Letzteres kann die Kosten des Ausweises erheblich reduzieren.

Was müssen Vermieter und Verkäufer beachten?

Soll nach Ablauf der Übergangsfrist (Einzelheiten unter „Wann wird der Ausweis Pflicht?“) ein mit einem Gebäude bebautes Grundstücks oder eine Wohnung verkauft werden, hat der Verkäufer dem Kaufinteressenten einen Energieausweis „zugänglich zu machen“; Entsprechendes gilt bei Vermietung, Verpachtung oder beim Verleasen. Wobei mit „zugänglich machen“ nicht das engere „Vorlegen“ gemeint ist. Der Interessent muss die Möglichkeit haben, den Ausweis bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigen zu können. Damit reicht z. B. ein Aushang im Treppenhaus anlässlich einer Wohnungsbesichtigung. Der Interessent hat keinen Anspruch auf Übergabe des (Original-)Ausweises oder Aushändigung einer Kopie. Als Interessenten gelten nur Personen, die als zukünftige Mieter oder Käufer tatsächlich in Frage kommen. Ein Einsichtsrecht für jedermann in Energieausweise gibt es damit nicht. Insbesondere sind Vermieter nicht verpflichtet, für ihre Bestandsmieter Ausweise erstellen zu lassen oder Mietern Einsicht in vorhandene Ausweise zu gewähren.

Was ist bis zum 30. September 2008 zu beachten?

Nach der Verordnung dürfen die Verpflichteten bis zum 30. September 2008 frei zwischen den Ausweisarten wählen. Vermieter oder Verkäufer können also selbst entscheiden, ob sie Interessenten den Verbrauchsausweis oder den Bedarfsausweis zugänglich machen wollen. Ab dem 1. Oktober 2008 wird die sogenannte Wahlfreiheit eingeschränkt. Dann benötigen Eigentümer von Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der 1. WärmeschutzV nicht erreicht haben, zwingend den Bedarfsausweis. Für alle übrigen Gebäude gilt auch nach Ablauf der Übergangsfrist weiterhin Wahlfreiheit. Allerdings mit einer Ausnahme: Wer Mittel aus staatlichen Förderprogrammen bekommen möchte, muss in jedem Fall einen Bedarfsausweis vorlegen.

Was muss bei der Errichtung eines Gebäudes beachtet werden?

Wird ein Gebäude errichtet oder werden an einem bestehenden Gebäude wesentliche Änderungen vorgenommen, muss ein Energieausweis erstellt werden. Ausnahme: Wurde bereits ein Ausweis erstellt, muss regelmäßig auch bei Änderungen am Gebäude kein neuer Ausweis gefertigt werden. Der Energieausweis darf nur auf Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden und ist der landesrechtlich zuständigen Behörde auf Verlangen vorzuzeigen. Verantwortlich ist hier der Bauherr. Ein Verstoß gegen die Vorlagepflicht ist in der EnEV nicht mit einem Bußgeld bewehrt. Eine Bußgeldpflicht kann sich aber aus landesrechtlichen Regeln ergeben.

Kann der Energieausweis auch für eine Wohnung ausgestellt werden?

Ausweise, die der Energieeinsparverordnung entsprechen sollen, können nur gebäudebezogen ausgestellt werden. Eine Ausnahme gibt es, wenn ein nicht unerheblicher Teil nicht für Wohnzwecke oder wohnähnliche Zwecke genutzt wird. Hier sind Ausweise für den Wohngebäudeteil und für den Nichtwohngebäudeteil zu erstellen. Bei Verkauf oder Vermietung einer Eigentumswohnung trifft die Pflicht den vermietungs- bzw. verkaufswilligen Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer hat gegen die Eigentümergemeinschaft dann einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Auch die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.


Wann muss der Ausweis ausgehängt werden?

Für Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden, sind Energieausweise an gut sichtbarer Stelle auszuhängen. Bei Verkauf oder Vermietung anderer Gebäude reicht „zugänglich machen“. Hier kann z. B. ein Aushang im Treppenhaus erfolgen. Ein Aushang ist nicht vorgeschrieben.


Was passiert, wenn der Ausweis dem Interessenten nicht zugänglich gemacht werden kann?

Wer den Energieausweis vorsätzlich oder fahrlässig nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, handelt ordnungswidrig. Voraussetzung der Ahndung als Ordnungswidrigkeit ist mindestens Fahrlässigkeit. Damit Fahrlässigkeit überhaupt vorliegen kann, bedarf es der Vermeidbarkeit. Daher wird einem Eigentümer, der beispielsweise einen Aussteller rechtzeitig mit der Erstellung eines Ausweises beauftragt, dieser aber den Ausweis unerwartet verspätet liefert, kein Vorwurf gemacht werden können. Gleiches wird auch nach Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung gelten müssen, da der für 2008 zu befürchtende Bearbeitungsstau bei den Ausstellern nicht den Eigentümern angelastet werden kann.


Sind bereits ausgestellte Energieausweise weiter gültig?

Energieausweise, die vor Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) nach den Bestimmungen des EnEV-Entwurfs (in der Fassung des Kabinettsbeschlusses vom 25. April 2007) ausgestellt wurden, sind zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung gültig. Das Gleiche gilt auch für auf freiwilliger Basis von Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung ausgestellte Ausweise (z. B. im Rahmen von Förder- oder Energiesparprogrammen etc.). Wärmebedarfsausweise gelten fort.

Müssen Energieausweise „erneuert“ werden?

Energieausweise werden für zehn Jahre ausgestellt. Vermieter oder Verkäufer erfüllen daher ihre gesetzliche Pflicht, solange der Ausweis nicht älter als zehn Jahre (gerechnet ab Ausstellungstag) ist. Wurde ein Ausweis erstellt, muss regelmäßig auch bei (wesentlichen) Änderungen am Gebäude kein neuer Ausweis gefertigt werden (Ausnahme: das gesamte Gebäude wird neu gerechnet). Ist nach einer durchgeführten Baumaßnahme aber mit einer Verbesserung der energetischen Qualität des Gebäudes zu rechnen, sollten insbesondere Vermieter über einen neuen Ausweis nachdenken. Ein Gebäude, das im Vergleich zu anderen einen geringeren Energieverbrauch oder -bedarf bescheinigt bekommt, lässt sich meist auch besser vermieten.


Ab wann wird der Ausweis Pflicht?

Für Gebäude, die errichtet oder wesentlich geändert werden, ist bereits nach der „alten“ Energieeinsparverordnung (EnEV 2004) der Wärmebedarfsausweis vorgeschrieben. Nach der Verordnung sind Energieausweise für Bestandsgebäude mit einem Baufertigstellungsjahr bis 1965 ab dem 1. Juli 2008 zugänglich zu machen. Für Bestandsgebäude mit einem Baufertigstellungsjahr ab 1966 sind Ausweise ab dem 1. Januar 2009 zugänglich zu machen; für Nichtwohngebäude ab dem 1. Juli 2009.


Was kostet der Ausweis?

Gesetzliche Preisvorgaben gibt es nicht. Die Preise werden sich am Markt orientieren. Aktuell werden Verbrauchsausweise ab ca. 30 Euro angeboten. Bedarfsausweise sind für rund 150 bis weit über 1.000 Euro zu haben. Gerade bei den Bedarfsausweisen variieren die Preise stark, je nach Art des Gebäudes und angebotenem Service des Anbieters. Beim Preisvergleich lohnt sich ein Blick in den Leistungskatalog des Ausstellers: Ist eine Ortsbesichtigung inbegriffen? Müssen die benötigten Daten vom Eigentümer selbst, z. B. internetbasiert, an den Aussteller übermittelt werden? Gibt es telefonische Beratung? Was kosten Folgeausweise? Und so weiter.


Verbrauch oder Bedarf: Welcher Ausweis ist besser?

Der Verbrauchsausweis wird in der Regel erheblich günstiger sein als der Bedarfsausweis. Da ab dem 1. Oktober 2008 Eigentümer von Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der 1. WärmeschutzV nicht erreicht haben, zwingend der Bedarfsausweis vorgeschrieben wird, sollte hier über einen Verbrauchsausweis „auf Vorrat“ nachgedacht werden. Wer innerhalb der nächsten Jahre verkaufen oder vermieten will, kann für sein Gebäude seit dem 25. April 2007 jedenfalls bis 30. September 2008 den zehn Jahre gültigen Verbrauchsausweis ausstellen lassen.

Auch für alle, die ihren Energieverbrauch interessehalber mit ähnlichen Gebäuden vergleichen wollen, ist der Verbrauchsausweis ein preiswertes Instrument. Wer allerdings eine energetische Sanierung plant, sollte einen einfachen Verbrauchsausweis nur ausnahmsweise zur Grundlage machen. Hier wird man regelmäßig nicht auf eine qualifizierte Beratung verzichten können. Und wer den Ausweis als Marketinginstrument nutzen möchte, sollte ihn selbstverständlich nach der Sanierung - notfalls erneut - ausstellen lassen.


Können die Kosten von der Steuer abgesetzt werden?

Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, kann die Kosten des Energieausweises als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen. Entsprechendes gilt für gewerbliche Verkäufer. Auch Selbstnutzer sollten versuchen die - vor Ort „im Haushalt“ anfallenden - Kosten des Ausweises als „haushaltsnahe Dienstleistung“ abzusetzen.


Wer kann Ausweise ausstellen?

Energiebedarfs- oder Verbrauchsausweise für Bestandsgebäude dürfen von Ausstellern mit baufachlicher Qualifikation ausgestellt werden. Die Einzelheiten regelt der umfangreiche Katalog des § 21 EnEV. Für Neubauten ist die Ausstellungsberechtigung landesrechtlich geregelt.

Quelle: Haus & Grund Deutschland


Energieausweis zum Dumpingpreis

Energieausweis nur 9,90 Euro": So oder ähnlich bewerben derzeit einzelne Firmen die Erstellung von Energieausweisen für Gebäude. Die Eigentümer müssen lediglich einen Internet-Fragebogen über den Energieverbrauch der letzen drei Jahre ausfüllen und wenig später liegt der fertige "Energieausweis" in ihrem Briefkasten. Kein Vor-Ort-Termin, kein großer Aufwand - allerdings oftmals auch kein gültiger Energieausweis.

Der Energieausweis zum Dumpingpreis erweist sich oft als eine Mogelpackung. Wer hier geizt, kann eine böse Überraschung erleben. Die Vorlage eines nicht vollständigen Ausweises kann mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. "Es werden Energieausweise angeboten, die nicht den gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) entsprechen und deshalb ungültig sind. Der Eigentümer sollte die Qualität und die Gültigkeit des angebotenen Energieausweises vor der Beauftragung prüfen. Die dena empfiehlt den bedarfsorientierten Energieausweis" betont dena-Geschäftsführer Stephan Kohler.

Folgende Kriterien helfen Angebote zu beurteilen:

Modernisierungsempfehlungen: Dem Energieausweis müssen individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden - egal, ob er auf gemessenen Verbrauchswerten oder dem rechnerischen Energiebedarf beruht. Dazu sollte der Aussteller die vorhandene Heiztechnik und die Qualität von Wänden und Fenstern vor Ort prüfen. Fehlen die Sanierungstipps, ist der Energieausweis ungültig. Eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Aussteller zum Ausschluss der Empfehlungen ist nicht zulässig.

Aufnahme der Gebäudedaten: Die Gebäudemaße und der Energieverbrauch dürfen vom Eigentümer zwar selbst erhoben und an den Energieausweis-Aussteller übermittelt werden. Allerdings ist der Aussteller gesetzlich verpflichtet zu überprüfen, ob diese Angaben plausibel sind. Bei der Übermittlung der Daten über ein Internetformular kann diese Prüfung ohne Rücksprache kaum gewährleistet werden. Die Gefahr, dass fehlerhafte Daten zu Grunde gelegt werden, ist in diesem Fall sehr hoch. Der Aussteller sollte den Eigentümer zumindest telefonisch kontaktieren und sich der Richtigkeit der Daten versichern.

Die dena empfiehlt grundsätzlich eine Vor-Ort-Begehung durch den Aussteller vor der Erstellung des Energieausweises. Auf diese Weise können die Gebäudedaten und der bauliche Zustand des Gebäudes angemessen erfasst und die Modernisierungsempfehlungen präzise ermittelt werden. Je ausführlicher die Sanierungstipps und gründlicher die Datenerfassung, desto besser die Qualität und die Aussagekraft des Energieausweises.

Ab dem 1. Juli 2008 wird die Vorlage von Energieausweisen bei Verkauf und Neuvermietung schrittweise für verschiedene Gebäudetypen verbindlich eingeführt. Weitere detaillierte Informationen dazu finden Verbraucher unter www.dena-energieausweis.de .

(Quelle: dena)

Literaturtipp: Praxishandbuch Moderne Wohnungseigentumsverwaltung

Die WEG-Novelle hat zahlreiche Änderungen des WEG-Rechts mit sich gebracht. Die Änderungen betreffen nicht nur den Wohnungseigentümer. Auch das Alltagsgeschäft des Verwalters hat sich erheblich geändert.

In dem Ratgeber "Praxishandbuch Moderne Wohnungseigentumsverwaltung" (Herausgeber: Löffler/ Woldenga, welcher beim Bundesanzeiger Verlag erschienen ist, wird das neue WEG-Recht anhand von Beispielen, Mustern und Tipps anschaulich und praxisgerecht dargestellt.

Das Werk enthält zusätzlich eine CD-ROM mit Arbeitshilfen, wie z.B. Musterschreiben und- verträge sowie ein elektronisches Beschlussbuch.
Über das Produkt
Mit diesem Werk meistern Sie alle Hürden zur neuen Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht. Egal, ob Sie zu den neuen rechtlichen Bestimmungen, den wirtschaftlichen Aspekten oder technischen Fragen etwas aus der Praxis für die Praxis wissen wollen. Dieses Werk führt Sie sicher und schnell zum Ziel. Sie wissen sofort,
- das ist der neue rechtliche Rahmen
- das sind die wirtschaftlichen und technischen Hintergründe
- das muss ich tun!
Der Inhalt wird durch viele Beispiele, Hinweise, Tipps und Muster verdeutlicht. Zahlreiche Übersichten und Schaubilder verdeutlichen die Zusammenhänge. Jedes wesentliche Kapitel schließt mit einem Summary oder einer Checkliste. Das sog. Tagesgeschäft wird in lexikalischer Form, kompakt und problembezogen erläutert. Auch die Schnittstellenprobleme werden ausführlich dargestellt. Die Synopse stellt alle relevanten Veränderungen in Recht und Praxis gegenüber: was ist alt, was ist neu: Wichtige Änderungen des Wohnungseigentumsrechts sind: Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Folgen Zwangsversteigerung in der neuen Rangklasse 2 für die Wohnungseigentümergemeinschaft Erweiterung des Informationsrechts der Wohnungseigentümer über die Beschlussfassung neuer Rechtsweg im gerichtlichen Verfahren.

Zu bestellen ist der Ratgeber unter http://www.bundesanzeigerverlag.de.


Soeben erschienen im NOMOS Verlag, Baden-Baden:

Das neue Wohnungseigentumsrecht
- Die Reform des WEG nach den Jahrhundertbeschlüssen des BGH -

Autor: Rüdiger Fritsch
Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen, zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht;
beratendes Mitglied im BFW - Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. ;
Mitglied der ARGE Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Deutschen Anwalt Verein (DAV),
Tel.: 0212 / 22210-0, Fax: -40, E-Mail: fritsch@krall-kalkum.de , Homepage: www.krall-kalkum.de
RA. Rüdiger Fritsch
Dieses Werk bietet Ihnen den schnellen Zugang zum neuen WEG.
Es stellt die Neuregelungen vor und zeigt deren Auswirkungen für die Praxis:
• Die Rechte der Wohnungseigentümer werden gestärkt, ihre Beschlusskompetenz erweitert.
• Die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers innerhalb der Gemeinschaft wird begrenzt.
• Die Organstellung des Verwalters wird gestärkt.
• Hausgeldern wird ein Vorrecht in der Zwangsversteigerung eingeräumt.
• Streitigkeiten der Wohnungseigentümer werden der ZPO unterstellt.
Zusätzlich enthält der Band bereits Mustertexte und Formulierungshilfen, u. a. für die neuen Anträge nach ZPO.
Eine Synopse erleichtert den Vergleich zwischen altem und neuem Recht.
ISBN 978-3-8329-2055-5, ca. 200 Seiten, Preis: 28,00 EUR (D)

Bestellungen über den Verlag oder jede Buchhandlung

RECHT
BGH kippt erneut Renovierungsklauseln

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof die Pflicht der Mieter zu einer Endrenovierung für unwirksam erklärt
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut den Schutz von Mietern vor überzogenen Renovierungspflichten gestärkt. Nach einem Urteil vom Mittwoch sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die den Mieter beim Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten. Durch eine solche Bestimmung werde der Mieter unangemessen benachteiligt, entschied das Karlsruher Gericht. Denn nach dem Wortlaut der Bestimmung müsse die Wohnung auch dann instand gesetzt werden, wenn sie eigentlich in tadellosem Zustand sei.

Mit seinem Urteil gab das Karlsruher Gericht Mietern einer Wohnung in Bremen Recht. Sie müssen nun überhaupt nicht renovieren. Der BGH hat in jüngster Zeit mehrfach einseitige Renovierungsklauseln zu Lasten der Mieter gekippt. ((Az: VIII 316/06 vom 12. September 2007)

Nach dem Formularvertrag des Verbandes Haus & Grund Bremen, den der Vermieter genutzt hatte, mussten die Mieter die Wohnung beim Auszug "fachgerecht renoviert“ zurückgeben. Die Wände mussten tapeziert und weiß gestrichen sein, Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper weiß lackiert und Teppichböden fachmännisch gereinigt werden. Der Vertrag sah keine Ausnahmen von der Renovierungspflicht vor, verzichtete aber auf eine Pflicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses.

Damit hatte der BGH erstmals über eine Klausel zu entscheiden, die allein die Endrenovierung betrifft. In diesem Fall ist die Bestimmung dem Gericht zufolge so zu verstehen, dass der Mieter in jedem Fall renovieren muss - selbst wenn er kurz zuvor freiwillig die Wohnung instand gesetzt oder dort nur kurz gewohnt hätte. Dies sei ein unangemessener Nachteil für den Mieter.

Lob vom Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Entscheidung: "Es ist gut, dass der Bundesgerichtshof in der Schönheitsreparaturfrage seine klare und eindeutige Richtung beibehält“, teilte dessen Präsident Franz-Georg Rips mit. Gleichzeitig fordert er alle Mieter auf, ihren Mietvertrag prüfen zu lassen, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind oder nicht.

Der BGH hat bereits mehrfach Mieter gegen ihre Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen in Schutz genommen. So sind starre Renovierungsfristen unwirksam, wenn sie den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung in die Pflicht nehmen.
Quelle: http://www.sueddeutsche.de/  

Sollbeträge bei der Instandhaltungsrücklage

Nach Ansicht des BayObLG (WuM 1990, 459) und des OLG Hamm (ZWE 2001, 446) ist es zulässig, die Sollbeträge der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung anzusetzen. Dies wird im wesentlichen damit begründet, dass ansonsten säumige Eigentümer von ihrer Beitragspflicht frei würden. Da die Jahresabrechnung aber die Schuldaus dem Wirtschaftsplan nicht ersetzt (Novation) und eine neue Schuld nur für die Abrechnungsspitze begründet wird (BGHZ 131, 228, 231), ist dieses Argument überholt. Ich empfehle daher zur Vermeidung von Missverständnissen, nur einen von der eigentlichen Abrechnung deutlich getrennten Hinweis zu geben.

Keine Verbrauchszählerablesepflicht des Verwalters durch Beschluss

Zur Vermeidung von Ablesekosten hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, dass der Verwalter die Wasserzählerstände abliest und die Abrechnung erstellt und nicht wie bisher eine Fremdfirma. Dieser Beschluss wurde mit Erfolg vor dem Amtsgericht Essen angefochten. Der Verwalter müsse nicht aufgrund eines Beschlusses eine Verpflichtung übernehmen, die über die gesetzlichen Verwalterpflichten hinausgeht, so das Essener Gericht. Die Erweiterung des Pflichtenumfangs könne nur einvernehmlich, also durch Vertrag zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommen. Eine einseitige Beschlussfassung allein der Wohnungseigentümer reiche hierfür nicht.

Praxistipp

Soll der Verwalter über die gesetzlichen Pflichten hinausgehende Aufgaben übernehmen, ist zunächst mit ihm zu klären, ob er dazu bereit ist. Je nach Aufwand wird der Verwalter dies nur gegen Erhöhung seines Entgelts tun, denn mit der Verwaltervergütung ist grundsätzlich nur die gesetzlich normierte Verwaltertätigkeit abgegolten. Es ist also abzuwägen, ob dann überhaupt eine Kostenersparnis erzielt wird. Will der Verwalter die Aufgabe übernehmen, muss er ausdrücklich zustimmen; ebenso sollte er im gegenteiligen Fall deutlich seine Ablehnung zum Ausdruck bringen. Sind Verwalter und Gemeinschaft sich einig, ist durch entsprechenden Beschluss eine Änderung des Verwaltervertrages in Bezug auf die zusätzlich übernommene Aufgabe sowie die Vergütung hierfür herbeizuführen.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Essen, Beschluss vom 30. März 2007, 195 II 269/06 (nicht rechtskräftig), NZM 2007, 573


Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung berechtigt

Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung berechtigt, durch die seine Bestellung für ungültig erklärt wird.
BGH - OLG Frankfurt - LG Marburg, 21.6.2007, V ZB 20/07

Quelle: http://www.rechtscentrum.de  

Nichtwohnungseigentümer können als Beirat an Versammlung teilnehmen

Auch Nichtwohnungseigentümer können im Einzelfall durch Mehrheitsbeschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirates gewählt werden. Ein solcher Mehrheitsbeschluss ist zwar gesetzeswidrig, aber nicht nichtig. Er wird wirksam, wenn er nicht angefochten wird. Kann nun ein als Beiratsmitglied bestellter Nichtwohnungseigentümer auch an den Versammlungen „seiner“ Wohnungseigentümergemeinschaft teilnehmen? Wohnungseigentümerversammlungen sind ja grundsätzlich nicht öffentlich, denn außenstehende Dritte sollen nicht auf die Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft Einfluss nehmen können. Nach aktueller Rechtsprechung ist die Teilnahme eines zum Beiratsmitglied bestellten Nichtwohnungseigentümers aber möglich. Sie wird als zweckmäßig angesehen, weil sie der Erfüllung der Aufgaben eines Beirates dient (OLG Hamm, Beschluss vom 27.9.2006, 15 W 98/06).

Keine Chancen für Voyeure

Es ist unzulässig, den Hauseingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage durch eine Kleinstkamera im Klingeltableau zu überwachen, wenn diese Bilder ohne technische Beschränkungen in das hausinterne Fernsehnetz eingespeist werden. Hintergrund ist, dass sich Hausbewohner ansonsten eine private Videosammlung über Ihre Mitbewohner anlegen könnten bzw. die Informationen über das tägliche Kommen und Gehen auswerten könnten. Eine derartige permanente Überwachung verstößt gegen § 6 b Bundesdatenschutzgesetz und auch gegen das im Grundgesetz garantierte Persönlichkeitsrecht. Anderes gilt selbstverständlich bei einer Kamera, die nur aktiviert wird, wenn eine Klingel betätigt wird, und dann ohne Aufzeichnung auch nur in die betreffende Wohnung sendet.
KG, Beschluss v. 26.06.2002, Az.: 24 W 309/01 in NZM 2002, 702

Zulässiges Verbot der Tierhaltung

Ein Beschluss, der vorsieht, Katzen und Hunde aus der Wohnung zu entfernen und künftig auch keine mehr in der Wohnung zu halten, unterfällt ohne weiteres der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft.
OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.07.2002, Az.: 3 Wx 173/02 in NZM 2002, 872

Lastschrifteinzug durch Mehrheitsbeschluss möglich

Die Einführung des Lastschrifteinzugsverfahrens fällt in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung. Es handelt sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss ist damit für alle Eigentümer bindend.
BayObLG, Beschluss v. 28.06.2002, Az.: z ZBR 41/02 in NZM 2002, 743


Verwaltungsbeirat kann nur in Gesamtheit zustimmen

Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Vielmehr ist es erforderlich, dass sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht.
BayObLG, Beschluss v. 28.03.2002, Az.: 2 ZBR 4/02 in NZM 2002, 529

Verwalter muss Wohnungseigentümer Kopien der Belege seiner Tätigkeit vorlegen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich jeder einzelne Wohnungseigentümer die Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Verwaltungsunterlagen verlangen. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall allerdings gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen. Dies entschied das Oberlandesgericht München.
OLG München, Beschluss vom 29.05.2006, Az.: 34 Wx 027/06, BeckRS 2006, 06566

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Eintragung eines Beschlusses in ein „Protokollbuch“

Sieht die Teilungserklärung vor, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Eintragung in ein „Protokollbuch“ erforderlich ist, so genügt es nicht, wenn die Protokolle in sich geheftet und genietet, durchnummeriert sowie mit Seitenzahlen versehen sind und mit einem vorgehefteten Inhaltsverzeichnis in einem Ordner aufbewahrt werden.
OLG Köln - LG Köln - AG Brühl, 9.2.2006, 16 Wx 220/05

Markise als Gemeinschaftseigentum

Eine Markise ist dann Gemeinschaftseigentum, wenn diese die gesamte Außenfront eines Hauses mit mehreren Eigentumswohnungen prägt. In diesem Fall handelt es sich um ein Fassaden gestaltendes Element. Reparaturkosten sind somit von allen Eigentümern zu tragen und dürfen nicht auf einen Eigentümer abgewälzt werden.
OLG Frankfurt/Main 17.8.2006, Az: 20 W 205/05

Quelle: http://www.ml-fachinstitut.de

Abstimmung Mehrheitseigentümer nicht immer rechtsmißbräuchlich

Besitzt ein Eigentümer eine große Mehrheit der Stimmen, spricht man von „Majorisierung“. Eine solche sagt aber noch nichts über die Gültigkeit von Beschlüssen aus, entschied das Bayerische Oberste Landesgericht. Das Abstimmungsverhalten eines Wohnungseigentümers, der über eine Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht rechtsmißbräuchlich, wenn für die Stimmabgabe nachvollziehbare und verständliche Gründe vorliegen. Eine Majorisierung wird erst dann bedenklich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die einen Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft darstellen. So etwas kann z.B. gegeben sein, wenn sich der Mehrheitseigentümer unangemessene Vorteile verschaffen würde.

BayObLG, Beschluss v. 03.05.2005, Az.: 2Z BR 143/04


Wer zahlt die Instandsetzung von Balkonen?

Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann die Auslegung ergeben, dass sich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf zwingend dem Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Balkone erstreckt, sondern lediglich auf die sondereigentumsfähigen Teile, wie z.B. den Fliesenbelag.

BayObLG, Beschluss v. 04.09.2003, Az.: 2 ZBR 114(´/03 in NZM 2004, 107

Umbuchungen zwischen Girokonto und Rücklagenkonto zulässig

Der Verwalter kann, um für die Gemeinschaft Zinsgewinne zu erzielen, Liquiditätsüberschüsse im laufenden Kalenderjahr vom Girokonto der Eigentümergemeinschaft auf das Rücklagenkonto umbuchen. Auch umgekehrt sind nach Ansicht des Kammergerichts Berlin Rückbuchungen zulässig, wenn das Girokonto keine ausreichende Deckung für die laufenden Bewirtschaftungskosten aufweist. Dies macht auch Sinn, um Überziehungszinsen bei zu geringer Deckung des Girokontos zu vermeiden. Außerdem ist es logisch: Warum sollte man nicht Gelder zurückbuchen dürfen, die man vorher erst auf die Rücklage übertragen hat? In der Jahresabrechnung muss der Verwalter im übrigen nicht jede dieser Umbuchungen einzeln aufzeigen.

KG, Beschluss v. 19.07.2004, 24 W 305/02 in MietRB 2005, 75


Nochmals: Wer erstellt die Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel?

Kommt es während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres zu einem Verwalterwechsel, so hat grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für das vorangegangene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ausnahmsweise die Jahresabrechnung bis zu diesem Zeitpunkt bereits fällig war. Der ausgeschiedene Verwalter ist jedoch zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet, so das OLG Zweibrücken.

Praxistipp

Die Entscheidung entspricht absolut herrschender Auffassung. Gleichwohl taucht bei einem Verwalterwechsel immer wieder die Frage auf, wer die Abrechnung zu erstellen hat. Entscheidend ist, wann die Abrechnung fällig ist. Die Jahresabrechnung wird - wenn nichts geregelt ist - in der Regel 3 bis 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig. Bei einem Verwalterwechsel am Ende eines Wirtschaftsjahres ist regelmäßig der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung für das vorangegangene Wirtschaftsjahr zuständig, denn die Abrechnung wird in dem Zeitraum fällig, in dem der neue Verwalter bereits im Amt ist. Hierfür erhält er auch keine weitere Vergütung. Gleiches gilt erst Recht bei einem Wechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres. Hier kann die Jahresabrechnung nämlich noch gar nicht fällig sein, denn der Zeitraum, über den abzurechnen ist, ist noch nicht abgelaufen.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11. Mai 2007, 3 W 153/06, GuT 2007, 241
BFW-Mitglieder fragen / RA Fritsch antwortet ...
Frage/Sachverhalt:
In einer Eigentümerversammlung wurde folgender Beschluss gefasst:

"Die Eigentümerversammlung beschließt, das Abrechnungsergebnis 2006 zu genehmigen und die Beträge fällig zu stellen. Nicht damit verbunden ist eine Genehmigung der Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung. Zu erläutern ist die Entwicklung des Vermögens sowie die Mehrkosten bei der Erneuerung der Heizungsanlage."

Ist der Beschluss rechtens, sind die Beträge mit diesem Beschluss fällig gestellt, ohne dass die Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnungen genehmigt worden sind? Wir sind der Auffassung, dass zur Auszahlung, bzw. zur Fälligkeit die Jahres-/Einzelabrechnungen zwingend genehmigt/beschlossen werden müssen. OLG Köln soll angeblich einen solchen Beschluss als rechtens bestätigt haben.

Antwort von Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Solingen, www.krall-kalkum.de:

Ich halte den mitgeteilten Beschluss für rechtswidrig und auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (bitte beachten: nach neuem Recht Anfechtungsklage binnen 1 Monats ab Beschlussfassung sowie weitere 2 Monatsfrist ab Beschlussfassung zur Begründung der Klage!)
Mangels Beschlussfassung über die Genehmigung von Gesamt- und Einzelabrechnung ist die Begründung von Guthaben- und Nachzahlungssalden "in der Luft" schwebend und mangels rechtlicher und abrechnungstechnischer Grundlage rechtswidrig.
Ein eine solche Vorgehensweise bestätigender Beschluss des OLG Köln ist mir nicht bekannt.

Allerdings ist es möglich, eine Gesamt- und Einzeljahresabrechnung unter dem Vorbehalt der Klärung einzelner Punkte zu beschließen, um die Salden fällig zu stellen, und um später ggfls. Korrekturen zu veranlassen. Dies ist nach dem mitgeteilten Wortlaut des Beschlusses aber ausdrücklich nicht gewollt.
Beschluss / Urteil des Monats
Offenlegung sämtlicher Abrechnungsunterlagen vor der Abstimmung über die Jahresabrechnung

Den Eigentümern ist vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechung hinreichend Gelegenheit zu geben, sämtliche Abrechnungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen einzusehen (st.Rspr. des Senats).

Es genügt hierzu nicht, dass der Verwalter die entsprechenden Unterlagen lediglich mitführt, ohne die Eigentümer auf deren Vorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit hinzuweisen.

OLG Köln - LG Bonn - AG Bonn, 11.12.2006, 16 Wx 200/06
http://www.rechtscentrum.de  
AKTUELLES
Die Heizkosten steigen, obwohl der Energieverbrauch sinkt

Obwohl die Verbraucher im vergangenen Jahr 6% weniger Heizenergie verbraucht haben, mussten sie deutlich mehr bezahlen als 2005. Dies berichtete die "Immobilien-Zeitung".

Das ist das Ergebnis des aktuellen Heizspiegels, den der Deutsche Mieterbund heute veröffentlicht hat. Insbesondere bei erdgasbeheizten Gebäuden verteuerten sich die Heizkosten im Schnitt um 12,5%. Bei fernbeheizten Gebäuden stiegen die Preise um durchschnittlich 4,7% und bei ölbeheizten um 2,3%. Beim Öl fällt die Verteuerung im Vergleich zu den anderen so niedrig aus, weil dafür schon im Jahr 2005 mehr als 30% mehr gezahlt werden musste. Der bundesweite Heizspiegel weist Vergleichswerte für öl-, erdgas- und fernbeheizte Gebäude mit unterschiedlich großen beheizten Wohnflächen für das Jahr 2006 aus. Er lässt eine Zuordnung der Gebäudewerte in vier Kategorien zu.
Quelle: IVD

Dr. Deckert im Video-Interview: Mehr Bürokratie setzt Verwalter unter Druck

Schwierige Zeiten für Wohnungseigentums-Verwalter: Mit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Juli diesen Jahres müssen Verwalter eine Fülle an neuen Vorschriften beachten. Die erweiterten Rechte der Eigentümerversammlung müssen verinnerlicht und die Zivilprozessordnung beherrscht werden. Bei Nichteinhaltung der neuen Vorschriften riskiert der Verwalter sogar seine Abberufung
Dr. Wolf-D. Deckert, anerkannter WE-Experte, äußert sich in einem exklusiven Interview über die neue Rechtssprechung.

Seine Einschätzungen zu den neuen Vorschriften, die verbundenen Risiken, seine Tipps für Verwalter sehen Sie hier:
www.wrs.de/weg-reform?chorid=01116546  
Spruch des Monats

"Wir lernen aus Erfahrung, dass Wohnungseigentümer
nichts aus Erfahrung lernen…"


In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.  

BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
*E-Mail: service@wohnungsverwalter.de *  www.wohnungsverwalter.de   
Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann, stellvertr. Landesbeauftragter, Nordrhein-Westfalen
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720 * www.dittmann-wohnungsverwalter.de

                    

          

    Gasanbieter goldgas