BFW Newsletter September 2007 |
||
| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
Heizöl-Kunden müssen sich wohl auf Preissprung einstellen
|
Starke Nachfrage im Winter könnte Kosten treiben |
 |
|
|
|
|||
RECHT
|
Nochmals: Keine Abrechnung durch den Miet-Verwalter Auch der Verwalter von Mietwohnungen braucht keine Abrechnung der Betriebskosten vorzunehmen, wenn der Vertrag zum Jahresende gekündigt worden ist. Dieses galt und gilt auch bei den Verwaltern von Wohnungseigentum - hier die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten. AG Magdeburg, 24. Juli 2002, Az. 17C 4962/01 Quelle: ML Fachinstitut Sondernutzungsrechten durch WEG beschließbar Auch wenn einem Sondernutzungsberechtigten nach der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fenstern auf eigene Kosten obliegt, können die Wohnungseigentümer diesen durch Mehrheitsbeschluss zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen verpflichten. Ein Beschluss, die maroden Fenster anstreichen oder austauschen zu lassen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Gericht betonte aber auch ,dass der Sondernutzungsberechtigte befugt sei, über die Art der Maßnahmen frei zu entscheiden. Ich denke jedoch, dass man ihn, wenn er dieses Wahlrecht nicht ausübt und so die Ausführung der Maßnahme verzögert, notfalls durch weiteren Beschluss auf eine bestimmte Art der Ausführung festlegen kann. Schließlich besteht auch ein Anspruch nach § 21 Absatz 3 und 4 WEG auf Durchführung einer geeigneten Maßnahme zur Instandsetzung und Instandhaltung. BayOBLG, Beschluss v. 31.03.2004, 2Z BR 241/03 in MietRB 2004, 327 Parabolantenne kaum sichtbar Das Aufstellen einer Parabolantenne auf einem teilweise in die Fassade zurückgesetzten Balkon, die von außen nur durch einen Schlitz zwischen der fest gemauerten Balkonumfassung und dem ebenfalls fest eingefügten Betonblumenkasten wahrnehmbar ist, führt im Allgemeinen (!) nicht zu einer nachteiligen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer. Der 34. Senat sieht die Eigentümergemeinschaft in Folge der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit im übrigen auch als ermächtigt, in Verfahrensstandschaft individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümern gegen einen Störer gerichtlich durchzusetzen. Damit setzt er sich in Widerspruch zu dem 32. Senat des gleichen Gerichts (OLG München, Beschluss vom 17.11.2005, 32 Wx 077/05 in MietRB 2006, 102). OLG München, Beschluss v. 12.12.2005, 34 Wx 83/05 in ZWE 2006, 337 Kratzer am Waschbecken sind üblicher Gebrauch Abplatzungen oder Kratzer in sehr geringem Umfang sind bei der Nutzung unvermeidbar und gehen nicht zu Lasten des Mieters, da es sich um einen üblichen Gebrauch handelt. Ein anderes gilt erst bei auffälligen Stellen und/oder größeren Beschädigungen. AG Rheinbach 7.4.2005, Az: 3 C 199/04 Quelle: ML Fachinstitut Beschluss unter Vorbehalt ist wirksam Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, sofern auch ein an der Abstimmung zunächst nicht beteiligter Eigentümer die Abrechnung binnen zwei Wochen genehmigt, ist wirksam. OLG Köln 22.9.2004, Az: 16 Wx 142/04 Quelle: ML Fachinstitut Sonderkosten können dem Sondereigentümer auferlegt werden Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festgelegt werden. Ich denke hierbei z.B. an Kosten einer Sonderleerung von Mülltonnen, die durch unerlaubte Abfallentsorgung bzw. fehlende Mülltrennung erforderlich wurden. KG, Beschluss v. 26.03.2003, Az.: 24 W 189/02 in NZM 2003, 979 Einzeljahresabrechnung für Mieter keine Pflicht des Verwalters Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwendet werden kann. Obwohl der Verwalter rechtlich dazu nicht verpflichtet ist, verstehen ich das als besonderen Service, den ein Verwalter einfach bieten sollte. BayObLG, Beschluss v. 04.04.2005, Az.: 2Z BR 198/04, Immobilienwirtschaft 2005, 68 Nochmals: Einzugsermächtigung im Beschlussweg durchsetzbar Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss jeden Wohnungseigentümer verpflichten, für die Wohngeldzahlung eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Angesichts der Widerufsmöglichkeit einer Lastschrift entstünde dem einzelnen Eigentümer dadurch auch kein Nachteil. OLG Hamm, Beschluss v. 21.04.2005, 15 W 26/05 in MietRB 2005, 325 Sittenwidrige Verwaltervergütung Nach Ansicht des Gerichts liegt die übliche Vergütung einer Hausverwaltung bei ca. 4 - 5 % der Nettokaltmiete oder 20 - 21 Euro/Wohneinheit. Wurde eine Verwaltervergütung vereinbart, die den üblichen Satz um mehr als 140 % übersteigt, so ist dies sittenwidrig und nichtig. OLG Oldenburg, Az: 5 U 77/02 Quelle: ML Fachinstitut für die Immobilienwirtschaft Kosten bei Kabelanschluss Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, bei Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelvertrages oder auch später den internen Umlageschlüssel, etwa nach den für die nutzungswilligen Wohnungseigentümer bereitgestellten Anschlussdosen, festzulegen. Bis zur bestandskräftigen Festlegung eines besonderen Umlageschlüssels für die Kabelgebühren, sind diese Kosten nach dem gesetzlichen oder davon abweichend vereinbarten, für Betriebskosten vorgesehenen Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft umzulegen. Das Kammergericht weicht damit von der Auffassung des OLG Hamm, Beschluss v. 04.05.2004, 15 W 142/03 in MietRB 2004, 354 ab (wir berichteten). KG, Beschluss v. 06.04.2005, 24 W 13/03 in ZWE 2005, 340 Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage ist nicht nur verpflichtet, Mängel oder Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln. Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegt oder liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein „Profi” ist, unverzüglich alles Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellt, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt. Beschluss des OLG München vom 15.05.2006 34 Wx 156/05 OLGR München 2006, 654 ZAP EN-Nr. 755/2006 gefunden by www.benkelberg.de (c) 2003 Benkelberg Inanspruchnahme der Haftpflichtversicherung Eine weitgehend unbeachtet gebliebenes Urteil fällte der für Versicherungssachen zuständige IV. Senat des BGH am 11.12.2002 . Hiernach können die Wohnungseigentümer, die einem von einem Wasserschaden betroffenen Eigentümer seinen Aufopferungsschaden zu ersetzen haben, diesen Aufwand als Versicherungsfall bei der Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft regulieren. Der Versicherer hat aber nur denn unmittelbaren Schaden, nicht auch Folgeschäden zu ersetzen. Quelle: RA. R. Fritsch, Solingen Unzulässiger Blankettbeschluss einer Sonderumlage Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige Festlegung sowohl der Sonderumlage insgesamt, als auch des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils voraus. Entsprechend entschied das BayObLG mit Beschluss vom 04.03.2004 (ZMR 2004, 606). Quelle: vbw-Stuttgart |
|
|
|
|
|||
URTEIL / BESCHLUSS DES MONATS
|
Keine Haftung des Verwalters für verspätete Jahresabrechnung In der verspäteten Erstellung der Jahresabrechnung kann zwar eine Pflichtverletzung des Verwalters liegen. Dem vermietenden Wohnungseigentümer entsteht hierdurch jedoch kein Schaden. Hier hatte ein Vermieter seinen Verwalter verklagt, weil dieser für 2001 erst im Januar 2003 die Abrechnung erstellt hatte. Obwohl der Vermieter die Abrechnung gleich an seinen Mieter weiter geschickt hatte, verweigerte dieser unter Hinweis auf die Jahresfrist des § 556 Absatz 3 BGB zu recht die Zahlung. Das Gericht verneinte jedoch einen Ursachenzusammenhang (Kausalität) zwischen der Pflichtverletzung des Verwalters und dem Schaden, der durch die Nichtzahlung der Nachzahlung dem Vermieter entstanden ist. § 556 Absatz 3 spricht nämlich auch davon, dass der Vermieter auch nach Ablauf der Frist gegenüber dem Mieter abrechnen darf, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hätte er es, wenn ihm das Verhalten des Verwalters zuzurechnen wäre. Das ist aber nicht so, da der Verwalter kein so genannter Erfüllungsgehilfe des Vermieters nach § 278 BGB ist, sondern nur in einem Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft steht. AG Singen, Beschluss v. 24.02.2004, 7 URWEG 48/03 in MietRB 2004, 295 BFW-Mitglieder fragen/RA. Fritsch antwortet... Frage/Sachverhalt: Die Immobile besteht aus gemischten Objekten (Wohnungen, Büros, Gaststätte und Restaurant). Das Restaurant befindet sich im 1. Untergeschoss und wird über eine selbständige Lüftungsanlage be- und entlüftet. Diese Anlage verfügt dazu über eine eigene Steuerung (Schaltschrank) und eigene Gebläse, Zu-Abluftrohre. Sie sind im gleichen Raum aufgestellt bzw. durch dieselben Schächte geführt wie die Steuerungsanlagen und die Abluftrohre für die Belüftung des Gemeinschaftseigentums. Die anfallenden Betriebskosten (Strom, Wartung,...) werden für sämtliche Anlagen separat ausgewiesen . In der gültigen Teilungserklärung werden diese Lüftungsanlagen nicht erwähnt. Ihre Zuordnung zu Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist also nicht geklärt. Deshalb kam es 2001 über strittige Instandsetzungskosten (für einen neuen Schaltschrank) der Lüftungsanlage des Restaurants vor dem Landgericht Bonn zu einem Vergleich zwischen dem Eigentümer des Restaurants und der restlichen WEG (50:50 +1.000DM zugunsten der WEG). Der zuständige Richter am Landgericht erkannte zwar die Nutzung der gesonderten Lüftungsanlage ausschließlich durch das Restaurant an, äußerte jedoch sinngemäß: „...müsste ich heute eine Entscheidung treffen, dann würde ich zu Lasten der WEG entscheiden, weil in der bestehenden Teilungserklärung keine Lüftungsanlage erwähnt ist, und weil die Lüftungsanlage für das Restaurant im Gemeinschaftseigentum steht.“ Im Sinne dieses Vergleichs zahlt der Eigentümer seither die Betriebskosten für die Lüftungsanlage des Restaurants (Strom, Wartung, Filterwechsel) ohne Widerspruch. In der Eigentümerversammlung vom 17.03.2001 stimmt der Eigentümer des Restaurants einer Änderung der Teilungserklärung im Sinne von „Lüftungsanlage Restaurant = Sondereigentum“ zu. Die notarielle Eintragung der Änderung ins Grundbuch unterblieb bisher aus verschiedenen Gründen. Schließlich setzte der Eigentümer seine Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung bis auf weiteres aus, weil ihm das Risiko, wegen der schwer einschätzbaren Reparaturanfälligkeit - insbesondere der Küchenabluft des Restaurants – mit sehr hohen Kosten belastet zu werden, als zu groß erschien. Frage I: Angenommen, eine zukünftige, sachlich und rechnerisch unanfechtbare Jahresabrechnung würde für die Lüftungsanlage des Restaurants dem Eigentümer nicht nur die alljährlichen Betriebskosten sondern auch erhebliche Instandsetzungskosten auferlegen. Wäre dazu der entsprechende mehrheitliche Beschluss der WEG (u.U. gegen die Stimme des betroffenen Eigentümers) rechtlich hinreichend, oder bedarf es dazu einer Änderung der Teilungserklärung? Frage II: Falls es einer Änderung der Teilungserklärung bedarf, die aber einstimmig weiterhin nicht erreichbar wäre, durch welche juristische Maßnahme könnte die WEG davor bewahrt werden, nach der jetzt gültigen Teilungserklärung u.U. sehr hohe Instandsetzungskosten für eine komplexe Lüftungsanlage tragen zu müssen, die ausschließlich dem Betrieb des Restaurants dienen? Antwort von Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Solingen, www.krall-kalkum.de: 1. Ich teile die vom Landrichter geäußerte Auffassung, wonach die Tatsache, dass ein Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums (Lüftungsanlage) mangels ausdrücklicher Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung unabhängig von der Frage, ob diese Einrichtung nun tatsächlich nur einer Sondereigentumseinheit zugute kommt, gleichwohl grundsätzlich als gemeinschaftliches Eigentums anzusehen ist mit der Folge, dass grundsätzlich die dadurvh entstehenden Kosten (Betriebs- und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel von allen Wohnungs-/Teileigentümern zu tragen sind. 2. Gem. § 16 Abs. 3 WEG n.F. können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit über eine von der GemO abweichende Verteilung der Betriebskosten i.S.d. BetrkV generell beschließen, sofern dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, insbes. dann, wenn die Kosten konkret nach Verursachung oder Verbrauch zugeordnet werden können. Sollte dies hier zutreffend sein, so dürfte ein Beschluss hinsichtlich der Tragung der Betriebskosten für die separate Lüftungsanlage rechtmäßig sein. Allerdings gibt § 16 Abs. 3 WEG n.F. keine Beschlusskompetenz für eine generelle Abänderung des gesetzl. bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssels für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, ein gleichwohl gefasster Beschluss wäre m.E. nichtig. 3. Gem. § 16 Abs. 4 WEG n.F. kann mit doppelt qual. Mehrheit im Einzelfall über eine vom Gesetz bzw. der Vereinbarung abweichende Verteilung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung beschlossen werden, sofern die beschlussweise Regelung dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt, was hier gegeben sein dürfte. Eine Beschlussfassung über eine generelle Änderung wäre m.E. auch hier nichtig. 4. Eine generelle Änderung bedürfte somit grdsl. der Zustimmung sämtlicher Eigentümer und der Eintragung im Grundbuch. Einen Ausweg böte § 10 Abs. 2 S. 3 WEG n.F., wonach ein oder mehrere Wohnungseigentümer eine Anpassung der Regelungen der Gem0 (hier: Anpassung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung hinsichtl. Lüftungsanlage) verlangen kann, sofern eine entspr. Vereinbarung scheitert (also vor Gericht Befassung der WEigt.-Vers.) und ein Festhalten an der Vereinbarung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erschiene. Hierzu gibt es noch keine Rechtsprechung; m.E. dürfte die o.g. Grenze im vorliegenden Fall kaum überschritten werden, was sich aber aus den im Einzelfall zu beurteilenden Kosten(risiko) ergäbe. 5. Scheut die WEG den doch unsicheren Ausgang eines Prozesses gem. Ziff. 4., bleibt die Möglichkeit, im Einzelfall bei konkreten Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bei der Beschlussfassung über Art und Weise auch einen Einzelfall-Beschluss i.S.d. § 16 Abs. 4 WEG n.F. (Ziff. 3.) zu fassen.. |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|||
SPRUCH DES MONATS
|
Wenn ein Wohnungseigentümer verärgert ist, so macht er |
|
|
|
|
|||
|
Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. |
|
|
|
|
|||
Seitenanfang
Seite empfehlen
Seite drucken