BFW Newsletter April 2007 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
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Alle Mieter und Wohnungseigentümer tragen mit den Nebenkosten oder dem Hausgeld für Ihre Wohnung Aufwendungen, die oft steuerlich als haushaltsnahe Dienstleistungen gelten und eine Steuerersparnis einbringen können. Dazu zählen zum Beispiel die Gehweg- oder Treppenhausreinigung, die bis zu 3000 Euro jährlich mit 20 Prozent der Kosten direkt von der Steuerschuld abziehbar sind. Deshalb werden Vermieter oder Verwalter oft gebeten, die entsprechenden Kosten für die Mieter oder Eigentümer zu bestätigen, damit die einen Nachweis gegenüber dem Finanzamt haben. Davon rät der Informationsdienst geldtipps.de jedoch dringend ab. Der Grund: Oft ist es umstritten, ob die Kosten absetzbar sind. Vermieter oder Verwalter sollten sich nicht zur Außenstelle des Finanzamtes machen, in dem Sie über die Begünstigung einzelner Kosten entscheiden. Es ist nämlich ungeklärt, welche Konsequenzen es hat, wenn Kosten als steuerbegünstigt bescheinigt werden, die gar nicht unter die Vergünstigung fallen. Hat das Finanzamt nämlich Zweifel, kann es vom Aussteller der Bescheinigung verlangen, dass er die Kosten einzeln belegt. Konflikte mit dem Fiskus sind da vorprogrammiert. Grundsätzlich können Mieter und Eigentümer die angefallenen Kosten mittels der entsprechenden Abrechnungen selbst dem Finanzamt gegenüber belegen und müssen damit nicht auf die mögliche Steuervergünstigung verzichten. Quelle: www.Foerderland.de |
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(openPR) - Achten Sie als Vermieter auf das Schriftformerfordernis bei langfristig befristeten Mietverträgen! Mietverträge über Wohn- oder Gewerberaum, die für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr befristet sein sollen, müssen schriftlich abgeschlossen werden. Wird ein solcher Mietvertrag mit einer Befristung von mehr als einem Jahr nicht schriftlich geschlossen, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Vertrages, sondern er gilt vielmehr gemäß § 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag nach Ablauf des ersten Vertragsjahres jederzeit mit den gesetzlichen Fristen der §§ 573 c oder 580 a BGB ordentlich gekündigt werden kann. Sie laufen als Vermieter somit Gefahr, dass Ihnen Mieter, mit denen Sie eigentlich einen langfristigen Mietvertrag geschlossen haben, vorzeitig kündigen und Sie sich neue Mieter suchen müssen. Auf der anderen Seite gilt bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen über Wohnraum zudem der § 573 BGB, wonach Sie als Vermieter nur dann kündigen können, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können. Ein berechtigtes Interesse liegt in der Regel nur dann vor, wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt oder Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden können. Sie können somit bei Verletzung des Schriftformerfordernisses einem Mieter zum Ablauf der eigentlichen Vertragsdauer nicht mehr ohne weiteres kündigen. Verletzt werden kann das Schriftformerfordernis schon dadurch, dass beispielsweise die einzelnen Blätter des Mietvertrages nicht zusammenhängend geheftet wurden. Auch mündliche Zusatzvereinbarungen, die nach Abschluss des Mietvertrages getroffen wurden, oder schriftliche Zusatzvereinbarungen, die einen Zusammenhang mit dem Mietvertrag nicht erkennen lassen, können eine Verletzung des Schriftformerfordernisses darstellen. Pressemitteilung von: wordstatt GmbH http://openpr.de/ |
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Leserbrief: Verteilerschlüssel Personenzahl Anfrage an Herr Fritsch: Gibt es ein Urteil bzgl. der Regelung Verteilerschlüssel Personenzahl, wenn die Eigentumswohnung derzeit unbewohnt ist? Nach meinem Wissen wird dann die Wohnung für die entsprechende zeit mit einer Person berechnet. ist das richtig und gibt es dafür eine Grundlage? für einen kurzen Hinweis wäre ich ihnen sehr dankbar. Mit freundlichen Grüßen Immobilienservice J.S-Bochum Antwort der Redaktion: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (beratendes BFW-Mitglied) Fon: 0212/22 21 0 0 info@krall-kalkum.de, Web: www.krall-kalkum.de Mir ist ein auf das WEG bezogenes Urteil nicht bekannt. Bekannt sind mir verschiedene Aufsätze und Entscheidungen, die die Frage der Behandlung leerstehender Mietwohnungen bei der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung behandeln. Da es im Mietrecht um eine möglichst genaue verbrauchsorientierte und "gerechte" Abrechnung gegenüber dem Mieter geht, stehen einzelne Gerichte (so z.B.: AG Köln, Urt. v. 7.3.1997, Az.: 201 C 609/96, WuM 1988, 290) auf dem Standpunkt, dass eine leerstehende Mietwohnung bei anzuwendendem Personen Schlüssel mit zumindest einer Person abzurechnen sei. Richtig begründbar ist dies eigentlich nicht und auch heftig umstritten (vgl. Aufsatz von RiOLG Dr. Schmid, München, ZMR 1998, 608). Beim WEG ist die Sachlage auch eine grundsätzlich andere. Hier geht es nicht um eine möglichst sozial gerechte und verbrauchsorientierte Betriebskostenabrechnung, sondern um die Abrechnung von Lasten und Kosten unter "Kapitalisten" (=Wohnungseigentümern), die sich vertraglich (=Gemeinschaftsordnung / Vereinbarung) freiwillig einem bestimmten Kostenverteilungsschlüssel unterworfen haben. Waren die Eigentümer so frivol (m.E. ist die Verteilung nach Personen dass problematischste, was man machen kann - siehe ihr Fall), die Verteilung der Lasten und Kosten an die Personen zu koppeln ohne den Fall des Leerstands zu regeln, müssen sie m.E. eben damit leben, dass eine leerstehende Wohnung gar nix zahlt. Dabei kommt es natürlich darauf an, wie konkret der Schlüssel vereinbart ist. Da gibt es viele Varianten, die man sich denken kann und die das Ergebnis je nach Fall mal so und mal so ausfallen lassen: Ist vereinbart, das nach der Anzahl der einwohneramtsmäßig gemeldeten Personen abgerechnet wird, ist die Frage des Leerstands z.B. gar keine, da es ja ersichtlich nicht auf das tatsächliche Bewohnen, sondern nur auf die Tatsache der einwohnermeldeamtsrechtlichen Wohnortmeldung ankommt - hier wird bei Leerstand natürlich voll gezahlt! Anders, wenn es auf die Anzahl der tatsächlich in der ETW lebenden Personen ankommen soll. Hier wird m.E. nix gezahlt. Folge aber dann: Gegebenenfalls Anspruch der übrigen Eigentümer auf Änderung / Ergänzung des Verteilungsschlüssels bei dauerndem Leerstand. Fazit: Finger weg vom Personenschlüssel! |
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RECHT
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Abwicklung von Wasserschäden BGH: „Ein durch einen Wasserschaden geschädigter Wohnungseigentümer ist verpflichtet, anstelle des schädigenden Wohnungseigentümers den Gebäudeversicherer der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, sofern der Gebäudeversicherer keinen Regress nehmen kann und keine besonderen Umstände für eine direkte Inanspruchnahme des Schädigers vorliegen“ BGH, Urt. v. 10.11.2006 – V ZR 62/06 Der Fall: Durch eine in einer Eigentumswohnung ausgelaufene Waschmaschine entstand in der darunter liegenden Eigentumswohnung ein Wasserschaden, der nach Auffassung des klagenden Eigentümers von der Leitungswasserschadenversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur teilweise reguliert worden war. Der geschädigte Wohnungseigentümer verklagte daraufhin den Eigentümer der Wohnung, von der der Wasserschaden ausgegangen war, auf Ersatz des restlichen Schadens. Das Problem: Für das Wohnungsmietrecht hat der BGH entschieden, dass der Vermieter den Mieter, der einen Wasserschaden lediglich leicht fahrlässig verursacht, nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann, sondern den Schaden mit dem Gebäudeversicherer abzuwickeln hat, da dieser bei einer bloß fahrlässigen Verursachung des Wasserschadens keinen Regress beim Mieter nehmen kann. Dies folge aus der aus dem Mietverhältnis resultierenden Pflicht des Vermieters zur Rücksichtnahme auf den Mieter, da der Vermieter gerade für derartige Schadensfälle eine Leitungswasserschadenversicherung abschließe. Fraglich ist nun durch den o.g. Fall geworden, ob dies auch für das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern gilt. Die Entscheidung des BGH: Der BGH stellt klar, dass für das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern nichts anderes als für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter geltend könne. Mit dem Abschluss der Gebäude(Leitungswasserschaden-)Versicherung verfolge die Wohnungseigentümergemeinschaft erkennbar das Interesse, die mitversicherten Wohnungseigentümer davon freizustellen, wegen eines Versicherungsschadens selbst in Anspruch genommen zu werden. Hieraus folge die Pflicht der Wohnungseigentümer untereinander, vorrangig den Gebäudeversicherer und nicht sich selbst untereinander wegen versicherter Schäden in Anspruch zu nehmen, sofern ein Regress des Versicherers gegen den schädigenden Wohnungseigentümer ausgechlossen sei. Bei einer bloß leicht fahrlässigen Schadensverursachung besteht indes ein sog. Regressverzicht des Versicherers gegenüber dem mitversicherten Wohnungseigentümer. Steuerrecht Quelle: RA. R. Fritsch Eigentümer muss Abrechnungsunterlagen nicht vorsortieren Der Streit um die Nebenkosten beschäftigt deutsche Mietrichter so sehr wie kaum ein anderes Thema - um so mehr, als die Kosten für diese „zweite Miete“ in der Vergangenheit stark gestiegen sind. Häufig hegen Mieter Zweifel daran, ob die Abrechnungen korrekt sind, und sie beantragen Akteneinsicht. Das muss ihnen der Eigentümer oder Verwalter in aller Regel auch gewähren. In Berlin wurde nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern aber darum gestritten, wie sehr die Dokumente für einen Unkundigen aufbereitet sein müssen. Einer Klägerin war auf ihren Antrag hin schlichtweg der betreffende Jahresordner mit den Abrechnungen vorgelegt worden. Weitere Informationen erhielt sie nicht, was sie wiederum als Verweigerung der Einsichtnahme betrachtete. Das zuständige Gericht sah dies allerdings nicht so. Die Vorlage der Akten sei rechtlich korrekt erfolgt. Wenn die Mieterin Schwierigkeiten hatte, die richtigen Unterlagen zu finden, hätte sie sich selbst um fachkundige Unterstützung bemühen müssen. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 67 S 225/06) Quelle: www.lbs.de Kein Stilllegen eines Aufzugs durch Mehrheitsbeschluss Wohnungseigentümergemeinschaften können nicht mehrheitlich beschließen, einen Lift dadurch zwangsweise stillzulegen, dass erforderliche Instandsetzungsarbeiten nicht durchgeführt werden, so das OLG Saarbrücken. In der Teilungserklärung war geregelt, dass im Gemeinschaftseigentum stehende Anlagen und Einrichtungen "dauernd in gutem Zustand zu erhalten" sind. Die Instandsetzung des Fahrstuhls wurde vorliegend durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt. Fahrstühle sind Gemeinschaftseigentum und fallen daher unter die Regelung der Teilungserklärung, so dass diese Vereinbarungen ihrerseits nur durch allstimmige Entscheidungen aller Wohnungseigentümer hätten abgeändert werden können. Der hier gefasste Mehrheitsbeschluss, dass die Instandsetzung nicht erfolgen solle, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Nach Meinung des Gerichts aber auch deshalb, weil die Stilllegung vergleichbar mit dem Einbau eines Aufzugs ist und eine bauliche Veränderung darstelle, die ebenfalls der Zustimmung aller benachteiligter Eigentümer bedurft hätte. Praxistipp Dass die Stilllegung eines Aufzuges als bauliche Veränderung gewertet wird, ist die eigentliche Überraschung dieser Entscheidung. Es können dann nur alle betroffenen Eigentümer über die Stilllegung von gemeinschaftlichem Eigentum entscheiden, selbst wenn es an einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung fehlt. Bedeutsam ist dies im Zuge der Energieeinspardiskussion z.B. für die Stilllegung vorhandener Schwimmbäder und dergleichen. Auch zukünftig lässt die WEG-Novelle weiterhin bauliche Veränderungen nur zu, wenn alle durch sie benachteiligten Eigentümer zustimmen, § 22 Abs. 1 WEG (neu). Neu ist, dass es jetzt einer Beschlussfassung bedarf. Allerdings kann dann gemäß § 16 Abs. 4 WEG (neu) im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden, wenn sie der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Eigentümer Rechnung trägt. Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de Entlastung des Verwaltungsbeirats Beschließt die Eigentümerversammlung unter dem gleichen Tagesordnungspunkt die Entlastung des Verwaltungsbeirats, lehnt sie jedoch zugleich die Entlastung des Verwalters ab, lässt sich daraus in der Regel nicht auf die gleichzeitige Genehmigung der Jahresabrechnung schließen. OLG München - LG München II - AG Wolfratshausen, 07.02.2007, 34 Wx 147/06 Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung ausführlich formulieren (15.03.2007) Je größer die Bedeutung eines Beschlussgegenstandes ist, desto genauer muss er im Einberufungsschreiben zu einer Wohnungseigentümerversammlung angegeben sein. Es muss für alle klar ersichtlich sein, ob auf Grund der Wichtigkeit ihre Teilnahme veranlasst ist. "Wird die Brisanz der beabsichtigten Beschlussfassung für die Beteiligten im Anschreiben nicht deutlich, droht die Gefahr, dass der spätere Beschluss für ungültig erklärt wird," warnt Jörg Hofmann von der Quelle Bausparkasse. In einer Wohnungseigentumsanlage sollte das Gebäude saniert werden. Die zuständige Verwaltung berief daraufhin eine Versammlung ein. Im Einladungsschreiben hieß es unter anderem: "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung." In der Versammlung wurde dann zu diesem Punkt eine Balkonsanierung beschlossen, die mehr als 35.000 Euro kosten sollte. Dagegen klagte ein Eigentümer, der nicht an der Versammlung teilgenommen hatte. Er befand, die Einladung wäre nicht detailliert genug gewesen, um derartige finanzielle Konsequenzen erkennen zu können. Dieser Meinung waren auch die Richter vom Oberlandesgericht München. Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage genügt in der Einberufung der Eigentümerversammlung die allgemeine Angabe "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll (Az. 34 Wx 49/06). "WEG-Verwaltungen müssen damit rechnen, die Verfahrenskosten aufgebrummt zu bekommen, wenn sie für den Fehler des aufgehobenen Beschlusses verantwortlich sind", sagt Hofmann. (Quelle: Quelle Bausparkasse) Verwalter kann für seine Wiederwahl selbst Stimmrecht ausüben Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann, auch wenn er selbst kein Miteigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwählen. Vor dem Oberlandesgericht Hamm klagte ein Teil einer WE-Gemeinschaft gegen die Wahl eines Verwalters. Der Fall: Bei einer Eigentümerversammlung ließen sich mehrere Eigentümer durch den Verwalter vertreten. Dabei wurde auch über die Wiederwahl des Verwalters und die Verlängerung des Verwaltervertrages abgestimmt. Laut Gemeinschaftsordnung bemaß sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Im betreffenden Fall hielt der Verwalter durch seine Vertretereigenschaft mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Mit diesen Stimmen erfolgte auch seine Wiederwahl. Dagegen klagten die unterlegenen Wohnungseigentümer, allerdings erfolglos. Für das Gericht übte der Verwalter als Vertreter jeweils das Stimmrecht des Eigentümers aus. Weder das Stimmrechtsverbot in Paragraf 25 Abs. 5 WEG noch der Paragraf 181 BGB sei hier ein Hinderungsgrund (Az. 15 W 142/05). Quelle: www.quelle-bausparkasse.de Beschlüsse Gemeinschaftseigentum OLG München - LG Augsburg - AG Augsburg 21.02.2007 34 Wx 103/05 Die Zuweisung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und Kostentragung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen (hier: Wasseranschlüsse über Gemeinschaftsflächen). Quelle: http://www.rechtscentrum.de Kündigung aus Verschulden des Mietervereins Mieter müssen sich eine fehlerhafte Beratung durch den Mieterverein zurechnen lassen. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 25. Oktober 2006. Die beklagten Mieter hatten auf Anraten des örtlichen Mieterschutzvereins die Betriebskostenvorauszahlungen eingestellt, weil die Vermieterin trotz mehrmaliger Aufforderung keine Fotokopien der Belege zu den Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre übersandt hatte. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Karlsruhe bestätigte zunächst seine Rechtsprechung, wonach der Mieter keinen Anspruch auf Übersendung der Kopien hat. Die Zahlungsverweigerung sei daher unberechtigt, weshalb die Mieter ihre vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben. Zwar dürfe ein Mieter sich grundsätzlich auf Empfehlungen des Mietervereins verlassen, eine fahrlässig falsche Beratung müsse ihm jedoch zugerechnet werden. Die Einbehaltung der Betriebskostenvorauszahlungen begründe ab einer Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten das Recht zur ordentlichen Kündigung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Im Ergebnis wurden die Mieter daher zur Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung verurteilt. Praxistipp Ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien besteht ausnahmsweise jedoch dann, wenn der Vermieter seinen Sitz außerhalb des Ortes der Wohnung hat. Autor: André Dietrich-Bethge - dietrich-bethge@bethgeundpartner.de Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006, VIII ZR 102/06 - www.bundesgerichtshof.de Umstellung Ölzentralheizung auf Gasbetrieb Die Umstellung einer sanierungsbedürftigen Öl-Zentralheizungsanlage auf Gasbetrieb ist regelmäßig eine Maßnahme modernisierender Instandsetzung und bedarf nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. BayObLG v. 31.1.2002, 2Z BR 165/01, ZWE 2002, 315. BerlVerfGH: Zahlungspflicht mangels Offenlegung der Fremdgeschäftsführung „Der Immobilienverwalter, der bei einem Vertragsschluss mit einem Dritten im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit nicht hinreichend deutlich offen legt, dass der Vertrag nicht für den Verwalter selbst, sondern für einen Dritten geschlossen wird, haftet selbst als Vertragspartner. Eine solche Auslegung des Inhalts des geschlossenen Vertrags ist nicht willkürlich und verstößt daher nicht gegen die Berliner Verfassung.“ BerlVerfGH, Beschl. v. 18.7.2006 – VerfGH 3/02 Der Fall: Der beklagte Hausverwaltung schloss mit dem klagenden Heizungs- und Sanitärintallationsunternehmen diverse Verträge über die Durchführung von Reparaturarbeiten an verschiedenen von der beklagten Verwaltung verwaltenen Liegenschaften, ohne hinreichend darauf hinzuweisen, dass nicht in ihrem Namen, sondern im Namen der Eigentümer der Verwaltungsobjekte gehandelt wurde. Die Klägerin adressierte ihre Rechnungen an die Anschrift der Beklagten mit dem Zusatz: „An die Eigentümer der Wohnanlage …“. Das Landgericht Berlin verurteile die Beklagte rechtskräftig in zweiter Instanz zur Zahlung mit der Begründung, dass die Beklagte nicht hinreichend deutlich gemacht habe, dass nicht sie, sondern die Eigentümer der verwalteten Objekte Vertragspartner werden sollten. Hiergegen wandte sich die Beklagte mit einer Verfassungsbeschwerde an den Berliner Verfassungsgerichtshof (BerlVerfGH), insbesondere mit der Begründung, dass die Klägerin schließlich ihre eigenen Rechnungen „an die Eigentümer“ adressiert habe. Das Problem: Wer gewerblich fremde Immobilien verwaltet, will grundsätzlich nicht im eigenen Namen und auf eigene Rechnung handeln, sondern grundsätzlich nur als Vertreter seines Auftraggebers handeln, also in fremdem Namen und für fremde Rechnung Verträge schließen. Problematisch wird die Eigenhaftung des Verwalters, wenn er seine Absicht, als Vertreter zu handeln, seinem Vertragspartner gegenüber nicht hinreichend verdeutlicht. Dies hat der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 8.1.2004 (Aktenzeichen VII ZR 12/03) auch ausgesprochen. Nach Auffassung des BGH ergibt sich für den Fall der Vergabe von Bauleistungen regelmäßig aus den weiteren Umständen des Vertragsschlusses, dass der Verwalter nicht für sich, sondern für einen Dritten handeln will. Dies insbesondere dann, wenn dem Vertragspartner bekannt ist, dass es sich um eine Immobilienverwaltung handelt, da dann dem Geschäftsverkehr bekannt sei, dass der Verwalter fremde Objekte verwalte, also kein Interesse an einem eigenen Vertragsschluss habe. Auch könne sich der mangelnde Wille des Verwalters, eine eigene Verpflichtung einzugehen, auch aus weiteren Indizien wie z.B. der Bezeichnung „Verwaltungsobjekt Wohnungseigentümergemeinschaft X-Str.“ ergeben. Die Instanzgerichte und jetzt auch der BerlVerfGH tendieren jedoch zunehmend dazu, bei Aufträgen über kleinere Arbeiten anzunehmen, dass der vom BGH postulierte Regelfall eben nicht vorläge, da der BGH selbst darauf hingewiesen habe, dass entsprechendes nur bei größeren Arbeiten und auch nur im „Regelfall“ gelten könne, sich insbesondere aus den besonderen Umständen des Einzelffalls abweichendes ergeben könne. Die Entscheidung des BerlVerfGH: Im vorliegenden Fall sah der BerlVerfGH einen eigenen Vertragsschluss des Verwalters als gegeben an, da insbesondere kleinere Reparaturarbeiten durch den Verwalter auch im eigenen Namen in Auftrag gegeben werden könnten und auch regelmäßig so vergeben würden. Die Tatsache, dass die Rechnung an „die Eigentümer …“ adressiert sei, ändere daran nichts, da die Klägerin von einem Handeln der Beklagten im eigenen Namen habe ausgehen können. Etwaige Ungewissheiten über den tatsächlichen Vertrags-partner könnten nicht zu Lasten des Auftragnehmers gehen. Mein Kommentar: Immobilienverwaltern ist wegen der instanzgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. Verwalter-Info 02/2007 – AG Köln, Urt. v. 15.11.2006 – 125 C 294/06), die durch den BerlVerfGH noch bestätigt wurde, dringend anzuraten, bei Vertragsschlüssen mit Dritten unbedingt darauf zu achten, dass als Vertragspartner ausdrücklich der Auftraggeber des Verwalters und nicht etwa dieser selbst aufgeführt wird. Quelle: RA. R. Fritsch Nochmals: Einzelwirtschaftsplan ist zwingend zu beschließen Der BGH hat klar gestellt, dass der Einzelwirtschaftsplan zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans gehört. Folglich ist der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftspläne auf Antrag für ungültig zu erklären. BGH Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05 Dachterrasse ist kein Dachgarten Grün statt Beton dachte sich ein Wohnungseigentümer, schüttete seine Dachterrasse mit Erde auf und legte einen intensiv bepflanzten Dachgarten an. Eine teure Entscheidung. Eine solche Änderung der in der Teilungserklärung angegebenen Nutzungsart kann nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gestattet werden (so ein Urteil des Oberlandesgerichts Köln). Der Eigentümer der Terrasse hatte eine Erdschicht auf das Dach aufgehäuft und dort verschiedene Gewächse eingepflanzt. Dies wurde durch die Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss gebilligt. Ein Miteigentümer im Haus wollte dies jedoch nicht akzeptieren und verlangte die Beseitigung. Nach Auffassung der Richter zu Recht, denn die begrünte Fläche sei in der Teilungserklärung ausdrücklich als "Dachterrasse" bezeichnet. Da eine derartige substanzielle Nutzungsänderung weit über eine Gebrauchsregelung hinausgeht, ist sie nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung der Eigentümer möglich. Jeder Miteigentümer kann deshalb nach WEG-Recht die Beseitigung verlangen (Az. 16 Wx 217/04). Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de |
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URTEIL / BESCHLUSS DES MONATS
Grundsätzliches Verbot anwaltlicher Erfolgshonorare "gekippt"|
Die Vorschrift der Bundesrechtsanwaltsordnung (§ 49 b Abs. 2 BRAO), die die Vereinbarung von anwaltlichen Erfolgshonoraren verbietet, ist nicht mit dem Grundrecht auf freie Berufsausübung gemäß Art. 12 GG vereinbar und kann daher nicht bestehen bleiben, so das Bundesverfassungsgericht in seinem gestern veröffentlichten Beschluss vom 12. Dezember 2006. Grundsätzlich halten die Hüter der Verfassung zwar an dem mit der Regelung verfolgten Schutz des Rechtsuchenden und der anwaltlichen Unhabhängigkeit fest. Sie meinen aber, dass für Fälle, in denen der Auftraggeber aufgrund besonderer Umstände, insbesondere seiner finanziellen Lage, von der Geltendmachung seiner Rechte abgehalten wird, Ausnahmen geschaffen werden müssen. Bis zum 30. Juni 2008 bleibt das Verbot noch in Kraft. Bis dahin muss sich der Gesetzgeber überlegen, ob anwaltliche Erfolgshonorare - ähnlich wie in den USA - weitgehend freigegeben werden oder ob die anwaltliche Honorierung lediglich in Ausnahmefällen vom Ausgang der Sache oder vom Erfolg der anwaltlichen Tätigkeit abhängig gemacht werden darf. Kommentar bethgeundpartner | immobilienanwälte begrüßen die Entscheidung des BVerfG, weil sie dem Wunsch vieler Mandanten Rechnung trägt, die bisher von der Durchsetzung ihrer Rechte mit Blick auf die Kostenrisiken abgesehen haben. Wir erwarten deshalb vom Gesetzgeber eine weitgehende Liberalisierung der anwaltlichen Honorargestaltung. Anwälte sollten nicht anders behandelt werden als z.B. Makler; auch hier ist die Vereinbarung von Mehrerlösprovisionen an eine erhöhte Aufklärungspflicht zum Wert des Objekts geknüpft. Wir sind jedenfalls grundsätzlich bereit, uns am Risiko unserer Mandanten zu beteiligen. Honorare abhängig von Risiko und Erfolg werden bei einer entsprechenden Regelung in Zukunft für uns selbstverständlich sein. Autor: Uwe Bethge - bethge@bethgeundpartner.de |
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AKTUELLES
Endlich Klarheit: WEG-Novelle veröffentlicht|
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Alle drei Minuten entsteht in Deutschland ein Wohnungsbrand. Das alarmierende Resultat: bis zu 8000 Schwerverletzte und 600 Brandtote pro Jahr. Deshalb haben sechs von 16 Bundesländern die gesetzliche Rauchwarnmelderpflicht eingeführt. ista unterstützt die Wohnungswirtschaft bei der Umsetzung: Mitte 2007 erweitert das Unternehmen seine Produktpalette um Rauchwarnmelder. Tödlich ist bei einem Brand in der Regel nicht das Feuer, sondern die giftigen Rauchgase, die während der Schwelbrandphase entstehen, informiert die bundesweite Aufklärungskampagne „Rauchmelder retten Leben“. Schon eine Gardine, die Tapete oder zirka 100 Gramm Schaumstoff, beispielsweise in der Couch, seien ausreichend, um eine Rauchvergiftung zu erzeugen. Bereits drei Atemzüge hochgiftigen Brandrauchs führten zum Tode. Deshalb haben sich in Deutschland sechs Bundesländer für eine Modifikation ihrer Landesbauordnung entschieden und die gesetzliche Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern eingeführt. In den Ländern Rheinland-Pfalz und im Saarland sind die Geräte in Neubauten Pflicht. In Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein müssen sie auch in bestehenden Wohnungen nachgerüstet werden. Dabei gelten mehrjährige Übergangsfristen. Die Funktionsweise von Rauchwarnmeldern Rauchwarnmelder – nicht größer als eine Kaffeetasse und unauffällig an der Zimmerdecke zu installieren – schlagen rechtzeitig Alarm, noch bevor sich tödliche Rauchgase gebildet haben. Die gängigsten Rauchwarnmelder arbeiten mit einer foto-elektrischen Raucherkennung, nach dem so genannten Streulichtverfahren. Wie funktioniert das? In der Messkammer des Rauchwarnmelders wird das Licht einer Leuchtdiode durch die eingetretenen Rauchpartikel so umgelenkt, dass es auf eine Fotozelle trifft. Das löst den akustischen Alarm aus. Ist kein Rauch in der Messkammer trifft auch kein Licht auf die Fotozelle, denn klare Luft reflektiert fast kein Licht. Qualitative Unterschiede ergeben sich in der Raucherkennung. Während qualitativ schlechte Geräte zum Beispiel bereits bei Zigarettenqualm auslösen, reagieren die ista-Rauchwarnmelder ausschließlich auf Rauchentwicklung durch Brände und vermeiden so lästige Fehlalarme. Aber ein funktionierender Rauchmelder nützt nur dann, wenn er richtig montiert und gewartet wird. ista wird deshalb parallel zur Produkteinführung ein rundes Dienstleistungspaket anbieten, das sowohl die Montage als auch die vorgeschriebene jährliche Wartung der Rauchmelder beinhaltet. Schlusslicht im internationalen Vergleich Seit dem Start der Aufklärungskampagne „Rauchmelder retten Leben“ im Jahr 2000 ist die Ausstattung privater Haushalte mit Rauchmeldern in Deutschland von 6 auf 36 Prozent gestiegen. Diese Zahl bestätigt auch die VdS Schadenverhütung, Köln. Für die Kampagne ein erfreuliches Ergebnis; im internationalen Vergleich allerdings glänzt Deutschland mit diesen Zahlen keineswegs: In Norwegen beispielsweise sind 98 Prozent der Haushalte mit Rauchmeldern ausgestattet, in den USA 93 Prozent, in Großbritannien rund 80 Prozent und in Schweden immerhin noch 70 Prozent. Was beweist: Eine gesetzliche Rauchmelderpflicht führt zu einer wesentlich weiteren Verbreitung der Geräte. Quelle: http://www.ista.de |
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SPRUCH DES MONATS
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Ein Wohnungseigentümer, der so klug ist, den Rat eines Verwalters einzuholen, wird bestimmt nicht so dumm sein, ihn auch zu befolgen.... |
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Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
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