BFW Newsletter März 2007 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
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Nun endlich wurde das neue Wohnungseigentumsgesetz vom Bundesrat verabschiedet. Nun sind die Weichen für die WEG-Reform 2007 gestellt. Bereits zum 1.6.2007 könnte die Novelle in Kraft treten. Besonderes Augenmerk liegt u. a. auf dem Erfordernis des Führens einer Beschluss-Sammlung.
Bisherige Rechtslage: Die Führung einer Beschluss-Sammlung war gesetzlich nicht geregelt, daher existierte bisher keine diesbezügliche Verpflichtung. Der Verwalter war lediglich gehalten, die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen zu archivieren und aufzubewahren. Dem Wohnungseigentümer verblieb ein Einsichtsrecht in diese Unterlagen. Pflicht zum Führen einer Beschluss-Sammlung nach dem neuen WEG: Zusätzlich zur weiterhin vorhandenen Pflicht zur Erstellung von Versammlungsprotokollen ist nun der Verwalter daneben zur Führung einer Beschluss-Sammlung verpflichtet (§ 24 Abs. 7 WEG n. F.). Dieser Verpflichtung wurde vom Gesetzgeber ein so starkes Gewicht eingeräumt, dass die pflichtwidrige Zuwiderhandlung eines Verwalters dessen Abberufung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG n. F.). Zweck dieser Neuregelung ist in erster Linie der Schutz der Rechtnachfolger von Wohnungseigentümern sowie in diesem Zusammenhang die Verbesserung der Transparenz gefasster Beschlüsse. Zu dieser Problematik stellen sich folgende Fragen: • Wer muss die Beschluss-Sammlung führen? In erster Linie ist dies natürlich der Verwalter. Sofern ein Verwalter nicht bestellt ist, obliegt dem Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung diese Pflicht (§ 24 Abs. 8 Satz 2 WEG n. F.). • Welche Form hat die Beschluss-Sammlung? Sie kann sowohl schriftlich als auch elektronisch geführt werden. • Welche Inhalte sind in die Beschluss-Sammlung einzutragen? Dies sind nicht nur in einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasste sowie schriftliche Beschlüsse, sondern auch die Urteilsformeln wohnungseigentumsrechtlicher Entscheidungen. • Welcher Form bedürfen die Eintragungen? Die Eintragungen sind mit einer fortlaufenden Nummerierung zu versehen. Der Wortlaut des Beschlusses ist genau wiederzugeben. Zusätzliche Eintragungen bilden Ort und Datum der Eigentümerversammlung bzw. das Verkündungsdatum eines Umlaufbeschlusses (§ 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 WEG n. F.). Ebenso muss vermerkt werden, ob ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde (§ 24 Abs. 7 Satz 4 WEG n. F.). Neben diesen Vermerken sind Eintragungsvermerke, also Angaben zur eintragenden oder löschenden Person, vorzusehen (§ 24 Abs. 7 Satz 7 WEG n. F.). • Wann beginnt die Verpflichtung zum Führen einer Beschluss-Sammlung? Mit Inkrafttreten des neuen WEG, also möglicherweise bereits ab 1.6.2007 Quelle: www.immobilienwirtschaft.de |
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Darf ich einen Mieter einfach ablehnen? Nachdem ein Mieter auszog, muss ich eine Wohnung neu vermieten. Nun habe ich gehört, dass ich da wegen des neuen Anti-Diskriminierungsgesetzes vorsichtig sein muss, damit ich nicht verklagt werden kann. Das kann ich mir gar nicht vorstellen. !Doch, das ist tatsächlich so. Sie sollten ein paar Regeln beachten, die durch das im Sommer 2006 in Kraft getretene Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) auch für Vermieter wichtig wurden. Denn es ist jetzt jedem Vermieter untersagt, einen potenziellen Mieter wegen seiner "Rasse" oder "ethnischen Herkunft" abzuweisen. Für Großvermieter mit über 50 Wohnungen gelten sogar verschärfte Auflagen. Sie müssen folgende Diskriminierungsmerkmale bei der Wohnungsvermietung beachten: Rasse, ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexuelle Identität. Beachtet ein Vermieter die Anti-Diskriminierungstatbestände nicht, kann er von einem abgelehnten potenziellen Mieter verklagt werden. Und zwar kann dieser die Mietdifferenz verlangen, wenn er eine teurere Wohnung anmieten musste. Auch ein Schmerzensgeld ist drin. Wie hoch dieses im Schnitt ausfallen wird, lässt sich jedoch erst nach den ersten Urteilen abschätzen. Allerdings dürfte es auch für abgelehnte Bewerber nicht ganz einfach sein, Ansprüche durchzusetzen. So muss eine Klage innerhalb von zwei Monaten nach Ablehnung eingereicht und eine Diskriminierung bewiesen werden. Dafür sind aber nur Indizien anzuführen; etwa der Umstand, dass der Interessent eine andere Hautfarbe hat. Damit ist dann bereits der Vermieter am Zug. Er muss dann nachweisen, dass die Ablehnung sachlich gerechtfertigt war. Das geht am einfachsten, wenn Sie alle potenziellen Mieter einen Fragebogen zur Person und seinen beabsichtigten Wohnverhältnissen ausfüllen lassen. Wird diese Selbstauskunft verweigert, ist dies bereits ein sachlicher Grund, der zur Ablehnung berechtigt. Das gilt auch, wenn die Selbstauskunft unvollständig oder falsch ausgefüllt wurde. Doch Achtung: Fragen, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben - etwa Parteizugehörigkeit - , sind tabu. Ansonsten sollten Sie alle Mietinteressenten gleich behandeln und alle zur Besichtigung einladen. Und: Machen Sie Ihre Wahl nicht angreifbar. Sprich: Geben Sie bei Ablehnung keine Begründung dafür an. Quelle: Finanzen.net |
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RECHT
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Schornsteinfeger Die von einem Schornsteinfeger vorgenommene Prüfung der Feuerungsanlage ist keine "haushaltsnahe Dienstleistung", für die die Steuerermäßigung bis zu 600 Euro jährlich gilt. Es handelt sich nach einem Urteil des Finanzgerichts Nürnberg, vielmehr um eine "hoheitliche Aufgabe", die nur vom zuständigen Schornsteinfeger ausgeübt werden darf. (AZ: VII 278/04) Quelle: IVD |
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Vorsicht Schönheitsreparaturen: Wer A sagt muss auch B sagen Reden ist Silber, Schweigen ist Gold. Erklärt sich der Mieter auf Nachfrage zur Durchführung von Reparaturen einmal bereit, so muss er diese auch vornehmen. Und dies unabhängig davon, ob er ursprünglich verpflichtet war. Die Deutsche Anwaltauskunft in Berlin warnt vor den Folgen von derartig voreiligen Aussprüchen mit Hinweis auf ein Urteil des Kammergerichts Berlin vom 6. April 2006 ( AZ - 8 U 99/05 - ). Die Hausverwaltung übersandte den Mietern nach deren Auszug ein Zustandsprotokoll und verlangte die Durchführung der hieraus ersichtlichen Schönheitsreparaturen unter Nachfristsetzung. In dem Schreiben hieß es auch, dass die Hausverwaltung selbst, sofern die Mieter grundsätzlich bereit sind die geforderten Maßnamen durchzuführen, im Gegenzug zu einer Fristverlängerung bereit sei. Die Mieter teilten daraufhin schriftlich mit, dass eine Firma mit den Malerarbeiten beauftragt worden sei, und baten um Verschiebung der Frist. Dann aber wollten die ehemaligen Mieter plötzlich gar keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen lassen. Die Vermieterin zog gegen diesen Sinneswandel vor Gericht. Mit Erfolg. Die ehemaligen Mieter durften sich nicht aus der Affäre ziehen, und müssen für die über 2.000 Euro Renovierungskosten aufkommen. Die Richter legten es zugunsten der Vermieterin aus, dass die Beklagten zunächst mit den Reparaturen einverstanden gewesen waren. Nachdem man sich bereit erklärt habe, müsse man die Reparatur auch durchführen. Es stand nach Ansicht der Richter gar nicht mehr zur Rede, ob eine vertragliche Verpflichtung zur Vornahme der Reparaturen einmal bestanden hatte. Versierte Anwältinnen und Anwälte im Mietrecht und allen weiteren Rechts- und Fachgebieten benennt die Deutsche Anwaltauskunft bundesweit unter der einheitlichen Rufnummer 01805 / 181805 (0,12 € pro Minute), oder man sucht selbst im Internet unter www.anwaltauskunft.de. © Dezember 2006 - Deutscher Anwaltverein (DAV) e.V. |
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Schild „Auf eigene Gefahr“ führt nicht zwingend zur Freizeichnung von der Verkehrssicherungspflicht Das OLG Bamberg hat mit Urteil vom 15. Januar 2004, Akz I U 107/03, entschieden, dass sich die Beklagte im zu entscheidenden Fall durch Aufstellen eines Schildes mit der Aufschrift „Auf eigene Gefahr“ nicht wirksam von ihrer Verkehrssicherungspflicht und insoweit von ihrer Haftung freizeichnen konnte. Eine formularmäßige Freizeichnung sei für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit nicht zulässig. |
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Gemeinschaftseigentum In einer Wohneigentumsanlage müssen die Kosten für Aufzüge und Reinigung der Treppenhäuser als "Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs" auch von den Eigentümern getragen werden, die die Einrichtungen nicht nutzen. Ausnahme: Die Teilungserklärung sieht eine andere Regelung vor. (OLG Celle, 4 W 241/ 06) Quelle: IVD |
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Kann der Verwalter das Versenden von Faxnachrichten auf sein Bürofax untersagen lassen? Das Amtsgericht Ratingen (Beschluss vom 13. Februar 2006) sagt „Ja“, jedenfalls wenn es sich um einen querulatorischen Wohnungseigentümer handelt, der die Verwalterin durch fortwährende Zusendung von Faxnachrichten mit unsachlichem Inhalt belästigt. Dann müsse nach Auffassung des Amtsgerichts der Verwalter dem fraglichen Eigentümer nicht auch noch auf seine Kosten Papier und Strom für dessen unsachliche Äußerungen zur Verfügung stellen. Praxistipp: Es bleibt zu beachten, dass sich ein Eigentümer sicherlich schon einiges erlauben muss, bis das Gericht einem entsprechenden Unterlassungsantrag stattgibt. In jedem Falle tut der Verwalter gut daran, vorab den fraglichen Eigentümer zur Unterlassung aufzufordern. Datum: 10.01.07 Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: AG Ratingen, Beschluss vom 13. Februar 2006, ZMR 2006, 403 |
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Verwalter muss auf Förderungsmöglichkeiten bei Umstellung auf Gas hinweisen Wohnungseigentumsverwalter sind verpflichtet, die Eigentümer bei der Heizungsumstellung auf Gas auf bestehende Förderungsmöglichkeiten hinzuweisen. Bei Unterlassen macht sich der Verwalter schadensersatzpflichtig. Hätten die Eigentümer bei zumutbarer Sorgfalt erkennen können, dass Fördermittel zustehen, so ist der Anspruch wegen Mitverschuldens zu mindern. LG Mönchengladbach, 29.9.2006 - Az: 5 T 51/06 Quelle: www.AnwaltOnline.com |
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Für Schönheitsreparaturen 14-Tage-Frist setzen Einem ausgezogenen Mieter ist für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vor der Selbstvornahme grundsätzlich eine angemessene Nachfrist zu setzen. Dies hat das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 30. Oktober 2006 klargestellt und gleichzeitig ausgeführt, dass 14 Tage für Schönheitsreparaturen in der Regel ausreichend sind. Eine klauselartige mietvertragliche Regelung, dass es dieser Nachfristsetzung nicht bedarf, ist unwirksam. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter nach dem Auszug der Mieterin die Schönheitsreparaturen ohne vorherige Fristsetzung von einem Unternehmen ausführen lassen und die Kosten mit der Mietsicherheit verrechnet. Da der Vermieter aber keine Nachfrist für das Ausführen der Schönheitsreparaturen gesetzt hatte, wurde der Klage der Mieterin auf Auszahlung der vollen Mietkaution vollumfänglich stattgegeben. Praxistipp Das Kammergericht führte in dem Urteil auch aus, dass im Einzelfall mit dem Auszug ohne Ausführen der Schönheitsreparaturen eine endgültige Erfüllungsverweigerung des Mieters vorliegen könnte, die eine Nachfristsetzung entbehrlich macht. Dies würde aber erst in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter vor dem Auszug klargemacht worden sei, welche Arbeiten im Einzelnen von ihm erwartet werden. Zudem sollte bei kurzfristiger Weitervermietung dem ausziehenden Mieter der Mietbeginn des Folgemietvertrages benannt und er auf die Gefahr eines Schadensersatzanspruchs bei nicht fristgerechter Ausführung der Schönheitsreparaturen hingewiesen werden. Autor: Timo Quander - quander@bethgeundpartner.de Fundstelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 30. Oktober 2006, 8 U 38/06 - www.kammergericht.de |
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Ladung zur WEG Versammlung muss Beschlussgegenstände umso genauer bezeichnen, je größer deren Bedeutung und je geringer der Wissensstand der Eigentümer ist Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme veranlasst ist, gegeben wird. Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll. OLG München Beschluss vom 14.09.2006, 34 Wx 049/06 B/sch Quelle: www.ml-fachinstitut.de |
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Nochmals: Einzelwirtschaftsplan ist zwingend zu beschließen Der BGH hat klar gestellt, dass der Einzelwirtschaftsplan zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans gehört. Folglich ist der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftspläne auf Antrag für ungültig zu erklären. BGH Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05 |
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Beschluss einer Eigentumswohnungsversammlung Auch wenn ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung einem Beschluss zustimmt, hat er dennoch das Recht, diesen Beschluss später anzufechten. Ein Wohnungsbesitzer war in der Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe zwar mit der Höhe der Abrechung für die Position "Hausmeister/Putzhilfe" einverstanden, allerdings verlangte er später, dass die Kosten aufgegliedert werden sollten, damit erkennbar wird, welche Teilbeträge an wen gezahlt wurden. (OLG Karlsruhe, 2002-12-05, 11 Wx 6/02) |
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Keine Nutzungsentschädigung nach erfolgter Rückgabe des Mietobjektes Hat der Mieter das Mietobjekt an den Vermieter zurückgegeben, scheidet der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zukunft aus. Dies hat das Landgericht Hamburg (Urteil vom 30.01.2007, Aktenzeichen 311 O 135/06; nicht rechtskräftig) entschieden. Die Mieterin hatte ein Bürogebäude in Hamburg am 30.11.2004 an den Vermieter zurückgegeben. Zu diesem Zeitpunkt befand sich noch mieterseitiges Mobiliar im Gebäude. Die Mieterin übernahm es, dieses Mobiliar innerhalb von zwei Wochen noch zu entfernen und zu entsorgen. Außerdem vereinbarten Vermieter und Mieter, dass der Mieter noch dafür Sorge zu tragen hatte, dass die HEW noch alle Zähler ablesen sollte. Zur Entfernung des Mobiliars und zur Ermöglichung der Ablesung der HEW-Zähler behielt die Mieterin - in Absprache mit dem Vermieter - einen Schlüssel für das gesamte Mietobjekt. Am 30.11.2004 wurde zudem ein Übergabeprotokoll gefertigt, in dem es hieß: „Die Rückgabe der Mietsache ist ordnungsgemäß erfolgt.“ Die Mieterin entfernte sodann das Mobiliar. Es dauerte aber einige Zeit, bis es zur Ablesung der HEW-Zähler kam. Bereits Anfang Januar 2005 monierte der Vermieter, dass die Mieterin immer noch den Schlüssel habe. Mitte Januar kam es zur Ablesung der HEW-Zähler und sodann gab die Mieterin den verbliebenen Schlüssel an den Vermieter heraus. Dem Vermieter dauerte all dies zu lange und er verklagte die Mieterin auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2004 und Januar 2005, in denen die Mieterin den einen Schlüssel für das Mietobjekt absprachegemäß behalten hatte. Die Mieterin zahlte nicht. Das Landgericht Hamburg wurde mit der Klage des Vermieters befasst. Das Landgericht entschied, dass mit der Rückgabe des Mietobjektes und der Bestätigung, dass das Mietobjekt ordnungsgemäß zurückgegeben worden sei, eine Zäsur eingetreten sei. Ein Vorenthalten im Sinne von § 546 a BGB komme deshalb nicht mehr in Betracht. Wenn der Vermieter den Mieter nach tatsächlicher und/oder vereinbarter Rückgabe das Mietobjekt erneut überlasse, damit dieser etwa noch bestehende Mängel beseitige, Schönheitsreparaturen ausführe oder noch vorhandene Mängel entferne und der Mieter das Objekt dann nach Ablauf der erneuten Überlassungszeit nicht zurückgebe, könne der Vermieter zwar einen Schadensersatzanspruch (entgangene Miete bei Drittvermietung), nicht hingegen eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB verlangen. § 546 a BGB sei nur dann einschlägig, wenn die Nichtherausgabe im Anschluss an das beendete Mietverhältnis erfolge. Dieses Tatbestandsmerkmal sei erfüllt, wenn der Mieter zunächst im Einvernehmen mit dem Vermieter den Schlüssel noch behalte, um Arbeiten in dem Mietobjekt durchzuführen, und erst dann mit der Rückgabe des Schlüssels säumig werde. Dann sei der Vermieter auf Schadensersatzansprüche verwiesen, die im vorliegenden Fall allerdings nicht durchsetzbar waren. Denn das Mietobjekt stand auch noch geraume Zeit nach Rückgabe des letzten Schlüssels durch den Mieter leer, so dass der Vermieter nicht den Nachweis führen konnte, bei rechtzeitiger Rückgabe des verbliebenen Schlüssels sei ihm eine erneute Vermietung an einen Dritten möglich gewesen. Quelle: Johannes Steger http://www.breiholdt.de |
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Einsicht in Unterlagen des Verwalters durch Wohnungseigentümer in den Räumen des Verwalters Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich kein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters in anderen Räumen als den Geschäftsräumen des Verwalters. Das gilt auch dann, wenn das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter durch verbale Auseinandersetzungen gespannt ist. OLG Köln - LG Köln - AG Kerpen, 7.6.2006 16 Wx 241/05 |
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"Oldie" mit Macken Zugige Fenster sind bei Altbauten kein Grund zur Mietminderung Der Mieter einer Immobilie hat Anspruch darauf, dass gewisse Mindeststandards des Wohnens (Beheizbarkeit, Wetterfestigkeit, Abschließbarkeit) eingehalten werden. Ist das nicht der Fall, kann er den Eigentümer abmahnen und letztlich sogar seine Zahlungen kürzen. Wenn es sich allerdings um einen Altbau handelt, darf der Mieter nicht die modernste Ausstattung erwarten. Deshalb muss man nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern zum Beispiel mit zugigen Fenstern leben. (Landgericht Karlsruhe, Aktenzeichen 9 S 157/05) Der Fall: Selbst wenn die Fenster gar nicht geöffnet waren, strömte ein leichter Windhauch durch die Wohnung. Das störte die Mieter, sie wollten es sich auf Dauer nicht gefallen lassen. Deswegen forderten sie den Eigentümer schriftlich dazu auf, die Mindestvoraussetzungen modernen Wohnens zu erfüllen, also die Fenster abzudichten. So lange das nicht der Fall sei, teilten die Mieter mit, würden sie ihre monatlichen Zahlungen kürzen. Der Vermieter dachte allerdings gar nicht daran, den Altbau wie gewünscht grundlegend zu sanieren oder gar die Fenster auszutauschen. Er beharrte darauf, die Kläger hätten schließlich bei Vertragsabschluss gewusst, worauf sie sich einlassen. Das Urteil: Eine Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe schloss sich der Ansicht des Eigentümers an. Die Wohnung sei zwar zugig, aber trotzdem nicht mit einem Mangel behaftet, hieß es in dem Urteil. Denn man könne stets nur einen Standard erwarten, „der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht“. Dabei sei auch das Alter des Objekts zu berücksichtigen. Anders wäre es, wenn zum Beispiel in einer Wohnung die Stromleitungen so marode wären, dass man keine modernen Elektrogeräte verwenden könne. Dann könne man nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen mit Erfolg auf Nachbesserung klagen – selbst bei einem sehr alten Gebäude. Quelle: LBS |
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Grenzbepflanzung: Kahlschlag per Kettensäge nicht erlaubt Wuchern Nachbars Sträucher in den eigenen Garten herüber, darf man die überstehenden Zweige abschneiden. Bevor man zur Heckenschere greift, muss man allerdings dem Eigentümer der nachbarlichen Gewächse eine angemessene Frist setzen, den Wildwuchs selbst zu beseitigen. Aber Vorsicht: Reagiert der Nachbar nicht, ist kein Kahlschlag, sondern lediglich ein fachgerechter Rückschnitt erlaubt, hat das Landgericht Coburg entschieden (Az. 32 S 83/06). Die Richter verurteilten einen Grundstücksbesitzer, der nach eigenem Bekunden mit der Kettensäge gegen die Grenzbepflanzungen seines Nachbarn vorgegangen war, jetzt zur Zahlung von rund 750 Euro. Der von dem Wildwuchs genervte Mann hatte den Eigentümer der auf sein Grundstück herüberwuchernden Büsche, Sträucher und Bäume aufgefordert, binnen Wochenfrist mit dem Übel aufzuräumen. Als der auf diese Aufforderung nur mit einem kalten Schulterzucken reagierte, tobte er seine Wut darüber an den nachbarlichen Gehölzen aus - von denen bei dem rabiaten Vorgehen etliche auf der Strecke blieben, darunter sieben wertvolle Gehölze und Ziersträucher. 900 Euro stellte ihm dafür einen Monat später der nicht mehr so coole Nachbar in Rechnung. "Die müssen Sie auch bezahlen", entschieden die Coburger Richter. Denn ein solcher Kahlschlag sei nicht mehr durch das Selbsthilferecht gedeckt. Kleines richterliches Trostpflaster: Für seine Unkosten bei der gewissermaßen erzwungenerweise vorgenommenen Entfernung des Überwuchses darf der Kettensäger seinerseits rund 150 Euro einbehalten. Quelle: www.deutsche-anwaltshotline.de / tel. Rechtsberatung unter Ihrer Durchwahl: 0900-1867800-710 (1,99 EUR/Min* | 08:00 - 24:00Uhr) |
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Kreditaufnahme durch den Verwalter ohne Bevollmächtigung Es besteht ohne Bevollmächtigung keine Berechtigung des Verwalters, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit aufzunehmen. Daher kann der Verwalter persönlich zur Zahlung in Anspruch genommen werden. Die Bank kann darüber hinaus auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, der der Kredit tatsächlich zugeflossen ist, in Anspruch nehmen. Die Haftung des Verwalters steht dem nicht entgegen. OLG Celle 5.4.2006, Az: 3 U 265/05 Quelle: www.ml-fachinstitut.de |
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Ein Mietverwalter ist auch ohne ausdrückliche Regelung im Verwaltungsvertrag verpflichtet, auf die jeweils gesetzlich zulässigen und möglichen Mieterhöhungen gegenüber den Mietern hinzuwirken. Andernfalls macht er sich für die entsprechenden Verluste schadensersatzpflichtig. Das hat das Oberlandesgericht Saarbrücken mit Beschluss vom 08. März 2006 entschieden. Praxistipp Der Mietverwalter muss seinen Auftraggeber auf mögliche Mietzinserhöhungen zumindest aufmerksam machen. Den entsprechenden Hinweis sollte der Verwalter auch tunlichst dokumentieren, da er nach der vorliegenden Entscheidung ferner die Beweislast dafür tragen würde, dass der Auftraggeber einem solchen Hinweis nicht gefolgt wäre. Autor: Menke Marquardt - marquardt@bethgeundpartner.de Fundstelle: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 08. März 2006, 5 U 178/05-75, NZM 2006, 878 |
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AKTUELLES
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Häufige Fragen/FAQ Haushaltsnahe Dienstleistungen - Fragen und Antworten für Hausverwalter (Rechtslage ab 1.1.2006) Frage: Unsere Wohnungseigentümer möchten für die Vergangenheit Ihre Abrechnungen ergänzt haben, um die Steuerermäßigung für diese Jahre in Anspruch zu nehmen. Müssen wir die Abrechnungen ändern oder reicht eine Bescheinigung aus? Eine Bescheinigung, die inhaltlich dem Muster für Bescheinigungen bis zum Veranlagungszeitraum 2005 bzw. dem Muster für Bescheinigungen ab dem Veranlagungszeitraum 2006 entspricht, oder die Verwendung der Musterbescheinigungen reicht aus. Frage: Uns erscheint es schwierig, die Aufwendungen in der Abrechnung einzeln aufzulisten. Reicht stattdessen eine separate Bescheinigung? Eine Bescheinigung, die inhaltlich dem Muster für Bescheinigungen ab dem Veranlagungszeitraum 2006 entspricht, oder die Verwendung der Musterbescheinigungen reichen aus. Frage: Wir müssen die Aufwendungen, die nach § 35a Einkommensteuergesetz begünstigt sind, in den Abrechnungen auf die verschiedenen Abzugsmöglichkeiten für die Mieter bzw. Wohnungseigentümer aufteilen. Welche verschiedenen Abzugsmöglichkeiten gibt es? Es gibt folgende Abzugsmöglichkeiten: Aufwendungen für ein haushaltsnahes, geringfügiges Beschäftigungsverhältnis im Sinne des § 8a des Vierten Buches Sozialgesetzbuch Aufwendungen für ein haushaltsnahes, sozialversicherungspflichtiges Beschäftigungsverhältnis Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen Aufwendungen für Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen Welche Tätigkeiten im Einzelnen den jeweiligen Gruppen zugerechnet werden, finden Sie in den Informationen zum § 35a EStG. Frage: Ein Finanzamt hat uns aufgefordert, für die in der Bescheinigung bzw. Abrechnung enthaltenen Aufwendungen sowohl die Rechnungen als auch die Kontoauszüge mit der Überweisung vorzulegen. Sind wir zur Vorlage verpflichtet? Das Finanzamt ist nach § 97 Abgabenordnung zur Überprüfung Ihrer Angaben durch Anforderung der Rechnungen und der Kontoauszüge berechtigt. Dies kann stichprobenweise oder bei Zweifeln an der Richtigkeit Ihrer Angaben erfolgen. Sie sind deshalb zur Vorlage der Unterlagen verpflichtet. Frage: Was ist der Unterschied zwischen den Beschäftigungsverhältnissen und den Dienstleistungen? Ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis liegt dann vor, wenn Sie jemanden eingestellt haben, der haushaltsnahe Tätigkeiten für Sie verrichtet. Sie sind Arbeitgeber dieser Person. Eine haushaltsnahe Dienstleistung liegt dann vor, wenn Sie haushaltsnahe Tätigkeiten nicht durch eine angestellte Person, sondern durch ein Unternehmen ausführen lassen. Sie treten als Auftraggeber auf. Frage: Wir haben eine Handwerkerrechnung vorliegen, in der neben Material- und Arbeitskosten auch Fahrtkosten und Maschinenkosten ausgewiesen sind. Welche Aufwendungen müssen wir in der Bescheinigung bzw. Abrechnung ausweisen? Zu den begünstigten Arbeitskosten gehören auch die Fahrt- und Maschinenkosten. Diese Aufwendungen sind in der Bescheinigung auszuweisen. Frage: Wir haben im Jahr 2007 das Treppenhaus tapezieren und anstreichen lassen. Die Firma hat dafür eine Pauschalsumme in Rechnung gestellt. Können wir den Materialkostenanteil schätzen? Der Anteil der Arbeitskosten einschließlich der ebenfalls begünstigten Fahrt- und Maschinenkosten muss in den Rechnungen ab 2007 gesondert ausgewiesen sein (vgl. BMF Schreiben vom 03. November 2006, Tz. 24). Bis zu dem Jahr 2006 kann dieser Anteil auch geschätzt werden. Frage: Wir haben auf Grund von Nachfragen bei den leistenden Unternehmen festgestellt, dass in den Rechnungen durchschnittlich 25 % Materialanteil enthalten ist. Für das Jahr 2006 möchten wir die Arbeitskosten daher mit einem festen Prozentsatz in Höhe von 75 % aus den Rechnungen herausrechnen. Für das Jahr 2006 ist eine Schätzung des Arbeitskostenanteil zwar grundsätzlich möglich. Ein fester Prozentsatz kann jedoch nicht für alle Arbeiten einheitlich angewendet werden. In Handwerkerleistungen wie Fliesen- und Tapezierarbeiten kann ein hoher Materialanteil enthalten sein, während in anderen Leistungen wie Gehwegreinigung und Gartenpflegearbeiten ein niedriger Anteil zu erwarten ist. Außerdem schwankt der Materialkostenanteil selbst bei gleicher Art der Leistung je nach der Art und dem Umfang der tatsächlich ausgeführten Leistung im Einzelfall. Der im Rahmen einer Schätzung anzusetzende Anteil muss abhängig von der tatsächlich durchgeführten Leistung im Einzelfall beurteilt werden. Frage: Der leistende Unternehmer gibt an, dass die Materialkosten weniger als 5 % der Rechnungsumme betragen. Er hat die Aufwendungen wegen des geringen Anteils außer Ansatz gelassen? Das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 03.11.2006 zur Anwendung des § 35a Einkommensteuergesetz sieht keine Vereinfachung bei geringfügigen Materialkosten vor. Es sind in allen Fällen die Arbeitskosten auszuweisen. Frage: Wir haben Firmen beauftragt, die uns für Wartungsarbeiten, Reinigungsdienste o. ä. Pauschalen in Rechnung stellen. Die Arbeitskosten wurden in der Rechnung mit dem kalkulatorischen Anteil ausgewiesen. Ist dies zulässig? Werden Wartungsarbeiten oder Arbeiten mit einem sehr geringen Anteil von Verbrauchsmaterial mit einer vorher fest vereinbarten und vom tatsächlich verbrauchten Material unabhängigen Pauschale vergütet, so können die Arbeitskosten mit dem kalkulatorischen Anteil ausgewiesen werden. Frage: Wir bezahlen dem Rentner, der für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Rasen mäht, immer bar. Dürfen wir diese Aufwendungen ebenfalls in die Bescheinigung aufnehmen? Nein. Im Falle der Barzahlung ist eine Berücksichtigung bei den Wohnungseigentümern leider ausgeschlossen. Die Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen können nur dann berücksichtigt werden, wenn sich die Aufwendungen aus der Rechnung ergeben und sie unbar geleistet werden (also z.B. auf das Konto des Auftragnehmers überwiesen werden). Frage: Gehören die Aufwendungen für die Müllabfuhr ebenfalls zu den begünstigten Aufwendungen? Zwar fällt der Müll im Haushalt an und wird auch von dort abgeholt. Die eigentliche Leistung der Müllabfuhr ist jedoch nicht das Ausleeren der Mülltonnen, sondern das Transportieren und Entsorgen bzw. Verwerten des Mülls. Dies erfolgt außerhalb des Haushalts der Steuerpflichtigen und ist deshalb nicht begünstigt. Frage: Wir haben im Jahr 2006 für die Gartenpflege der Häuser eine Firma beauftragt. Zusätzlich hat die Wohnungseigentümergemeinschaft über uns einen Teil des Gartens neu anlegen lassen. Welchen Aufwendungsgruppen sind die Kosten zuzurechnen? Die Kosten für die Gartenpflege gehören als regelmäßig anfallende Gartenarbeiten zu den haushaltsnahen Dienstleistungen. Die Aufwendungen für die Gartenneuanlage fallen nur in großen Abständen an und gehören zu den Handwerkerleistungen. Die Keßler Real Estate Solutions GmbH bietet exakte Wohnflächenermittlung (openPR) - Stern TV deckt auf: 80% der Mietverträge enthalten falsche Quadratmeterzahlen In der letzten Sendung berichtete Stern TV über Mieter-Nepp. Laut einer Studie der DEKRA weisen mehr als 80% aller Mietverträge fehlerhafte Quadratmeterzahlen auf, meist zu Ungunsten des Mieters. Da der Mietpreis größtenteils von der auf dem Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl errechnet wird, ist zwangsläufig der errechnete Mietpreis zu hoch. Im Anschluss an die Sendungen konnte sich die Stern TV Redaktion kaum noch vor Anfragen von verunsicherten Mietern retten. Diesen Mietflächenberechnungen liegen verschiedene Verordnungen und Gesetze zu Grunde, so dass nur mit Fachwissen ein exaktes Ergebnis ermittelt werden kann. Die Keßler Real Estate Solutions GmbH unterstützt den Mieter mit langjähriger Berufserfahrung und fachlicher Kompetenz bei der Ermittlung der exakten Größe Ihrer Wohnfläche. Vorgehensweise Die Ermittlung der Grundfläche erfolgt direkt durch Aufmaß vor Ort. Ist die Wohnung schiefwinklig wird mit Hilfe einer Fachsoftware aufgemessen und die Wohnfläche genau ermittelt. Die Auswertung erfolgt digital und unter Beachtung der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Schwierigkeit für den Mieter besteht darin, die Anrechenbarkeit bestimmter Flächen wie beispielsweise Lufträume, Flächen unter Dachschrägen oder Nischen zu berücksichtigen. Hier erfolgt eine fachgerechte Aufnahme und Auswertung. Leistungen Zum Leistungsspektrum gehört u.a. die Erstellung des Grundrisses, d.h. alle Räume werden mit allen flächenrelevanten Bauteilen (ohne Fenster und Türen), sowie der Raumbemaßung grafisch dargestellt. Weiterhin erhält der Mieter eine Flächenliste, die zum Nachweis der ermittelten Wohnfläche beim Vermieter dient. Kosten Das Aufmaß beläuft sich auf 0,60 € und die Auswertung auf 0,25 € pro Quadratmeter. Somit betragen beispielsweise die Kosten für eine 90 Quadratmeter Wohnung, ohne Fahrkosten, 76,50 €. Quelle: www.kesslersolutions.de - Pressemitteilung von: Keßler Real Estate Solutions GmbH Veröffentlicht am 01.02.2007 15:08:36 - Industrie, Bau & Immobilien Nochmals: Gebäudeenergieausweis ab 2008 Pflicht 40 Millionen Wohneinheiten in Deutschland ab 01.01.2008 betroffen (openPR) Gemäß der Energiesparverordnung (EnEV) müssen Eigentümer von Gebäuden und Wohnungen ab dem 01. Januar 2008 den so genannten Gebäudeenergieausweis erstellen lassen. Dieser Ausweis weist den Energieverbrauch einer Immobilie aus. "Wird ein Haus verkauft oder vermietet, so muss der Eigentümer dem Käufer beziehungsweise Mieter diesen Pass künftig vorlegen", klärt die Stuttgarter Rechtsanwältin und Expertin für Immobilienrecht Simone Scholz auf. Die Pflicht, einen kostenpflichtigen Energieausweis erstellen zu lassen, trifft allein den Eigentümer der Immobilie. Holt er den Energieausweis nicht ein, so muss er ab dem 01.01.2008 mit einem Bußgeld rechnen. Scholz informiert über weitere Inanspruchnahme: "Darüber hinaus sieht sich der Vermieter ab jenem Zeitpunkt einem klagbaren Anspruch des Mieters auf Einsicht in den Energiepass ausgesetzt. Sogar Mietminderungsansprüche kommen bei schlechten Energiewerten in Betracht, wenn der Energiepass Bestandteil des Mietvertrages wurde." Die Laufzeit eines Energieausweises beträgt zehn Jahre. Unterschieden wird zwischen einem bedarfs- und einem verbrauchsorientierten Ausweis. Der bedarfsorientierte Pass liefert Informationen über den Gebäudezustand, Öl- und Gasverbrauch, Wärmedämmung und Anreize für Sanierungen. Der verbrauchsorientierte – in der Erstellung kostengünstigere – Ausweis trifft hingegen nur eine Aussage über den reinen Energieverbrauch die aktuellen Bewohner der Immobilie betreffend. Welcher der beiden Ausweisarten ab 2008 zur Pflicht wird, wird in Politik und Wirtschaft noch diskutiert. Feststeht indes, dass bis zum 01. Januar 2008 eine Wahlmöglichkeit für den Immobilieneigentümer besteht: Rechtsexpertin Scholz rät Immobilieneigentümern daher, noch im Jahre 2007 einen kostengünstigen Verbrauchsausweis einzuholen; dieser ist unabhängig vom Ausgang der Diskussion zehn Jahre gültig. Quelle: Simone Scholz |
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SPRUCH DES MONATS
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"Es gibt ein Wort, das jedem Wohnungseigentümer als praktische |
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Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
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