BFW Newsletter August 2006
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer
Für undichte Balkonplatten haftet die Eigentümer-Gemeinschaft

Wer den Schaden hat, muss nicht immer dafür zahlen
Ob die Ursache Pfusch am Bau war, ob Wind und Wetter oder einfach nur der Zahn der Zeit ihnen zusetzte - wenn Wasser von einem Balkon in die darunter liegende Wohnung dringt, lautet unter Wohnungseigentümern eines Mehrfamilienhauses die Frage meistens: Wer kommt für den Schaden auf? Wer zahlt die neue Tapete und vielleicht das Holzparkett des Geschädigten? Und wer übernimmt außerdem die Kosten für die Reparatur des schadhaften Balkons "Schädigers"? Dies ist ein typischer Fall für die teilweise stark umstrittene Abgrenzung von Teil- und Gemeinschaftseigentum, die Grundlage für die Haftung ist.
Die Antwort auf die genannten Fragen ist in der Rechtsprechung und im Wohnungseigentumsgesetz zu finden. Nach Paragraf 14 Nr. 1 ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum solcherart instand zu halten, dass keinem der Miteigentümer ein Nachteil erwächst, der über das unvermeidliche Maß hinausgeht. Der Eigentümer trägt allein die Kosten für erforderliche Reparaturen. Dagegen kommen für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums alle Wohnungseigentümer anteilig auf. Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Schadens-Ursache in Baumängeln liegt, für die noch der Bauträger oder Verkäufer des Wohnhauses haftet.

Ob ein Balkon zum Sondereigentum gehört oder nicht, das sagt das Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich. Diese Lücke schloss aber die Rechtsprechung, ausgehend von den Bestimmungen des Paragrafen 5 des Gesetzes. Danach zählt der zu einer Eigentumswohnung gehörende Balkon zwar zum Sondereigentum, jedoch nicht der Balkon insgesamt, sondern nur der Balkonraum als solcher sowie der begehbare Belag des Balkons, zudem etwaige an die inneren Wände angebrachte Verkleidungen.

Dagegen sind die konstruktiven Bestandteile des Balkons stets und unabänderbar Gemeinschaftseigentum: Zum Beispiel die Betonplatte sowie die darüberliegenden Dämmschichten, außerdem die Balkonbrüstung oder ein entsprechendes Gitter. Wenn also Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen unter oder neben dem Balkon ihre Ursache in schadhaften Isolierungsschichten haben, dann sind alle Wohnungseigentümer zu ihrer Reparatur verpflichtet; und die Kosten tragen sie gemeinsam, anteilig.

Sonderregelungen sind unwirksam

Diese Verpflichtung gilt nach herrschender Rechtsprechung auch in solchen Fällen, in denen nach der Gemeinschaftsordnung der Balkon allgemein und ohne Differenzierung dem Sondereigentum zugeordnet ist. Und zwar auch dann, wenn die Gemeinschaft ergänzend regelte, dass jeder Wohnungs-Eigentümer zur Instandsetzung seines Sondereigentums verpflichtet ist. Denn eine solche Regelung kann die gesetzliche Bestimmung über die eigentumsrechtliche Zuordnung der Isolierungsschicht zum gemeinschaftlichen Eigentum nicht ändern. Insoweit ist diese Bestimmung grundsätzlich unwirksam.

Offen bleibt allerdings noch eine Frage. Wer trägt eigentlich die Kosten für die Wiederherstellung des Plattenbelags, der bei der Reparatur der Isolierung zunächst herausgerissen und anschließend wiederhergestellt werden musste? Auch hier ist die Rechtssprechung eindeutig. Es handelt sich um Folgekosten der Reparatur. Daher sind wiederum alle Eigentümer zum Schadensersatz verpflichtet. So sehen es die Vorschriften des Paragrafen 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz vor. Dabei ist unerheblich, dass der Plattenbelag zum Sondereigentum zählt. Im Gegenzug ist der Eigentümer des Balkons verpflichtet, die Reparatur zuzulassen, obwohl sie seine - unter Umständen kostbaren - Platten beschädigt.

Wer für den Schaden aufkommt

Etwas "ungerecht" mag dagegen das Los des vom Wasserschaden betroffenen Eigentümers erscheinen. Er muss sich nicht nur anteilig an den Reparatur- und Folgekosten für die schadhafte Isolierung und an der Neuverlegung des Plattenbelags beteiligen, sondern auch noch seine Räume auf eigene Kosten tapezieren und neuen Parkett verlegen lassen. Die dabei entstehenden Kosten muss er in voller Höhe selber tragen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Gemeinschaft schuldhaft zum Entstehen der Feuchtigkeitsschäden beitrug. Wenn sie es beispielsweise unterließ, das Gemeinschaftseigentum rechtzeitig instand zu setzen.

Dieselbe Verpflichtung zur anteiligen Übernahme von Kosten wie bei Balkonen gilt auch bei der Instandsetzung von Garagen, auch wenn sie im Sondereigentum einzelner Miteigentümer stehen. Denn auch hier erstreckt sich das Sondereigentum nur auf den inneren Garagenraum. Wenn das Dach der Stellplätze undicht ist, wenn die Türen der Garagen frische Farbe brauchen oder wenn sie ganz ausgetauscht werden müssen, dann zahlen alle Eigentümer. Denn diese Teile der Garage gehören grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum. Sollen nur die Garageneigentümer zur Instandsetzung verpflichtet werden, muss dies ausdrücklich in der Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung oder durch spätere Vereinbarungen geregelt werden.

Quelle: Volker Bielefeld
Der Autor ist Geschäftsführer des Josef-Humar-Instituts und Referent für Wohnungseigentum bei Haus&Grund Deutschland.

RECHT

Verwalter, Sondervergütung

Eine Klausel im Verwaltervertrag, der dem Verwalter für die Vergabe von Aufträgen eine Sondervergütung von 4,5 % bzw. 8 % der Auftragssumme bei Vergabe von Aufträgen ab 2.500 Euro bzw. unter 2.500 Euro zuspricht, ist keine ordnungsgemäße Verwaltung. Nach Ansicht des Bay-ObLG entspricht dies nicht typischerweise besonderen Verwalterleistungen
(BayObLG, Beschluss vom 26.9.2003, Az.: 2Z BR 25/03).

Zu kurze Ladungsfrist macht Beschlüsse nicht ungültig

Wird bei einer Eigentümerversammlung die Ladungsfrist nicht eingehalten, so sind dort gefasste Beschlüsse nicht automatisch ungültig. Darauf weist Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse hin.
In einem vor dem Oberlandesgericht München verhandelten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin die Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme der Eigentümergemeinschaft angefochten. Der Beschluss wurde auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst, auf der alle Wohnungseigentümer anwesend waren. Die Wohnungseigentümerin erhielt die Einladung jedoch erst wenige Tage vor dem Termin.
Sie berief sich darauf, dass im Verwaltervertrag festgeschrieben sei, dass die jährliche Wohnungseigentümerversammlung mit einer Frist von mindestens zwei Wochen einzuberufen ist.
Die Richter argumentierten, dass es sich bei der vorliegenden Versammlung um eine "außerordentliche" Eigentümerversammlung handelte. Hinsichtlich der Ladungsfrist gilt daher Paragraf 24 Abs. 4 S. 2 WEG mit einer Ladungsfrist von einer Woche. Zwar wurde auch diese Frist nicht eingehalten. Die Nichtbeachtung der Ladungsfrist allein führe jedoch nicht automatisch dazu, dass die Beschlüsse ungültig sind. Dazu müsste der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Dies träfe beispielsweise zu, wenn einzelne Wohnungseigentümer wegen der verkürzten Ladungsfrist nicht teilnehmen könnten und sich ihre Abwesenheit entscheidend auf die Beschlussfassung auswirke. Das traf im genannten Fall nicht zu, da alle Eigentümer anwesend waren, so die Richter (AZ: 34 Wx 050/05).

Quelle: Bausparkasse

Anlage der Rücklage, Haftung des Verwalters
Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen regelmäßig Zahlungen leisten, um für überraschende Reparaturen oder Sanierungen der Immobilie finanziell gewappnet zu sein. Diese Instandhaltungsrücklage darf nach Information des LBS-Infodienstes Recht und Steuern nicht allzu riskant angelegt werden, dafür hat auch der Verwalter zu sorgen.
(Oberlandesgericht Celle, Aktenzeichen 4 W 7/04)

Der Fall: Eine Eigentümergemeinschaft erhoffte sich offensichtlich den großen Reibach. 50.000 Euro der Instandhaltungsrücklage, so der Beschluss, seien in eine gewinnträchtige, aber gleichzeitig äußerst riskante Geldanlage zu stecken. Das Ende der Aktion war weniger erfreulich, denn statt Überschüsse einstecken zu können, musste die Eigentümergemeinschaft erhebliche Verluste in Kauf nehmen. In einem Zivilprozess ging es unter anderem um die Frage, ob auch den Verwalter eine gewisse Verantwortung trifft.

Das Urteil: Das Geld sei nicht in einer Form angelegt worden, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, entschied der Bundesfinanzhof. Der Verwalter hafte gemäß seinem Vertrag zumindest für einen Teil des Schadens, denn er habe seine Pflichten verletzt. In Kenntnis des Risikos hätte er die Eigentümergemeinschaft ausdrücklich warnen müssen. Auch wäre es möglich gewesen, einen speziellen Beschluss herbeizuführen, wonach er trotz geäußerter Bedenken zur Mitwirkung bei dieser speziellen Anlage verpflichtet worden sei. Keinesfalls durfte er sich auf Grund seiner speziellen Verantwortung einfach der leichtsinnigen Entscheidung der Eigentümer beugen.
Einberufungsmängel
Zu einer Wohnungseigentümerversammlung wurde ein Wohnungseigentümer nicht geladen. In dieser Versammlung wurde ein Beschluss gefasst, der nicht in der Tagesordnung aufgeführt war. Auf einer weiteren Eigentümerversammlung aufgrund der Anfechtung des Beschlusses in der vorhergehenden Versammlung wurde noch einmal für den angefochten Beschlussgegenstand entschieden. Das BayObLG führte aus, dass es zwar nach § 23 des Wohnungseigentumsgesetzes erforderlich ist, dass der Beschlussgegenstand in der Tagesordnung aufgeführt ist, dieser Mangel jedoch dann nicht zur Ungültigkeitserklärung des Beschlusses führt, wenn davon ausgegangen werden kann, dass der Beschluss auch ohne diesen Mangel so gefasst worden wäre. Aufgrund des erneuten Beschlusses in der 2. Eigentümerversammlung konnte das angenommen werden (BayObLG, Beschluss vom 17.1.2003, Az.: 2Z BR 96/02).
Einladung zur Eigentümerversammlung
Ein Verwalter wollte in rund 3 Wochen eine Eigentümerversammlung einberufen, auf der er den bestehenden Verwaltungsvertrag kündigen wollte. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bestand auf einen Versammlungstermin zu einem bestimmten Zeitpunkt; diesem Verlangen kam jedoch der Verwalter nicht nach. Daraufhin lud der Verwaltungsbeiratsvorsitzende zu einer Eigentümerversammlung ein, auf der der Verwalter von seinem Verwalteramt entbunden wurde.
Das BayObLG hat hierzu entschieden, dass die in dieser Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären sind, weil nicht der Verwalter, sondern der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats zur Versammlung eingeladen hat. Etwas anderes gilt nur wenn ohne Zweifel feststeht, dass die dort gefassten Beschlüsse auch bei ordnungsgemäßer Einladung durch den Verwalter so zustande gekommen wären (BayObLG, Beschluss vom 17.4.2002, Az.: 2 Z BR 14/02).
Steht dem Wohnungseigentümer bzw. Vermieter gegenüber dem Wohnungseigentumsverwalter ein Schadensersatzanspruch zu bei nicht fristgerechter Erstellung der Jahresabrechnung?
Das Amtsgericht Hamburg hat den Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter des Gemeinschaftseigentums, der Jahresabrechnungen verspätet erstellte, abgelehnt.
Der Wohnungseigentümer hatte seinen Schadensersatzanspruch damit begründet, dass er, da die Jahresabrechnung für das Jahr 2001 nicht vorlag, gegenüber seinem Mieter nicht bis spätestens Ende 2002 abrechnen konnte.
Der Mieter lehnte dann die Zahlung der erst im Jahr 2003 erfolgten und ihm zugesandten Betriebskostenabrechnung als verjährt gemäß § 556 Abs. 3 BGB ab.
Das Amtsgericht Hamburg sah einen Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers nicht als gegeben an. Der Eigentümer/Vermieter habe die Möglichkeit und das Recht, beim Verwalter die Unterlagen einzusehen. Er sei deshalb selbst in der Lage, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
In dem zu entscheidenden Fall war im Verwaltervertrag keine ausdrückliche Verpflichtung des Verwalters aufgenommen, dass er Jahresabrechnungen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erstellen hatte. Darüber, ob eine solche Verpflichtung im Verwaltervertrag einen Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers rechtfertigen würde, hatte das Amtsgericht mithin nicht zu entscheiden.

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 29.06.2005 - Aktenzeichen: 102b II 57/05 WEG.
Vermietung Gemeinschaftseigentum
Die Entscheidung über die Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum stellt eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG dar. Über den ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit entscheiden. Was ordnungsgemäß ist, muss nach der Verkehrsauffassung bestimmt werden; dabei steht den Eigentümern ein gewisser Ermessensspielraum zu. In der Regel entspreche die Entscheidung zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Beschluss vom 29.6.2000, Az.: V ZB 46/99). Das HansOLG hatte sich mit einem Fall der 30-jährigen Verpachtung eines Teils des Gemeinschaftseigentums (Gartenfläche) zu befassen und auch bei einem solchen Beschluss - obwohl sehr lange Laufzeit des Pachtvertrages – ordnungsgemäße Verwaltung festgestellt.

(HansOLG, Beschluss vom 1.9.2003, Az.: 2 Wx 20/03)
Jahresabrechnung, Genehmigung unter Vorbehalt
Die Eigentümer hatten in der Versammlung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu entscheiden, die jedoch fehlerhaft waren. Darauf hat ein Eigentümer hingewiesen. Es erfolgte auf Drängen des Mehrheitseigentümers eine Beschlussfassung über Abrechnung/Wirtschaftsplan „vorbehaltlich einer noch durchzuführenden Nachprüfung“. Der Beschluss wurde erfolgreich angefochten. Das Gericht verwies darauf, dass eine Genehmigung unter Vorbehalt nicht möglich ist.

(AG Oberhausen, Beschluss vom 5.3.2002, Az.: 10 II 116/01)
Wichtiger Tagesordnungspunkt darf nicht unter „Sonstiges“ behandelt werden
Ein Eigentümerbeschluss, der unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ gefasst wird und nicht nur eine unbedeutende Angelegenheit regelt, ist auf rechtzeitige Anfechtung allein deswegen für ungültig zu erklären. Aus diesem Grund erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für unwirksam. Hierin wurde der unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) „Sonstiges“ behandelte Antrag eines Eigentümers abgelehnt, auf dem Flachdach neben seiner Funkantenne eine Satellitenempfangsanlage zu Zwecken des Amateurfunks aufzustellen. Nach Ansicht des OLG entspreche der Eigentümerbeschluss schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter dem TOP „Sonstiges“ gefasst wurde. Seien in einer Eigentümerversammlung nicht alle Wohnungseigentümer erschienen, könne ein wirksamer Beschluss nur gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden sei. Daher könnten unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ allenfalls wirksame Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden. Dazu gehörte aber sicher nicht die Genehmigung zur Errichtung einer Satellitenempfangsanlage auf dem Flachdach des Hauses (BayObLG, 2Z BR 233/03).
Balkonfliesen
Balkonfliesen grundsätzlich Sondereigentum (BayObLG vom 17.09.2003, Az.: 2Z BR 170/03). Eine Kunststoffbeschichtung auf einem Balkonoberflächenbelag als Feuchtigkeitssperre ist demgegenüber zwingend Gemeinschaftseigentum.

(BayObLG vom 04.09.2003, Az.: 2Z BR 124/03).
Verwaltungsbeirat
„Verwaltungsbeirats- und Bauausschussmitglieder sowie Rechnungsprüfer haben gegen Wohnungseigentümer Anspruch auf Aufwendungsersatz.“
(Schleswig-Holsteinisches OLG vom 13.12.2004, Az. 2 W 124/03)
Beweissicherungsverfahren, Kosten
In der Wohnung eines Sondereigentümers kam es zu Feuchtigkeitsschäden. Ein vom Verwalter beauftragter Sachverständiger konnte nicht ausschließen, dass die Ursache vom Gemeinschaftseigentum ausgeht. Ein Eigentümer drängte daraufhin auf die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens, in dessen Verlauf ein Gutachter zu dem Ergebnis kam, dass vermutlich falsches Nutzungsverhalten des Bewohners die Feuchtigkeitsschäden in der betreffenden Wohnung verursachte. In einem Eigentümerbeschluss wehrte sich der Wohnungseigentümer gegen den Beschluss, der ihm die Kosten des Beweissicherungsverfahrens auferlegte.
Das Gericht urteilte, dass der geschädigte Wohnungseigentümer nur dann die Kosten des Beweissicherungsverfahrens tragen muss, wenn ihm ein Verschulden nachgewiesen wird. Nach dem Gutachten konnte jedoch nur davon ausgegangen werden, dass der betroffene Wohnungseigentümer nur vermutlich für den Schaden verantwortlich ist, was nicht als ausreichender Nachweis gilt. Demzufolge sind die Kosten im vorliegenden Fall von allen Wohnungseigentümern zu tragen (BayObLG, Beschluss vom 31.1.2002, Az.: 2Z BR 57/01).

Beschluss / Urteil des Monats

Verjährung von Hausgeldforderungen
BGH: Laufende Hausgeldzahlungen sind wiederkehrende Leistungen i.S.d. § 197 BGB a. F. und verjährten demnach binnen 4 Jahren

„Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung laufenden Hausgelds ist auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen i.S.d. § 197 BGB a.F. gerichtet.“

BGH, Urt. v. 24.6.2005 – V ZR 350/03

Der Fall:
Die Eigentümerversammlung beschloss am 26.6.1996 den Wirtschaftsplan 1997.
Am 3.6.2002 stellte die Eigentümergemeinschaft gerichtlichen Zahlungsantrag wegen nicht gezahlter Hausgelder aus dem Jahr 1997.

Das Problem:
Nach früherer Rechtsauffassung bestand für Zahlungsverpflichtungen im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft keine spezielle gesetzliche Regelung, weshalb man nach bisheriger Rechtsmeinung von einer Verjährungsfrist von grundsätzlich 30 Jahren ausging (Regelverjährung § 195 BGB a.F.).

Die Entscheidung des Gerichts:
Der BGH vertritt zu Recht die Auffassung, Hausgeldzahlungen laufende Beiträge, wie etwa auch Mietzahlungen, darstellen.
Infolgedessen ging der BGH in dem (hier nach altem Recht) zu entscheidenden Fall von der kurzen Verjährungsfrist des § 197 BGB a.F. von 4 Jahren aus, weshalb die Ansprüche der Gemeinschaft am 31.12.2001 verjährt waren.

Fazit:
Bitte beachten – aktuelle Rechtslage:
Laufende Hausgelder verjähren nach § 195, 199 Abs. I BGB n.F. binnen 3 Jahren nach dem Ende des Fälligkeitsjahres!
Beispiel: Hausgelder des Jahres 2005 verjähren nach neuem Recht somit mit dem Ablauf des 31.12.2008.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Homepage: www.krall-kalkum.de  

Aktuelles

Neue Pflichten für Aufzugsanlagen für mehr Sicherheit
Herr Dittmann sprach mit Michael Fohrer, Geschäftsbereichsleiter Service beim Aufzugs- und Fahrtreppenunternehmen Otis, über die Verschärfung der gesetzlichen Betreiberpflichten.

Herr Fohrer, nach der neuen Betriebssicherheitsverordnung und der EN 81-80 gelten für Aufzugsbetreiber verschärfte Pflichten. Ist das in Ihren Augen gerechtfertigt?

Fohrer: Die verschärften Betreiberpflichten dienen einer weiteren Optimierung der Sicherheit von Aufzugsanlagen. Jeder, der einen Aufzug betritt, sollte ein Höchstmaß an Sicherheit erwarten können. Dies fordern wir und auch alle anderen Aufzugsunternehmen schon sehr lange und deshalb begrüßen wir die neuen gesetzlichen Auflagen.

Was hat sich denn konkret geändert?

Fohrer: Die wichtigste Änderung betrifft in erster Linie die große Gruppe der Bestandsanlagen. Ein älterer Aufzug darf und muss auch nicht unsicherer sein als eine Neuanlage. Aber leider ist dies noch oft der Fall. Etwa die Hälfte der in Deutschland betriebenen Aufzüge ist älter als 20 Jahre. Oftmals fehlen die heutzutage üblichen Sicherheitsstandards, wie zum Beispiel eine Wähleinrichtung zu einer rund um die Uhr erreichbaren Notrufzentrale. Nach der Betriebssicherheitsverordnung sind die Betreiber älterer Aufzüge verpflichtet, eine derartige Notrufeinrichtung kurzfristig nachzurüsten.

Eine solche Notrufeinrichtung ist sicherlich sehr wichtig. Aber damit ist es ja in der Regel nicht getan. Welche Nachrüstungen müssen Betreiber älterer Aufzugsanlagen noch vornehmen?

Fohrer: Das kann man nicht generell beantworten, denn jeder Aufzug ist anders und wird unterschiedlich genutzt und beansprucht. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine Gefährdungsbeurteilung für ältere Aufzugsanlagen vorgeschrieben. Eine amtlich zugelassene Überwachungsstelle, wie beispielsweise der TÜV, untersucht dabei alle sicherheitsrelevanten Aspekte eines Aufzuges. Anhand einer in der EN 81-80 festgelegten Prüfliste wird eine sicherheitstechnische Bewertung bzw. Gefährdungsanalyse durchgeführt. So kann zweifelsfrei bestimmt werden, wie sicher ein Aufzug ist. Daraufhin ist es Aufgabe des Betreibers, die festgestellten Mängel unverzüglich beseitigen zu lassen.

Und welche Kosten kommen auf den Betreiber zu?

Auch das kann nur individuell zwischen dem Betreiber und seinem Aufzugsunternehmen geklärt werden. Wir bieten im Zuge einer Aufzugsmodernisierung mit dem Otis-UpLift-Programm individuelle Lösungspakete zur Beseitigung aller sicherheitsrelevanten Mängel. Nach der sicherheitstechnischen Bewertung bzw. Gefährdungsbeurteilung durch die amtlich zugelassene Überwachungsstelle erstellen wir zusammen mit dem Kunden einen Zeitplan für alle zu ergreifenden Maßnahmen. Kurzfristig beseitigen wir die gravierenden Gefahrenquellen und ermöglichen den sicheren Betrieb der Anlagen. Danach werden gemeinsam mit dem Kunden weitere notwendige Modernisierungsschritte festgelegt, um eine Anlage technisch wie optisch auf den neuesten Stand zu bringen. Die Kosten dafür rechnen sich. Denn jede Investition in den Aufzug trägt zur Wohnwerterhöhung einer Immobilie bei. Sie sorgt für einen sicheren Transport der Fahrgäste, was letztendlich zu einer besseren Vermietbarkeit führt.

Zu den gesetzlichen Betreiberpflichten gehört schon seit langem die regelmäßige Wartung von Aufzügen durch einen qualifizierten Fachbetrieb. Ist damit nicht schon genug für die Betriebssicherheit getan?

Die vorgeschriebene, regelmäßige Wartung ist wichtig und für die Betriebssicherheit von Aufzügen unabdingbar. Sie stellt aber lediglich die Aufrechterhaltung der technischen Betriebsfunktionen sicher. Ein 20 Jahre alter Aufzug bleibt auch bei regelmäßiger Wartung ein 20 Jahre alter Aufzug. Wenn sie einen alten VW-Käfer in die Werkstatt zur Inspektion geben, bekommen sie auch keinen New Beetle mit Airbags, ABS und ESP zurück. Denn Wartung und Inspektion erhöhen nicht die Sicherheitsausstattung. Während Sie aber einen alten Käfer nicht ohne weiteres mit modernen Sicherheitsdetails nachrüsten können, ist das bei älteren Aufzügen im Zuge einer Modernisierung sehr wohl möglich.

Otis wirbt in letzter Zeit mit dem Argument, einen vom TÜV zertifizierten Service anzubieten. Welche Vorteile ergeben sich daraus für den Betreiber?

Anbieter von Wartungs-Dienstleistungen für Aufzüge und Fahrtreppen gibt es viele. Ob fachkundig gearbeitet wird und auch tatsächlich alle notwendigen Arbeiten durchgeführt werden, ist für die Anlagenbetreiber nicht immer nachvollziehbar. Die neue Wartungsnorm für Aufzüge und Fahrtreppen DIN EN 13015 sorgt hier für Abhilfe. Die Beauftragung eines zertifizierten Wartungsunternehmens gibt dem Betreiber die Sicherheit, alles für den ordnungsgemäßen Betrieb seiner Anlage getan zu haben und seinen Betreiberpflichten voll nachzukommen. Gleichzeitig sorgt er so für die größtmögliche Sicherheit, Zuverlässigkeit und Verfügbarkeit seiner Anlagen. Wir von Otis sind darüber hinaus sehr stolz, eines der ersten Unternehmen zu sein, dass einen auf Herz und Nieren geprüften, zertifizierten Service bieten kann. Damit weiß jeder unserer Kunden seinen Aufzug in nachweislich guten Händen und hat Zeit, sich um andere, wichtige Dinge zu kümmern.

Spruch des Monats

Wenn die Jahre wachsen erkennt man den Wert einer guten Zusammenarbeit mit einer Verwaltung immer tiefer.


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