BFW Newsletter Juni 2006 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
Gefährlich wird es allerdings, wenn der Mieterbund seinen Mitgliedern empfiehlt, eine Abweichung von den im Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittswerten zum Anlass zu nehmen, ihre Betriebskostenabrechnung einer besonders kritischen Prüfung zu unterziehen und vom Vermieter zusätzliche Erklärungen zu fordern. Noch gefährlicher wird es, wenn zugleich behauptet wird, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung in Deutschland falsch sei.
Die vom Mieterbund verbreitete Unterstellung, dass sich aus einer Überschreitung der im Betriebskostenspiegel angegebenen Durchschnittswerte ein Verstoß des Vermieters gegen das Gebot zur kostensparenden Bewirtschaftung zum Nachteil des Mieters ergeben könne, ist dabei schlichtweg unzulässig.
Wer statistische Durchschnittswerte auf eine konkreten Einzelfall bezieht, darf nicht den Fehler machen, die sprichwörtlichen Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes gibt lediglich an, welche Betriebskosten im Durchschnitt anfallen. Warum diese Betriebskosten konkret anfallen, dazu gibt der Betriebskostenspiegel nichts her.
So unterschlägt der Mieterbund, dass die Höhe der tatsächlich anfallenden Betriebskosten vom Vermieter kaum beeinflussbar ist. Kommunale Abgaben wie etwa Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Niederschlagwassergebühr werden über den Kopf des Vermieters hinweg festgesetzt. Auch für höhere Heizkosten infolge der explosionsartig gestiegenen Energiekosten ist der Vermieter wohl kaum verantwortlich. Vergessen wird ferner, dass die Mieter die Höhe verbrauchsabhängiger Betriebskosten vor allem durch ihr eigenes Nutzungsverhalten selbst beeinflussen. Zudem unterscheiden sich die Kostenstrukturen verschiedener Objekte je nach deren Größe, Lage und Mieterstruktur viel zu sehr, als dass eine vermietete Einliegerwohnung mit einem Appartement in einem Hochhausanlage miteinander verglichen werden könnten.
Es bleibt festzuhalten, dass durch die medienwirksame Veröffentlichung des Betriebskostenspiegels ein vollkommen unnötiges Konfliktpotential aufgebaut wird, welches selbst harmonisch verlaufende Mietverhältnisse belasten kann.
Ob solche „Scharfmacherei" letztlich auch den Interessen der Mieter dient, darf bezweifelt werden.[1] Copyright Rüdiger Fritsch
Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen, zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht;
beratendes Mitglied im BFW - Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. ;
Mitglied der ARGE Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Deutschen Anwalt Verein (DAV),
Sozius der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, 42651 Solingen,
Tel.: 0212 / 22210-0, Fax: -40, E-Mail: fritsch@krall-kalkum.de , Homepage: www.krall-kalkum.de
Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für den Beirat Neuerdings kommen immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften, besser gesagt: Verwaltungsbeiräte, auf die Idee, zur Absicherung der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzuschließen. Offensichtlich erzeugt die Entscheidung des OLG Düsseldorf bei Beiräten die Befürchtung, sie könnten aufgrund ihrer Tätigkeit haften. Bei einer solchen Haftpflichtversicherung gewährt der Versicherer dem Verwaltungsbeirat Versicherungsschutz für den Fall, dass er wegen eines bei der Ausübung seiner Beiratstätigkeit begangenen Verstoßes von einem anderen (nämlich der Eigentümergemeinschaft) aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts für einen Vermögensschaften verantwortlich gemacht wird. Vorsatz wird, wie bei allen Versicherungssparten, nicht abgedeckt. Zu den Aufgaben des Vermögensschaden-Haftpflichtversicherers gehört insbesondere auch die Abwehr von Ansprüchen gegenüber den Anspruchstellern. Gerade das führt auch zu meiner Meinung, dass es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, eine solche Versicherung von der Gemeinschaft für den Beirat abzuschließen. Die Abwehr der eigenen Ansprüche zu finanzieren, dürfte wohl kaum im Interesse der Eigentümergemeinschaft liegen. Haftungsangelegenheiten sind nach meiner Auffassung stets private Angelegenheiten des Beirats und keine gemeinschaftliche Angelegenheit, wenn nicht durch Vereinbarung (in der Gemeinschaftsordnung oder in sonstiger Weise) etwas anderes ausdrücklich geregelt wurde. Die Meinungen von Gottschalg und von Armbrüster überzeugen mich nicht. Letzterer meint, wenn die Eigentümer sich für die Einsetzung eines Beirats entschieden hätten, bestünde ein generelles Interesse an dessen Funktionsfähigkeit und Besetzbarkeit, außerdem stünde die gerichtliche Klärung, ob ein Beirat hafte, auch im Interesse der Gemeinschaft. Dem ist entgegen zu halten, dass auch in anderen Fällen ein Interesse an einer "Besetzbarkeit" einer Position besteht, z.B. bei der "Position" eines Verwalters, gleichwohl aber nicht daran gedacht wird, für diesen eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung auf Kosten der Gemeinschaft abzuschließen. Ein Interesse an gerichtlicher Klärung könnte nach meiner Auffassung nur dazu führen, eine Rechtsschutzversicherung für die Gemeinschaft abzuschließen. Die erste zu diesem Problemkreis veröffentlichte Entscheidung, die Entscheidung des AG Linz am Rhein, die den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung als nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend ansieht, ist nach meiner Auffassung richtigQuelle: R.A. Deckert RECHT Beendigung des Verwaltungsverhältnisses
HansOLG Hamburg:Keine Berücksichtigung von Umständen als Abwahlgrund, die nach der Beschlussfassung eintreten
Pauschaler ersparter Eigenaufwand kann auf 20 % geschätzt werden„Umstände, die nach dem Beschluss der Eigentümer über die sofortige Abwahl bzw. Kündigung des Verwalters eintreten, bleiben im Beschlussanfechtungsverfahren unberücksichtigt.Der ersparte Eigenaufwand des Verwalters, der für die Zeit zwischen Abwahl und Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit seine Vergütung begehrt, beträgt geschätzte 20% des ursprünglich vereinbarten Honorars.
“HansOLG Hamburg, Beschl. v. 15.8.2005 – 2 Wx 22/99
Der Fall:
Der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen, dass im Rahmen der Durchführung einer größeren Sanierungsmaßnahme die Mitglieder des Verwaltungsbeirats verschiedene Mitspracherechte neben dem Verwalter erhalten sollten. Der Verwalter führte die Baumaßnahme durch, ohne in jedem Fall den Beirat entsprechend zu beteiligen. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung nach Abschluss der Baumaßnahme die Abwahl und Kündigung des Verwalters aus wichtigem Grund. Das Amtsgericht gab der hiergegen gerichteten Anfechtung des Verwalters statt, da das Amtsgericht zu der Auffassung gelangte, dass der Pflichtverstoß des Verwalters eine fristlose Kündigung und Abwahl nicht rechtfertigte.Daraufhin beriefen sich die Eigentümer im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht als weiteren Abwahlgrund darauf, dass der Verwalter die Baumaßnahme selbst nicht sach- und fachgerecht habe durchführen lassen.
Das Problem:
Umstritten ist, ob Abwahl- bzw. Kündigungsgründe „nachgeschoben“ werden dürfen.Im vorliegenden Fall stützen sich die Wohnungseigentümer zur Rechtfertigung der Abwahl auf Gründe, die im Zeitpunkt des Beschlusses überhaupt nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren.Teilweise wird vertreten, dass Gründe dann nachgeschoben werden können, wenn diese vor der Abwahl tatsächlich vorlagen, infolge schuldloser Unkenntnis vom Verwalter-Fehlverhalten aber nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren (BGH, Beschl. v. 20.06.2002 – V ZB 39/01). Zu Recht wird hierzu die Meinung vertreten, dass ein solches „Nachschieben“ nicht zulässig sei (OLG Köln, Beschluss vom 22.11.2002 - 16 Wx 153/02; Elzer, ZMR 2001, 418 (424) und Fritsch, ZMR 2005, 829 ff.)
Die Entscheidung des Gerichts:
Das HansOLG Hamburg hat diese offene Frage nun im Sinne der hier vertretenen Meinung entschieden:Gründe, die bei der Beschlussfassung überhaupt nicht bekannt waren, sind schlichtweg nicht Grundlage der Entscheidung gewesen, weshalb eine Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Beschlussfassung unter solchen Aspekten nicht möglich ist.„Nachgeschobene“ Gründe ermöglichen allenfalls eine neuerliche Beschlussfassung über die Beendigung des Verwaltungsverhältnisses.
Fazit:
Die Entscheidung ist zu begrüßen.Könnten Wohnungseigentümer gegebenenfalls noch in II. oder III. Instanz angebliche weitere „Verfehlungen“ des gekündigten Verwalters nachschieben, so würde nämlich der auch auf das Verwaltungsverhältnis anzuwendende Rechtsgedanke des § 626 BGB durch die Hintertür ausgehebelt.Hiernach sind die Eigentümer nämlich verpflichtet, nach Bekanntwerden einer Verfehlung des Verwalters alsbald zu entscheiden, ob der Verwalter abgemahnt oder gar gekündigt werden soll. Warten die Wohnungseigentümer längere Zeit zu ohne Maßnahmen zu ergreifen, so kann ein Fehlverhalten dem Verwalter nach langer Zeit nicht mehr vorgeworfen werden.
Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Homepage: www.krall-kalkum.de
1. "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.
2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
BGH-Urteil vm 5. April 2006VIII ZR 152/05
Das komplette Urteil können Sie hier herunterladen: http://www.iww.de/quellenmaterial/abruf.php3?061462
Beschluss einer Eigentumswohnungsversammlung
Auch wenn ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung einem Beschluss zustimmt, hat er dennoch das Recht, diesen Beschluss später anzufechten.Ein Wohnungsbesitzer war in der Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe zwar mit der Höhe der Abrechung für die Position "Hausmeister/Putzhilfe" einverstanden, allerdings verlangte er später, dass die Kosten aufgegliedert werden sollten, damit erkennbar wird, welche Teilbeträge an wen gezahlt wurden.
(OLG Karlsruhe, 2002-12-05, 11 Wx 6/02)
Darf man mit einem Erdgasfahrzeug in einer Tiefgarage parken?Ja, das Parken von Erdgasautos ist nach der "Garagenverordnung" der Bundesländer erlaubt. Ein evtl. Einfahrtsverbot bleibt jedoch jedem Garagenbesitzer/Betreiber selbst überlassen. Aus Sicht des ADAC spricht nichts gegen Erdgasfahrzeuge in Tiefgaragen.Erdgas ist leichter als Luft. Deshalb kann sich - im Gegensatz zu Butan oder Propan - kein explosives Gemisch in Bodennähe bilden. Seit Inkrafttreten der novellierten Garagenverordnung am 30.11.1993 ist das Abstellen von Kraftfahrzeugen, die mit Flüssiggas betrieben werden - entgegen einem weit verbreiteten Vorurteil-, auch in Tiefgaragen zulässig.
"Quelle: Trägerkreis Erdgasfahrzeuge
Ohne Vollmacht darf nicht abgestimmt werden Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage geregelt, dass sich einzelne Eigentümer in der Versammlung vertreten lassen können, wenn eine Vollmacht an den Verwalter übergeben wurde, so kann ein Beschluss nicht nachträglich für unwirksam erklärt werden, wenn der Vertreter von der Abstimmung ausgeschlossen wurde, weil er zwar bevollmächtigt war, das Dokument jedoch nicht vorhanden war.(OLG München, 32 Wx 93/05)Quelle: IVD
Gebrauchsregelungen „Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch Beschluss eine Mindestbeheizung einer Eigentumswohnung nicht erzwingen.“ OLG Hamm, Beschl. v. 31.3.2005 – 15 W 298/04
Der Fall:
Ein typischer Streitpunkt zwischen Wohnungseigentümern:Eigentümer A ist der Auffassung, dass er im letzten strengen Winter übermäßig habe heizen müssen, da sein Nachbar, Wohnungseigentümer B, zu seine Wohnung so gut wie gar nicht geheizt habe. Daher habe der A aufgrund der im Bereich der Wohnung des B eingetretenen Auskühlung des Gebäudes für diesen „mitgeheizt“. Die übrigen Wohnungseigentümer meinen auch, dass der B den Heizkostenverbrauch des Objekts durch sein „Nicht-Heizen“ erhöht habe. Die Eigentümerversammlung beschließt, dass der Eigentümer, dessen Heizkosten erheblich geringer sind, als die der übrigen Gemeinschaft, zumindest 75% des Durchschnittsverbrauchs zu tragen habe. Eigentümer B ficht den Beschluss fristgerecht an.
Das Problem:
Das Wohnungseigentumsrecht lässt eine beschluss weise Regelung auch zum Gebrauch des Sondereigentums zu (§ 15 Abs. 2 WEG). Allerdings muss ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies kann im vorliegenden Fall nur gegeben sein, wenn die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass der einzelne Wohnungseigentümer in einem bestimmten Ausmaß sein Sondereigentum beheizt. Die Rechtsprechung zeigt sich hierbei allerdings sehr restriktiv und erkennt einen Anspruch auf Mindestbeheizung nur an, wenn durch das Nicht-Beheizen eines Sondereigentums der Eintritt von Schäden an anderen Sondereigentumseinheiten oder am Gemeinschaftseigentum droht (z.B.: BayObLG, Beschl. v. 2.3.1989 – Breg 2 Z 87/88: Nicht-Gewährleistung eines Mindestbeheizung bei Frost, wodurch Wasserrohre platzen).
Die Entscheidung:
Zu Recht hat das OLG Hamm den Eigentümerbeschluss als rechtswidrig für ungültig erklärt. Solange nicht konkret nachgewiesen werden kann, dass durch eine mangelnde Beheizung eines Sondereigentums der Eintritt eines Schadens droht und im übrigen Frostsicherheit gewährleistet ist, kann nicht durch Beschluss eine Mindestbeheizung beschlossen werden. Im vorliegenden Fall gingen die Eigentümer über die Mindestbeheizung auch dadurch hinaus, dass ein Wert von mindestens 75% des Heizungsverbrauchs der übrigen Wohnungseigentümer als Maßstab gesetzt wurde, wofür keine tatsächlichen Anhaltspunkte vorhanden waren.
Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Homepage: http://www.krall-kalkum.de
Keine rechtsverbindliche Auferlegung der Verantwortlichkeit aller Wohnungseigentümer für Winterdienst und Gartenarbeit durch Mehrheitsbeschluss, Hausordnung kann nicht alles verbieten Keine rechtsverbindliche Auferlegung der Verantwortlichkeit aller Wohnungseigentümer für Winterdienst und Gartenarbeit durch Mehrheitsbeschluss, Hausordnung kann nicht alles verbieten
Unzulässige Regelungen in der Hausordnung der WEG
1. Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (Geschlossenhalten des Kellerfensters) von der Gemeinschaft nicht verlangen.
Eine Hausordnung, wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird, kann nicht als Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.
Den Wohnungseigentümern können Regelungen, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, durch Hausordnung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses nicht rechtsverbindlich auferlegt werden.
Der Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums in Gestalt der Abtrennung einer von ihm sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens von der übrigen seitens der Gemeinschaft genutzten restlichen Fläche gestattet, kann von einem anderen Eigentümer mangels eines in der Maßnahme zu sehenden erheblichen Nachteils nicht erfolgreich angefochten werden.
Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (inklusive Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf geht davon aus, dass eine vollständige Durchnormierung des gesamten Gemeinschaftslebens" nicht erforderlich ist und dass dies auch nicht verlangt werden darf, nachdem beispielsweise Lüftungsmaßnahmen nach Bedarf einen ausreichenden Anhaltspunkt in einer Hausordnung bieten, um sachgerecht das Lüftungsverhalten ausüben zu können. Wenn einzelne Eigentümer die Hausordnung falsch verstehen und missbräuchlich lüften, wäre gegen die einzelnen Eigentümer vorzugehen; - es kann jedoch nicht eine detailliert ausgearbeitete Regelung des Lüftens verlangt werden.
Die unter Leitsatz Ziff. 2 aufgeführte Regelung zum Trocknen auf Balkonen und Terrassen würde gegen §13 Abs. 1 WEG verstoßen, weil der ordnungsgemäße Gebrauch von Balkonen und Terrassen nicht mehr gewährleistet wäre, wenn ein generelles Verbot ausgesprochen werden würde.
Im Übrigen sei es herrschende Rechtsprechung, dass eine Streupflicht nicht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses auf die Eigentümer umgelegt werden könne. Dies entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil diese Arbeiten zum Pflichtenkreis des Verwalters gehören, für welche dieser auch honoriert werde. Im übrigen sei die Delegierung auf eine Eigentümer kostenintensiver und ungleich schwieriger zu bewältigen.
Hinsichtlich der baulichen Veränderung beim Spitzboden stellte das OLG fest, dass eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich sei, weil die Maßnahme die Rechte der Eigentümer nicht über das in §14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigen.
Den Eigentümern sei auch nicht gestattet, das Aufstellen von Möbeln im gemeinschaftlichen Treppenhaus zu regeln, weil dies über die Beschlusskompetenz für Gebrauchsregelungen gemäß § 15 WEG hinausgehe.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. I-3 WX 393/02, Beschluss vom 01.10.2003
Beschluss / Urteil des Monats Umlage von Wärmelieferungskosten – BGH-Urteil vom 22.02.2006 Der Bundesgerichtshof hat erneut eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Wärmlieferungskosten am 22.02.2006 gefällt. Die Kosten der Wärmelieferung, des Contractors, der vom Vermieter den Betrieb der vorhandenen Heizungsanlage übernimmt, enthält im Gegensatz zu einer „normalen“ Heizkostenabrechnung kalkulatorische Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn. Diese Kosten sind in einem laufenden Mietverhältnis ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters nicht als Betriebskosten umlegbar.
Fehlt eine konkrete Vertragsregelung für den Contractingfall oder stimmen die Mieter einer Abrechnungseinheit der Übertragung des Betriebs der Heizungsanlage auf einen Dritten (Contractor) nicht ausdrücklich zu, darf der Hauseigentümer und Vermieter nur die „klassischen“ Heizkosten fordern, nicht aber die kalkulierten Wärmepreise des Contractors. (Dt. Mieterbund)
Erstmals befasste sich der BGH auch mit dem Argument, dass der Vermieter im vorliegenden Fall die Möglichkeit gehabt hätte, selbst die Modernisierung durchzuführen und in die Heizungsanlage zu investieren, was zur Folge gehabt hätte, dass er die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB um 11% der anteilig auf die Wohnung entfallenden Investitionskosten in die Heizung hätte erhöhen können. Diese Mieterhöhung bleibt ihm erspart, wenn der Contractor in die neue Heizung investiert. Dieses Argument weist der BGH zurück: „Im Wärmelieferungsentgelt seien neben den Investitionskosten auch die Zinsen für den Kapitaldienst auf die Investitionskosten, die Instandhaltung der Anlage und der Unternehmergewinn enthalten. Diese Positionen dürften im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB nicht berücksichtigt werden.
“Als „wichtige Klarstellung für alle Mieterinnen und Mieter in Deutschland“ wertete Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes, die am 15.05.2006 veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
Doch völlig unberücksichtigt lässt der BGH wiederum, wie auch schon in den vorausgehenden Entscheidungen, den Vergleich der tatsächlichen Kostenbelastung der Mieter vor und nach der Umstellung. Er prüft gar nicht, ob es unabhängig davon, welche einzelnen Kalkulationspositionen in den Heizkosten enthalten sind, für die Mieter teurer wird oder nicht. Damit wird wiederum ausgeblendet, dass gerade die Leistung sowohl von Anlagenerneuerung, als auch Unterhalt und Betrieb aus einer Hand zu Kostenvorteilen führen kann, die man der Kostensituation bei Fortsetzung des Eigenbetriebes mit erneuerter oder alter Anlage gegenüberstellen müsste, um entscheiden zu können, was für die Mieter günstiger ist.
Ebenso wenig setzt sich der BGH mit der Frage auseinander, ob durch die neue Anlage eine Effizienzsteigerung erreicht wurde und welche Auswirkungen eine solche Effizienzsteigerung auf das Recht des Vermieters zur Umstellung hat.
Der BGH verneint die Vergleichbarkeit zwischen der hier zu entscheidenden Sachlage und einer Vermietermodernisierung weiterhin mit dem Argument, dass nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete nur um maximal 11 % der Investitionskosten erhöht werden dürfe, während eine derartige Beschränkung in § 7 Abs. 4 HeizkV nicht enthalten sei. Das kann nicht überzeugen, denn der BGH selbst hat durch sein Urteil vom 3.3.2004 (VIII ZR 153/03) entgegen der bis dahin herrschenden Rechtsprechung entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB nicht durch das Verhältnis der Mieterhöhung zu den eingesparten Heizkosten begrenzt wird. Mithin kann der Vermieter bei einer von ihm durchgeführten Heizungsmodernisierung zwar nur 11 % der tatsächlich getätigten Investitionskosten auf die Jahresmiete für das versorgte Objekt umlegen. Der Investitionsbetrag selbst ist aber nicht begrenzt, so dass auch in diesem Fall eine Beschränkung, wie der BGH sie im vorliegenden Fall behauptet und die ehemals herrschende Rechtsprechung der Instanzgerichte auch sah, gerade nicht existiert
Das Urteil ist auf der Webseite des Verbandes für Wärmelieferung e. V. unter www.energiecontracting.de erhältlich. Auch ein wichtiger Kommentar von Rechtsanwalt Martin Hack, Günther-Heidel-Wollenteit-Hack aus Hamburg ist dort für Mitglieder erhältlich.
Quelle: Verband für Wärmelieferung e.V
AKTUELLES Ab wann Vermieter im Sommer wieder heizen müssen
Es ist mitten im Sommer, doch der Mieter friert – ab wann muss ein Vermieter hier tätig werden?
Grundsätzlich gilt: Auch außerhalb der Heizperiode müssen Vermieter die Sammelheizung wieder in Betrieb nehmen, wenn die Außentemperaturen es erfordern. Kurzfristige und geringfügige Temperaturschwankungen haben Mieter allerdings hinzunehmen. "Vermieter dürfen ihre Heizung während des Zeitraums vom 1. Mai bis 30. September solange auslassen, bis die Zimmertemperatur noch 18 Grad Celsius beträgt", sagt Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse. Bis zu diesem Punkt kann ein Mieter nicht das Anwerfen einer gesamten Heizungsanlage verlangen. Das trifft auch dann zu, wenn die kühleren Temperaturen über einen längeren Zeitraum andauern (AG Schöneberg, 5 C 375/97). Außer einer generellen Unwirtschaftlichkeit erhöht das zudem bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung den Festkostenanteil auch aller anderen Mieter im Haus.
Rutscht das Thermometer aber unter 18 Grad Celsius, muss der Vermieter handeln, urteilte das Gericht.
Manche Vermieter versuchen ihre Heizpflicht außerhalb der eigentlichen Heizperiode durch eine entsprechenden Klausel im Mietvertrag zu umgehen. Dies ist ungültig. "Rechtlich kann der Vermieter seine Heizpflicht auch während der Sommermonate nicht wirksam ausschließen", betont Susanne Dehm.
Quelle: www.baumagazin.de
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Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
*E-Mail: service@wohnungsverwalter.de * www.wohnungsverwalter.de
Redaktion: Landesverband West Ingo Dittmann, stellvertr. Landesbeauftragter, Nordrhein-Westfalen
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