BFW Newsletter Mai 2006 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
Brandschutzrechtliche Aspekte finden bislang wenig Berücksichtigung. Im Folgenden soll daher geprüft werden, inwieweit diese eine bestimmte Handhabung vorgeben.
Die Rechtsprechung zum WEG hat sich der Thematik nur unter anderen Gesichtspunkten bisher genähert. So hat etwa das Bay0bLG (WuM 1988, 410) sich mit der Auslegung eines solchen Beschlusses befasst, der vorsah, dass die Hauseingangstüre geschlossen zu halten ist, so dass sie nur mit einem Schlüssel oder über die Türöffnungsanlage geöffnet werden könne. Während das Kammergericht (ZMR 1985, 345) feststellte, dass ein Wohnungseigentümer nicht verlangen könne, dass die Miteigentümer es unterlassen, tags- über kurzfristig den Schließmechanismus der Haustür außer Betrieb zu setzen, obwohl die Hausordnung vorsah, dass die Tür „generell geschlossen“ zu sein habe. Allerdings seien die Begriffe „geschlossen“ und „verschlossen“, d. h. nur mit Schlüssel zugänglich, keineswegs gleichzusetzen. Das Gericht stellte fest, dass es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche, wenn es nach dem Mehrheitswillen der Eigentümergemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümern unbenommen bleiben soll, tagsüber kurzfristig den Schließmechanismus der Haustür außer Funktion zu setzen, beispielsweise wenn sie sich auf oder vor dem Grundstück aufhalten und im Garten oder an ihrem Kraftzeug arbeiten.
Das BayObLG (Rechtspfleger 1982, 218) hatte seinerzeit für ein überwiegend Wohnzwecken dienendes Gebäude festgestellt, dass die Sicherheitsinteressen der Inhaber von Wohnungen zu berücksichtigen sind und der Zweck einer mit elektrischer Sprech- und Öffneranlage versehenen Haustüre darin besteht, den Bewohnern ein bequemes Öffnen zu ermöglichen und das unkontrollierte Betreten des Hauses durch Unbefugte zu verhindern.
Schon zuvor hatte das LG Wuppertal (Rechtspfleger 1972, 451 ff.) für eine entsprechende Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG) gefordert, dass die Interessen der Beteiligten am Offen- oder Geschlossenhalten der Haustüre gegeneinander abzuwägen sind und festgestellt, dass ein Beschluss, der in Wohngebäuden mit Eigentumswohnungen das Offenhalten der Haustüre gestattet, nicht ordnungsgemäß ist, wenn er berechtigten schutzwürdigen Interessen der Minderheit zuwiderläuft und seine Auswirkungen sich im Wesentlichen gegen diese richtet. Das Gericht ging einerseits davon aus, dass dem Bedürfnis zur Sicherung des Sondereigentums vor Straftätern und dem Interesse, schon das Treppenhaus und erst recht die Wohnung gegenüber ungebetenen Besuchern durch die Sprech- und Türöffnungsanlage gesichert zu wissen, tageszeitabhängig unterschiedliches Gewicht beigemessen wird.
Eine Sonderregelung, die auf die Sprechstunden eines im selben Hause praktizierenden Zahnarztes Rücksicht nahm, wurde nicht als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen, da sie den schutzwürdigen Interessen der mit ihren Wohnungen an dasselbe Treppenhaus angrenzenden Wohnungseigentümer zuwiderlief. Diester (Rechtspfleger 1972, 453), sogar das Offenhalten der Hauseingangstür als unzumutbar im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG an und verneinte das Vorliegen einer Gebrauchsregelung, die durch Mehrheitsbeschluss gefasst werden kann (§ 15 WEG).
Brandschutz Der Brandschutz ist Materie der Landesbauordnungen. Diese sehen in allen Ländern vor, dass in jedem Gebäude ein erster Rettungsweg in einer festgelegten Entfernung von jeder Nutzungseinheit ins Freie führen muss, bei größeren Gebäuden ist ferner ein zweiter Rettungsweg notwendig. Es ist detailliert geregelt, wie die Rettungswege sowie Flure und Treppen, über die diese verlaufen, zu errichten sind. Wie die Türen, über die die Rettungswege ins Freie führen sollen, beschaffen sein müssen, ist hingegen nicht ausdrücklich bestimmt. Vielfach sind indes Regelungen über die Errichtung solcher Fenster vorhanden, über die der zweite Rettungsweg ins Freie führen soll. Diese müssen eine festgelegte Größe haben und zu öffnen sein. Insgesamt enthalten die Bauordnungen damit ausdrückliche Regelungen lediglich über die brandschutzgerechte Errichtung der Gebäude. Auch die Regelung, dass die Fenster zu öffnen sein müssen, ist so auszulegen. Sie gibt also nicht vor, dass das Fenster nicht verschlossen sein darf, sondern bestimmt allein, dass das Fenster überhaupt über einen Griff oder ähnliches als Öffnungsmechanismus verfügen muss.
Die in Rede stehende Frage, ob die Ausgangstüren abgeschlossen werden dürfen, betrifft hingegen nicht die Errichtung, sondern den Betrieb eines gemäß den Brandschutzbestimmungen errichteten Gebäudes. Ein Verbot, die Tür zu verschließen, kann daher allein aus der bauordnungsrechtlichen Generalklausel folgen, nach der Gebäude so zu benutzen sind, dass die öffentliche Sicherheit, insbesondere Leib und Gesundheit, nicht gefährdet werden. Um den brandschutzrechtlichen Gehalt dieser Bestimmung zu ermitteln, sind die Erfordernisse über die Errichtung der Rettungswege zu berücksichtigen. Das Gebot, dass jedes Gebäude zumindest über einen gut passierbaren ersten Rettungsweg verfügen muss, darf nicht leer laufen. Die Passierbarkeit wird durch eine Tür, die sich von innen nur durch ein besonderes Hilfsmittel (Schlüssel) öffnen lässt, aber erheblich beeinträchtigt. Besondere Gefahren drohen, wenn sich viele Menschen im Gebäude aufhalten. die über keinen Schlüssel verfügen. In Panik zum Ausgang laufende Menschenmassen können dann auch einem Schlüsselinhaber den Weg verstellen. Dem entspricht die in den Bundesländern - entweder aufgrund einer Verordnung oder einer Verwaltungsvorschrift - übliche Regelung, dass in Versammlungs- oder Verkaufsstätten die Türen auf den Fluchtwegen nicht verschlossen sein dürfen. Entsprechende Gefahrenlagen können sich auch in Wohnhäusern etwa bei einer Feier mit vielen Gästen ergeben. Ferner darf man nicht übersehen, dass der Ausbruch eines Feuers oder ein sonstiger Notfall die Bewohner psychisch besonders beansprucht, so dass sie ihren Schlüssel nicht schnell genug finden oder gar in der Wohnung vergessen könnten. Dabei sind ältere Menschen oder Kinder aufgrund ihrer Unerfahrenheit oder Hilflosigkeit besonderen Gefahren ausgesetzt.
Die angeführten Argumente sprechen dafür, dass Haustüren aus brandschutzrechtlichen Gründen nicht verschlossen werden dürfen (so im Ergebnis auch Franz, in: Simon (hrsg.), Kommentar zur Bay. Bauordnung, 12. Aufl. Stand: Mai 1999, Art. 38 Rdn. 9). Dieses mag in Einzelfällen anders liegen. So mag etwa bei Einfamilienhäusern wegen der Überschaubarkeit der Situation eine andere Beurteilung angemessen sein. Aus dem gleichen Grund mag auch das Verschließen der Wohnungstür nicht zu beanstanden sein. Es ist aber von dem Grundsatz auszugehen, dass die Tür in einem Haus mit mehreren Wohneinheiten auch in der Nacht nicht verschlossen werden darf. Wer dem widerspricht, muss sich vorwerfen lassen, dass er in Wirklichkeit die Gefahr zu wenig berücksichtigt, dass es wegen des Ausbruchs eines Feuers oder aus einem anderen Grund zu der Notwendigkeit kommt, die Rettungswege benutzen zu müssen. Denn es drängt sich doch gerade auf, dass eine verschlossene Ausgangstür die Möglichkeit, das Haus zu verlassen, erheblich erschwert.
Die Sicherungsinteressen haben dagegen eine weniger hohe Bedeutung. Zum einen ist nicht einsichtig, warum die Türen gerade in der Nacht abgeschlossen werden sollen. Die Gefahr vor Einbrüchen ist am Tage, wenn das Haus verlassen ist, eher größer als in der Nacht, wenn die meisten Bewohner zu Hause sind. Zum anderen könnten die Bewohner ihrem Sicherungsinteresse dadurch genügen, dass sie ein Schloss einbauen, das durch das Drücken der Türklinge von innen auch aufgeschlossen wird. Hier entscheidet sich, welchen Kostenaufwand der Hausgemeinschaft ihre Sicherheit wert ist.
Konsequenzen Das Verschließen der Ausgangstür unter Verstoß gegen Bestimmungen des Brandschutzes kann sowohl öffentlich-rechtliche, nämlich bauordnungsrechtliche, als auch privatrechtliche, nämlich nachbarschaftsrechtliche, Rechtsfolgen zeitigen. So könnte die Bauordnungsbehörde den Bewohnern eines Gebäudes durch Ordnungsverfügung aufgeben, die Ausgangstür nicht zu verschließen, und für den Fall der Zuwiderhandlung Zwangsmittel androhen. Bei der Entscheidung über die Ordnungsverfügung ist den Behörden aber Ermessen eingeräumt, und es ist fraglich, ob diese ihr Entschließungsermessen dahin ausüben, tätig zu werden.
Von größerer Bedeutung sind - jedenfalls in Hausgemeinschaften, in denen der Hausfrieden bereits gestört ist - die privatrechtlichen Folgen. Insoweit ist zunächst festzustellen, dass eine Bestimmung der Hausordnung, die die Bewohner zum Abschließen der Haustür ver- pflichtet, gem. § 134 BGB in Verbindung mit der bauordnungsrechtlichen Generalklausel unwirksam ist. Denn sie verpflichtet die Bewohner zu einem gesetzwidrigen, weil gegen die Brandschutzbestimmungen verstoßenden Verhalten. Kein Bewohner ist also verpflichtet, die Haustür abzuschließen. Vielmehr stellt das Abschließen der Haustür ein rechtswidriges Verhalten dar, das jedem Bewohner untersagt ist. Verstößt ein Bewohner gegen dieses Verbot, können die anderen ihn auch auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Der Unterlassungsanspruch wurzelt darin, dass die Mitbewohner zumindest Mitbesitzer - in manchen Fällen auch Miteigentümer - zur Freihaltung von allen Gegenständen verpflichtet sind, über die der Rettungsweg führt, weil dieser für die Nutzung ihrer Wohnung unentbehrlich ist. Sie bilden daher eine Rechtsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB. Derjenige Mitbewohner, der die Ausgangstür rechtswidrig verschließt, überschreitet seine Befugnisse innerhalb dieses Gemeinschaftsverhältnisses und verletzt den Mitbesitz der anderen Mitbewohner.
Quelle: www.baurecht.de
Angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage Nach allgemeiner Auffassung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags dazu einen weiten Ermessensspielraum. Nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Beschluss vom 21. Juni 2002 - 3 Wx 123/02) hat nunmehr entschieden, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn unter Berücksichtigung des Alters einer Wohnanlage und des absehbaren Sanierungsbedarfs die Grenzen des § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung eingehalten werden. Danach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 EUR, bei Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurück liegt, höchstens 9,00 EUR und bei Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 EUR als Instandhaltungskosten angesetzt werden.
Praxistipp: Sicherlich kommt es auch in Zukunft auf den jeweiligen Einzelfall und insbesondere die Klärung der Frage des absehbaren Sanierungsbedarfes an. Gleichwohl wird man auf der sicheren Seite sein, wenn man beim Beschluss über eine zu bildende Instandhaltungsrücklage die Werte des § 28 der zweiten Berechnungsverordnung zugrunde legt.
Quelle: Susanne Tank, www.bethgeundpartner.de
Neues Steuerrecht verteuert Immobilienverwaltung (openPR) - Bonn. Schlechte Nachrichten zum Osterfest: Die Neuordnung der Einkommensteuer wird nach Einschützung der ImmoConcept Hillemeier aus Niederkassel bei Bonn zu einer Verteuerung der Wohnungsverwaltung führen.
Nach dem Gesetzesentwurf und der bisherigen Praxis der Finanzbehörden können nämlich nur Wohnungseigentümer, jedoch keine Eigentümergemeinschaften die Kosten für "haushaltsnahe Dienstleistungen" steuerlich geltend machen.
Für Eigentümergemeinschaften müssen nun die Wohnungsverwalter die entsprechenden Kosten erfassen und für jeden einzelnen Eigentümer getrennt ausweisen. "Dies bedeutet einen erheblichen Mehraufwand für alle Immobilienverwaltungen", sagt Frank Hillemeier von ImmoConcept.
Nach den Plänen der Bundesregierung sollen künftig auch klassische Handwerkertätigkeiten bei der Steuer abzugsfähig sein. Die Mitglieder von Eigentümergemeinschaften können davon aber nur profitieren, wenn sie ihre anteiligen Kosten in einer eigenen Rechnung nachweisen können.
ImmoConcept Hillemeier gibt zu bedenken, dass auch nach der Neuregelung des Einkommensteuerrechtes lediglich die Arbeitszeit von Handwerkern steuerlich geltend gemacht werden kann, jedoch weder die Materialkosten noch die in der Branche üblichen Pauschalpreise.
Frank Hillemeier kritisiert: "Der Gesetzgeber mag gute Absichten gehabt haben, die neue Regelung macht aber die Eigentumsverwalter zur Außenstelle des Finanzamts." - Den zusätzlichen Aufwand der Verwalter werden in den meisten Fällen wohl die Wohnungseigentümer bezahlen.
Quelle: ImmoConcept Hillemeier
Recht Wohnungseigentümer kann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur tätigen Mithilfe herangezogen werden
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur tätigen Mithilfe herangezogen werden, wenn er die ihm aufgegebene Arbeit nicht sachgerecht oder nur mit nicht vertretbarem Aufwand ausführen kann. So das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 15.10.2003.
In der aus zwei Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft wurde mit der Stimme des Mehrheitseigentümers beschlossen, dass die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rückstausicherung, der Wechsel defekter Glühbirnen und die Reinigung der Einfahrt jeweils im jährlichen Wechsel von einem der Wohnungseigentümer ausgeführt werden sollte. Auf entsprechende Anfechtung des anderen Wohnungseigentümers hin wurde dieser Beschluss für ungültig erklärt. Ob ein Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden kann, bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen persönlich zu erbringen oder auf seine Kosten durch Dritte erbringen zu lassen, ist umstritten.
Überwiegend für zulässig wird es erachtet, Reinigungsarbeiten in beschränktem Umfang - wie zum Beispiel das Reinigen des Treppenhauses - die in vergleichbaren Miethäusern ebenfalls in der Regel von Mietern erledigt werden, den Wohnungseigentümern auch durch Mehrheitsbeschluss zu übertragen. Denn eine solche Regelung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Übertragung der Reinigung der Hofeinfahrt wie auch die Übertragung der übrigen in dem Beschluss aufgeführten Arbeiten verstößt jedoch gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, da es sich um Tätigkeiten handelt, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören.
Oberlandesgericht Düsseldorf AZ.: I-3 Wx 225/03 Beschluss v. 15.10.2003
Verliert ein Mieter den Hausschlüssel, droht ihm unter Umständen die Kostenübernahme für eine komplette Auswechslung der Schließanlage. Dabei müssen Vermieter allerdings die Rechtsprechung im Auge behalten. Dazu weist die Quelle Bausparkasse auf zwei entsprechende Urteile hin:
So ist eine Formularklausel im Mietvertrag, die besagt, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, bei Verlust eines Schlüssels die Schließanlage auszuwechseln, unwirksam. Die Richter vom Landgericht Berlin entschieden hier, ein Vermieter könne die Kosten für die ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine Gefahr des Missbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels fortbesteht (Az. 64 S 551/99).
In einem anderen Fall hatte der Mieter die Schlüssel verloren und konnte diese beim Auszug nicht an den Vermieter zurückgeben. Der Vermieter legte daraufhin dem Mieter einen Kostenvoranschlag für eine neue Schließanlage vor und verlangte die Erstattung des Betrages. Das genügt nicht, argumentierte der Richter vom Amtsgericht Rheinbach. Der Mieter muss nur zahlen, wenn die Anlage tatsächlich erneuert wurde (Az. 3 C 199/04).
Quelle: http://www.iw-magazin.de
Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG kann mehrheitlich beschlossen werden Die Gemeinschaft kann vereinbaren, dass anstelle des Kopfprinzips etwas anderes gelten soll, nämlich eine Berechnung der Stimmenmehrheit nach der Mehrheit der Miteigentumsanteile.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.05.2003, Az. I-3 Wx 107/03
Einwurf-Einschreiben kein rechtlicher Beweis für Zugang Beim Versand von Schriftstücken ist immer darauf zu achten, dass für den Streitfall auch der Zugang beim Empfänger nachgewiesen werden kann. "Ein Einwurf-Einschreiben stellt hierbei vor Gericht keinen Nachweis für den tatsächlichen Zugang des Schriftstückes darf", warnt Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse alle Vermieter und Mieter. Dies ist vor allem bei terminrelevanten Schriftstücken wie Kündigungen oder Mieterhöhungsverlangen zu beachten.
Das Oberlandesgericht Koblenz hat in einem Urteil klargestellt, dass im Gegensatz zum Übergabeeinschreiben bei einem so genannten Einwurf-Einschreiben keine persönliche Aushändigung des Schriftstückes erfolge. Damit sei der Nachweis, dass das Schreiben auch den richtigen Adressaten erreicht hätte, nicht zu erbringen und auch nicht erbracht (OLG Koblenz, Az. 11 WF 1013/04).
Allerdings birgt auch das Übergabeeinschreiben Gefahren. Ist der Zustellungsempfänger nicht anzutreffen, erhält er in der Regel eine Benachrichtigungskarte in den Briefkasten. "Holt der Empfänger die Sendung dann nicht von der Post ab, ist die Zustellung ebenfalls nicht erfolgt", betont Dehm.
Sichere Möglichkeiten sind die persönliche Übergabe des Schreibens mit schriftlicher Empfangsbestätigung, eine Zustellung per Boten, der die erfolgte Zustellung im eventuellen Streitfall dann bezeugen kann oder aber - je nach Fall - die Zustellung per Gerichtsvollzieher.
Quelle: www.baumagazin.de
Satellitenschüssel auf dem Balkon Mieter dürfen auf dem Balkon ihrer Wohnung eine Satelliten-„Schüssel“ aufstellen, sofern sie auf einem Ständer steht und nicht am Mauerwerk befestigt ist. Das hat das Landgericht München I in einem Urteil entschieden. Die Vermieterin hatte argumentiert, durch die Satellitenantenne sei der optische Gesamteindruck des Anwesens beeinträchtigt. Damit seien ihre Eigentümerrechte berührt und eine Genehmigung für die Parabolantenne nötig. Die Mieter hielten dem entgegen, die „Schüssel“ sei in Größe und Aussehen einem Sonnenschirm vergleichbar. Die Bausubstanz sei nicht verletzt, so dass die Vermieterin nicht auf ihre Eigentumsrechte pochen könne. Dem folgte das Landgericht und wies die Berufung der Vermieterin gegen ein gleich lautendes Urteil des Amtsgerichts München ab. Die Richter sahen keine optische Beeinträchtigung, da die Antenne hinter der Brüstung des Balkons kaum zu erkennen sei. (Az.: 31 S 7699/03) Verwaltungsbeiräte müssen Jahresabrechnung genau prüfen Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann zur Unterstützung des Verwalters einen aus drei Wohnungseigentümern bestehenden Verwaltungsbeirat wählen. Vorrangige Aufgabe der Beiratsmitglieder ist die Prüfung der Jahresabrechung und des Wirtschaftsplans. "Dies sollten die Beiräte sorgfältigst tun, denn sie haften für die Richtigkeit und können sich unter Umständen schadenersatzpflichtig machen", sagt Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse und macht auf die oft übersehene Haftungsproblematik aufmerksam.
Die Beiräte müssen gemäß Paragraf 29 des Wohnungseigentümergesetzes die Gesamt- und Einzelabrechnungen auf rechnerische sowie sachliche Richtigkeit hin kontrollieren. Dazu gehört beispielsweise, ob die Kontobelege der Gemeinschaft und Rechnungen des Verwalters stimmen, alle Hausgelder beglichen worden sind und der richtige Verteilungsschlüssel angewandt wurde.
Jedes Mitglied des Beirats haftet individuell für eigenes Verschulden. Entsteht ein Schaden durch Verschulden des Beirats, haften die Beiratsmitglieder als Gesamtschuldner (OLG Düsseldorf, Az. 3 WX 221/97). "Beiräte sollten sich daher eingehend über ihre Aufgaben und ihre Risiken informieren", rät daher Anette Rehm.
Quelle: www.baumagazin.de
Eigentumswohnung: Bestellung eines neuen Verwalters Beschluss / Urteil des Monats Beschluss/ Das Sparen hat Grenzen
Vermieter muss nicht unablässig den Heizölmarkt beobachten
Gerade in Zeiten steigender Energiepreise dürfen Mieter vom Eigentümer einer Immobilie erwarten, dass er das Heizöl möglichst günstig einkauft, um so Kosten zu sparen. Eine Zivilkammer musste sich nach Information des LBS-Infodienstes Recht und Steuern damit befassen, wie weit diese Verpflichtung zum Sparen geht.
(Landgericht München I, Aktenzeichen 15 S 22670/02)
Der Fall: Mit dem Heizöleinkauf ist es ein wenig wie mit dem Lottospielen. Nie weiß man so ganz genau, wann der günstigste Zeitpunkt gekommen ist, um die Tanks möglichst preiswert aufzufüllen. In München waren Mieter der Meinung, der Eigentümer einer Immobilie habe sich zu wenig mit der Sache befasst und das Öl zu teuer eingekauft. Bei etwas aufmerksamerer Marktbeobachtung, so ihre Beschwerde, hätte er einen weit besseren Preis erwischen können. Die Mieter klagten vor Gericht
Das Urteil: Einerseits gaben die Juristen den Betroffenen Recht. Selbstverständlich sei ein Eigentümer mit Rücksicht auf die Mieter gehalten, das günstigste Angebot zu wählen. Dazu reiche allerdings ein Preisvergleich bei mehreren gleichwertigen Lieferanten aus. Keinesfalls könne man den Eigentümer verpflichten, fortwährend den Heizöl-Markt zu beobachten und dann zum günstigsten Zeitpunkt zuzuschlagen. Solch eine Dauerbeschäftigung entspreche nicht mehr einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis.
Quelle: LBS
Sauber auch am Sonntag, Waschmaschinenbenutzung darf Mieter nicht verboten werden Der Sonntag gilt in vielen Familien noch als der Ruhetag schlechthin. Jedes Geräusch aus der Nachbarwohnung, ob es sich nun um Musik oder um kleine Reparaturen handelt, wird als eine unzumutbare Störung empfunden. In einem Mehrparteienhaus im Rheinland hing der Hausfrieden seit längerer Zeit schief, weil eine Bewohnerin den Sonntag zu ihrem Waschtag erklärt hatte. Mit schöner Regelmäßigkeit drang das leise Brummen der Waschmaschine in die Nachbarwohnungen. Schließlich sollten die Richter der Frau ihre sonntägliche Beschäftigung untersagen. Aber damit kamen die Kläger nicht durch. Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass „maschinelles Wäschewaschen“ am Sonntag erlaubt sei – zumindest dann, wenn die Geräusche sich im üblichen Rahmen halten. Moderne Waschmaschinen stellten in der Regel keine Ruhestörung mehr dar. (Aktenzeichen 16 Wx 165/00) Auch ein vereinbarungswidriger Eigentümerbeschluss ist nicht nichtig Häufig wird übersehen, dass gesetzes- oder vereinbarungswidrige Beschlüsse bei Eigentümergemeinschaften lediglich anfechtbar, jedoch nicht nichtig sind. Auf diese entscheidende Tendenz in der maßgeblichen Rechtsprechung macht Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse aufmerksam.
In einem vor dem Bayerischen Obersten Landesgericht zu klärenden Fall ging es um die Sanierungskosten einer Tiefgarage. In einem Eigentümerbeschluss wurde hierfür ein einzelner Kostenbeitrag der Wohnungseigentümer festgelegt, der nicht dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel laut Teilungserklärung entsprach. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten.
Nach Ablauf der Anfechtungsfrist klagte jedoch einer der Wohnungseigentümer auf Nichtigkeit des Beschlusses. Dem stimmten die Richter nicht zu. Der Beschluss beziehe sich nicht auf die Grundordnung der Gemeinschaft, sondern nur auf eine einmalige Zahlung einer bestimmten Geldsumme. Auch wenn der Beschluss dem in der Eigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht, so bedingt diese Vereinbarungswidrigkeit nicht gleichzeitig seine Nichtigkeit, urteilte das Gericht (Az. 2Z BR 155/03). Da es sich hier um eine Einzelfallentscheidung handelte, hatte die Eigentümergemeinschaft Beschlusskompetenz.
Quelle: www.baumagazin.de
Kinder dürfen toben Die beiden fünf- und achtjährigen Kinder eines Mieters gingen den Mitbewohnern auf die Nerven. Sie beschwerten sich über häufiges Rennen, Trampeln, Schreien und extremes Poltern zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten. Der Vermieter kündigte deshalb. Die Klage des Mieters aber hatte Erfolg: Die Nachbarn, so das Amtsgericht Frankfurt am Main, müssten die Beeinträchtigungen tolerieren. Kinderlärm gehöre zum gewöhnlichen Gebrauch einer Mietwohnung. Selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche müssten bis zu einem gewissen Grade hingenommen werden. Insbesondere bei Kindern unter sieben Jahren gelte diesbezüglich eine hohe Toleranzgrenze (Az: 33 C 3943/04).
Quelle: IVD
Beschluss / Urteil des Monats Energiepässe: Zwei unterschiedliche Ausweise, Einführung 2007 geplant Nach einer vorgezogenen Bundestagswahl befasste sich im April nun die Regierung endlich mit dem Thema Gebäude-Energiepass.
Ursprünglich sollte es den Pass schon zu Beginn dieses Jahres geben. Nun soll der Pass zum 1. Januar 2007 kommen, so zumindest sieht es die Planung bislang vor. Aber auch dann bleibt den Eigentümern noch einige Zeit. Hauskäufer und Mieter haben dem bisherigen Entwurf zufolge erst vom Sommer 2007 an ein Recht, vor dem Einzug einen Energiepass zu sehen, und das auch nur für Häuser, die mehr als 40 Jahre alt sind. Bei jüngeren Gebäuden bleibt Zeit bis Sommer 2008, bei Gewerbebauten bis Anfang 2009. Arbeit gibt es so oder so genug: Rund 100.000 Fachleute, schätzt das Bauministerium, werden sich künftig mit der Pass-Kontrolle beschäftigen.
Lange stritten Bau- und Wirtschaftsministerium darüber, wie streng die Kriterien für den neuen Ausweis sein sollen. Sollte er sich am Zustand des Gebäudes orientieren, wie es Verbraucherschützer forderten? Das hätte die Kosten des Ausweises in die Höhe getrieben: Gutachter hätten die Häuser genau inspizieren müssen. Schätzungen bezifferten die Kosten je Mietshaus auf bis zu 1000 Euro. Oder sollte der Pass den Energieverbrauch eines Hauses angeben, wie es Hausbesitzer wollten? Das könnte die Kosten auf unter 100 Euro erheblich senken - die Aussagekraft des Passes allerdings auch.
In ihrer Not verständigten sich Wolfgang Tiefensee (SPD) und Michael Glos (CSU) nun auf die Mitte: Danach haben Haus- und Wohnungsbesitzer in Zukunft die Wahl zwischen beiden Möglichkeiten. Verbraucherschützer sind tief enttäuscht. "Faktisch verlagert diese Lösung das Problem auf den Mieter", klagt Holger Krawinkel, Energie-Experte beim Bundesverband der Verbraucherzentralen. "Investiert wird nur da, wo die Verbraucher am Mietmarkt mächtig sind." Wo das Angebot groß ist und die Nachfrage gering, könnten Mieter oder Käufer in Zukunft auf die teurere Variante pochen - und erhielten Aufschluss über den tatsächlichen Zustand der Immobilie. In allen anderen Märkten - etwa im strapazierten Mietmarkt Münchens - stehen die Chancen schlechter.
Die Kritik am schlankeren Pass richtet sich vor allem gegen die Erhebungsmethode. Zwar kann der Energieverbrauch einiges über die Bauqualität des Gebäudes sagen - aber genauso gut auch über die Gewohnheiten der Bewohner. Wer eine Wohnung nur am Wochenende nutzt, hat einen günstigeren Verbrauch als ein Senior, der es gerne mollig warm hat. Dadurch verliere die Verbrauchs-Variante ihre Aussagekraft, warnen Mieterschützer. Auch das Umweltministerim, das den gemeinsamen Entwurf von Bau- und Wirtschaftsministerium nun beäugen muss, bleibt skeptisch. Man werde das Vorhaben "kritisch" überprüfen, sagt ein Sprecher.
Die Eigentümer dagegen sind mit der Doppellösung zufrieden: "Aufgabe des Passes ist es, die Sensibilität für die Energieeffizienz zu steigern", sagt ein Sprecher von Haus und Grund. "Das wird auch so gelingen." Die Hausbesitzer hatten neben den Kosten für den Gutachter-Ausweis vor allem eine Sorge: Das Urteil über ihre Gebäude könnte der Willkür von Gutachtern unterworfen sein - die nach Gusto gute oder schlechte Noten für ein saniertes Haus geben könnten. Diese Noten sollen dann, nach Vorbild der Regelung von Kühlschränken, Gebäude in Effizienzklassen einordnen. "Ein Haus ist aber kein Kühlschrank", heißt es bei dem Verband, die Einstufung sei viel komplizierter. Auch die Ratschläge zur Sanierung, die Gutachter bei der ausführlicheren Pass-Variante geben sollen, könnten stark variieren.
(Quelle: Süddeutsche Zeitung)
Mieter müssen auch im Sommer nicht frieren Ob Sommer oder Winter, ein Vermieter muss für ausreichend Wärme in der Wohnung sorgen, unabhängig von der Jahreszeit. "Sinkt beispielsweise die Zimmertemperatur im Sommer mehrere Tage unter 18 Grad, ist der Vermieter verpflichtet die Heizung anzustellen," erklärt Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse. Weigert sich dieser, kann der Mieter sogar die Miete in den Sommermonaten um 15 Prozent kürzen (Amtsgericht Berlin, Az. 5 C 375/97).
Der Vermieter darf sich auch nicht darauf berufen, dass die anderen Hausbewohner die Heizung nicht bräuchten. Nach Ansicht der Gerichte gilt je nach Wohnraum in der Zeit von sieben bis 24 Uhr eine Temperatur von 20 bis 22 Grad als angemessen. Nachts sind auch 18 Grad ausreichend. Klauseln im Mietvertrag, die niedrigere Temperaturen nennen, sind nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes unwirksam. Die Miete mindern kann ein Mieter fast immer, wenn nicht oder unzureichend geheizt wird. Gerichte erlauben eine Mietminderung je nach Fall bis zu 20 Prozent bei einer Zimmertemperatur von 16 bis 18 Grad. Fällt während der üblichen Heizperiode zwischen Oktober und April die Heizung total aus, sind bis zu 100 Prozent möglich. Zusätzlich kann der Mieter für die eventuell notwendige Anschaffung eines Heizlüfters inklusive dem dadurch höheren Stromverbrauch auch Schadensersatz verlangen.
Quelle: www.baumagazin.de
Spruch des Monats "Wenn Wohnungseigentümer in einer Versammlung nur über das sprächen, was sie begreifen, dann würde es sehr still auf Versammlung sein..."
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