BFW Newsletter Februar 2006 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
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Leseranfrage: Auf Ihrer Homepage stand die Aufforderung nach interessanter Fragestellung, um diese zu veröffentlichen. Da Sie mir schon einmal sehr hilfreich geantwortet haben, wage ich es erneut. In ihrem Newsletter März/05 auf Seite 6 schreiben Sie: Zitat: "Anzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder: Kann ein Verwaltungsbeirat bei einer kleinen WEG (4-9 Einheiten) auch nur aus einer Person bestehen, oder müssen es immer 3 Personen sein? Das Wohnungseigentumsgesetz geht in § 29 Abs. 1 Satz 2 davon aus, dass der Verwaltungsbeirat aus drei Personen besteht. Für abweichende Regelungen auch hinsichtlich der Anzahl der Mitglieder hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz, so dass insoweit ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreicht. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates kann daher nur durch eine Vereinbarung vermindert werden. Da es bei kleineren Eigentümergemeinschaften durchaus sinnvoll ist, die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates auf einen Wohnungseigentümer zu reduzieren, bietet es sich möglicherweise an, einen "Verwaltungsbeauftragten" mit den Befugnissen analog eines Verwaltungsbeirates gemäß § 29 WEG zu bestellen. Der Begriff "Verwaltungsbeirat" sollte in diesem Zusammenhang vermieden werden." Gegebene Situation: Da wir bei uns nur ein 2er-Beirats-Team sind, aber die Aufgaben so gewaltig (158 Wohneinheiten), benötigten wir eigentlich noch 1-2 Personen mehr im Beirat. Es findet sich aber keiner. Wir bekämen mindestens 1 Freiwillige, die aber lt. Teilungserklärung nicht Beirat werden kann, da sie nicht Eigentümerin, sondern die Ehefrau eines Eigentümers ist. Meine Fragestellung: Mein Gedanke war sie durch Beschluss zur Verwaltungsbeauftragten auf Zeit zu wählen, ausgestattet mit den Kompetenzen gemäß § 29 WoEigG, Teilungserklärung und Beschlüssen, versehen mit gleichberechtigtem Stimmrecht gemäß § 29 Abs. 3 (für Stellungnahme und anderen Entscheidungen). Wäre dies ein denkbareres Konstrukt, oder scheitert es bei uns an der Existenz eines Verwaltungsbeirates? Mit freundlichen Grüssen Siggi Mathies Antwort der Redaktion: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (beraten-des BFW-Mitglied) info@krall-kalkum.de Web: www.krall-kalkum.de Gerne beantworte ich die von Herrn Mathies gestellte Frage wie folgt: 1. Soweit es darum geht, die gesetzlich vorgesehene Anzahl von 3 Verwaltungsbeiräten durch die Wahl zusätzlicher oder weniger Eigentümer zu erhöhen bzw. zu ermäßigen, fehlt der Ei-gentümerversammlung für eine dauerhaft angelegte Regelung die Beschlusskompetenz (Folge = Nichtigkeit des Beschlusses). Soweit es darum geht, die gesetzlich vorgesehene Anzahl von 3 Verwaltungsbeiräten durch die Wahl zusätzlicher oder weniger Eigentümer zu erhöhen bzw. zu ermäßigen zu erhöhen bzw. zu ermäßigen, so kann die Gemeinschaft im Einzelfall entsprechend beschließen, der Beschluss ist jedoch rechtswidrig und im Einzelfall anfechtbar. Mangels Anfechtung erwächst der Beschluss in Rechtskraft. Für den Fall, dass eine Anfechtung zu befürchten ist, könnten einzelne Eigentümer im jeweili-gen Einzelfall "Phantasieämter" durch Beschluss zugewiesen bekommen ("Rechnungsprüfer", "Beisitzer des Beirats"), wobei allerdings darauf zu achten ist, dass keinerlei Kompetenzen oder gar Stimmrechte im Beirat damit verbunden sind. Ob im jeweiligen Einzelfall der Inhaber des Phantasieamts dem Beirat Tätigkeiten abnimmt, steht auf einem anderen Blatt. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sich um die Geschicke seiner Wohnanlage durch tätige Mithilfe zu kümmern. 2. Dringend davon abzuraten ist indes, Nicht-Eigentümer mit solchen Ämtern auszustatten oder Phantasieämter im Wege einer Umgehung des § 29 WEG zu "Quasi-Beiräten" zu machen. Derartiges ist für den Grundsatz nichtig, für den Einzelfall rechtswidrig und dürfte als Umgehung des WEG anzusehen sein. Mit freundlichen Grüßen Rüdiger Fritsch Rechtsanwalt |
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Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, sofern auch ein an der Abstimmung zunächst nicht beteiligter Eigentümer die Abrechnung binnen zwei Wochen genehmigt, ist wirksam.
OLG Köln 22.9.2004, Az: 16 Wx 142/04 Quelle: www. ml-fachinstitut.de |
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Datum: 19.01.2006 Kurztext: - Örtlicher Gasversorger hat in zweiter Instanz Erfolg - Der Kunde eines Energieversorgungsunternehmens ist zwar berechtigt, Preiserhö-hungen von den Zivilgerichten überprüfen zu lassen. Die Prüfung im vorliegenden Fall hat aber ergeben, dass das örtliche Gasversorgungsunternehmen in zulässiger und angemessener Weise lediglich gestiegene Bezugskosten an seine Kunden wei-tergegeben hat. So entschied heute die 6. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn (AZ: 6 S 16/05 Ab) und wies damit die Klage eines Gaskunden unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils im Berufungsverfahren ab. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Rechtsstreits wurde von der Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der Sachverhalt: Der Kläger, ein Gaskunde des örtlichen Energieversorgungsunternehmens, begehrt die Feststellung, dass die von der Beklagten vorgenommene Erhöhung der Gastarife zum 01.10.2004 unbillig ist. Die Beklagte hält das Begehren für unzulässig und für unbegründet. Das Amtsgericht Heilbronn hatte der Klage mit Urteil vom 15.04.2005 (AZ: 15 C 4394/04) stattgeben und festgestellt, dass die von der Beklagten in dem zwischen den Parteien bestehenden Gaslieferungsvertrag zum 01.10.2004 vorgenommene Erhöhung der Gastarife unbillig und damit unwirksam ist. Die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten führte zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und zur Abweisung der Klage. Die Entscheidung: Nach Auffassung der 6. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn ist der Kunde eines Energieversorgungsunternehmens nicht verpflichtet, jede Tariferhöhung zunächst widerspruchslos zu bezahlen und seine erhöhte Zahlung erst anschließend vom Versorgungsunternehmen im Klageweg zurückzuverlangen. Vielmehr steht ihm die - auch im vorliegenden Streit vom Kläger gewählte - Möglichkeit zu, auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Preiserhöhung zu klagen und den verlangten Mehrbetrag bis zur gerichtlichen Klärung vorläufig einzubehalten. Die damit generell zulässige Überprüfung einer Gaspreiserhöhung durch das Zivilgericht nach § 315 BGB ist - entgegen der Ansicht des beklagten Versorgungsunternehmens - nicht durch vorrangige Regelungen im Energiewirtschafts- oder im Kartellrecht ausgeschlossen. Auch eine - von den Energieversorgern geltend gemachte - Wettbewerbssituation zwischen Gas und leichtem Heizöl auf dem Markt der Wärmeenergieträger hindert die gerichtliche Preiskontrolle nicht. Die von der Kammer im Rahmen einer Billigkeits-(Angemessenheits-)Kontrolle vorgenommene Überprüfung der streitigen Gaspreiserhöhung zum 01.10.2004 ergab jedoch, dass die örtliche Versorgungs-GmbH lediglich gestiegene Bezugskosten an ihre Kunden weitergegeben hat. Dies konnte die Beklagte durch Offenlegung ihrer maßgeblichen Berechnungsunterlagen, deren rechnerische Richtigkeit vom Kläger generell nicht in Zweifel gezogen wurde, nachwei-sen. Für eine über die konkrete Gaspreiserhöhung hinaus gehende Kontrolle des gesamten Gaspreises unter Vorlage der vollständigen betriebswirtschaftlichen Kalkulation durch die Beklagte sah das Berufungsgericht dagegen keine Rechtsgrundlage. Die vom Kläger vor allem angegriffene Koppelung des Gaspreises an den Preis für leichtes Heizöl (so genannte „Ölpreisbindung“) war von der Kammer im Rahmen der Billigkeitskontrolle nach dem BGB nicht zu prüfen. Deshalb musste sich das Berufungsgericht mit den Verwal-tungsverfahren des Bundeskartellamtes, über die bis in die letzten Tage hinein intensiv be-richtet worden ist, nicht befassen. Auch zur Einschätzung des Klägers, bei der Kartellaufsicht handele es sich lediglich um ein „stumpfes Schwert“, hatte sich die Kammer nicht weiter zu äußern. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Rechtsstreits zugelassen. Der Bundesgerichtshof wird sich allerdings mit der Sache nur zu befassen haben, wenn der unterlegene Kläger dieses Rechtsmittel einlegt. Hinweis: Das Landgericht Heilbronn ist bemüht, die Berufungs-Entscheidung möglichst bis Anfang Februar 2006 auf seiner Homepage im Volltext verfügbar zu machen. Dr. Münch - Richter am Landgericht, Pressesprecher |
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Das Amtsgericht Augsburg hat mit Urteil vom 21.08.2003 (Az. 17 C 2833/03) festgestellt, dass ein Vermieter durch Erklärung in Textform den Mietvertrag einseitig ändern und sämtliche Betriebskosten, die bislang noch Teil der Inklusivmiete sind, zukünftig nach Wohnflächenmaßstäben abrechnen kann.
Das Gericht leitet dieses Ergebnis aus § 556 a Abs. 2 BGB ab. Im Unterschied zu § 4 Abs. 5 Miethöhegesetz, den die Vorschrift des § 556 a Abs. 2 BGB grundsätzlich nachgebildet sei, beziehe sich diese Möglichkeit der Umgestaltung auch auf sämtliche Betriebskosten und nicht wie bisher nur auf Wasser und Müll. Zudem bei Auffassung der Augsburger Richter hat das gesetzgeberische Ziel der Vorschrift die Verteilungsgerechtigkeit zu erhöhen und den sparsamen Umgang mit Energie zu fördern. Dies könne erreicht werden, indem auch Inklusivmieten auf Nettokaltmiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung umgestellt werde. Diese Entscheidung ist in der Literatur heftig kritisiert worden. Obwohl der Landesverband das Ergebnis der Entscheidung ausdrücklich befürwortet, ergeben sich erhebliche Zweifel, ob die Entscheidung richtig und mit dem Wortlaut des Gesetzes in Einklang zu bringen ist. |
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Durch Beschluss können Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers nach Maßgabe des § 16 II WEG auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden.
BayObLG, vom 10.04.2002, Az. 2Z BR 70/01 |
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Wohnungseigentümer dürfen schattenspendende Markisen auf ihrem Balkon auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer anbringen.
Ein Wohnungseigentümer brachte auf seinem Balkon eine Markise an, um sich vor zu starker Sonnenaussetzung zu schützen. Dies gefiel seinem Nachbarn jedoch nicht, der sich durch die Markise gestört fühlte. Er war der Auffassung, dass eine Markise nur mit seiner Zustimmung aufgestellt werden dürfte. Die beiden Streithähne zogen vor Gericht. Da eine Markise jedoch keine genehmigungspflichtige "optische Beeinträchtigung" darstellt, darf der Eigentümer diese behalten, und das auch ohne Genehmigung der anderen Eigentümer. (Dieses Urteil können Sie bei folgender Adresse bestellen: Pfälzisches OLG Zweibrücken, Schlossplatz 7, 66482 Zweibrücken) OLG Zweibrücken, 2 W 251/03 Quelle: © 2005 WDR Köln |
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Fenstergitter, die vor Einbrüchen schützen sollen, müssen in einer Parterrewohnung nur dann von den anderen Wohnungseigentümern geduldet werden, wenn in der Wohngegend eine konkrete Einbruchsgefahr besteht.
Ist dies nicht der Fall, dürfen die anderen Wohnungseigentümer das Anbringen der Gitter untersagen, da dies eine bauliche Veränderung des Hauses darstellt. Lediglich vereinzelte Einbrüche in einer Gegend rechtfertigen daher nicht das Anbringen von Fenstergittern. OLG Köln, 2004-03-17, 16 Wx 48704 |
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Ändert ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Wohnfläche durch Umbau der Wohneinheit in erheblichem Umfange, besteht (entgegen der Ansicht des OLG Frankfurt am Main) bei einer ursprünglich auf die bisherige Nutzfläche bezogene Kostenbeteiligung ein Anspruch der anderen Eigentümer auf Anpassung des Verteilungsschlüssels.
KG, Beschluss vom 14.06.2004, Az. 24 W 32/04 |
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Wird ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft entgegen der Gemeinschaftsordnung nicht in ein gesondertes Beschlussbuch eingetragen oder in anderer vorgeschriebener Weise protokolliert, ist der Beschluss bei fehlender Niederschrift anfechtbar, aber in der Regel nicht nichtig.
Beschluss des OLG Düsseldorf vom 01.10.2004, 3 Wx 207/04, NZM 2005, 24 |
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Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Nordrhein und Westfalen rät Haus- und Wohnungseigentümern, gegen die in diesen Tagen von den Gemeinden verschickten Grundsteuerbescheide bei selbst genutzten Häusern und Wohnungen Widerspruch einzulegen. Derzeit liegen beim Bundesverfassungsgericht zwei Verfassungsbeschwerden von Hauseigen-tümern gegen die Festsetzung von Grundsteuern vor. Die Beschwerdeführer sind der Auffas-sung, dass die Besteuerung von Grundeigentum, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, verfassungswidrig ist. "Die Argumentation ist nachvollziehbar und findet unsere Unterstützung", begründet Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Michael Mönig die Empfehlung seines Verbandes. Er sieht in diesen Fällen die Eigentumsgarantie nach Artikel 14 Grundgesetz verletzt und beruft sich dabei auf die vom Bundesverfassungsgericht am 22.06.1995 erlassenen Beschlüsse zur Vermögensteuer und Erbschaftsteuer, nach der Gegenstände, die dem Steuerpflichtigen nicht zur Ein-kunftserzielung zur Verfügung stehen, nicht einer Sollertragsbesteuerung unterzogen werden dürfen. Andernfalls handele es sich um eine unzulässige Substanzbesteuerung. Eigentümer selbst bewohnter Hausgrundstücke sollten daher: 1. Widerspruch gegen den Heranziehungsbescheid zur Grundsteuer für das Jahr 2006 und jeweils in den kommenden Jahren bis zu einer Entscheidung des Bundessverfassungsgerichts Widerspruch begrenzt auf die Festsetzung der Grundsteuer einlegen und gleichzeitig das Ruhen des Verfahrens beantragen. und wenn ein bestandskräftiger Bescheid des Finanzamts über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages vorliegt 2. Antrag auf Aufhebung bzw. Änderung des Messbetrages beim zuständigen Finanzamt unter Hinweis auf das beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren zu beantragen. Ergeht ein ablehnender Bescheid, sollte gegen diesen Einspruch eingelegt und gleich-zeitig unter Hinweis auf das beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren das Ruhen des Verfahrens beantragt werden. oder bei einem noch nicht bestandskräftigen Bescheid des Finanzamts über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages 3. Einspruch einlegen und gleichzeitig unter Hinweis auf das beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren das Ruhen des Verfahrens beantragen. Weitere Informationen und Muster für den Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid und Anträge und Einsprüche bei den Finanzämtern findet man unter www.haus-und-grund.com . |
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Gerade an eiskalten Wintertagen freut sich jeder auf seine mollig warme Wohnung. Kein Wunder also, dass Mieter "verschnupft" reagieren, wenn die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniert.
Befindet sich im Miethaus eine zentrale Heizanlage, sind Sie als Vermieter dafür verantwortlich, dass die Wohnungen ausreichend beheizt werden. Die Heizpflicht trifft Sie während der sogenannten Heizperiode, die üblicherweise vom 1. Oktober bis 30. April dauert. In den meisten Mietvertragsformularen fehlen konkrete Regelungen darüber, welche Mindest-temperatur in den Wohnungen erreicht werden muss. Das hat auch seinen guten Grund: Das Wärmeempfinden ist höchst subjektiv ausgeprägt. Ein Blick in die Rechtssprechung zeigt, dass sich heutzutage die Mindesttemperaturen in ei-nem Bereich zwischen 20 und 22 Grad Celsius bewegt. Nach DIN 4701 beträgt die Mindest-temperatur bei Wohn- und Schlafräumen sowie bei Küchen 20 Grad Celsius. In Bädern und Duschen beträgt der Wert 22 Grad Celsius und in Fluren genügen 15 Grad Celsius. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, die Mindesttemperaturen an 24 Stunden am Tag sicherzustellen. Eine vertragsgemäße Beheizung umfasst das Erreichen der Mindesttemperatur lediglich während der üblichen Tagesstunden. Als Faustregel wird hierfür die Zeitspanne zwischen 7 Uhr und 23 Uhr genannt. Tipp: Beschwerden ernst nehmen: Reagieren Sie sofort. Beschwert sich ein Mieter darüber, dass die Heizung nicht richtig funktioniert, kümmern Sie sich am besten sofort um sein Anliegen. Stellen Sie fest, dass er sich zu Recht beklagt, veranlassen Sie eine schnelle Behebung der Stö-rung. Teilen Sie dem beschwerdeführenden Mieter immer auch gleich mit, dass Sie die Mängelbeseitigung veranlasst haben. So verhindern Sie noch am ehesten, dass Ihr Mieter für die Dauer der Heizungsstörung die Miete kürzt. |
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Besucher dürfen längstens 6—8 Wochen in der Wohnung bleiben
Besuch eines Mieters — den können Sie ihm nicht verbieten! Doch was tun, wenn der Besuch länger bleibt und Sie dahinter eine ungenehmigte Untervermietung vermuten? Ganz einfach: Fragen Sie Ihren Mieter! Der Besuch darf längstens 6 bis 8 Wochen bleiben. Bleibt er länger, wird der Besucher von den Gerichten als ungenehmigter Untervermieter betrachtet bzw. wird eine unerlaubte Daueraufnahme in den Mieterhaushalt darin gesehen. Ausnahmsweise kann sogar ein mehrmonatiger Aufenthalt noch als Besuch gewertet werden. So einen ExtremBesuch muss allerdings Ihnen Ihr Mieter vorher anzeigen. Den Lebensgefährten darf Ihr Mieter grundsätzlich mit in die Wohnung aufnehmen Nimmt Ihr Mieter aber nahe Familienangehörige, seinen Partner und dessen Kinder oder seine Eltern mit in die Wohnung auf, gelten diese Personen nicht als Untermieter. Die Aufnahme dieser Personen muss Ihnen Ihr Mieter zwar anzeigen, er muss jedoch nicht Ihre Zustimmung dazu einholen. |
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Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates haften für die pflichtgemäße Erfüllung ihrer Beiratsaufgaben nach Auftragsrecht. Neben den Beiratsaufgaben können allen oder einzelnen Beiratsmitgliedern ebenso wie jedem Dritten weitere Aufgaben von der Eigentümergemein-schaft zur Erledigung übertragen werden. Auch in diesem Fall ergibt sich die Haftung aus dem Auftragsrecht.
Der Verwaltungsbeirat haftet gesamtschuldnerisch (Auszug aus OLG Düsseldorf, 24.09.1997 – 3 Wx 221/97) Wen schützt die Vermögensschadenhaftpflicht? Durch die Vermögensschadenhaftpflicht für WEG-Beiräte werden die Verwaltungsbeiräte in ihrer Tätigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach Grundlage des § 29 Absatz (2) und (3) Wohnungseigentumsgesetz, geschützt. Versicherungsnehmer ist in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft. Versichert sind die Verwaltungsbeiräte. Was leistet die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung? Aufgabe des Versicherers ist es, die versicherten Verwaltungsbeiräte von Schadenersatzansprüchen freizustellen, die wegen eines Vermögensschadens von der Wohnungseigentümer-gemeinschaft oder einem Dritten gegen sie erhoben werden. Die Leistungspflicht umfasst die Befriedigung begründeter und die Abwehr unberechtigter Ansprüche. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gewährt Schutz gegen Haftpflichtansprüche aus fehlerhaftem Handeln oder Unterlassen, das einen Vermögensschaden zur Folge hat. Versicherungsschutz besteht insbesondere bei fehlerhafter Kontrolle der Verwaltung sowie falscher oder unvollständiger Ausführung von Aufträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft. So empfiehlt z.B. der Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümergemeinschaft die Annahme einer unübersichtlichen und unvollständigen Jahresabrechnung. Was kostet die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für WEG-Beiräte? Der Beitrag ist abhängig von der Höhe der Deckungssumme. Die Prämie für bis zu 3 Beiräte pro WEG beträgt, je nach Höhe der Deckungssumme: Deckungssumme: 100.000€ Jahresbeitrag: 145,00€ inkl. Versicherungssteuer Deckungssumme: 150.000€ Jahresbeitrag: 195,75€ inkl. Versicherungssteuer Deckungssumme: 200.000€ Jahresbeitrag: 232,00€ inkl. Versicherungssteuer Deckungssumme: 300.000€ Jahresbeitrag: 311,75€ inkl. Versicherungssteuer Selbstverständlich ist auch die Versicherung zusätzlicher Beiratsmitglieder möglich. Für jedes weitere Beiratsmitglied erhöht sich die Prämie um 20%. Höhere Deckungssummen sind natürlich auch möglich. Der Selbstbehalt im Schadenfall be-trägt immer 250,00€ je Schaden. Für weitere Auskünfte und Angebote steht Ihnen die WB Assekuranz natürlich gerne zur Verfügung: WB Assekuranzmakler GmbH & Co. KG Herr Thomas Zellmann Lilienthalstraße 74 40474 Düsseldorf 0211 – 479 85 13 Tel 0211 – 479 85 33 Fax tz@wbadus.de eMail www.wbadus.de Internet |
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In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.
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