BFW Newsletter Januar 2006 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer |  |
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Die Kosten für Gas und Strom steigen und steigen: Verbraucher streiken jetzt. Wehren auch Sie sich: mit Einspruch oder Wechsel. Erneut sind Gas- und Stromrechnung wieder kräftig gestiegen. Mancherorts mehr als erlaubt. Einige Kunden weigern sich zu zahlen ? teils geben die Gerichte Recht, teils laufen Verfahren. Widerspruch Sie sind überzeugt, dass Ihr Lieferant ungerechtfertigt erhöht? Protestieren Sie schriftlich, Ihre Karten stehen gut: Paragraf 315 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schränkt überzogene Preiserhöhungen ein. Keine Sorge: Gas- und Stromhahn werden deshalb nicht abgedreht. Alternativen Viele Stromversorger bieten günstigere Tarife, etwa bei längerer Vertragslaufzeit. Zehn Pro-zent sparen Sie beim Anbieterwechsel: Es genügt, den Vertrag zu unterzeichnen, der neue Anbieter meldet Sie beim alten ab. Hilfe Protestierende finden Infos und Musterbriefe im Internet beim Bund der Energieverbraucher: www.energieverbraucher.de; auch Ihre Verbraucherzentrale berät. Stromanbieter vergleichen Sie z. B. online: www.verivox.de. |
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Anfrage Betreff: Energiesparverordnung |
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Quelle: IVD
Treppenlift Kann der Eigentümer in einer Wohnungseigentümeranlage seine vier Wände wegen einer Behinderung nur noch unter großen Mühen erreichen, so hat er Anspruch darauf, dass die übrigen Eigentümer seinen Wunsch nach dem Einbau eines Treppenlifts akzeptieren. Dies fußt auf dem im Grundgesetz garantierten "Recht auf barrierefreien Zugang zur Wohnung", das stärker wiegt als die Erhaltung des "optischen Erscheinungsbildes" des Flurs. (OLG München, 32 Wx 51 / 05) Wohnungseigentümer darf Keller nicht zum Wohnen nutzen Wohnungseigentümer müssen es nicht hinnehmen, wenn Mitbewohner Kellerräume zum Wohnen nutzen. Das entschied das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken. Jeder Bewohner einer Eigentumswohnanlage sei an den festgelegten Nutzungszweck der Räume gebunden und eine anderweitige Nutzung nur einvernehmlich möglich, entschied das Gericht (Az.: 3 W 196/05). Die Richter gaben mit ihrem Beschluss dem Antrag von Wohnungseigentümern statt, einem Mitbewohner die Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken zu untersagen. dpa
Quelle: Die Welt - Artikel erschienen am Mi, 28. Dezember 2005
Wiederbestellung des Verwalters Ein Eigentümerbeschluss über die Neuwahl des Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die von diesem erstellten Jahresabrechnungen grobe Mängel aufweisen und zudem weitere Tatsachen Zweifel an seiner Eignung aufkommen lassen (OLG Köln, Beschluss v. 8.6.2005, 16 Wx 53/05). Dicke Minuszeichen der Mietminderung Viele Urteile:
-Meist sind Mietminderungen nicht so überzogen, denn es gibt für Anwälte, Mietervereine, aber auch für Laien einen großen Erfahrungsschatz, wie Land- und Amtsgerichte (LG/AG) urteilen. Einige Beispiele und der Anteil, um den Mieter die Miete minderte:
Heizung
-Anlage fällt September bis Februar komplett aus: 100 Prozent (LG Hamburg, 1976). Keine Heizung von März bis August: 50 Prozent (LG Hamburg, 1976). Nur 16 bis 18 Grad Raumtemperatur: 30 Prozent (AG Görlitz, 1998). Asbest in Trägerplatten der Nachtspeicherheizung, aber keine belastete Raumluft: 18 Prozent (LG Hannover, 1997).
Aufzug
-Fahrstuhl in den 5. Stock fällt aus: acht Prozent (AG Bremen, 1987).
Fernsehen
-Defekte Fernsehantenne: 50 Prozent der Rundfunkgebühren (AG Charlottenburg, 1981).
Badezimmer
-Angerauhte Badewanne: drei Prozent (LG Berlin, 1996). Dauernd verstopfter Abfluss, Wasser muss von Hand geschöpft werden: 7,5 Prozent (AG Potsdam, 1997). Gesprungene Toilettenschüssel: zehn Prozent (AG Büdingen, 1998). Die Dusche funktioniert nicht: 16 Prozent (AG Köln, 1987).
Balkon
-Unbenutzbar: drei bis vier Prozent (LG Berlin, 1986/2000). Wird abgerissen: fünf Prozent (AG Potsdam, 1994).
Bauarbeiten
-Lärm durch Hämmern, Sägen und Bohren: 30 Prozent (AG Hamburg, 1991).
Fenster
-Trübung der Isolierglasscheiben: 0,5 Prozent pro Zimmer (AG Miesbach, 1985). Undichte Fenster wegen einer schadhaften Verkittung: 6,25 Prozent (AG Rheine, 1993). tr
Quelle: Die Welt - Artikel erschienen am 25. Dezember 2005
Hausbesitzer muss blaue Tonne aufstellen Nürnberg (D-AH) - Trotz Telefon und Internet: Den papierlosen Haushalt gibt es nicht. Und deshalb müssen Hausbesitzer auch blaue Papiertonnen aufstellen, wenn diese in einer Stadt vorgeschrieben sind. Das entschied jetzt das Verwaltungsgericht Arnsberg (Az. 14 K 2817/04), teilt die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) mit.
Gebühren zahlen für Altpapier, das praktisch gar nicht anfällt? Ein Hausbesitzer aus Werl dachte gar nicht daran und klagte gegen die Stadt, als diese ihm eine blaue Papiertonne aufs Grundstück setzte. "Ich lese keine Zeitung, Verpackungen lasse ich im Laden und Nachrichten empfange ich per E-Mail", zählte der Mann den Richtern auf. Deshalb brauche er auch keine Papiertonne.
"Die brauchen sie sehr wohl", meinten dagegen die Richter und zählten ihre Gegenbeispiele auf - etwa Werbung in neutralen Briefumschlägen oder die Verpackung von Medikamenten. Und auch beim Gang aufs stille Örtchen sei Papierabfall unvermeidbar: "Die Papphülsen von Hygienepapieren gehören in die blaue Tonne."
Auch wenn nur sehr wenig Abfall - ob Papier oder Restmüll - anfällt: "Vom so genannten Anschluss- und Benutzungszwang an die örtliche Abfallentsorgung kann man sich in der Praxis meist nicht befreien lassen", sagt Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer von der Deutschen Anwaltshotline (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1867800-0 für 1,99 Euro pro Minute).
EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
Stimmrecht auch bei mangelhafter Vollmacht Das Erfordernis der Vorlage einer schriftlichen Vollmachtsurkunde in der Eigentümerversammlung gibt dem Versammlungsleiter das Recht, die Stimmabgabe des nicht so ausgewiesenen Vertreters zurückzuweisen. Jedoch hat die unterbliebene Zurückweisung nicht zur Folge, dass die Stimmabgabe unwirksam ist.
BayObLG, Beschluss v. 29.4.2004, Az.: 2Z BR 22/04
Fakten: Vorliegend wurde der Verwalter mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für eine weitere Amtsperiode bestellt. Dieser Mehrheitseigentümer hatte jedoch an der betreffenden Eigentümerversammlung nicht persönlich teilgenommen, sondern sich durch einen Miteigentümer vertreten lassen. Zur wirksamen Vertretung war nach der Teilungserklärung eine Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form erforderlich. Der Wiederbestellungsbeschluss wurde mit der Begründung angefochten, die erforderliche Mehrheit sei nicht zustande gekommen, da die Stimmen des vertretenen Eigentümers nicht hätte berücksichtigt werden dürfen. Dem konnten die Richter jedoch nicht folgen. Das Erfordernis der Vorlage einer Vollmachtsurkunde in einer bestimmten Form gibt nämlich dem Versammlungsleiter das Recht, die Stimmabgabe des nicht ausgewiesenen Vertreters zurückzuweisen. Eine unterbliebene Zurückweisung wie hier hat aber nicht zur Folge, dass die Stimmabgabe unwirksam ist. Ein Bevollmächtigter, dessen Stimmabgabe nicht zurückgewiesen worden ist, kann folglich, auch ohne im Besitz einer Vollmachtsurkunde zu sein, wirksam abstimmen.
Fazit: Der Verwalter hat sich stets anfangs der Eigentümerversammlung davon zu überzeugen, dass ggf. erforderliche Formvorschriften im Hinblick auf Vertretervollmachten eingehalten worden sind.
(Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht 9/2004)
Aufgepasst: Vorschüsse auf Wohngeld verjähren! Mit Urteil vom 24.06.2005 (Az: V ZR 350/03) hat der BGH entschieden, dass sich das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, das jährlich zu leistende Wohngeld in monatlichen Vorauszahlungen von den Eigentümern zu verlangen, nach den Verjährungsvorschriften für regelmäßig wiederkehrende Leistungen richtet.
Die Beklagten waren Eigentümer einer Wohnung in dem auf dem Grundstück errichteten Gebäude. In der Versammlung vom 26. Juni 1996 beschlossen die Wohnungseigentümer einen Wirtschaftsplan für 1997. Nach diesem hatten die Beklagten für das Jahr 1997 4.998,03 DM als Wohngeld in monatlichen Raten à 416,50 DM an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. Bei diesem Betrag sollte es bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans bleiben. Diese Zahlungen leisteten sie nicht, woraufhin die Wohnungseigentümer im Juni 2002 Klage auf Zahlung des Wohngeldes an die Verwalterin erhoben. Die Beklagten beriefen sich erfolgreich auf die Einrede der Verjährung.
Soweit auf die Forderungen die Verjährungsregelungen in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung des BGB Anwendung fänden, stellten die begehrten Zahlungen nach Ansicht des Gerichts regelmäßig wiederkehrende Leistungen nach § 197 BGB a. F. dar. Die danach vierjährige Verjährungsfrist, die mit Ablauf des Jahres 1997 zu laufen begonnen habe (§ 201 BGB a. F.), sei bei Zustellung der Klage im Juni 2002 verstrichen gewesen.
Dass es sich bei dem Anspruch auf Wohngeld um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 197 BGB a. F. handele, ergebe sich nicht aus der Tatsache, dass die Eigentümer den Anspruch in Raten aufgeteilt hätten. Dies würde durch § 28 Abs. 1 WEG bestätigt, wonach eine Aufteilung nicht vorgesehen sei. Sofern sie erfolge, beruhe sie allein auf einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder auf dem Beschluss über die Aufstellung des Wirtschaftsplans. Die Anforderung des gesamten (Jahres)betrages sei ohne weiteres möglich.
Die rechtliche Qualifikation der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG als wiederkehrende Leistungen ergebe sich jedoch aus der gesetzlichen Anordnung, dass die Vorschüsse jährlich, nämlich mit dem Beschluss des Wirtschaftsplans, zu erbringen seien. Daher stellten die aufgrund dieser Beschlüsse zu leistenden Vorschüsse keine in Raten aufgeteilte Schuld dar, sondern fänden ihre Grundlage in dem für das jeweilige Jahr angenommenen Bedarf der Gemeinschaft. Eine Bezifferung aller Vorschüsse im Vorhinein sei noch nicht einmal theoretisch möglich.
Gleichzeitig stehe fest, dass mit dem Wohnungseigentum Kosten verbunden seien, die jeder Eigentümer abhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG) und der Dauer seiner Gemeinschaftszugehörigkeit zu tragen habe. Damit seien die Voraussetzungen des § 197 BGB a. F. erfüllt, denn die Vorschrift setze voraus, dass der Gesamtumfang der Schuld nicht beziffert werden könne, weil der Anspruch zeitabhängig entstehe.
BGH, AZ V ZR 350/03 (PDF)
Beschluss über Kreditaufnahme entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der den Verwalter zur Kreditaufnahme bevollmächtigt, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich der Kreditbetrag im Verhältnis zur Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer in einem bestimmten Rahmen hält und der Kredit zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses dient.
BayObLG, Beschluss vom 30. Juni 2004, 2Z BR 058/04
Entlastung Beirat Die Entlastung ehrenamtlicher Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadenersatzansprüche bestehen.
BayObLG, Beschluss vom 30. Juni 2004, 2Z BR 058/04
Keine zusätzliche Abrechnung über Sonderumlagen Häufig werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Wohnungseigentumsanlagen durch die Erhebung von Sonderumlagen finanziert, weil die Instandhaltungsrückstellung nicht ausreicht. Üblicherweise erfolgt die Abrechnung über solche Sonderumlagen im Rahmen der vom Verwalter vorzulegenden Gesamt- und Einzelabrechnung für das betreffende Kalender- oder Wirtschaftsjahr.
In einem konkreten Streitfall über die Abrechnung hatte einer der Wohnungseigentümer gefordert, dass die Sonderumlage auch gesondert abgerechnet wird, weil sonst die rechtmäßige Verwendung der gemäß Beschlussfassung zweckgebundenen Sonderumlage nicht kontrolliert werden könne.
Das KG Berlin wies den Antrag auf getrennte Abrechnung zurück (KG Berlin, Beschluss vom 22.11.2004, 24 W 233/03).
Nach der Vorschrift des § 28 Abs. 3 WEG habe der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. Verschiedene Abrechnungen, auch über Sonderumlagen und andere von den Wohnungseigentümern beschlossene Zahlungsverpflichtungen, sehe das Gesetz nicht vor. Dies gelte auch dann, wenn der Beschluss die Maßnahmen genau bezeichne, für die zusätzlich von den Wohnungseigentümern Finanzierungsbeiträge angefordert werden. Weitere Informationen und detailliertere Angaben über die konkrete Verwendung könne jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines Einsichtsrechts in die Abrechnungsunterlagen in Erfahrung bringen.
Wenn Verwalter auch Eigentümer ist, darf er nicht mitstimmen Wenn der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage zugleich Eigentümer einer der Wohnungen ist, darf er in der Eigentümerversammlung nicht über seine Absetzung abstimmen und bei der Stimmabgabe auch keinen anderen Wohnungseigentümer vertreten.
Oberlandesgericht (Az.: 3 Wx 174/01)
Einzelner unterliegt dem Mehrheitsbeschluss Kein Einzelgeschmack. Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss, dass die Außenseiten der Wohnungstüren der Eigentümer einheitlich lackiert werden sollen, muss sich ein einzelner Wohnungsinhaber diesem Beschluss beugen und seinen eigenen Geschmack zurückstellen. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, 2 Wx 49/01 Fliesen-Sammelsurium muss nicht akzeptiert werden Sind die Fliesen in einem Badezimmer einer Mietwohnung durch Alterung defekt, so muss der Vermieter die schadhaften Stellen erneuern. Sind die Fliesen allerdings nicht mehr lieferbar, so muss das Badezimmer auf Kosten des Vermieters komplett neu gefliest werden.
(LG Braunschweig 6 S 37/00)
BESCHLUSS DES MONATS!
Rechtsanwaltsbeauftragung Aus der Ermächtigung des Verwalters durch § 3 Ziffer 5 des Verwaltervertrages, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, folgt die Befugnis einen Rechtsanwalt zu beauftragen und mit einer entsprechenden Verfahrensvollmacht zu versehen.
OLG Düsseldorf - LG Duisburg, 18.10.2005, I-3 Wx 214/05
Aktuelles Gesetzestexte online Das Bundesjustizministerium stellt ab sofort unter der Domain http://www.gesetze-im-internet.de kostenlos alle Gesetze und Verordnungen des Bundes im Volltext zur Verfügung. Laut Presseberichten sind derzeit rund 5.000 Gesetze und Rechtsordnungen auf der Seite eingestellt.
Betriebskosten durch Einsparungen noch deutlicher senken Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für die Metropolregion Nürnberg weit unterboten
Mit 1,71 € pro qm Wohnfläche monatlich können Mietnebenkosten noch deutlicher unter den vor wenigen Tagen vom Deutschen Mieterbund veröffentlichten durchschnittlichen Werten von 2,44 € liegen.
Das zeigt das Beispiel der Ritter Hausverwaltung, die in der Metropolregion Nürnberg über 100.000 m² Wohnfläche bei einem Bestandsvermögen von mehr als 150 Mio. € betreut. Sie hat in ihren Betriebskostenabrechnungen 2004 nur einen Aufwand von 1,71 € / m²-Wohnfläche ermittelt.
Durch jahrelange, konsequente Energiesparmaßnahmen konnte der Verbrauch von Gas, Öl, Strom und Wasser in erheblichem Umfang reduziert werden. So wurden bei Wasser/Abwasser mit 0,29 €/m² gegenüber dem DMB mit 0,37 €/m² 21 Prozent, bei den Heizkosten mit 0,38 €/m² im Vergleich zum DMB mit 0,69 €/m² sogar 45 Prozent eingespart!
Geschäftsführer Manfred Ritter (BFW-Mitglied): "Jeder Hauseigentümer oder Immobilienverwalter kann kleine, finanziell überschaubare Schritte unternehmen wie Brenneroptimierung, bessere Kesselreinigung, Einbau von Abgasklappen, Kaminzugreglern, Wasserenthärter, Brennstoffsparer und zusätzlichen Isolierungen, um nachhaltig den Verbrauch zu senken. Das kostet nicht viel, bringt unterm Strich aber merkbare Effekte." Der Energiepass, der spätestens Ende 2006 bei Vermietung und Verkauf obligatorisch wird, sollte für Mieter, Vermieter und Käufer Anlass sein, die Nebenkosten intensiver "unter die Lupe" zu nehmen.
www.ritter-hausverwaltung.de
PRAXISTIPP:
Aufgrund der derzeitigen Witterungsverhältnisse empfehle ich dringend folgenden Beschluss fassen zu lassen:
SCHNEE- UND EISRÄUMUNG GEMÄSS ÖRTLICHER GEMEINDESATZUNG (ORGA)
Es wird der Antrag gestellt, die Wohnungseigentümergemeinschaft möge beschließen: Die Wohnungseigentümer haben die von der Gemeindesatzung vorgeschriebene Schnee- und Eisbeseitigung der Gehwegflächen entlang des Gründstücks selbst auszuführen. Die Schnee- und Eisbeseitigung erfolgt täglich/wöchentlich wechselnd in der Reihenfolge der Nummerierung der Wohnungen.
Ingo DIttmann
Spruch des Monats „Optimale Verwaltung ist, die Welt aus der Sicht des Wohnungseigentümers zu sehen.“
Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.
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