BFW Newsletter November 2005 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
Viel Lärm um nichts - Die Checkliste für Verwalter
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Von Rechtsanwalt R. Fritsch
Telefon: 0212 / 22 21 0 – 0 * Fax: 0212 / 22 21 0 – 40 E-Mail: krall-kalkum@telebel.de Die Befürchtungen bei vielen Verwaltern sind groß, was die Regelungen der Trinkwasserverordnung vom 21. Mai 2001 und die (haftungsrechtlichen) Auswirkungen für Immobilienverwalter ab September 2004 angeht. Aber wie so oft im Leben wird nichts so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Ein Wort vorab: Da die Regelungen nun erstmals ins Rampenlicht gerückt wurden, gibt es bislang weder verbindliche rechtliche Interpretationen, noch gerichtliche Entscheidungen. Und wo zwei Juristen diskutieren, gibt es mindestens drei Meinungen. Die nachfolgenden Ausführungen erheben also nicht den Anspruch, im Besitz der letztgültigen Wahrheit zu sein, sollen aber dazu dienen, etwaiger Panikmache entgegen zu wirken. Da die technischen Prüfverfahren, behördlichen Sanktionen und strafrechtlichen Risiken schon eingehend beleuchtet wurden, hier eine kurze Checkliste zur Prüfung, ob und wann diese Dinge denn überhaupt relevant sind: 1. Grundsätzlich gilt die TrinkwV für jeden Verwalter / Eigentümer Jeder Eigentümer einer Immobilie, der über einen Wasseranschluss verfügt (und demnach auch jeder Immobilienverwalter gleich, ob Miet- oder WEG-Verwaltung) unterfällt grundsätzlich dem Geltungsbereich der TrinkwV. Grund: Wer von einem Wasserversorger Trinkwasser bezieht (das tut jeder Eigentümer einer Immobilie mit Wasseranschluss) und ab dem Übergabepunkt des Wasserversorgers (d.h. der Hauptwasseruhr) mittels eines eigenen Leitungsnetzes das Wasser an einen Verbraucher im Hause abgibt (Wasserrohr und Wasserhahn), gilt gem. § 3 Ziff. 2 Buchst. c) TrinkwV als Inhaber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne des Gesetzes; in der Terminologie der Verordnung genannt: Anlage der Hausinstallation. 2. Dies heißt aber noch lange nicht, dass alle in der TrinkwV enthaltenen Pflichten auch den Verwalter in jedem Fall konkret betreffen! Als Regelwerk der staatlichen Gesundheitsfürsorge richtet sich die TrinkwV vorrangig an Einrichtungen, die Trinkwasser für die Öffentlichkeit (d.h.: jedermann) bereitstellen, also an die Wasserversorgungsunternehmen (wie Wasserwerke, Stadtwerke, etc.) sowie an Einrichtungen, die Trinkwasser selbst oder unter Verwendung von Trinkwasser hergestellte Produkte an die Öffentlichkeit abgeben, also Restaurants, Krankenhäuser, Kindergärten, Schulen, Badeeinrichtungen, etc. Entscheidend ist, dass quasi „jedermann“ die Einrichtung, in der Trinkwasser bereitgestellt oder benutzt wird, in Anspruch nehmen kann. Demnach zählt z.B. auch die Wasch- und Duschanlage in der Umkleidekabine des kommunalen Sportplatzes zu einer solchen sensiblen Einrichtung, da der benutzende Personenkreis nicht beschränkt oder eingrenzbar, also „öffentlich“ ist. Aber: Daraus folgt jedoch umgekehrt, dass keine Veranlassung besteht, einen klar begrenzten Kreis von Wasserverbrauchern wie etwa in einem Vierfamilienmietshaus den strengen Regeln zu unterwerfen, die (zu Recht) für Wasserwerke gelten sollen, die u.U. Tausende vergiften können. Der Verordnungsgeber hat also unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit dafür gesorgt, dass die Betreiber von Anlagen der Hausinstallation gem. § 3 Ziff. 2 c) TrinkwV nur in Ausnahmefällen mit der TrinkwV zu kämpfen haben! 3. Die Anzeige-, Untersuchungs- und Informationspflichten der TrinkwV gelten für den Betreiber einer Anlage der Hausinstallation gem. § 3 Ziff. 2 c) m.E. nur im Ausnahmefall! Die (Haupt-)Fälle, in denen die besonderen Pflichten der TrinkwV für Hausinstallationen gelten: a) § 16 Abs. 3 TrinkwV – Kenntnis von Qualitätsmängeln des Wassers Wird dem Betreiber einer Anlage der Hausinstallation (d.h. Verwalter) bekannt, dass das Trinkwasser in seiner Anlage nicht den Qualitätsanforderungen der TrinkwV entspricht, ist er selbstverständlich verpflichtet, umgehend alle erforderlichen Maßnahmen zur Behebung dieses Mangels einzuleiten - § 16 Abs. 3 TrinkwV -, insbesondere natürlich die entsprechenden Untersuchungen durchführen zu lassen. Ansonsten bekommt es der Verwalter tatsächlich mit dem Gesundheitsamt, dem Staatsanwalt, Mietern und Eigentümern zu tun! b) § 13 Abs. 1 und 2 TrinkwV – Anzeigepflicht bei Änderungen, wenn öffentlich Wird eine Wasserversorgungsanlage erstmalig oder neu in Betrieb genommen oder baulich so verändert, dass dies Einfluss auf die Wasserqualität haben kann, so ist die Maßnahme dem Gesundheitsamt anzuzeigen. Für Anlagen der Hausinstallation gilt dies gem. § 13 Abs. 2 S. 2 aber nur, wenn Wasser an die Öffentlichkeit i.S.d. § 18 Abs. 1 S. 1 TrinkwV abgegeben wird! Dies kann also bei gewerblich oder gemischt genutzten Objekten einschlägig sein, wenn etwa Restaurants, Fitnessstudios, Saunen, Schwimmbäder etc. oder Klimaanlagen mit „Luftwäschern“ neben reinen Wohneinheiten betrieben werden, bei denen die „Öffentlichkeit“ in Kontakt mit dem aus der Hausinstallation bereitgestellten Trinkwasser in Berührung kommt. Hier gelten die Regeln der TrinkwV dann natürlich für die gesamte Anlage! c) § 16 Abs. 5 TrinkwV – Informationspflicht über den Zusatz von Aufbereitungsstoffen Der Betreiber einer Hausinstallationsanlage, der dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zusetzt (egal wie) hat die Verbraucher hierüber zu informieren, § 16 Abs. 5 TrinkwV. d) § 21 Abs. 1 S. 3 TrinkwV – Weitergabepflicht von Informationen zur Wassergüte Gem. § 21 Abs. 1 S. 1 und 2 TrinkwV müssen die Wasserwerke dem Betreiber aktuelles Informationsmaterial zur Wassergüte bereitstellen. Gem. § 21 Abs. 1 S. 3 TrinkwV ist der Betreiber der Hausinstallation verpflichtet, ihm zur Verfügung gestelltes Informationsmaterial (und nur solches!) seinen Endverbrauchern zur Kenntnis zu geben. 4. Untersuchungspflichten gem. §§ 14, 15 TrinkwV nebst diverser Anlagen existieren für Betreiber von Anlagen gem. § 3 Ziff. 2 c) ansonsten nicht! Die Untersuchungspflichten gem. §§ 14, 15 TrinkwV (also die berühmten chemischen und bakteriologischen Proben und Untersuchungen!) gelten nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Verordnung nur für Anlagen gem. § 3 Ziff. 2 a) und b), also für Wasserwerke, etc.!! § 14 Abs. 6 TrinkwV bestimmt ausdrücklich, dass die Betreiber von Hausinstallationsanlagen gem. § 3 Ziff. 2 c) TrinkwV Untersuchungen nur auf Anordnung der zuständigen Behörde auszuführen haben! Umkehrschluss: Wird nichts angeordnet, wird auch nichts untersucht! § 18 Abs. 1 TrinkwV bestimmt sogar ausdrücklich, dass Hausinstallationen gem. § 3 Ziff. 2 c) TrinkwV, sofern aus ihnen Wasser an die Öffentlichkeit abgegeben wird, vom Gesundheitsamt zu überwachen sind! Gem. §§ 18, 19 TrinkwV ist es dann sogar Aufgabe des Gesundheitsamts und nicht des Verwalters, die Proben zu entnehmen und zu analysieren, vgl. § 19 Abs. 7 TrinkwV. Meines Erachtens werden die Anmerkungen zu den Anlagen zu § 14 TrinkwV fehlerhaft interpretiert, wenn daraus geschlossen wird, dass entsprechende Untersuchungen durchzuführen seien. Die Anlagen zu § 14 TrinkwV gelten rein juristsich-logisch doch nur, wenn der § 14 TrinkwV überhaupt einschlägig ist. Besteht keine Untersuchungspflicht gem. § 14 TrinkwV, ist § 14 TrinkwV nicht einschlägig, weshalb eine Anlage zu einem nicht anwendbaren § 14 keine Relevanz hat. Die Kontrollfrage, warum dann z.B. in der Anmerkung 3 der Anlage 4 zu § 14 Abs. 1 TrinkwV von Nitrit als Untersuchungsstoff für eine Hausinstallation gem. § 3 Ziff. 2 c) TinkwV die Rede ist, klärt sich ganz einfach auf. § 14 Abs. 6 TinkwV bestimmt ja, dass auf Anordnung der Behörde auch Betreiber solcher Anlagen verpflichtet sein könne, Untersuchungen durchzuführen. Dann muss natürlich geregelt sein, was genau untersucht wird. Dies und nichts anderes regelt z.B. die Anmerkung 3 zur Anlage 4 zu § 14 Abs. 1 TrinkwV. 5. Schlussüberlegung: Ungeachtet der juristischen Wertung stellt sich die Frage, ob sensible Objekte nicht (die aber aufgrund entsprechender Beschlussfassung – ansonsten keine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach WEG) geprobt werden sollten, um spätere Vorwürfe seitens sensibilisierter Eigentümer/Mieter auszuschließen. |
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Das Fällen von einzelnen Bäumen in einer Wohnanlage mit rund 60 Bäumen bedarf nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gem. § 22 Abs. 1 WEG. Die Maßnahme kann vielmehr mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Innerhalb des Rahmens ordnungsmäßiger Verwaltung steht den Wohnungseigentümern bei der Gartenpflege ein gewisser Ermessensspielraum zu. Dies gilt umso mehr, als bei Gartenanlagen das zu erwartende Absterben oder Wachstum von Gewächsen nicht stets mit Sicherheit voraussehbar ist. BayObLG Beschluss vom 21.2.2001 - 2Z BR 142/00 (NZM 2001, S. 769) |
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Ein Eigentümerbeschluss über die wiederholte Bestellung des Verwalters für eine weitere Amtsperiode von fünf Jahren ist wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 2 Halbs. 2 WEG nichtig, wenn der Beschluss länger als ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit gefasst wird und die neue Amtszeit nicht mit der Neubestellung zu laufen beginnt. OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.08.2004 - 20 W 225/02 |
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| Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Ordnung. Zweck der Versicherung ist es, "geeignete Mitglieder für den Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft zu gewinnen, die sich nicht durch Haftungsrisiken abschrecken lassen". Kammergericht Berlin, 24 W 203/02 | |
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Von Rechtsanwalt R. Fritsch
Telefon: 0212 / 22 21 0 – 0 * Fax: 0212 / 22 21 0 – 40 E-Mail: krall-kalkum@telebel.de Der Fall: In der Wohnung eines Wohnungseigentümers trat Schimmel auf. Zuvor bereits hat-ten die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschuss zur Beseitigung von Baumängel gefasst. Der Antragsteller wirft dem Verwalter vor, dieser habe nicht rechtzeitig die Anbringung eines Vollwärmeschutzes veranlasst und begehrt Schadensersatz. ( Sachverhalt ist wesentlich verkürzt). Die Entscheidung: (BayObLG, Beschluss vom 05.01.2000- 2Z BR 85/99, NJW- RR, 2000, 1033 ff) Ein Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Gemeinschaft unverzüglich durchzu-führen. Verletzt er diese Verpflichtung, so ist er zum Ersatz des dadurch entstanden Schadens verpflichtet. Wesentlich an dieser Entscheidung ist dabei , dass das Gericht von einer Beweislastumkehr ausgeht. So ist es grundsätzlich Aufgabe des Anspruchstellers darzulegen und zu beweisen, dass eine Pflichtverletzung des Verwalter vorliegt, ein Schaden entstanden ist und die Pflichtverletzung für den entstandenen Schaden kausal ist. Stehen jedoch Pflichtverletzung “und die zeitlich nachfolgende Schädigung fest, kann dies zu einer Umkehr der Beweis-last führen, dem Geschädigten können darüber hinaus die Beweiserleichterungen des § 287 ZPO zugute kommen...” Fazit: Dem Verwalter ist in jedem Fall eine sorgfältige Dokumentation seiner Vorgehensweise zu empfehlen. Wann hat er welche Maßnahmen in Auftrag gegeben bzw. durchgeführt? Es sind die Gründe einer etwaigen zeitlichen Verzögerung gewissenhaft festzuhalten. Hat ein Mitglied einer Wohnungseigentumswohnanlage ein rechtskräftiges Urteil gegen die Vornahme baulicher Veränderungen erwirkt, so kann dieser Titel nicht durch einen nachträglichen Mehrheitsbeschluss, der die baulichen Veränderungen genehmigt, aus der Welt geschaf-fen werden. Ein solcher Mehrheitsbeschluss ist anfechtbar. (OLG Köln 16Wx35/00) |
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Folgt der Verwalter bei der Abrechnung einseitig den Anweisungen des Mehrheitseigentümers, obwohl diese Art der Abrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wie es das Gesetz verlangt, kann die Minderheit der übrigen Eigentümer die Abberufung des Verwalters wegen Verletzung der Neutralitätspflicht verlangen.
(Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 25. November 1998 - 16 Wx 156/98) |
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Ist ein gemeinschaftlicher Spitzboden nur über die darunter liegende Eigentumswohnung zu erreichen, so bleibt diese dennoch entsprechend der Teilungserklärung Sondereigentum. Die Nutzungsmöglichkeit des Spitzbodens durch die übrigen Eigentümer ist daher erheblich einzuschränken, damit die Beeinträchtigungen des Eigentümers der unter dem Boden liegenden Wohnung möglichst gering ausfallen. Daher ist lediglich solcher Gebrauch zulässig, der nur ein gelegentliches Betreten des Speichers erfordert. |
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Übernehmen Mieter einen uralten Bodenbelag, gibt es später keinen Ersatz
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Im Prinzip ist der Wunsch eines Mieters verständlich, einen Jahrzehnte alten Teppichboden vom Eigentümer durch einen neuen ersetzt zu bekommen. Doch nicht immer hat er damit vor Gericht Aussicht auf Erfolg, wie nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein aktuelles Urteil zeigt.
(Landgericht Köln, Aktenzeichen 1 S 122/04) Der Fall: Kaum zu glauben, dass ein Bodenbelag so lange hält: Als die Mieter in ihre Wohnung einzogen, war der Teppichboden schon 18 Jahre alt. Weitere 22 Jahre lang lebten die Betroffenen damit, ehe ihnen die Idee kam, nun müsse das gute Stück endlich einmal ausgetauscht werden. Sie baten den Eigentümer, für einen neuen Bodenbelag zu sorgen. Doch der stellte sich stur. Wenn die Mieter nicht zufrieden seien, dann sollten sie auf eigene Kosten den Teppich-Lieferanten bestellen, argumentierte er. Das Urteil: Nach Überzeugung der Richter war die Wohnung gar nicht mit Teppichboden vermietet worden. Der „Oldie“ hätte schon zum Zeitpunkt der Vermietung die normale Lebensdauer (10 bis 15 Jahre) erheblich überschritten, das sei für den Betroffenen zu erkennen gewesen. Außerdem habe ihn der Eigentümer ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Belag nichts mehr wert sei. Die Richter: Wenn überhaupt, dann hätte der Mieter gleich zu Vertragsschluss auf einen Austausch drängen müssen. Nach so langer Zeit komme ein Ersatz nicht mehr in Frage. Quelle: LBS |
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Wurde mehrheitlich beschlossen, dass ein ursprünglich lose verlegter Bodenbelag auf den Balkonen des Sondereigentums nicht geändert werden darf, so ist dies nichtig. Hiermit würde unzulässig in das Sondereigentumsrecht eingegriffen, da diese Bestimmung nicht von der Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft umfasst ist. |
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Rolltor-Wartungskosten sind auf Wohnungsmieter nicht umlegbar
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Die Kosten für die Wartung des Rolltors dürfen Sie nicht auf Wohnungsmieter umlegen.
Die Betriebskostenverordnung bestimmt, ob Wartungskosten umlegbar sind. Steht dort ausdrücklich bei einer bestimmten Betriebskosten-Position, dass auch die Wartungskosten bzw. die Kosten der laufenden Instandhaltung umlegbar sind, dürfen Sie diese Kosten Ihrem Mieter auf die Abrechnung setzen. Weil das Rolltor schon gar nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt ist, müssen Sie die Wartungskosten dafür aus der eigenen Tasche bezahlen. Mit Ihrem Wohnungsvermieter können Sie nicht einmal zusätzlich vertraglich vereinbaren, dass Sie die Kosten dafür umlegen dürfen, Der Grund: Genau das, was in der Betriebskostenverordnung steht, ist für Sie als Wohnungsvermieter abschließend. Was hier nicht erfasst ist, dürfen Sie auch nicht umlegen. Auch nicht unter "sonstige Kosten". Gewerberaum-Vermieter haben es da besser: Die können auch die Umlage der Wartungskosten für das Rolltor im Mietvertrag vereinbaren. Haben Sie dies allerdings versäumt, bleibt es dabei: Die Kosten dafür sind nicht umlegbar! |
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Nach fristloser Kündigung des Verwaltervertrages kann der Eigentümer vom ehemaligen Hausverwalter keine Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern verlangen.
Stehen Sie vor der Frage, ob Sie als scheidender Verwalter die Jahresabrechnung noch erstel-len müssen, halten Sie sich an die folgende Faustregel: Ist die Abrechnung bei Beendigung des Verwaltervertrags bereits fällig, müssen Sie abrechnen. Von dieser längst fälligen Pflicht befreit Sie dann auch Ihr Ausscheiden aus dem Amt nicht. AG Charlottenburg, Urteil vom 14.5.2003, Aktenzeichen: 221 C 284/02, GE 2003, S. 1281 |
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Vermieter sind zwar verpflichtet, bei der Bestellung von Heizöl unter mehreren Lieferanten den preisgünstigsten auszusuchen. Sie haben jedoch nicht das gesamte Angebot einer Region zu checken, um vielleicht noch ein paar Cent günstiger ordern zu können.
(Landgericht München I, 15 S 22670/02) Quelle. Die Welt, Artikel erschienen am Sa, 22. Oktober 2005 |
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Es ist zulässig, auf dem Wege der Teilungserklärung die Installation von Satellitenantennen auszuschließen.
OLG Köln, 26.7.2004 – Az: 16 Wx 134/04 |
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Im Oktober beginnt die Heizperiode - und der Streit darüber
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Der Sommer ist vorbei. Es wird spürbar kälter. In den meisten Haushalten werden die Heizkörper aufgedreht. Was aber, wenn der Vermieter noch nicht mitspielt und die Zentralheizung noch nicht aktiviert hat? Muss der Mieter frieren? Mit Sicherheit nicht. Doch eine gesetzliche Regelung über die Dauer der Heizperiode gibt es nicht. Es kommt auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Fehlt eine entsprechende Klausel im Vertrag, so gilt in der Regel der Zeitraum von Anfang Oktober bis Ende April als Heizperiode.
Der Vermieter Muss aber auch außerhalb der kalendarisch kalten Monate die Heizung anstellen, sollte es mehr als zwei Tage zu geringe Außentemperaturen geben. Zeigt das Thermometer in den Sommermonaten innerhalb der Wohnung auch nur zeitweise weniger als 18 Grad, so Muss geheizt werden. Der Mieter Muss es nicht hinnehmen, dass er friert. Während der Heizperiode Muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, wie es einem "zeitgemäßen Wohnstandard" entspricht. Das hat der Bundesgerichtshof schon vor Jahren entschieden. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so gilt eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad für die Wohnräume. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese Temperaturen rund um die Uhr zur Verfügung zu stellen. Er erfüllt seine Pflichten, wenn seine Mieter ihre Räume zwischen 6 Uhr und 24 Uhr entsprechend aufheizen können. In winterlichen Käl-tezeiten ist von ihm in den übrigen Stunden eine Mindestgradzahl von 17 Grad anzubieten. Wird die Heizung trotz Kälte nicht in Betrieb genommen, oder wird nur unzureichend geheizt, so kann die Miete gemindert werden, da sich die Wohnung nicht im "vertragsgemäßen Zustand" befindet. Fällt die Heizung gar während der kalten Tage aus, so kann nach Ansicht des Landgerichts Hamburg die Mietzahlung (immer nur Kaltmiete) eingestellt werden. Die Gerich-te haben darüber hinaus zahlreiche weitere Entscheidungen zu treffen gehabt, in welchen Fällen der Vermieter die Heizung weiter aufdrehen Muss oder aber Energie sparen kann. Auf Gasetagenheizung Muss der Mieter nicht verzichten: Ein Mieter Muss es nicht dulden, dass seine funktionsfähige Gasetagenheizung demontiert und er an die gemeinschaftliche Zentralheizung angeschlossen wird, wenn das zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes nicht notwendig ist, den Wohnwert nicht erhöht und auch keine Heizkostenersparnis bringt (Landgericht Berlin, 67 S 84/02). Ist das Wasser zu kalt, gibt's weniger Miete: Ein Mieter ist berechtigt, die Miete zu mindern, wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, eine Mindestwassertemperatur von 40 Grad zu ge-währleisten und durch die Zentralheizung nicht sichergestellt ist, dass in allen Räumen von 6 bis 23 Uhr eine Temperatur von mindestens 20 (Bad/Toilette: 21) Grad herrscht, von 23 bis 6 Uhr von mindestens 18 Grad (LG Berlin, 64 S 266/97). Gemeinschaftsheizung zur Abrechnungseinheit zusammenfassen: Werden mehrere Wohngebäude durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, so darf der Vermieter diese Häuser für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen - auch wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet ist (Bundesgerichtshof, VIII ZR 371/04). Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen schnell reagieren: Teilt ein Mieter seinem Vermie-ter mit, dass die Heizung ausgefallen ist, wird der Defekt letztendlich aber erst einen Monat später von einem Handwerker behoben, so teilen sich beide Parteien den Schaden an der Heizungsanlage, der durch zugefrorene Rohre entstanden ist. Der Mieter hätte die Wasserrohre entleeren, der Vermieter sich um eine zügigere Reparatur kümmern müssen. (Oberlandesgericht Nürnberg, 5 U 1896/00) Klopfende Heizung bringt zwölf Prozent: Klopfgeräusche einer Heizungsanlage in einer Mietwohnung rechtfertigen eine Minderung der Miete (hier: um zwölf Prozent). Dabei spielt es keine Rolle, wenn andere vom Mieter beanstandete Mängel tatsächlich nicht existieren, der Nachweis für das Klopfen jedoch erbracht worden ist. (LG München I, 8 S 167/00) Maximal 18 Grad zuwenig: Lässt sich die Zentralheizung in einer Wohnung maximal bis 18 Grad aufdrehen, so kann der Mieter wegen der drei fehlenden Gradzahlen bis zur vorgeschriebenen Mindesttemperatur von 21 Grad die Miete um 15 Prozent mindern (Landgericht Frankfurt/ Main, 2/17 S 315/99). Wolfgang Büser Quelle: Die Welt, Artikel erschienen am 16. Oktober 2005 |
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Bekannterweise darf der Verwalter grundsätzlich ohne Beschluss keine Unterlagen vernichten. Ich empfehle daher folgenden Beschluss zu fassen: AUFBEWAHRUNG / VERNICHTUNG VON VERWALTERUNTERLAGEN (ORGA) Beschlussvorschlag: Es wird folgender Antrag gestellt: Die Wohnungseigentümer mögen beschließen, die Verwal-terakten der letzten 6 vollen Kalenderjahre verbleiben beim Verwalter. Die Unterlagen ab dem 7. Kalenderjahr werden datensicher vernichtet. Ausdrücklich sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne, Gewährleistungsunterlagen, Schließplan/ Sicherungsschein, Betriebsanleitungen jeder Art, Bauunterlagen, Protokolle, Wartungsverträge, Gerichtsentscheidungen und Versicherungsverträge von der Vernichtung ausgeschlossen. Ingo Dittmann |
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der erfahrene Partner für die Wohnungswirtschaft in Deutschland
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In einem Gespräch mit dem stellvertretende Landesbeauftragter des BFW Nordrhein-Westfalen, Herrn Ingo Dittmann, stellt der Leiter der Repräsentanz Düsseldorf der Bank für Haus- und Grundbesitz eG HAUSBANK MÜNCHEN, Herr Markus Menne, die Bank und ihren speziellen Service für die Wohnungswirtschaft vor.
Markus Menne: Ich darf mich vorab recht herzlich bei Ihnen bedanken, dass Sie uns die Möglichkeit geben, die HAUSBANK MÜNCHEN und deren besondere Dienstleis-tungen für Verwalter und Vermieter vorzustellen. Ingo Dittmann: Zunächst eine grundsätzliche Frage: Die Firmenbezeichnung Ihrer Bank lässt vermuten, dass nur ein bestimmter Kundenkreis im Raum München betreut wird – was bringt Sie also dazu, bundesweit tätig zu sein? Menne: Die HAUSBANK MÜNCHEN ist eine moderne Geschäftsbank mit engen Beziehungen zum BFW-Verband und ist deren Fördermitglied. Sie gehört zur Gruppe der genossenschaftlich organisierten Banken. Wir sind kein anonymer Bankenkonzern und legen nach wie vor al-lergrößten Wert auf die persönliche Beziehung zu unseren Kunden. Unsere 180 Mitarbeiter übernehmen Ihre gesamte Verwalterbuchführung, den Kautionsservice und stehen Ihnen bei viele Fragen rund um die Hausverwaltung zur Verfügung. Neben dem Hauptsitz und gleichzei-tigem Dienstleistungs- und Rechenzentrum in München gibt es drei Repräsentanzen in Berlin, Düsseldorf und Karlsruhe. Im Rahmen unserer Bankgeschäfte bewegen wir uns tatsächlich nur im Raum München, nicht aber soweit es die speziellen Serviceleistungen für die Wohnungswirtschaft betrifft – und genau diese möchten wir Ihnen heute vorstellen. Dittmann: Welche speziellen Serviceleistungen meinen Sie? Menne: Die HAUSBANK MÜNCHEN bietet ein Verwalter-Programm für den Profi – Hausver-walter an. Größtes Augenmerk hierbei ist die automatische Verarbeitung des Zahlungsver-kehrs in der Buchhaltung. Durch die Vorkontierung – verbunden mit der Aufnahme von Be-legnummer und Kurztext – von Überweisungen und Lastschriften lassen sich nahezu alle Vorgänge in einem Arbeitsschritt automatisch verbuchen. Die Buchhaltung läuft bis zu 98 % automatisch. Die Stammdaten-Bereitstellung und die Daten-Sicherung erfolgt durch das hauseigene Rechenzentrum. Wir bieten einen kostenlosen Umstellungs-Service sowie gebührenfreie Erst-schulungen der Mitarbeiter an. Die Programmpflege- und aktualisierung erfolgt ebenfalls im Rechenzentrum in München, was erhebliche Vorteile gegenüber anderen Software-Anbietern bringt. Dittmann: Die Hausbank München ist also bundesweit spezialisiert auf die Betreu-ung von Hausverwaltern. Wie kann ein Verwalter bei der HAUSBANK MÜNCHEN ein Girokonto eröffnen und welche Unterlagen werden hierfür benötigt? Menne: Die Eröffnung von Girokonten für Wohnungseigentümergemeinschaften wird in Form von offenen Fremdgeldkonten ausschließlich auf den Namen der WEG vorgenommen. Für die Eröffnung eines WEG-Kontos benötigen wir die Kopie des Protokolls mit Beschluss der Verwalterbestellung oder eine Kopie des Verwaltervertrages. Von juristischen Personen wird eine Kopie des Handelsregisterauszuges benötigt sowie eine beidseitigte Fotokopie der Personalausweise aller zeichnungsberechtigten Personen. Zu Legitimationszwecken ist eine aktuelle Kopie der Eigentümerliste vorzulegen. Bei Ablauf der Bestellung erhält der Verwalter rechtzeitig vorher eine Erinnerung, um den Nachweis der Vertretung zu erbringen. Bei Mietverwaltungen werden üblicherweise Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters eröffnet, um die Abwicklung zu vereinfachen. Trotz unkomplizierter Kontoeröffnung werden die gesetzliche Anforderungen nicht außer Acht gelassen. Dittmann: Wie funktioniert die Eröffnung von Rücklagen-Konten für Wohnungsei-gentümergemeinschaften und wie ist deren Verzinsung geregelt? Menne: Die Eröffnung erfolgt wie beim Girokonto. Die Verzinsung von Rücklagen-Konten er-folgt nach dem Gesamtvolumen des Verwalters, d.h. alle WEG-Konten erhalten den gleichen Zinssatz und sind an die marktüblichen Zinssätze angepasst. Festgeldkonten werden mit einer Mindestlaufzeit von 30 Tagen angelegt, sie können bis 2 Werktage vor Fälligkeit bequem disponiert werden. Eine andere Anlageform ist das Sparkonto, wobei hier kein Sparbuch aus-gestellt wird, sondern die Kontobewegungen mit Loseblatt-Auszug mitgeteilt werden. Alterna-tive Formen für Rücklagengelder – mit Abstimmung auf die jeweiligen Bedürfnisse – werden jederzeit angeboten. Dittmann: Können diese Konten Online bedient werden? Menne: Wir bieten Ihnen für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs verschiedene Produkte an. Je nach Art und Anzahl der verwalteten Konten stellen wir eine Produktpalette für Ihre Belange zusammen. Dittmann: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt für die Bewirtschaftung Ihres Objektes einen Kredit. Wie verhält sich die Hausbank München in so einem Fall? Menne: Die Vergabe von Bewirtschaftungskrediten für Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgt unkompliziert. Bei Vorlage eines unangefochtenen Mehrheitsbeschlusses unter gesamtschuldnerischer Haftung sämtlicher Eigentümer kann unter Zugrundelegung des monatliches Hausgeldes und einer damit verbundenen maximalen Höhe eine Kreditlinie beantragt werden. Für Mietverwaltungen werden Kontokorrentkredite unter banküblichen Voraussetzungen eingeräumt. Dittmann: Das klingt sehr überzeugend. Ich habe noch eine Frage zur Sicherheit der hinterlegten Beträge: Sparbücher gelten ja seit jeher für den Sparer als eine der sichersten Anlagen. Wie ist dieses nun bei den Rücklagenkonten, die bei Ihnen ver-waltet werden? Menne: Die HAUSBANK MÜNCHEN ist der Sicherungseinrichtung des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken BVR e.V. in Berlin angeschlossen. Dadurch ist u.a. der betragsmäßig unbegrenzte Schutz aller Einlagen gewährleistet. Hierzu zählen natür-lich auch die Guthaben der Rücklagenkonten. Dittmann: Das ist äußerst beruhigend. Bieten Sie neben der Verwalter-Software und den WEG-Girokonten und der WEG-Rücklagenkonten noch weitere Serviceleistungen außerhalb von München an? Menne: Ja. Natürlich können Verwalter und Vermieter bei uns auch ihre Mietkautionskon-ten gebührenfrei und unkompliziert per online eröffnen, verwalten und auflösen. Auch hier sind wir ein bewährter Partner, der die Anforderungen seiner Kunden genau kennt. Dittmann: Ich bedanke mich für Ihre sehr interessanten Informationen und bin gerne bereit, Ihre Bemühungen innerhalb der Region unseres Verbandes zu unterstützen. |
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In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.
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