BFW Newsletter September/Oktober 2005 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
Schwarze Listen sollen vor Betrügern warnen.
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Das Paar fuhr in einem geräumigen Pontiac vor. Beide waren adrett gekleidet und machten einen gutsituierten Eindruck. Das mietbare Einfamilienhaus mit Garten in Vlotho würden sie für sich und die beiden Kinder später gern auch kaufen, teilten sie der Eigentümerin bei der Besichtigung mit. Mit Ideen für die Verschönerung des Gartens gewannen sie dann endgültig das Vertrauen der Vermieterin. "Was für eine nette junge Familie", dachte sie und lud alle anderen Mietinteressenten wieder aus. Kurz darauf aber erfuhr die Vermieterin vom Vorleben der "netten Familie". Mehrere Vermieter hatten schon Räumungstitel erwirkt, da Mietzahlungen ausblieben. Die Eigentümer beginnen sich zu wehren. |
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Eigentümergemeinschaft kämpfte um die Entfernung einer Kletterpflanze
Die einen finden es schön, die anderen können sich nicht dafür begeistern: Begrünte Fassa-den sind in Hausgemeinschaften häufig umstritten. Nun gibt es nach Information des LBS-Infodienstes Recht und Steuern eine Grundsatzurteil zu dem Thema, das die näheren Bedingungen für eine Entfernung von Kletterpflanzen klärt. Der Tenor: Gegner von Efeu & Co. haben es schwer, sich durchzusetzen. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen I-3 Wx 298/04) Der Fall: Ohne ausdrückliche Zustimmung seiner Nachbarn hatte ein Mitglied einer Eigentü-mergemeinschaft an der Rückseite des Hauses wilden Wein gepflanzt. Jahrelang duldeten das die anderen, doch dann beschlossen sie auf einer Versammlung mit absoluter Mehrheit die Entfernung des Grüns. Künftig sollte nichts dergleichen mehr angepflanzt werden dürfen. Der Überstimmte wehrte sich vor Gericht dagegen. Er vertrat die Meinung, es habe sich bei diesem Beschluss um eine so genannte bauliche Veränderung gehandelt, die nur dann vorgenommen werden könne, wenn ausnahmslos alle Bewohner einverstanden sind. Das Urteil: Ein Senat des Düsseldorfer Oberlandesgerichts kam zu dem Ergebnis, dass die Entfernung des Fassadengrüns tatsächlich eine bauliche Veränderung darstelle. Die Ästhetik der Fassade werde dadurch nachhaltig verändert, der Eingriff gehe deswegen über bloße Instandhaltung oder Instandsetzung hinaus. Der Beschluss hätte also einstimmig gefasst werden müssen. Die Tatsache, dass der Pflanzenfreund ursprünglich keine Genehmigung eingeholt habe, sei im konkreten Fall bedeutungslos, meinten die Richter. Denn durch jahrelanges Stillschweigen hätten die Nachbarn den wilden Wein akzeptiert und quasi dem Gemeinschaftseigentum einverleibt. Quelle: LBS |
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Es liegt ein Fehlverhalten vor, wenn der Verwalter Aufträge für nicht dringende Instandsetzungsarbeiten in erheblichen Umfang vergibt, ohne dass ein ermächtigender Beschluss vorliegt. Dies kann die Abberufung des Verwalters insbesondere dann rechtfertigen, wenn das Fehlverhalten auf Uneinsichtigkeit beruht und seitens der Eigentümer mit einer Fortsetzung dieses Verhaltens zu rechnen ist. Eine weitere Zusammenarbeit ist dann nicht zumutbar. Ein Verwalter kann für sich keine Befugnis aus Vereinbarungen der Eigentümer hinsichtlich von Baumaßnahmen ableiten, diese Vereinbarungen eigenmächtig mittels Auftragsvergabe und Sonderumlagen umzusetzen.
Bayerisches OLG – Az: 2 Z BR 181/03 |
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Am Einzelstellplatz einer durch eine mechanische Hebevorrichtung verbundenen Doppelstockgarage kann in Ermangelung der erforderlichen Raumeigenschaft kein Sondereigentum begründet werden.
Thüringer OLG Jena, Beschluss vom 20.12.2004, Az. 9 W 654/03 |
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Unterlässt es der Verwalter, dem nach der Gemeinschaftsordnung die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums obliegt, bei zweifelhafter Rechtslage unverzüglich eine Weisung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, so haftet er auf Ersatz des dem Veräußerer entstandenen Verzögerungsschadens.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2005, Az. I-3 Wx 321/04 |
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Nach einer Entscheidung des OLG Köln hat die Entlastung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, mit der verbindlich festgestellt wird, dass gegen den Verwalter keine Rückforderungs- und Schadensersatzansprüche seitens der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der zur Entlastung gestellten Verwaltungstätigkeiten bestehen. Weiterhin billige die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Entlastung auch die Geschäftsführung des Verwalters für das entsprechende Abrechungsjahr. Beides gelte jedoch nur soweit, wie dies bei sorgfältiger Prüfung aller vorgelegten Unterlagen für die Wohnungseigentümer erkennbar war.
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter wegen Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag geltend gemacht. Dieser hatte ohne Rücksprache mit den Wohnungseigentümern einen Hausmeistervertrag mit fünfjähriger Laufzeit abgeschlossen. In der Wohnungseigentümerversammlung wurde die Hausgeldabrechnung in vorgelegter Form einstimmig beschlossen, vorbehaltlich der ordnungsgemäßen Belegprüfung. Der Hausverwaltung wurde hierdurch Entlastung erteilt. Die Abrechnung enthielt die Hausmeisterkosten auf der Grundlage des geschlossenen Vertrags. Das OLG bestätigte die landgerichtliche Entscheidung und bewertete dieses Verhalten zwar als Verstoß gegen die gesetzlichen Verpflichtungen aus § 27 Abs. 1 WEG i.V.m. § 4 WEG und den Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag, da der Abschluss eines derart langfristigen Vertrages über die allgemeinen Verwalterbefugnisse hinausgehe und daher einer speziellen Vollmacht der Wohnungseigentümer in Form eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfte. Der Abschluss des Hausmeistervertrages sei durch die Entlastung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber jedoch wirksam geworden. Denn die Entlastung beziehe sich nicht nur auf die konkrete Jahresabrechnung selbst, sondern auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwalterhandeln, so dass durch den entsprechenden Beschluss der Eigentümer der Hausmeistervertrag nachträglich genehmigt worden sei. Die erforderliche Kenntnis der Wohnungseigentümer von dem abgeschlossenen Hausmeistervertrag sei dadurch gegeben, dass die Hausmeisterkosten in der ihnen vorgelegten Jahresabrechnung enthalten waren. Bei sorgfältiger Prüfung der Unterlagen, insbesondere der maßgeblichen Kostenposition, hätten die Wohnungseigentümer nicht nur erkennen können, dass der Verwalter einen neuen Hausmeistervertrag abgeschlossen hatte, sondern auch dass es sich um einen Vertrag mit mehrjähriger Laufzeit handelte. (Beschluss des OLG Köln, Az.: 16 Wx 184/04) Quelle: Lewohn Hausverwaltungen |
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Schließt ein Mann während der urlaubsbedingten Abwesenheit seiner Ehefrau einen Mietvertrag ab, wobei er den Namen seiner Frau mit einträgt, jedoch allein unterschreibt, so wird die Frau Mieterin mit allen Rechten und Pflichten, wenn sie zwar keinen Nachtrag im Vertrag veranlasst, jedoch mit dem Mann über Jahre gemeinsam in der Wohnung lebt. Das Verhalten der Frau spricht eindeutig für die Zustimmung zum Eintritt in den Mietvertrag.
BGH, VIII ZR 255/04 |
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Der Entscheidung des OLG Hamm liegt ein Fall zu Grunde, der nicht selten in der Praxis vorkommt. Das Gericht hatte unter anderem über die Frage zu befinden, ob ein Wohnungseigen-tümer, der nicht am Lastschriftverfahren teilnimmt, verpflichtet ist, eine lediglich im Verwaltervertrag vorgesehene erhöhte Verwaltergebühr für den dadurch entstehenden Mehraufwand zu leisten.
Das Gericht hat das Bestehen einer Zahlungsverpflichtung für den entstehenden Mehraufwand verneint, solange nicht eine ausdrückliche inhaltlich übereinstimmende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Dabei reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus. So entspricht es der wohl herrschenden Meinung der obergerichtlichen Rechtsprechung, dass im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwalter die Wohnungseigentümer durch einfache Beschlussfassung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichtet werden können. wegen der Einzelheiten: OLG Hamm, Beschluss vom 28.02.2000, 15 W 349/99 in FGPrax, 2000, S.100 ff |
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Das Aufstellen und Nutzen eines Klaviers in der Mietwohnung ist prinzipiell erlaubt. Das Musi-zieren gehört zu den Gebrauchsrechten von Mietern - und sofern die Statik des Gebäudes dem nicht entgegen steht, ist davon auch ein Klavier nicht ausgenommen. Das geht aus einem aktuellen Urteil des Landgerichts Frankfurt hervor (Az.: 2/11 T 36/05). Das Gericht gab einem Musiklehrer Recht, dem es vom Vermieter verboten worden war, sein Klavier in der Wohnung aufzustellen oder es auch nur in die Wohnung zu transportieren. Der Vermieter hatte argumentiert, der Mann benötige das Klavier zu Hause nicht, er könne seinen Unterricht auch außerhalb der Wohnung vorbereiten.
Quelle: Die Welt, Artikel erschienen am Fr, 9. September 2005 |
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| Die Wohnungseigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Fenster/Türelemente) dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegen. Eine Instandsetzung umfasst auch die Erneuerung im Sinne einer Ersatzbeschaffung Einzelner des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums. | |
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| Im Einzelfall kann dahinstehen, ob ein gesamtes Fenster/Türelement oder nur Teile davon zwingend Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 5 Absatz 2 WEG sind. Dieses ist dann der Fall, wenn die Teilungserklärung dahingehende Regelungen enthält. Unabhängig von der Zugehörigkeit zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum kann sich die Kostentragungs-pflicht bezüglich der Instandsetzung/Instandhaltung aus der Teilungserklärung ergeben. Denkbar ist eine Vereinbarung dahingehend, dass der einzelne Wohnungseigentümer zur In-standhaltung oder Instandsetzung der Außenfenster mit Ausnahme des Streichens der Au-ßenseiten verpflichtet ist und jeder Wohnungseigentümer allein die Kosten von Reparaturen und sonstigen Maßnahmen am Wohnungseigentum zu tragen hat, soweit er sie gemäß vorstehender Regelung selbst vornehmen muss. Eine solche vom Gesetz abweichende Vereinba-rung begegnet keinen rechtlichen Bedenken. | |
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Unzulässiger Mehrheitsbeschluss über Gestaltung des Sondereigentums Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig, wonach die ursprünglich lose Verlegung der Bodenbe-läge auf den zum Sondereigentum gehörenden Balkonen nicht geändert werden darf. Ein derartiger Beschluss greift in unzulässiger Weise in das Sondereigentumsrecht des betroffenen Wohnungseigentümers ein. Solch eine Bestimmung unterliegt nicht der Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 27.02.2002, 3 Wx 348/01, NJW Heft 19/2002, X, WoM 2002, 276 |
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Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, mit dem ohne Vorherige Einholung von Vergleichs-angeboten über die Durchführung einer größeren Baumaßnahme (z.B. Sanierung der Balkone) entschieden wird, entspricht in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb anfechtbar.
BayObLG Beschluss v. 9.9.1999 – 2 Z BR 54/99 |
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Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs der Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera in Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die durch das BDSG beschriebenen Einschränkungen reduziert werden.
Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs der Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera in Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die durch das BDSG beschriebenen Einschränkungen reduziert werden. Quelle: 15.11.2002 Autor: Ricarda Breiholdt |
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1. Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates kann von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die er im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit hatte und den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Dieser Anspruch kann aus Zweckmäßigkeitsgründen auch durch eine Pauschale abgegolten werden (hier: 20,00 Euro pro Sitzung und Fahrkostenerstattung analog der Erstattung für Dienstreisen).
2. Dies gilt entsprechend für durch Mehrheitsbeschluss bestellte Mitglieder eines Bauausschusses und Rechnungsprüfer. OLG Schleswig - LG Lübeck, 13.12.2004, 2 W 124/03 |
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Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfasst nicht den Fall, dass das Sondereigentum mehreren Personen (hier: Eheleuten) ge-meinschaftlich zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilen muss. Vielmehr reicht es aus, dass die schriftliche Vollmacht nur von einem Ehegatten im Einverständnis mit dem anderen unterschrieben wurde.
OLG Düsseldorf - LG Mönchengladbach - AG Mönchengladbach 19.04.2005 - I-3 Wx 317/04 |
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„Verwaltungsbeirats- und Bauausschussmitglieder sowie Rechnungsprüfer haben gegen Wohnungseigentümer Anspruch auf Aufwendungsersatz.“
Schleswig-Holsteinisches OLG vom 13.12.2004, Az. 2 W 124/03 Zankapfel Beiratsvergütung: Gerade bei größeren Gemeinschaften stellt sich die Frage, ob, in welcher Form und in welcher Höhe die Beiratstätigkeit honoriert werden soll. Mit größter Vorsicht zu behandeln ist die Vereinbarung einer (üppigen) Vergütung, auch wenn manche Beiräte dies gerne sehen. Zum einen stellt sich bei höheren Vergütungen die Frage nach der Sozialversicherungspflichtigkeit der entgeltlichen Tätigkeit. Prekär für den Beirat ist aber auch, dass sein Haftungsmaßstab mit der Höhe seiner Vergütung wächst nach dem Motto: „wer viel verdient, haftet auch viel“. Die Entscheidung des OLG Schl.-Holstein: Das OLG ist der Auffassung, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirates und des Bauausschusses sowie Rechnungsprüfer von den Wohnungseigentümern auf jeden Fall Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen können, die sie im Zusammenhang mit ihrer jeweiligen Tätigkeit hatten und für erforderlich halten durften. Mein Tipp: Da nach Auffassung des OLG der Erstattungsanspruch auch durch eine aus Zweckmäßigkeitsgründen auch durch eine Pauschale abgegolten werden kann, eröffnen sich hier gegenüber den üblichen Regelungen sicherere Gestaltungsmöglichkeiten, die wahrgenommen werden sollten. Quelle: RA. Fritsch |
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Erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch Schaden an seiner Wohnung (hier durch Schimmelbildung), weil der Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft beschlossene notwendige Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum (hier Fassadenisolierung) unterlässt, ist der Hausverwalter dem Wohnungseigentümer zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet.
Beschluss des BayObLG vom 05.01.2000, 5 ZBR 85/99, ZMR 2000, 314, RdW 2000, 666 |
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Der Beschluss des BGH vom 2.6.2005 und Aspekte seine Wirkung im Außenverhältnis
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von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch[1]
Der Bundesgerichtshof hat sich erneut zu einer Grundsatzfrage des Wohnungseigentumsrechts, nämlich zur Frage der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft geäu-ßert[2]. Da diese Entscheidung ebenso weitreichende Konsequenzen für die Praxis haben wird, wie der sog. Jahrhundertbeschluss zur Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, darf man wohl ohne allzu große Übertreibung von der „zweiten Jahrhundertentscheidung“ des BGH sprechen[3]. Von einer „Jahrtausendentscheidung“ zu sprechen, erscheint mit Blick auf das noch junge Jahrtausend allerdings etwas verfrüht[4]. Indem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband eigener Art anerkennt, sofern diese Rechtsgeschäfte mit Dritten im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vornimmt, wird das Verwaltungsvermögen ge-genüber den einzelnen Wohnungseigentümern rechtlich verselbständigt und ist infolgedessen vom Wechsel der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig[5]. Damit hat sich auch der oben dargestellte Theorienstreit zur Frage der Rechtsnatur des Verwaltungsvermögens ebenso wie die Problematik des Erwerbs der Gläubiger- und Schuldnereigenschaft im Falle eines Eigentümerwechsels erledigt. Beseitigt ist auch die unglückliche prozessuale Lage der Wohnungseigentümer[6]. Allerdings tun sich nun auch neue, zuvor nicht vorhandene Problemfelder auf. 1. Keine umfassende Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Aufgrund der besonderen Eigenart der Wohnungseigentümergemeinschaft gesteht der BGH diesem Verband keine umfassende, jedes Rechtsgebiet umfassende Rechtsfähigkeit, sondern nur eine sog. Teil-Rechtsfähigkeit zu[7]. Neu an der veränderten Rechtslage ist daher, dass nun für den konkreten Fall geprüft werden muss, ob die Gemeinschaft hier als rechtsfähig angesehen werden kann oder als nichtrechtsfähig anzusprechen ist[8]. Rechtsfähigkeit liegt nämlich nur insoweit vor, als dass die Gemeinschaft als solche im Zu-sammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Rechtsverkehr nach außen auftritt[9]. Dazu zählen allerdings nicht nur die als Gemeinschaft mit Dritten vorgenommenen Rechtsgeschäfte, sondern auch Rechtshandlungen der Gemeinschaft im Innenverhältnis, soweit diese das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft (und damit wiederum über die Haf-tungsmasse indirekt den Rechtsverkehr mit Dritten) betreffen. 2. Konsequenzen für zivilrechtliche Ansprüche im Außenverhältnis Wesentliche Änderungen ergeben sich beim Rechtsverkehr mit Dritten. a) Die neue Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Beim Abschluss neuer Rechtsgeschäfte tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, als eigene Rechtsperson auf. Beim Abschluss von Verträgen wird somit nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und nicht mehr der einzelne Woh-nungseigentümer Vertragspartei[10]. Entsprechendes ergibt sich für quasi-vertragliche und für gesetzliche Ansprüche, etwa aus Bereichungsrecht oder Deliktsrecht. Der einzelne Wohnungseigentümer übernimmt nur dann eine eigene persönliche (akzessorische und gesamtschuldnerische) Verpflichtung, sofern er dies gegenüber dem Dritten klar und eindeutig erklärt[11]. b) Auswirkungen auf bereits abgeschlossene Rechtsgeschäfte Da eine Änderung der Rechtsprechung auch für in der Vergangenheit liegende Sachverhalte gilt, es sei denn, besondere Vertrauenstatbestände seien zu berücksichtigen (sog. unechte Rückwirkung), sind die Rechtsfolgen der Entscheidung des BGH auch auf in der Vergangenheit liegende Sachverhalte, sofern nicht abgeschlossen, anzuwenden[12]. Dies bedeutet, dass ein ursprünglich vom Verwalter „namens und in Vollmacht der einzelnen Eigentümer“ abgeschlossener Vertrag mit einem Dritten als mit der Gemeinschaft abgeschlossen gilt. Der BGH führt hierzu an, dass dies mangels anderweitiger Hinweise auch dem damaligen Interesse der Vertragsparteien entsprach. Somit fällt in aller Regel die früher als gegeben angenommene persönliche gesamtschuldnerische Haf-tung des einzelnen Wohnungseigentümer für sog. Verwaltungsschulden weg. c) Auseinanderfallen von Verwaltungsvermögen und Gemeinschaftseigentum Sollen Ansprüche verfolgt werden, die auf einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums basieren, so ist problematisch, dass ein Anspruch bei der Gemeinschaft regelmäßig nicht besteht. Das Gemeinschaftseigentums fällt nicht in das Verwaltungsvermögen, weshalb Schaden (bei den Eigentümern) und Rechtszuständigkeit (bei der Gemeinschaft) auseinander fallen. Hier ist auf die Grundsätze der sog. Drittschadensliquidation oder auf die Konstruktion eines Vertrages zugunsten Dritter zurückzugreifen[13]. 3. Die verfahrensrechtlichen Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit Die Zuerkennung einer weitgehenden Rechtsfähigkeit hat ebenfalls erhebliche verfahrensrechtliche Konsequenzen. a) Partei- und Prozessfähigkeit Verfahrensrechtliche Folge der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist deren Partei- und Prozessfähigkeit gem. §§ 50 ff. ZPO analog[14], also die Fähigkeit, an einem gerichtlichen Verfah-ren beteiligt zu sein und Kläger bzw. Beklagter oder Antragsteller bzw. Antragsgegner sein zu können. Beteiligte in einem wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahren bzw. Partei eines zivilprozessualen Verfahrens ist somit ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband, soweit der Bereich der Teil-Rechtsfähigkeit betroffen ist. b) Problematik laufender bzw. abgeschlossener Aktivverfahren (Hausgeldverfahren) Da vor Bekanntwerden des Entscheidung des BGH vom 2.6.2005 anhängig gemachte Aktiv-Verfahren (Hausgeldverfahren) auf der Kläger-/Antragstellerseite noch die einzelnen Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Beklagten / in Antragsgegnerschaft stehenden Schuld-ners der Hausgeldansprüche ausweisen, stellt sich die Frage, wie diesem Umstand Rechnung zu tragen ist. Man kann die Auffassung vertreten, dass insoweit ein zulässiger, da sachdienli-cher Parteiwechsel (also ein Wechsel in der Person des Antragstellers) eintritt, weil der laufende Antrag der einzelnen Eigentümer unbegründet geworden, dafür aber der Antrag der Gemeinschaft begründet geworden ist, § 263 ZPO. c) Passivverfahren Sind sämtliche Wohnungseigentümer verklagt worden, ist das Rubrum zu berichtigen. Sind dagegen nur einzelne Wohnungseigentümer (als Gesamtschuldner) verklagt worden, so liegt ein Fall der Klageänderung i.S.d. § 263 ZPO vor[15]. d) Grundbuchfähigkeit Die Gemeinschaft ist daher auch grundbuchfähig, kann also als Inhaberin dinglicher Rechte im Grundbuch eingetragen werden, etwa bei der Vollstreckung von Hausgeldforderungen als Inhaberin einer Zwangssicherungshypothek oder als Gläubigerin eines Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahrens[16]. 4. Die vollstreckungsrechtlichen Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit Mangels persönlicher Haftung der einzelnen Eigentümer steht dem Gläubiger der Gemeinschaft in der Regel nur noch das sog. Verwaltungsvermögen als Haftungsmasse zur Verfügung. Soweit allerdings vor allem die liquiden Vermögenswerte der Gemeinschaft (d.h. Geld-kontenvermögen) zur Befriedigung des Gläubigers nicht ausreichen, stellt sich die Frage nach weiteren Vollstreckungsmöglichkeiten. Insbesondere ist es denkbar, dass die Illiquidität der Gemeinschaft ja durchaus von den einzelnen Eigentümern gewollt (vorsätzliche Nichtzahlung) verursacht sein. Dem Gläubiger der Gemeinschaft bleibt dann nur die Möglichkeit, auf die der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gegenüber den Wohnungseigentümern im Innenverhältnis zustehenden Ansprüche zuzugreifen. Als zum Verwaltungsvermögen gehörend und damit dem Verband zustehend betrachtet der BGH insbesondere den sich gegen den einzelnen Wohnungseigentümer richtenden Anspruch der Gemeinschaft auf Bezahlung der be-schlossenen und fälligen Beitragsforderungen, die sich aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Sonderumlagebeschluss ergeben. Diese Ansprüche kann der Gläubiger pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen. Für den Fall, dass solche Beitragszahlungsverpflichtungen nicht oder nicht in ausreichender Höhe beschlossen und fällig gestellt sind, erkennt der BGH einen gegen den einzelnen Wohnungseigentümer gerichteten Anspruch der Gemeinschaft auf entsprechende Beschlussfas-sung. Ebenso ist an die Pfändung von Schadensersatzansprüchen zu denken, die der Gemeinschaft dadurch erwachsen, dass die Eigentümer den ihnen obliegenden Pflichten schuldhaft (sei es durch Nicht-Zahlung, sei es durch schuldhaft unterlassene Nicht-Beschlussfassung) nicht nachkommen[17]. Hierbei haften die Wohnungseigentümer gem. §§ 280, 286, 421 BGB untereinander gesamtschuldnerisch, weshalb der vertragstreue Wohnungseigentümer gleichwohl haftet[18]. 5. Öffentlich-rechtliche Forderungen Zu beachten ist allerdings, dass für öffentlich-rechtliche Forderungen (Grundabgaben, etc.) in aller Regel die gesamtschuldnerische akzessorische Haftung der Wohnungseigentümer fortbesteht. Der BGH führt in den Gründen seiner Entscheidung aus, dass die Haftung des einzelnen Eigentümers durch den Gesetzgeber angeordnet werden könne[19]. Dies dürfte insbesondere bei kommunalen Grundabgaben, die auf der Grundlage von Satzungen erhoben werden, die die Zahlungspflicht an die Grundstückeigentümereigenschaft knüpfen und (wie im Regelfall) im Falle mehrerer Grundstückseigentümer deren gesamtschuldnerische Haftung vorsehen, gegeben sein[20]. [1] Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen, zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; Beratendes Mitglied im BFW - Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.; Mitglied der ARGE Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Deutschen Anwalt Verein (DAV), Sozius der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, 42651 Solingen, Tel.: 0212 / 22210-0, Fax: 0212 / 22210-40, E-Mail: krall-kalkum@telebel.de, Homepage: www.krall-kalkum.de [2] BGH, Beschl. 2.6.2005 – V ZB 32/05, ZMR 2005, 547 m. Anm. Häublein = NZM 2005, 543; Abramenko, ZMR 2005, 585 ff.; Bork, ZIP 2005, 1205 f.; Häublein, Festschrift für Wenzel, 175 ff.; Maiwald, DIV 2005, 184f. [3] BGH, Beschl. v. 20.9.2000 – V ZB 58/99, ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500 = Haufe-Index 542564. [4] DIV 4/2005, 184. [5] Abramenko, ZMR 2005, 585. [6] Bub, NJW 2005, 2590 (2591). [7] BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05, ZMR 2005, 547 (555); Müller, DIV 2005, 264 (266). [8] Abramenko, ZMR 2005, 585. [9] BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05, ZMR 2005, 547 (555). [10] Deckert, DIV 2005, 260 (262). [11] BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05, ZMR 2005, 547 (554). [12] Riecke, Anm. zu BGH v. 2.6.2005, WE 2005, 201. [13] Elzer, WE 2005, 196 (197). [14] Elzer, Anm. zu OLG München v. 13.7.2005, ZMR 2005, 730 (731) m.w.N. [15] Elzer, WE 2005, 196. [16] Demharter, NZM 2005, 601 ff. [17] OLG Hamburg, Beschl. v. 21.3.2000 - 2 Wx 56/96, ZMR 2000, 480. [18] Häublein, Festschrift für Wenzel, 175 ff. [19] BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05, ZMR 2005, 547 (554). [20] KG, Urt. v. 2.12.2004 – 8 U 119/04, WuM 2005, 264. |
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Es sind wieder eine Menge Schulden verjährt!“
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In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.
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