BFW Newsletter August 2005 |
||
| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
|
Anfrage eines Verwalters an den BFW:
Wir verwalten u.a. eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Bonn mit 18 Wohneinheiten. Mittlerweile hat die Gemeinschaft eine Rücklage von ca. € 150.000,00 angesammelt. Zur Zeit sind die Gelder auf einem Tagesgeldkonto zu ca. 2,20 % angelegt. Auf der letzten Eigentümerversammlung würde über die Anlage der Rücktage bzw. eines Teils der Rücklage diskutiert. Ein Eigentümer schlug vor, einen Teil der Rücklage (€ 50.000,00 ) in einem Rentenfonds anzulegen, da dort eine deutlich höhere Rendite zu erwarten ist. Grundsätzlich war die Eigentümergemeinschaft von diesem Vorschlag sehr angetan und hat uns mit der Prüfung dieser Möglichkeit der Anlage beauftragt. Wir haben zwischenzeitlich Unterlagen von dem Eigentümer erhalten, aus denen sich entnehmen lässt, um welchen Rentenfonds es sich handelt. Da wir in dieser Anlageform bisher über keine Erfahrung verfügen bitten wir Sie um Ihre Einschätzung, ob es sich hier um eine geeignete Form der Anlage für Rücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften handelt. Antwort der Redaktion von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch (beratendes BFW Mitglied) - Tele-fon: 0212 / 22 21 0 – 0, Fax: 0212 / 22 21 0 – 40 E-Mail: krall-kalkum@telebel.de Gerne nehme ich zu der von Ihnen aufgeworfenen Frage wie folgt Stellung: 1. Klar dürfte sein, dass über die Anlage der angesammelten Beträge der In-standhaltungsrückstellung die Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss zu befinden hat, insbesondere dann, wenn die Form der Kapitalanlage über eine bloße kontenmäßige Anlage hinaus geht. Es handelt sich hierbei um einen Mehrheitsbeschluss, der im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu fassen ist und gegebenenfalls gerichtlich nach Anfechtung überprüft werden kann. 2. Aufgabe des Verwalters ist es hierbei, die Eigentümer zu beraten und zu informieren und auf eine sinnvolle Beschlussfassung hinzuwirken. Dabei hat der Verwalter das insbesondere Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf zu achten, dass die Beträge der Instandhaltungsrückstellung mit größtmöglicher Sicherheit und auch gegebenenfalls kurzfristig verfügbar angelegt werden müssen. Dabei hat der Verwalter aber gleichzeitig darauf auch zu achten, dass eine möglichst ertragreiche Form der Anlage gewählt wird. Wie Sie sehen, sehr geehrter Herr D., ist die Rechtsprechung der Auffassung, dass der Verwalter auch Bankkaufmännisches Wissen zu haben hat. Bekanntlich ist es auf dem Gebiet der Kapitalanlage so, dass höchstmögliche Sicherheit, möglichst kurzfristige Verfügbarkeit und günstige Rendite Forderungen sind, die sich eigentlich gegenseitig ausschließen. Ein Anlagevermögen, welches mit größtmöglicher Sicherheit und kurzfristig verfügbar angelegt wird, erzielt regelmäßig eine sehr viel geringere Rendite als risikoträchtigere bzw. längerfristige Anlageformen. Ich darf bei dieser Gelegenheit darauf hin-weisen, dass ich in meiner früheren beruflichen Tätigkeit als Bankkaufmann auch im Bereich der Kapitalanlage tätig gewesen bin. 3. Was somit die Form der Kapitalanlage anbetrifft, so ist es heutzutage sicherlich zielführend, einer bloßen kontenmäßigen Kapitalanlage (Konto in laufender Rechnung, Festgeldkonto oder gar Sparkonto) abzugehen und auch weitergehende Formen der Kapitalanlage zu nutzen. Die Rechtsprechung hat in den früheren Jahren grundsätzlich eine Kapitalanlage der In-standhaltungsrückstellung in Form von mündelsicheren Wertpapieren zugelassen, insbesondere in Form von staatlich garantierten Bundesschatzbriefen oder Bundesanleihen. Die Anlage von Geldern in Form von Bausparverträgen ist stets umstritten gewesen. Die bisher herrschende Meinung vertrat hier die Auffassung, dass derartiges nicht tunlich ist. 4. Was die konkrete Entscheidung für einen Investmentfond anbetrifft, so ist zunächst zu prüfen, wie der Instandhaltungsbedarf der Wohnungseigentumsanlage strukturiert ist. Hier ist insbesondere eine Prognose - / und auch längerfristig zu treffen, da eine mittelfristige oder längerfristige Kapitalanlage keinen Sinn macht, wenn bereits jetzt vorhersehbarer Instandset-zungsbedarf zu prognostizieren ist, der zu einer Auflösung der Kapitalanlage zwingt, was regelmäßig mit Renditeeinbußen verbunden ist. Im Übrigen ist auch darauf hinzuweisen, dass eine Streuung der Kapitalanlage in sichere, weniger sichere, bzw. kurzfristig verfügbare Be-träge zwingend geraten ist. Insofern kommt meiner Auffassung nach nur die Anlage eines geringeren Teils der Instandhaltungsrückstellung von ca. 25 – 30 % vorliegend in Frage, dies auch nur dann, wenn zumindest mittelfristig prognostizierbar ist, dass größerer Instandsetzungsbedarf, der über die Instandhaltungsrücklage zu finanzieren ist, nicht auftreten wird. Was die Rendite eines Investmentfonds anbetrifft, so ist darauf hinzuweisen, entsprechendes ergibt sich auch aus dem Prospekt, welches Sie freundlicher Weise beifügten, dass dies eine zumindest mittelfristige Form der Kapitalanlage darstellt. Es ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass bei Erwerb der Zertifikate ein sog. Ausgabeaufschlag (Aufgeld) zu entrichten ist, der von drei bis fünf Prozent je nach Kondition beträgt. Das heißt, dass die Zertifikate um drei bis fünf Prozent teurer erworben werden, wodurch sich die Rendite in den ersten Jahren deutlich vermindert. Wird innerhalb der ersten Jahre das Zertifikat wieder veräußert, so tritt eine empfindliche Renditeeinbuße ein. Was das Investmentzertifikat als solches anbetrifft, so ist grundsätzlich davon abzuraten, Ak-tien / Fonds anzukaufen. Vorliegend soll ein Rentenfond erworben werden. Hierbei gibt es den Unterschied, dass man Fonds erwerben kann, die nur auf das Inland ausgerichtet sind, des Weiteren auch Fonds erwerben kann, die international oder europäisch agieren. Im vorliegenden Falle handelt es sich um einen im europäischen Raum tätigen Fond. Grundsätzlich ist das Risiko bei Rentenfonds deutlich niedriger als bei Aktienfonds einzuschätzen, insbesondere mit Blick auf die derzeitige Niedrigzinsphase können sich bei einem mittel – bzw. langfristigen Erwerb durchaus Renditechancen ergeben. Die Rendite ist allerdings nicht feststehend und kann nicht garantiert werden, liegt jedoch deutlich über den auf längere Frist zu erzielenden Festgeldzinsen. Bei dem von dem Wohnungseigentümer vorgeschlagenen dit EURO BOND TOTAL RETURN A handelt es sich einen eher, eigenen Angaben gemäß, „Offensiven“ Fond, dem sog. Anleiheinstrumente und auch hochverzinsliche Unternehmensanleihen sowie Schuldverschreibungen aus Schwellenländern beigemischt sind. Im vorliegenden Fall wird al-so eine erhöhte Rendite durch ein erhöhtes Risiko erkauft. Hochverzinsliche Unternehmensanleihen sind mit einem hohen Risiko behaftet, da die hohen Zinsen meistens nur deshalb bezahlt werden, wenn das Unternehmen in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt. Das Schuldverschreibungen aus Schwellenländern manchmal nicht bezahlt werden, kann man der Tagespresse entnehmen. Die etwas euphemistisch als „Anleiheinstrumente“ bezeichneten weite-ren Finanzierungsinstrumente sind mit Sicherheit solche des derivativen Marktes, also höher spekulative Anlageformen. Im vorliegenden Falle würde ich ggf. zu einem weniger offensiven Rentenfond raten, da hier die Rendite vielleicht etwas niedriger ist, dass Risiko eines Kursver-lustes etwas geringer sein dürfte. 5. Abschließend darf ich feststellen, dass dem Grunde nach der Anlage eines Teils der Instandhaltungsrückstellung in Investmentfondzertifikaten, sofern es sich um Rentenfonds han-delt, nichts im Wege steht. Entscheidend dürfte die Prognose des Instandsetzungsbedarfs im Mittel- bzw. langfristigen Bereich sein. Sollte sich die Wohnungseigentümergemeinschaft für den vorgeschlagenen Fond entscheiden, so dürfte dieser Beschluss sicherlich im Bereich des ermessenen Spielraums der Wohnungseigentümerversammlung liegen. Gegebenenfalls ist anzuraten, fachmännische Aufklärung in der Eigentümerversammlung zum Thema von einem Anlageberater eines Kreditinstitutes einzuholen. Dieser wäre einzuladen und sollte dann zu den einzelnen Punkten Stellung nehmen. Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen gedient zu haben. Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt |
 |
|
|
|
|||
|
Der Mieter eines Sondereigentümers meldetet einen Durchfeuchtungsschaden in der Wohnung. Die Ursache hierfür liegt an einem Mangel im Bereich des Dachterrassenaufbaus der darüber liegenden Wohnung. D.h. dass Gemeinschaftseigentum hat somit dem Sondereigentum einen Schaden zugefügt. Wer haftet für diesen Schaden?
Auf Grund dieses Schadens stellten die Mieter die Mietzahlungen für einen Monat ein und kündigten das Mietverhältnis fristlos. Wem gegenüber können Schadenersatzansprüche des Sondereigentümers hieraus geltend gemacht werden? Wer trägt die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung? Wie wirkt sich der Zustand der Wohnung (von der Durchfeuchtung waren nicht alle Räume bzw. Wände betroffen) auf die vom Mieter auszuführenden Schönheitsreparaturen aus? Die Mietzeit beträgt 5 Jahre. Da die Ursachenfindung für die Durchfeuchtung einige Zeit in Anspruch genommen hat, will der betroffene Sondereigentümer und die WEG den Verwalter wegen Verschleppung haftbar machen. Ist dies gerechtfertigt? Grundsätzlich besteht keine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft für Folgeschäden im Sondereigentum, die durch einen Mangel im Gemeinschaftseigentum bedingt sind. Dies liegt an dem im deutschen Recht verankerten Prinzip der Verschuldenshaftung (in Ab-grenzung zur Gefährdungshaftung), wonach die Schadensersatzpflicht stets ein schuldhaftes Verhalten voraussetzt. Ein Verschulden des Verwalters liegt dann vor, wenn er trotz Kenntnis oder zumindest fahr-lässiger Unkenntnis eines Mangels entweder nichts veranlasst, nicht unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) reagiert bzw. untaugliche Maßnahmen einleitet. Hat hingegen der Verwalter in angemessener Zeit diejenigen Maßnahmen eingeleitet, die auch ein verständiger Hauseigentümer veranlasst hätte, ist kein Anhaltspunkt für ein Ver-schulden und damit auch nicht für eine Haftung hinsichtlich der Folgeschäden gegeben. Die Beweislast obliegt dem Anspruchsteller, so dass derartige Schadensersatzklagen in der Regel unergiebig sind. Soweit es - wie offenbar vorliegend - um den Vorwurf der Verzögerung geht, ist außerdem zu beachten, dass allenfalls der Schaden, der sich aus der verzögerten Bearbeitung ergibt, je-doch nicht der Primärschaden, geltend gemacht werden kann. Quelle: ISTA |
|
|
|
|
|||
|
Geschossdecken sind als notwendiges konstruktives Element eines Hauses zwingend Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich dieser Geschossdecken wird in der Regel nicht zwischen Ober- und Unterseite unterschieden werden können. |
|
|
|
|
|||
MIETRECHT: Eigenmächtiger Einbau in Wohnungstür nicht hinnehmbar
|
Einem Mieter darf fristlos gekündigt werden, wenn er eigenmächtig eine Katzen-Klappe in die Wohnungstür einbaut und diese auch nicht mehr entfernen will. Auf ein entsprechendes Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 63 S 199/04) macht der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin aufmerksam. Nach Auffassung der Richter stellt der: Einbau einer Katzenklappe in die Wohnungstür eine vorsätzliche, erhebliche Beschädigung dar und ist nicht im Interesse der Nachbarn.
In dem Fall hatte ein Katzenhalter ohne Genehmigung durch, den Vermieter eine Katzenklappe in die Holzwohnungstür zum Treppenhaus eingebaut. Trotz Abmahnung mit Fristset-zung entfernte der Mieter die Klappe nicht. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter, wogegen der Mieter klagte und verlor. In der Begründung hieß es auch, dass die Klappe zu einer nicht hinnehmbaren optischen Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Außenseite der Woh-nungseingangstür sowie des Treppenhauses führe. Mit Rücksicht auf die übrigen Mieter im Haus dürften Katzen außerdem keinen unkontrollierten Zugang zum Treppenhaus haben. Der Einbau einer Katzenklappe in eine Tür innerhalb einer Wohnung rechtfertigt hingegen weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, entschied das Amtsgericht Erfurt (Az.: 223 C 1095/98). Zwar stelle der Einbau möglicherweise einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, so die Richter, jedoch fehle die Erheblichkeit, weil die Klappe zu keinerlei Belästigung der übrigen Mieter führt. dpa |
|
|
|
|
|||
|
„Das WEG-Gericht ist international und örtlich für die Titulierung von Hausgeldrückständen eines nach Spanien verzogenen Wohnungseigentümer zuständig.
OLG Stuttgart, Beschl. v. 19.1.2005 – 8 W 411/04 Das Problem: Die Deutschen werden beweglicher, je mehr die Europäische Union zusammenwächst. Leider auch insbesondere dann, wenn man Schuldner und knapp bei Kasse ist. Dann steigt der eine oder andere gerne schon einmal ins Flugzeug und verabschiedet sich nach Spanien, Italien oder Portugal. Dies in dem sicheren Bewusstsein, nun den in Deutschland gebliebenen Gläu-bigern zunächst einmal entwischt zu sein. Oftmals leider zu Recht. Abgesehen von den Schwierigkeiten, die eine Aufenthaltsermittlung bereitet, scheitert eine Rechtsverfolgung oftmals schon daran, dass sich inländische Gerichts nicht mehr zu ständig halten. Die Entscheidung des OLG: Das OLG Stuttgart entschied, dass zur Geltendmachung eines Hausgeldzahlungsanspruchs das örtliche Amtsgericht zuständig ist. Dies war zunächst mit Blick auf die Bestimmung des Art. 3 Abs. 1 EuGVVO so ohne weiteres nicht klar. Die europarechtliche Verordnung über die gerichtliche Zuständigkeit und die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen bestimmt näm-lich, dass ein Bürger der EU grundsätzlich nur an seinem Wohnsitz (in diesem Falle also vor einem spanischen Gericht) verklagt werden kann. Hierzu meinte das OLG Stuttgart, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine besondere Form des Gemeinschaftsverhältnisses begründe, die es rechtfertige, die Bestimmung des Art. 5 Ziff. 1 a) EuGVVO anzuwenden, wonach das Hausgeld eine in Deutschland, nämlich am Ort der WEG-Anlage fällige Vertragsleistung sei, wonach das WEG-Gericht zuständig ist. Fazit: Verschwindet ein Wohnungseigentümer ins benachbarte (EU-)Ausland, muss nun die Flinte nicht mehr ins Korn geworfen werden. Rechtsanwalt Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40 E-Mail:krall-kalkum@telebel.de / Internet: www.krall-kalkum.de |
|
|
|
|
|||
|
Über Geräusche aus der Nachbarwohnung musste das Amtsgericht Wuppertal entscheiden. Im konkreten Fall fühlte sich der Mieter durch die Uriniergeräusche seines Nachbarn gestört. Pech gehabt, so das AG. Männer dürfen ihre Notdurft im Stehen verrichten, selbst wenn dabei wasserfallartiges Rauschen entsteht, das bis zur Nachbarwohnung durchdringt. Jemandem Vorschriften über die Technik beim Urinieren zu machen, käme einem unzulässigen Eingriff in die Intimsphäre gleich.
Quelle: Anwaltskanzlei Irene Schäfer/Phillip Rosenthal, Bonn |
|
|
|
|
|||
|
Eine Stundensatz-Sondervergütung für den Geschäftsführer der Verwaltung in Höhe von 130,-Euro entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
(BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004, Az.: 2Z BR 011/04) |
|
|
|
|
|||
|
Ludwigsburg (rpo). Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern kann Ruhezeiten von 20.00 Uhr abends bis 8.00 Uhr morgens beschließen. Wenn während dieser Zeit Musizieren nur in Zimmerlautstärke erlaubt ist, müssen sich die Bewohner daran halten.
Dies entschied nach Angaben der Bausparkasse Wüstenrot das Oberlandesgericht Frankfurt. Es habe auch als zulässig angesehen, durch Mehrheitsbeschluss eine bereits bestehende Hausordnung abzuändern, nach der Ruhezeiten erst ab 22 Uhr einzuhalten waren. Gegen die Änderung der Hausordnung hatte sich eine Miteigentümerin gewehrt, weil sie we-gen besonderer beruflicher Belastung erst nach 20.00 Uhr Klavier üben konnte. Damit kam sie aber nicht durch. Selbst Berufsmusiker oder Musikstudenten könnten im Regelfall keine weitergehenden Rechte für sich in Anspruch nehmen, entschied das Gericht. Die beschlossenen Ruhezeiten ab 20 Uhr akzeptierte das Gericht, da "ein nicht unerheblicher Teil der berufstäti-gen Bevölkerung" ab dieser Zeit "Ruhe zwecks Entspannung" haben wolle. Das Gericht bekräftigte aber auch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (V ZB 11/98), wonach eine Eigentümergemeinschaft kein völliges Musizierverbot beschließen könne. Das Musizieren innerhalb der eigenen Wohnung gehöre nämlich zum sozial üblichen Verhalten. Es dürfe daher nur auf bestimmte Zeiten und einen bestimmten Umfang beschränkt werden. |
|
|
|
|
|||
|
BGH: VERBESSERUNG DES WOHNWERTES AUSSCHLAGGEBEND
Mieter müssen einen Anschluss ihrer Wohnung an ein Breitbandkabelnetz auch dann dulden, wenn sie bereits Digitalfernsehen über Antenne empfangen können. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschie-den. Das Karlsruher Gericht gab dem Eigentümer einer Berliner Wohnanlage Recht, der ein "rückkanalfähiges" - also zur interaktiven Nutzung taugliches Breitbandkabel verlegen lassen wollte. Urteil vom 20.07.2005, (Az.VIII ZR, 253/04) |
|
|
|
|
|||
|
Eine Reparatur ist nicht immer zwingend notwendig
Renovierungen beim Einzug gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine entsprechende Renovierungspflicht muss daher extra mietvertraglich im Rahmen einer Individualvereinbarung vereinbart werden. Eine formularmäßige Vereinbarung ist nicht zulässig. Besteht eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren oder wird gar der Wechsel von Teppichboden bzw. Abschleifen und Versiegeln von Parkett verlangt, so ist dies nicht zulässig. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Vereinbarung ungültig ist und die gesetzliche Regelung gilt – der Vermieter muss sich in diesem Fall selbst um alles kümmern. Beim Auszug braucht der Mieter diejenigen Räume nicht zu renovieren, für die die jeweilige Frist noch nicht abgelaufen ist. Verlässt der Mieter beispielsweise nach 3 1/2 Jahren die Wohnung, muss er Küche und Bad renovieren haben, nicht aber die anderen Räume. Die Beweislast zur Fristeinhaltung liegt beim Mieter. Ist eine Renovierung objektiv unnötig (also nicht nur nach Ansicht des Mieters, sondern auch nach Ansicht einer neutralen Person), weil die Wohnung beispielsweise kaum genutzt oder sehr pfleglich behandelt wurde, kann auf die Renovierung verzichtet werden. Für die verstrichene Zeit (3 1/2 Jahre) darf der Eigentümer Abschlagszahlungen im Rahmen einer sogenannten Abgeltungsklausel verlangen. Dies wird zum Beispiel durch eine Passage wie: "Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten, in zwei Jahren 40 Prozent [...]" gewährleistet. Der Mieter muss dabei die Möglichkeit haben, nachzuweisen, dass die Kosten niedriger als die veranschlagten sind; der Kostenvoranschlag des Vermieters darf also nicht für verbindlich erklärt werden. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, sich der Pflicht zur Tragung der Kosten durch eigene Endrenovierung zu entziehen. Unzulässig ist auch eine Kombination, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsrepa-raturen während des Mietverhältnisses nach einem Fristenplan und zusätzlich eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung vor- schreibt. Sämtliche Teile dieser Kombi-nation werden von der Unwirksam erfasst, so dass es insgesamt bei den gesetzlichen Bestimmungen verbleibt. Enthält der Vertrag keine Klausel über Schönheitsreparaturen, sondern lediglich den Hinweis, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" oder "bezugsfertig" übergeben werden muss, so sind keine Schönheitsreparaturen zu leisten. "Besenrein" bedeutet sauber, "bezugsfertig" ist eine leere Wohnung dann, wenn der Nachmieter seine Möbel unterbringen kann. Ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde, ist für die Einhaltung vereinbarter Fristen unerheblich. Fristen zählen ab Einzugsdatum. (mehr: http://www.anwaltonline.com/tips/besenrein.html) Quelle: http://www.anwaltonline.com |
|
|
|
|
|||
|
Nach der überwiegenden Rechtsprechung können Wohnungseigentümer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, Arbeiten für die Gemeinschaft zu erbringen. Das Oberlandesgericht Köln konnte diese Frage letztlich offen lassen. Der angefochtene Beschluss, dass neben der Beauftragung eines Gärtnereibetriebs einfache Arbeiten in der Gartenanlage durch die Gemeinschaftsmitglieder in Eigenregie übernommen werden sollten, erwies sich be-reits wegen mangelnder Bestimmtheit als unwirksam. Der Beschluss hätte im Einzelnen regeln müssen, wen wann welche Aufgaben treffen.
Beschluss des OLG Köln vom 12.11.2004 - 16 Wx 151/04 , NJW-Spezial 2005, 100 OLGR Köln 2005, 75 |
|
|
|
|
|||
|
Mit einer wichtigen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 2.6.2005 (Az.: V ZB 32/05) entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
1) Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat weit rei-chende Folgen für die Praxis: Bislang war die Vorlage einer aktuellen Eigentümerliste erforderlich, wenn die Eigentümer gerichtlich in Anspruch genommen wurden. Künftig ist die Liste entbehrlich, da die Eigentümergemeinschaft partei- bzw. beteiligtenfähig ist. Sollte bislang nach Titulierung eines Anspruchs auf Bezahlung rückständigen Wohngelds eine Zwangshypothek ins Wohnungsgrundbuch eingetragen werden, war die Eintragung aller Eigentümer unter Angabe des vollständigen Namens, des Wohnorts und Berufs erforderlich. Künftig genügt es, die Wohnungseigentümergemeinschaft eindeutig zu benennen. In den Fällen, in denen es um die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft geht (z.B. Beschlussanfechtung), richten sich die Anträge auch weiterhin gegen die anderen Wohnungseigentümer. Darüber hinaus hat der BGH in seiner Entscheidung folgende Feststellungen getroffen: 2) Hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner verpflichtet, ist sie künftig Schuldnerin und haftet mit ihrem Verwaltungsvermögen. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kann nur noch angenom-men werden, wenn sie sich neben der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet haben. 3) Künftig können Gläubiger auf das Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch An-sprüche der Gemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte umfasst. Das be-deutet, dass die Gläubiger WE-Konten oder z.B. die Instandhaltungsrücklage pfänden können ebenso wie Ansprüche der Gemeinschaft auf Zahlung von Beitragsvorschüssen und anteilige Sonderumlagen. Darüber hinaus besteht sogar ein Anspruch der Gläubiger auf entsprechende Beschlussfassung, soweit eine solche im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu erfolgen hat. Unterbleibt eine erforderliche Beschlussfassung durch die Gemeinschaft, kann der Gläubiger seine Forderung im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs geltend machen. |
|
|
|
|
|||
|
Wer selber nicht raucht, muss auch nicht das Rauchen der Kollegen während seiner Arbeitszeit hinnehmen. Notfalls kann er dafür die Unterstützung seiner Vorgesetzten einklagen. Die Forderung an den Arbeitgeber, den Arbeitsplatz auch außerhalb der Dienstzeit rauchfrei zu halten, geht jedoch zu weit, so ein Urteil des Landesarbeitsgerichts Berlin (Az. 6 Sa 2585/04). Ein Zugprüfer der Berliner U-Bahn war auf eine andere, sehr weit entfernte U-Bahn-Station versetzt worden, wo nur Nichtraucher arbeiten. Zuvor hatte er sich bei seinen Chefs be-schwert, sein Prüferraum würde bei Dienstbeginn immer nach dem Qualm der Kollegen aus der Vorschicht stinken. Statt der für ihn unbequemen Versetzung verlangte der absolute Nichtraucher vielmehr ein totales Rauchverbot an seinem alten Arbeitsplatz.
Dem stimmten die Berliner Arbeitsrichter nicht zu. Ihre Begründung: Nicht rauchende Beschäftigte sind als so genannte Passivraucher zwar vor den Gesundheitsgefahren durch Ta-bakrauch gesetzlich geschützt. Nicht geschützt aber ist das Bedürfnis, keinem unangenehmen Geruch von Zigaretten ausgesetzt zu sein, der auch nach dem Lüften längere Zeit hängen bleibt. "Dass davon für den Kläger eine besondere Gesundheitsgefahr ausgeht, hat er nicht vorgebracht. Er hat in der Klageschrift lediglich behauptet, gegen Tabakrauch besonders an-fällig zu sein", so die konkrete Entscheidung der Berliner Richter. Zumal, wie die Vertreter der U-Bahn vor Gericht ausdrücklich betonten, im Zugprüferraum eine Abluftanlage eingebaut war, die mittels Zeitschaltuhr immer eine Stunde vor Dienstantritt des Nichtrauchers in Betrieb gesetzt wurde. |
|
|
|
|
|||
|
In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.
|
|
|
|
|
|||
Seitenanfang
Seite empfehlen
Seite drucken