BFW Newsletter April 2005
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer
Redeverbot, Versammlungsausschluss
Von RA. Rüdiger Fritsch
Der Versammlungsleiter hat das Recht und die Pflicht, alle notwendigen Geschäfts-ordnungsmaßnahmen zu treffen, die für einen geordneten Ablauf der Eigentümer-versammlung notwendig sind.
Dies bedeutet in diesem Zusammenhang, dass dem Versammlungsleiter das Recht zusteht, störenden Teilnehmern das Rederecht zu beschneiden bzw. ganz zu entziehen. Ferner übt der Versammlungsleiter das Ordnungs- und Hausrecht aus.
Bei weiterreichenden derartigen Maßnahmen empfiehlt sich die Fassung eines Organisationsbeschlusses, der isoliert nicht anfechtbar ist.
Der gestufte Entzug des Rede- oder später gar des Anwesenheitsrechts darf dabei nur "ultima ratio" bei wiederholten schweren Verstößen sein und muss zuvor angedroht worden sein. Dem Ausgeschlossenen ist Gelegenheit zu geben, einem anderen Anwesenden durch Vollmacht sein Stimmrecht zur Ausübung zu übertragen.
Bei rechtswidriger Ausübung des Organisations- und Hausrechts läuft der Versammlungsleiter Gefahr, dass sämtliche folgenden Beschlüsse erfolgreich angefochten werden, soweit nicht seitens der übrigen Eigentümer nachgewiesen werden kann, dass die weitere Nichtteilnahme des Betroffenen keinerlei Einfluss auf Zustandekommen und Inhalt der dann gefassten Beschlüsse gehabt hat .
Formulierungsvorschlag Mietklausel Sondereigentum WEG von RA. R. Fritsch Solingen:
Steht das Mietobjekt im wohnungseigentumsrechtlichen Sondereigentum des Vermieters, so gelten sämtliche Verpflichtungen des Vermieters als Sondereigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ausdrücklich auch mit Wirkung für und gegen den Mieter als vereinbart, soweit dessen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag betroffen sind bzw. im Laufe des Mietverhältnisses betroffen werden, sofern nicht zwingende gesetzliche Bestim-mungen entgegenstehen.
Auf die bei Vertragsabschluss eingesehene und zur Kenntnis genommene Teilungserklärung sowie Gemeinschafts- und Hausordnung und sonstige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (Aufzählung-Anlage) wird Bezug genommen. Dies gilt insbesondere für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft jeweils jährlich zu beschließende Jahresabrechnung über die Betriebskosten des Objekts, die der Mieter hinsichtlich der zugrunde gelegten Abrechnungsmodalitäten und der Kosten-verteilungsschlüssel als für das Mietverhältnis maßgeblich, soweit mietvertraglich vereinbarte bzw. vereinbarungsfähige Kostenpositionen betroffen sind, anerkennt.
Der Vermieter wird Änderungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschafts- und Hausordnung sowie ändernde Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Mieter unverzüglich zur Kenntnis bringen, wobei solche Änderungen auch mit Wirkung für und gegen den Mieter als vereinbart gelten, soweit dessen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag betroffen sind bzw. im Laufe des Mietverhältnisses betroffen werden und zwingende gesetzliche Bestim-mungen nicht entgegenstehen.
Recht Das Recht aufs Putzen!
Vermieter darf nicht auf Kosten der Mieter plötzlich Reinigungsprofis beauftragen.

Kein Mieter wird besonders wild darauf sein, im regelmäßigen Turnus das Treppenhaus und die Flure zu kehren und zu putzen. Doch dieser, meist in der Hausordnung festgelegte Gemeinschaftsdienst, erspart zumindest die Kosten für Putzfrau oder Reinigungsfirma. Ein Vermieter kann dies nach Auskunft der Landesbausparkasse (LBS) nicht eigenmächtig ändern. Dieser Meinung ist das Amtsgericht Frankfurt/Oder. In einem Zivilprozess war es darum gegangen, dass ein Vermieter plötzlich und ohne Rücksprache mit den Mietern eine Firma mit dem Putzen beauftragt hatte. Die Kosten dafür wollte er anschließend auf die Hausbewohner umlegen. Die weigerten sich und verwiesen darauf, dass der Mietvertrag nicht geändert worden sei und man sie glatt übergangen habe. Eine Bezahlung komme deswegen nicht in Frage. Das Amtsgericht schloss sich der Ansicht an. Es gebe nicht nur eine Pflicht des Mieters zum Treppenhausputz, sondern auch ein Recht darauf, dies selbst zu tun (Aktenzeichen 2.2 C 1295/96).

Quelle: LBS
Kostenverteilung bei Doppelstock-Garagen
Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an PKW-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstock-Garagen und die Kostentragungspflicht für die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche in der Teilungserklärung ergibt noch keine zweifelsfreie und nachvollziehbare Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten, wenn für die Hebebühnen von dreizehn Doppelstock-Garagen nur eine gemeinsame Hydraulik-Anlage vorhanden ist, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht und sich aus der Teilungserklärung auch nicht ergibt, nach welchem Maßstab die Betriebskosten.
Kammergericht - LG Berlin - 07.02.2005 - 24 W 81/03
Decoder muss vom Mieter selbst gekauft werden
Ein Mieter kann nicht verlangen, dass seine Wohnung mit Decoder für digitales terrestrisches Fernsehen ausgestattet wird oder ihm die bei entsprechender Ausstattung entstandenen Kosten erstattet werden. Der Wegfall der alten terrestrischen Ausstrahlung ist nicht vom Vermieter zu verantworten. Zudem bestand im vorliegenden Fall keine mietvertragliche Pflicht des Vermieters, für Erhalt der bestehenden Empfangsmöglichkeiten zu sorgen. Hierzu ist ein Vermieter ohnehin nicht in der Lage.
LG Berlin, Az: 67 T 79/03
Höchstens fünf Tage für Unterschrift
Von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch - Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR
Mail: krall-kalkum@telebel.de; Internet: www.krall-kalkum.de

Der zuständige Senat für Mietsachen beim Bundesgerichtshof äußerte sich in einer Entscheidung vom Ende des letzten Jahres zu den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zur Fristwahrung gem. § 556 Abs. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist eine Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ab-lauf des letzten Abrechnungsmonats zu erstellen. Die Frage, die sich in diesem Zusammenhang bislang stellte war, welche formellen und inhaltlichen Anforderungen an diese Abrechnung zu stellen sind, um die Frist zu wahren.

Dazu hat das Gericht nun ausführlich Stellung genommen. Es schloss sich dabei der bislang herrschenden Meinung an, dass für die Einhaltung der Abrechnungsfrist eine den formellen Anforderungen des § 259 BGB genügenden Abrechnung erforderlich sei. Darüber hinaus lässt es der Senat ausreichen, dass die Abrechnung nur äußerlich den Mindestanforderungen ent-spricht. In dem Abrechnungswerk müssen die Gesamtkosten zusammengestellt, der Verteiler-schlüssel angegeben und erläutert, der Anteil des Mieters berechnet und die Vorauszahlungen abgezogen worden sein. Ein falscher Umlageschlüssel führt dagegen nicht zur Annahme eines formellen Fehlers, sondern stellt einen inhaltlichen Mangel dar, der auch zu einem späteren Zeitpunkt, d.h. nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch beseitigt werden kann.

Dies bedeutet für die Praxis, dass bei bereits erteilten Nebenkostenabrechungen, bei denen wegen inhaltlicher Fehler bisher die Geltendmachung von Nachforderungen unterlassen wurde, dies nun auf Grundlage dieser Entscheidung nachgeholt werden kann.
BGH, Urt. v. 17.11.2004, MietRB 2005, 64
Wohnungseigentum - Keine bauliche Änderung ge-gen Eigentümerbeschluss
1. Lässt ein Wohnungseigentümer - entgegen dem bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft - an seiner Wohnung Kunststofffenster statt Holzfenster einbauen, so kann die Gemeinschaft Beseitigung (hier: Entfernung der eingebauten Kunststofffenster und Gestat-tung der Ersetzung durch solche aus Holz) verlangen.

2. Der Wohnungseigentümer kann sich mit Blick auf den bestandskräftigen Eigentümerbeschluss nicht darauf berufen, seine beschlusswidrige Baumaßnahme stelle sich für die Ge-meinschaft nicht als - optisch - nachteilig dar und sei deshalb hinzunehmen.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.02.2005 - 3 Wx 314/04
Ungültigerklärung eines Erstbeschlusses
Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Ungültigerklärung eines Erstbeschlusses entfällt mit Bestandskraft eines ersetzenden oder bestätigenden Zweitbeschlusses.
BayObLG, 01.12.2004, 2Z BR 166/04
Efeu
Wächst der von einer WEG gepflanzte Efeu mit der Zeit auch am Haus des Nachbarn hoch, so muss die Gemeinschaft die Pflanzen beim Nachbarn entfernen, wenn am eigenen Haus der Efeu samt Wurzeln beseitigt wird (wodurch auch die Zweige am angrenzenden Haus abstar-ben). (AG München, 273 C 17038/02)
Quelle: RDM-NRW
Aufstellung des Wirtschaftsplans
1. Die gesetzlichen Vorschriften über die Aufstellung des Wirtschaftsplans sind grundsätzlich abdingbar. Ein Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen zukünftig freistellt, ist nichtig.

2. Enthält ein Wirtschaftsplan lediglich die Gesamtbeträge der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, ohne den Aufteilungsschlüssel und die auf jeden einzelnen Wohnungseigen-tümer entfallenden Wohngeldbeträge anzugeben, so entspricht er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; ein Eigentümerbeschluss, der ihn billigt, ist für ungültig zu erklären (wie Bay-ObLG NJW-RR 1991, 1360). Weil der Senat von der entgegenstehenden Rechtsprechung des Kammergerichts (NJW-RR 1991, 725) abweicht, wird die Sache dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

3. In den Wirtschaftsplan kann nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung auch eine Forderung gegen die Gemeinschaft eingestellt werden, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit rechnen müssen, dafür in Anspruch genommen zu werden. Ob die Forderung tatsächlich zu Recht erhoben wird, ist nicht entscheidend.
BayObLG - LG München I - AG München 29.12.2004 - 2 Z BR 112/04
Kompetenzüberschreitung der Eigentümergemeinschaft
Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, wonach die ursprüngliche lose Verlegung der im Sondereigentum der Eigentümer stehenden Bodenbeläge der Balkone nicht geändert werden darf, überschreitet die Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig.
Beschluss des OLG Düsseldorf vom 27.02.2002 - 3 Wx 348/01 - WM 2002, 276 - RdW 2002, 670
BGH stärkt Vermieter-Rechte - Haus & Grund: Klei-ner Schritt gegen ''Mietnomaden''
Mit seiner Entscheidung, dass ein nachträglicher Ausgleich der Mietrückstände nicht ohne weiteres die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung unwirksam werden lässt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach Ansicht der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland ein wenig die stark eingeschränkten Rechte der Vermieter gestärkt. Gleichzeitig bewertet der Verband das Urteil als einen kleinen Schritt gegen das Phänomen der ?Mietnomaden?.

Der BGH äußert sich in seiner Entscheidung vom 16. Februar 2005 (Az.: VIII ZR 6/04) zur Frage der analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf ordentliche Kündigungen. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter ein so genanntes Nachholrecht für die Zahlung der geschuldeten Miete, wenn er mit dieser in Zahlungsrückstand geraten ist. Die Kündigung wird unwirksam, wenn die fällige Miete bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezahlt wird. Dies hat zur Folge, dass der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstandes die Wirkungen einer auf Zah-lungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung entfallen lassen.

Es war bisher umstritten, ob der nachträgliche Ausgleich auch die Wirkungen einer ebenfalls auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung entfallen lässt. Einige Oberlandesgerichte hatten die Auffassung vertreten, dass eine analoge Anwendung aus Mieterschutzgründen erforderlich sei. Dies hatte zur Folge, dass Vermieter dauerhaft zahlungsunwilligen Mie-tern nicht kündigen konnten, weil diese durch rechtzeitige ? aber in der Regel nur teilweise ? Bezahlung der Miete die Unwirksamkeit der Kündigung herstellen konnten. Dies wurde vor allem gerne von Mietnomaden ausgenutzt.

Diesem Phänomen wird mit dem Urteil entgegengewirkt. ?Vermieter können nunmehr zumindest eine ordentliche Kündigung wegen steten Verzugs mit den Mietzahlungspflichten aussprechen, ohne dass die Mieter diese durch ratenweise Bezahlung einzelner Teilbeträge unwirksam werden lassen können?, unterstreicht Rechtsanwalt Kai H. Warnecke, Mietrechtsexperte bei Haus & Grund.

Quelle: Ludger Baumeister Haus & Grund Deutschland, www.haus-und-grund.net
Jahresabrechnung
Die Vorprüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat stellt keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluss dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Bei-rats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund (KG, Beschluss v. 25.8.2003, 24 W 110/02).
Wohnungsabnahmeprotokoll
Die Nichtaufnahme von Mängeln im Abnahmeprotokoll bei der Rücknahme der Räume führt nicht dazu, dass der Vermieter Mängel nicht mehr gegenüber dem Mieter geltend machen kann, sondern nur zu einer Verlagerung der Darlegungs- und Beweislast zum Nachteil des Vermieters (LG Köln, Beschluss vom 03. 09. 2004, - 6 S 200/04)
Quelle: Haus + Grund
Beschluss des Monats! Verwalterhonorar / Entnahme aus Rücklage / Erhöhung
- Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt.

- Soll die Vergütung eines Wohnungseigentumsverwalters erhöht werden, so bedarf es dazu grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, in dessen Ausführung sodann der Änderungsvertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu schließen ist. Eine Klausel im formularmäßigen Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist nach § 307 Abs. 1 BGB ungültig.
OLG Düsseldorf - LG Krefeld - AG Krefeld, 25.01.2005, I-3 Wx 326/04
Aktuelles

Bundesgerichtshof zum Schadensersatzanspruch einer Bank nach Rückgabe einer Lastschrift mangels Kontodeckung


Der für das Bank- und Börsenrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die bundesweit einheitliche Praxis einer Bank, nach Rückgabe einer Lastschrift mangels Kontodeckung ihre Kunden mit pauschal 6 Euro Schadensersatz zu belasten, unzu-lässig ist.

Nachdem der XI. Zivilsenat mit Urteilen vom 21. Oktober 1997 (BGHZ 137, 43
ff. und BGH, WM 1997, 2300 ff.) Entgelte für die Rückgabe von Lastschriften mangels Kontodeckung für unzulässig erklärt hatte, wies die beklagte Großbank ihre Geschäftstellen intern an, die ihr bei Rückgabe einer Lastschrift mangels Kontodeckung entstehenden Kosten gegenüber dem Kontoinhaber teilweise als Schadensersatz geltend zu machen und dessen Konto mit 15 DM, jetzt 6 ¤, zu belasten. Die Beklagte verfuhr daraufhin gemäß diesem Rundschreiben. Die Kontoauszüge betroffener Kunden enthielten die Belastungsbuchung ?Lastschrift-Rückgabe vom ? 6 ¤?. Auf Beschwerden betroffener Kontoinhaber begründete die Beklagte die Kontobelastung damit, dass ihr wegen Verletzung einer den Kunden treffenden Kontodeckungspflicht ein Schadensersatzanspruch zustehe. Mit seiner Unterlassungsklage wendet sich der klagende Verbraucherverein gegen diese Praxis der Beklagten. Er ist der Auffassung, dass in der bundesweit einheitlichen Praxis der Beklagten das Verwenden einer Allgemeinen Geschäftsbedingung liege, die wegen Verstoßes gegen AGB-rechtliche Schutzvorschriften unwirksam sei. Das Landgericht (BKR 2003, 879) hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht (ZIP 2004, 1496) hat sie abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und das landgerichtliche Urteil wieder hergestellt. Die mit Rundschreiben vom 4. Mai 1998 eingeführte einheitliche Praxis der Beklagten ist zwar keine allgemeine Geschäftsbedingung. Weder die interne Anweisung vom 4. Mai 1998 noch die Belastungsbuchungen auf den Kontoauszügen noch die Schreiben an widersprechende Kunden lassen sich als Vertragsbedingung qualifizieren. Es liegt aber ein Verstoß gegen das Umgehungsverbot des § 306 a BGB vor. Mit ihrer Vorgehensweise praktiziert die Beklagte die vom erkennenden Senat in seinen Urteilen vom 21. Oktober 1997 für unzulässig und unwirksam erklärte Entgelt-Klausel bei der Rückgabe von Lastschriften mangels Deckung unter dem rechtlichen Deckmantel pauschalierten Schadensersatzes wirtschaft-lich wirkungsgleich weiter. Die interne Anweisung der Beklagten ist ebenso effizient wie die Pauschalierung von Schadensersatz in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und hat ferner deren typischen Rationalisierungseffekt. Die Beklagte verwirklicht den einseitig auf 6 Euro festgelegten Betrag durch Belastung des Kundenkontos und Verrechnung ihrer ? vermeintlichen ? Forderung im Kontokorrent.

Der danach eröffneten Inhaltskontrolle nach §§ 307 bis 309 BGB hält die interne Anweisung und die darauf beruhende Geschäftspraxis der Beklagten nicht stand. Schadensersatz kann auf vertraglicher Grundlage nur verlangt werden, wenn der Schuldner eine Pflichtverletzung zu vertreten hat. Ein Bankkunde ist gegenüber seiner Zahlstelle jedoch nicht verpflichtet, für die Einlösung von Lastschriften im Einzugsermächtigungsverfahren Deckung vorzuhalten. Die Schuldnerbank wird nicht auf Weisung des Schuldners tätig, sondern sie greift im Auftrag der Gläubigerbank ohne eine Weisung ihres Kunden auf dessen Konto zu. Ob der Schuldner über-haupt eine Einziehungsermächtigung erteilt hat oder im Verhältnis zu seinem Gläubiger zu der erhobenen Leistung verpflichtet ist, weiß und interessiert die Schuldnerbank aufgrund der Ausgestaltung des Lastschriftverfahrens nicht. Die Schuldnerbank kann ihre Aufwendungen, die durch die Lastschriftrückgabe mangels Deckung entstehen, im Interbankenverhältnis bei der Gläubigerbank liquidieren, wobei es die Kreditwirtschaft in der Hand hat, insoweit kosten-deckende Rücklastschriftentgelte vorzusehen. Die Gläubigerbank kann ihre das Rücklastschriftengelt umfassenden Aufwendungen dem Gläubiger in Rechnung stellen, der seinerseits, falls die Lastschrifteinreichung berechtigt war, den Schuldner auf Ersatz in An-spruch nehmen kann.
Urteil vom 8. März 2005 '' XI ZR 154/04 LG Köln '' 26 O 100/02 ./. OLG Köln '' 13 U 192/02 Karlsruhe '', den 8. März 200

Aufwendungsersatz Veraltungsbeirat
Ist ein Beschluss, dass Verwaltungsbeiräte einen jährlichen finanziellen Verfügungsrahmen in einer bestimmten Höhe haben, rechtlich haltbar? Wenn ja, bis zu welcher Höhe darf sich der Verfügungsrahmen erstrecken? Rechtsprechungen?
Die Fragestellung nach dem jährlichen finanziellen Verfügungsrahmen von Verwaltungsbeiräten ist unklar. Ist damit der Aufwendungsersatz des Verwaltungsbeirates selbst gemeint oder aber die Ermächtigung des Verwaltungsbeirates bestimmte Aufträge für die Wohnungseigen-tümergemeinschaft zu erteilen?
Ein Beschluss, durch den die Verwaltungsbeiräte einen jährlichen finanziellen Verfügungsrahmen in einer bestimmten Höhe erhalten, ist grundsätzlich rechtlich haltbar.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 29 Abs. 1 WEG die Kompetenz, durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirates zu beschließen. Diese Beschlusskompetenz umfasst auch die Befugnis, Regelungen hinsichtlich des Aufwendungsersatzes zu treffen. Generell werden
Verwaltungsbeiräte unentgeltlich tätig, so dass nur ein Aufwendungsersatz (Fahrtkosten, Se-minarteilnahmen, Erwerb von Fachbüchern, Bewirtungspesen) in Betracht kommt. Der Umfang hängt davon ab, ob es sich um eine kleinere oder größere Wohnanlage handelt.
Auch können Verwaltungsbeiräten durch Beschluss gewisse Verfügungsrahmen zur Hinzuziehung von Fachleuten (juristischer oder technischer Beistand) bzw. zur Auftragserteilung eingeräumt werden. Auch insoweit hängt die Zulässigkeit eines solchen Beschlusses von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere der Größe der Wohnanlage und des Beratungsbedarfes, ab. Beschlüsse, die die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung überschreiten, sind im übrigen nur anfechtbar und nicht nichtig (weil - wie vorstehend ausgeführt - Beschlusskompetenz besteht).
Aussagefähige Urteile, welche Beträge im einzelnen angemessen sind oder nicht, liegen nicht vor. Als Auslagenpauschale sollte jedoch ein Betrag von EURO 500,-- pro Beiratsmitglied und Jahr nicht überschritten werden. In Betracht kommen auch Gestaltungen, in denen der Verwaltungsbeirat als
Gremium einen Gesamtbetrag (beispielsweise EURO 1.500,-- pro Jahr) erhält, über dessen Aufstellung der Beirat intern entscheidet.
Quelle: ISTA www.viterra-es.de/

Wasserhahn und Zuleitungen in Waschküche als Gemeinschaftseigentum
Leserbrief:
Mein Mieter beklagt sich bzw. weist darauf hin, dass der Hahn am Zulauf der Waschmaschine im Waschkeller undicht ist und Wasser verliert.

Wer muss nun die Reparatur vornehmen lassen? Der Hausverwalter oder ich als Vermieter?

Der Waschkeller wird von mehreren Bewohnern des Hauses genutzt und wird daher meines Erachtens zum Gemeinschaftseigentum gerechnet, daher muss die WEG für die Reparaturkos-ten aufkommen und der Auftrag durch den Verwalter vergeben werden, oder nicht?

Die Teilungserklärung enthält diesbezüglich im Übrigen keine Regelung. Für eine kurzfristige Rückäußerung wäre ich dankbar.

gez. R.F. aus Gummersbach

Antwort der Redaktion von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch (beratendes BFW Mitglied) - Tele-fon: 0212 / 22 21 0 ? 0, Fax: 0212 / 22 21 0 ? 40 * E-Mail: krall-kalkum@telebel.de

Sehr geehrter Herr Dittmann,

zu der aufgeworfenen Frage nehme ich gerne Stellung wie folgt:

Ich gehe aufgrund der Ortsbeschreibung "Waschküche" davon aus, dass es sich um einen Raum handelt, der zum Gemeinschaftseigentum zählt (dies ist üblich). Notfalls dürfte sich dies anhand des Ihnen sicherlich vorliegenden Aufteilungsplans als Anlage zur Teilungserklä-rung (Abgeschlossenheitsbescheinigung) ergeben. Entweder ist der Raum nicht oder mit "G" gekennzeichnet. Dann liegt Gemeinschaftseigentums vor. Soweit dann in der Waschküche montierte und dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Gegenstände vorhanden sind (Wasserleitungen, Ausgussbecken, etc.) zählen diese aufgrund ihrer Zweckbestimmung eben-falls zum Gemeinschaftseigentum.
Besagt die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung nichts abweichendes, so tragen die Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 16 Abs. 2 WEG gemeinschaftlich nach dem Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile.

Ich hoffe mit meinen Ausführungen gedient zu haben.

gez. Rüdiger Fritsch
Spruch des Monats Wer die Dummköpfe gegen sich hat, verdient Vertrauen. (J.P. Sartre)
In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter mailto:www.dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

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