BFW Newsletter März 2005
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

ENERGIEPASS KOMMT 2006 - AUSWEISPFLICHT FÜR WOHNUNGEN UND HÄUSER Ausweispflicht... jetzt auch für das Haus?!

Wie sparsam sind Wohnungen und Häuser in punkto Energie? Ab Anfang 2006 müssen Vermieter bzw. Eigentümer bei jedem neu abgeschlossenen Miet- und Kaufvertrag einen Energiepass vorlegen. Ein Praxistest soll die Details klären. In Immobilienanzeigen könnte künftig so selbstverständlich mit Energieeffizienzklasse A geworben werden, wie es bei Kühlschränken und Waschmaschinen längst Praxis ist. Bei jedem Mieter- oder Eigentümerwechsel in bestehenden Gebäuden muss ab dem 4. Januar 2006 ein Energiepass vorgelegt werden. Dieser soll Heiz- und Warmwasserkosten sowie den Zustand der Gebäudehülle transparent machen. Damit soll auch für Immobilienbesitzer ein Anreiz geschaffen werden, Gebäude energetisch zu sanieren. Wie der dafür notwendige Check konkret funktionieren kann, wird zur Zeit in einem umfangreichen Feldversuch erprobt. Der Prototyp eines bundeseinheitlichen Energiepasses, entwickelt von der Deutschen Energie Agentur (dena), sollte bis Ende 2004 auf seine Praxistauglichkeit hin geprüft. Bundesweit beteiligen sich 33 Städten und Gemeinden. Ingenieure, Architekten, Handwerker, Schornsteinfeger etc. werden den Energiepass ausstellen können, die Liste ist aber noch nicht abschleießend. Die Kosten richten sich nach der Wohnfläche. Ein Beispiel: Für den Energiepass eines Einfamilienhaus ist grob geschätzt mit ca. 450 Euro zu rechnen. Davon werden zum jetzigen Zeitpunkt aber ein beachtlicher Teil durch Fördermittel wieder erstattet, sodass auf den Hauseigentümer nur etwa die Hälfte der genannten Summe zukämen. Laut EU-Richtlinie müssten die Angaben alle zehn Jahre überprüft werden - somit wäre der Energiepass bis zu zehn Jahre gültig. Für Neubauten ist ein Energiebedarfspass übrigens schon seit Februar 2002 Pflicht. Für Bestandsbauten gibt es Energiepässe (oft in Gestalt von so genannten Wärmepässen) bislang bereits auf freiwilliger Basis. Quelle: www.rewirpower.de * Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie hier: Energiepass

Leserbrief Thema Nr. 1: Erstellung von Mieterabrechnungen nach Beendigung der Verwaltung

Wer muss nach Beendigung der Mietverwaltung die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter erstellen? Nach Beendigung der Mietverwaltung behauptet mein Hausverwalter, dass er nach seinem Ausscheiden (31.12.2004) die Abrechnungen für die Mieter nicht mehr erstellen muss. Nach der Rechtsprechung müsse die neue Hausverwaltung die Abrechnungen erstellen, nicht er. Ist das richtig? In dem Verwaltervertrag habe ich leider nicht vereinbart, dass er bei seinem Aus-scheiden die Abrechnungen mit den Mietern noch erstellen muss. gez. M.B. aus Köln, 3.1.2005 Antwort der Redaktion von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch (beratendes BFW Mitglied) - Telefon: 0212 / 22 21 0 ? 0, Fax: 0212 / 22 21 0 ? 40 * E-Mail: krall-kalkum@telebel.de Gerne nehme ich zu der aufgeworfenen Frage Stellung wie folgt: Der ehemalige Mietverwalter hat Recht. Sofern im Verwaltervertrag keine besonderen Regelungen enthalten sind und der letzte Tag seiner Amtszeit der 31.12.2004 war, ist der Ex-Verwalter nicht verpflichtet, im Jahre 2005 ei-ne Mieterabrechnung für seinen ehemaligen Kunden zu fertigen. Eine Abrechnung über den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2004 kann denk- notwendigerweise erst nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums erstellt werden, also frühestens in denen Morgenstunden des Neujahrstages 2005. Solange das Jahr 2004 nicht beendet ist, kann eine Abrechnung nicht erstellt werden; ist das Jahr 2005 angebrochen, ist der Verwalter nicht mehr vertraglich gebunden und muss demgemäß auch keine Tätigkeiten mehr ausführen. Gem. § 259 BGB ist der Verwalter mangels besonderer Regelungen über die Beendigung des Vertragsverhältnisses lediglich verpflichtet, über seine Einnahmen oder Ausgaben Rechenschaft abzulegen, hierüber eine geordnete Zusammenstellung vorzulegen und Belege beizu-fügen. Es handelt sich hierbei um die so genannte " Rechnungslegung" des Verwalters nach Amtsende. Mit freundlichen Grüßen gez. Fritsch

AKTUELLES von unseren Partnerfirmen Haftpflicht für Wohnungseigentümer

Für die WEG schließt der Verwalter eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ab. Zusätzlich besteht aber für den Wohnungseigentümer eine persönliche Haftung aus seinem Sondereigentum, auch gegenüber den anderen Eigentümern. Für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung bietet die Privat-Haftpflicht Versicherungsschutz. Wer Eigentumswohnungen vermietet, überlässt oder auch nur leer stehen lässt, sollte als Wohnungseigentümer eine Wohnungs-Haftpflichtversicherung abschließen. So haftet der Vermieter für Schäden, die dem Mieter durch Mängel der Mietsache entstehen. Beschädigt z.B. eine herabfallende Deckenverkleidung die Wohnungseinrichtung seines Mieters oder verletzt ihn sogar, hat der Wohnungseigentümer als Vermieter hierfür aufzukommen. Er hat sogar für vom Mieter verschuldete Schäden wie bei eigenem Verschulden einzutreten. Verursacht also der Mieter ein Feuer (z.B. durch eine Kerze, überhitztes Fett) oder einen Wasserschaden (z.B. überlaufende Badewanne) und werden dadurch Nachbarwohnungen oder das Gemeinschaftseigentum beschädigt, so können massive Ersatzansprüche auf den Vermie-ter zukommen. Wir empfehlen Ihnen, die Wohnungseigentümer auf diese Deckungslücke hinzuweisen. Bei einer Deckungssumme von 2 Mio. EUR kostet eine Wohnungs-Haftpflichtversicherung ca. 35,00 EUR inkl. Versicherungssteuer. Falls Sie ein Angebot wünschen, oder Rückfragen haben sollten, stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Verfügung. gez. WB-Assekuranz WB Assekuranzmakler GmbH & Co. KG * Lilienthalstrasse 74 * 40474 Düsseldorf Telefon: 0211 - 479 85 0 * www.wbadus.de/

Recht Nochmals zur Erinnerung: Unwirksame Endrenovierungsklausel

Oftmals verlangte der Vermieter im Formularmietvertrag vom Wohnungsmieter nicht nur die fristenmäßigen Turnus-Schönheitsreparaturen, sondern zugleich eine Endrenovierung im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses. Damit ist jetzt Schluss. Der BGH geht von der Nichtigkeit der Schlussrenovierungsklausel aus, die sich auch auf die Schönheitsreparaturklausel dem Grunde nach erstrecke. Folge: Überhaupt keine Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schön-heitsreparaturen! BGH, Urt. v. 14.5.2003 - VIII ZR 308/02 Quelle: RA. Fritsch

Nur Köpfe dürfen qualmen!

Bei Wohnungseigentümerversammlungen muss auf Wunsch über ein Rauchverbot abgestimmt werden. Sie dauern oft Stunden ? und es rauchen dabei nicht nur die Köpfe, sondern auch Zigaretten, Zigarillos und Pfeifen. Wenn aber bei einer Wohnungseigentümerver-sammlung ein Teilnehmer darauf beharrt, über ein Rauchverbot abstimmen zu las-sen, dann muss dem entsprochen werden. So hat es nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern das Oberlandesgericht Köln beschlossen. (Aktenzeichen 16 Wx 87/00) Der Fall: Der Eigentümer einer Wohnung empfand den Qualm, den seine Miteigentümer bei der gemeinsamen Versammlung im Raum verbreiteten, als unerträglich. Als er es gar nicht mehr aushalten konnte, bat er den Leiter der Veranstaltung, über ein Rauchverbot abstimmen zu lassen. Aus gesundheitlichen Gründen könne er sonst nicht länger teilnehmen. Der Wunsch wurde nicht erhört, woraufhin der Betroffene den Raum verließ. Anschließend klagte er durch drei Gerichtsinstanzen. Seine Begründung: Er sei quasi rechtswidrig aus der Ver-sammlung ausgeschlossen worden, weil ihm gar keine andere Möglichkeit als die ?Flucht? geblieben sei. Die Beklagten erwiderten, es sei abgestimmt worden, konnten dies jedoch nicht beweisen. Das Urteil: Der zuständige Senat des Oberlandesgerichts Köln stellte sich auf die Seite des Klägers. Wenn darum gebeten werde, dann müsse auf einer Wohnungseigentümerversammlung vor den Sachanträgen über das Rauchverbot abgestimmt werden. Es handle sich nämlich hierbei um einen Antrag zur Geschäftsordnung, der ohne Ankündigung jederzeit zulässig sei. Wird dem nicht entsprochen, so leiden alle im weiteren Verlauf der Veranstaltungen getroffenen Beschlüsse unter einem formalen Mangel ? zumindest dann, wenn der Rauch-Feind den Raum verlassen habe. Die Abstimmung und deren Ergebnis muss im Protokoll aufgenommen werden. Quelle: LBS

Keine Gefährdungshaftung im Wohnungseigentumsrecht

Sofern ein Wasserschaden nicht schuldhaft von einem Wohnungseigentümer verursacht, von der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gefahrdrohender Zustand schuldhaft nicht beseitigt bzw. ein Wasserschaden schuldhaft nicht behoben wurde, sind die übrigen Wohnungsei-gentümer einem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Schäden am Sondereigentum, die auf einem Mangel des Gemeinschaftseigentums beruhen, nicht haftbar. Eine verschuldensunabhängige Haftung, etwa wie die des Straßenverkehrsrechts, kennt das WEG nicht. Quelle: RA. R. Fritsch, Solingen

Haftung für Verwalterhandeln; ungerechtfertigte Bereicherung der Gemeinschaft bei eigenmächtigem Fensteraustausch

Die Wohnungseigentümer haften einander bei nicht rechtzeitigen Instandsetzungsmaßnahmen nur bei schuldhafter Unterlassung der ihnen gebotenen Verwaltungsmaßnahmen, nicht für ein schuldhaftes Fehlverhalten des (inzwischen ausgeschiedenen) Verwalters. Ersatzansprüchen eines einzelnen Wohnungseigentümers, der (nach erfolgloser Abmahnung des Verwalters) instandsetzungsbedürftige Fenster seiner Wohnung eigenmächtig auswechselt, steht der Grundsatz des § 16 Abs. 3 entgegen, dass die Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, auch an den Kosten nicht zu beteiligen sind.

Wasserrohrbruch erst nach zwei Wochen gemeldet - Versicherung muss nicht zahlen

Meldet ein Versicherungsnehmer einen Wasserrohrbruch erst nach zwei Wochen, muss die Versicherung für den Schaden nicht aufkommen. Einem Hausbesitzer war während seines Winterurlaubs die Fußbodenheizung eingefroren und danach ein Leitungsrohr geplatzt. Es war ein Schaden von rund 143.000 DM entstanden, den er jedoch erst nach zwei Monaten seiner Versicherung gemeldet hatte. Diese hatte sich daraufhin geweigert, für den Schaden aufzukommen. Zu Recht wie die Richter des OLG Zweibrücken befanden. Dabei gingen die Richter erst gar nicht der Frage nach, ob der Mann seien Wohnung hätte besser winterfest machen müssen. Sie waren der Auffassung, er habe mit der Meldung an die Versicherung zu lange getrödelt. Ein Versicherungsschaden müsse unverzüglich gemeldet werden, sonst erlösche der Erstattungsanspruch. Quelle: WDR

Fenster - Sonder-/Gemeinschaftseigentum

Die Fenster sind nach herrschender Rechtsmeinung Gemeinschaftseigentum. In ei-ner Gemeinschaftsordnung steht unter der Begriffsbestimmung zum Sondereigen-tum lediglich, dass die Innenfenster dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Gehört die Mechanik des Fensters ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum? Wie ist es mit der Rolle im Rollladenkasten? Wie ist es mit dem Rollladengurt, wenn dieser sich beispielsweise abgenutzt hat und jeden Moment reißt? Und wie steht es dann mit dem Innengriff des Fensters? Nach ganz herrschender Rechtsmeinung sind Formulierungen in Teilungserklärungen, dass "die Innenfenster dem Sondereigentum zuzuordnen sind" nur dann bedeutsam, wenn - wie in Norddeutschland teilweise noch üblich - tatsächlich gesonderte Innenfenster bestehen. Ist es nicht der Fall, gehören alle für die Funktionsfähigkeit des Fensters wesentlichen Teile ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, somit auch die allgemeine Mechanik und der Innen-griff des Fensters. Bei Rollläden ist eine Differenzierung geboten. Diese sind nach herrschender Meinung sondereigentumsfähig, was jedoch eine entsprechende Definition in der Teilungserklärung voraus-setzt. Sind Rollläden oder Außenjalousien in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden, stehen sie im gemeinschaftlichen Eigentum, so dass auch in-soweit die Reparatur des Rollos selber als auch des Rollladengurtes, der wesentlicher Be-standteil und zur Bedienung unerlässlich ist, durch die Eigentümergemeinschaft zu erfolgen hat. Quelle: www.viterra-es.de/

Nichteichung von Wärme- oder Warmwasserverbrauchserfassungsgeräten

Ein Eigentümerbeschluss, der die Weiterbenutzung eichpflichtige Wärme- oder Warmwasserverbrauchserfassungsgeräte nach Ablauf der Eichfrist vorsieht, widerspricht den Grundsätzen Ordnungsmäßiger Verwaltung. BayObLG, Beschluss vom 26.März 1998, 2ZBR154/97 MDR 1998/708 = WM 1998/371 = NZM 1998/486 = GE 1998/908 = ZMR 1998/508 Quelle: Dittmann KG Gemeinschafts-/Sondereigentum (Zuordnung) von A-Z mit Urteilen (Dateigröße ca. 1,5 MB)

Neuerrichtete Satellitenschüssel optische Beeinträchtigung!

1. Auch wenn auf dem Dach eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudes bereits eine Satellitenschüssel installiert ist, führt die Neuinstallation einer zweiten Satellitenanlage durch einen Wohnungseigentümer zu einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamtbildes der Wohnanlage, gegen die mit einem Beseitigungsanspruch vorgegangen werden kann. 2. Der Verwalter, der nach dem Verwaltervertrag berechtigt und verpflichtet ist, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich im eigenen Namen geltend zu machen, ist auch ermächtigt, individuelle Abwehransprüche der übrigen Wohnungseigentümer wegen unzulässigen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen geltend zu machen. OLG Köln, Beschluss vom 31.08.2004 - 16 Wx 166/04

Wiederwahl des Verwalters

Ein Verwalter ist berechtigt, bei ordnungsgemäßer Bevollmächtigung durch einzelne Sondereigentümer in deren Namen über die eigene Wiederwahl abzustimmen. Bietet der Verwalter seine Dienste zu günstigeren Konditionen an und ist die Eigentümermehrheit mit bisherigen Tätigkeit zufrieden, so müssen keine Konkurrenzangebote eingeholt werden. OLG Hamburg ZMR 2001, 997

Endlich wird den unseriösen Schlüsseldiensten das Handwerk gelegt: Ein Gerechtes Urteil - Türöffnung

Etwa 40 bis 50 Euro plus Mehrwertsteuer darf die Notöffnung einer Wohnungstür kosten. Jedenfalls in Hamburg, wo eine Frau, die sich ausgeschlossen hatte, einen Schlüsseldienst rief. Der Notöffner brauchte etwa drei Minuten, um die Tür zu knacken, und wollte dafür 180 Euro haben. Die Klägerin zahlte zuerst, holte dann aber Vergleichspreise ein. Demnach werden an Werktagen zu den üblichen Geschäftszeiten in der Hansestadt für eine Türöffnung etwa 50 Euro fällig. Der beklagte Schlüsseldienst, der seinen Geschäftssitz in München hat und bun-desweit mehrere Filialen unterhält, machte vergebens geltend, bei diesem Preis seien auch Anfahrt und Material enthalten. Zu teuer, urteilte die Richterin. Der Türöffner musste rund 134 Euro zurückzahlen (Urteil vom 27. August 2004, Az. 141 C 27160/03). Quelle: RDM-NRW

Anzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder

Kann ein Verwaltungsbeirat bei einer kleinen WEG (4-9 Einheiten) auch nur aus ei-ner Person bestehen, oder müssen es immer 3 Personen sein? Das Wohnungseigentumsgesetz geht in § 29 Abs. 1 Satz 2 davon aus, dass der Verwaltungsbeirat aus drei Personen besteht. Für abweichende Regelungen auch hinsichtlich der Anzahl der Mitglieder hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz, so dass insoweit ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreicht. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates kann daher nur durch eine Vereinbarung vermindert werden. Da es bei kleineren Eigentümergemeinschaften durchaus sinnvoll ist, die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates auf einen Wohnungseigentümer zu reduzieren, bietet es sich mögli-cherweise an, einen "Verwaltungsbeauftragten" mit den Befugnissen analog eines Verwal-tungsbeirates gemäß § 29 WEG zu bestellen. Der Begriff "Verwaltungsbeirat" sollte in diesem Zusammenhang vermieden werden. Quelle: www.viterra-es.de/

Verwalter darf auf Sachkunde eingeschalteter Unternehmen vertrauen

Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung gartengestalterischer Maßnahmen, dann handelt der Verwalter nicht schuldhaft, wenn er Art und Umfang der Arbeiten einem Fachunternehmen überlässt und dieses mehrere Bäume fällt. Im vorliegenden Fall hatten einige Eigentümer den Verwalter auf Schadensersatz bzw. Ersatzpflanzung in Anspruch nehmen wollen. Dieser durfte sich jedoch auf die Sachkunde des Fachbetriebs verlassen. BayObLG, Beschluss v. 06.06.2003 in IWR 2003, 62

Zwei Eigentümergemeinschaften, zwei Versammlungen

Die Eigentümer können nicht mit Mehrheit für die Zukunft festlegen, dass die Eigentümerversammlungen von zwei unabhängigen, vom gleichen Verwalter betreuten, eine gemeinsame Wohnsiedlung bildenden Wohnungseigentümergemeinschaften generell gemeinsam stattfin-den sollen. In einer solchen Versammlung werden Angelegenheiten besprochen, die nur die jeweiligen Eigentümer etwas angehen und nicht vor Fremden offen gelegt werden dürfen. OLG Köln, Beschluss v. 06.06.2002, Az.: Wx 97/02 in NZM 2002, 617

Übertrieben reinlich
Vermieter darf nicht zweimal pro Woche Hausputz abrechnen

Die Sauberkeit von Treppenhaus und Fluren in Wohnanlagen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Häufig dreht sich der Prozess um die Frage, wie oft denn eigentlich geputzt werden muss. Einmal pro Woche reicht, entschied nun ein Richter nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS. (Amtsgericht Regensburg, Aktenzeichen 11 C 3715/03)

Sperrstunde im Badezimmer?
Nächtliches Dusch- und Badeverbot im Mietshaus ist nichtig

Sauberkeit in allem Ehren - aber irgendwann muss Ruhe herrschen! Diese Regel sollte in einem Mietshaus mit mehreren Parteien über einen speziellen Passus im Mietvertrag durchgesetzt werden. Konkret wurde ein Dusch- und Badeverbot in der Zeit zwischen 22 Uhr abends und 4 Uhr morgens ausgesprochen. Wer als Schichtarbeiter früh aus den Federn muss oder als Disco-Besucher spät nach Hause kommt, der hätte eben Pech gehabt. Der Fall war vor Gericht gekommen, weil sich eine Mieterin hartnäckig über das Verbot hinweggesetzt hatte und ihr deswegen gekündigt worden war. Das wollte sie sich nicht gefallen lassen. Und sie hatte - wie der "LBSInfodienst Recht und Steuern" mitteilt - die Justiz auf ihrer Seite: Die "Sperrstunde für das Badezimmer" wurde für null und nichtig erklärt. Als einzige Bedingung gaben die Richter der Mieterin die Empfehlung, dass ein nächtliches Bad nicht länger als eine halbe Stunde dauern solle (Landgericht Köln, Aktenzeichen 1 S 304/96).

Zum Schmunzeln: Sex bei Kerzenschein erlaubt

Wer sich von seinem Partner spontan zum Liebesspiel verführen lässt, handelt auch dann nicht leichtsinnig, wenn während der Zeit ein Adventskranz brennt. So beurteilte das Landgericht Mönchengladbach die Klage eines Paares, dem durch ein vorweihnachtliches Feuer ein Sachschaden in Höhe von 64.000 DM entstanden war. OLG Hamm 20 U 87/00 Quelle: Deutscher Mieterbund

Beschluss des Monats! Zusendung von Belegkopien an Mieter

''Wird dem Mieter am Objekt Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angeboten, so hat der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Übersendung von Belegkopien.''
LG Berlin, Urt. v. 15.11.2004 - 67 S 165/04
Quelle: RA Fritsch Aktuelles Wussten Sie es? Warnwesten-Pflicht auch für gewerblich genutzte PKW

In Deutschland ist das Mitführen einer Warnweste in einem gewerblich genutzten Fahrzeug (auch PKW) durch die Berufsgenossenschaft für Fahrzeughaltung (BGF) vorgeschrieben. Da-nach muss der Unternehmer maschinell angetriebene Fahrzeuge mit Warnschutzwesten für wenigstens einen Versicherten ausrüsten. Sind Fahrzeuge ständig mit einem Fahrzeugführer und einem Beifahrer besetzt, so müssen zwei Warnschutzwesten im Fahrzeug sein. Die Warnweste muss der Ausführung ?Klasse 2? entsprechen. (Quelle: ADAC)

Aktueller Praxistipp von RA. Fritsch
Verwalterentlastung:

BGH, Beschl. v. 25.9.2003 - V ZB 40/03 * BGH, Beschl. v. 17.7.2003 - V ZB 11/03 Für den Verwaltervertrag hat RA. Fritsch (beratendes BFW-Mitglied) folgenden Formulierungsvorschlag: Formulierungsvorschlag für den Verwaltervertrag: ''Der Verwalter hat einen Anspruch darauf, für seine Tätigkeit während des abgelaufenen Wirtschaftszeitraumes bzw. für seine Tätigkeit für den abgelaufenen Wirtschaftszeitraum an-lässlich der ordentlichen Eigentümerversammlung des folgenden Wirtschaftszeitraumes durch Beschluss entlastet zu werden, sofern keine Pflichtverletzung des Verwalters für die Wohnungseigentümer erkennbar ist.''

Spruch des Monats Spruch des Monats: ''Wenn die Früchte deiner Arbeit das Chaos sind, dann fang an, das Chaos zu reformieren oder lass dich pensionieren.
Jacques Bellavente''

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