BFW Newsletter Februar 2005
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

Die Eigentümergemeinschaft als Sozialamt ? Zahlungsrückstände - was tun?

Die Sorge um den Arbeitsplatz und das Risiko der Arbeitslosigkeit machen sich auch im Wohnungseigentum deutlich bemerkbar. Durch die sich inzwischen häufenden Zahlungsausfälle bekommen immer mehr Eigentümergemeinschaften, die praktischen Konsequenzen einer ?gesamtschuldnerischen Haftung? zu spüren. Gesamtschuldnerisch bedeutet ?alle für einen - einer für alle?! Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Miteigentümer zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Die Höhe der Beitragszahlung wird mit dem beschlossenen Wirtschaftsplan (Vorkalkulation) und nach Ende der Jahres in der ebenfalls durch Beschluss der Eigentümerversammlung zu genehmigenden Jahresabrechnung fällig gestellt. Es kommt nun immer häufiger vor, dass einzelne Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen in Verzug geraten oder endgültig ausfallen. Wie kann sich eine Eigentümergemeinschaft vor derartigen Zahlungsausfällen schützen?

Der Wirtschaftsplan Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter aufgestellt und dient als Vorkalkulation für die über das Jahr zu erwartenden Betriebskosten wie Wasser, Kanal, Heizung, Versicherungen, Gebäude- und Gartenpflege etc. Dabei kommen schnell 20 verschiedene Kostenarten und mehr zusammen. Neben den reinen Betriebskosten sind in diese Vorkalkulation noch die Kosten der Verwaltung und ein zu schätzender - aber nicht unbeträchtlicher - Betrag für spätere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Instandhaltungsrücklage) aufzunehmen. Die Eigentümerversammlung beschließt über die Anerkennung des vorgelegten Wirtschaftsplanes und stellt damit gleichzeitig die anteilige, monatliche Zahlung des einzelnen Miteigentümers fällig. Die Anteile berechnen sich nach dem Gesetz im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Einzelne Gemeinschaftsordnungen sehen aber auch einen oder mehrere andere Verteilerschlüssel wie z.B. Wohnfläche, Einheiten vor. Mit Anerkennung des Wirtschaftsplans durch Beschluss entsteht die - meist monatliche - Vorleistungspflicht für den einzelnen Miteigentümer. Fast alle Eigentümergemeinschaften gehen von der ?heilen Welt? aus und hoffen, dass jeder Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen pünktlich nachkommt. Die monatliche Hausgeldhöhe beträgt heute je nach Gebäudeart, Ausstattung und Instandhaltungsbedarf zwischen - 3,50 bis - 8,50 pro qm-Wohnfläche. Eine gewisse Reserve für Zahlungsausfälle wird im Wirtschaftsplan in der Regel nicht eingeplant. Die Jahresabrechnung Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres stellt der Verwalter eine Gesamt- und Einzelabrechnung für die Eigentümer über die tatsächlich entstandenen Kosten auf. Erst dann zeigt sich, ob die Vorschüsse gemäß Wirtschaftsplan tatsächlich ausgereicht haben. Das Abrechnungsergebnis endet im günstigsten Fall mit einem Guthaben, welches mit der nächsten Hausgeldzahlung verrechnet wird; anderenfalls mit einem ''Ausgabenüberschuss'' (Fehlbetrag), der spätestens im Folgemonat nach der Versammlung als Nachzahlung fällig zu stellen ist. Auch hier entsteht für die Miteigentümer aus den offenen Nachzahlungen wieder ein Aus-fallrisiko.

Typische Fehler

Als typische Eigentümer- und Verwalterfehler sind in der Praxis zu beobachten: 1. Zu niedrig kalkulierte Wirtschaftspläne Noch immer glauben zahlreiche Wohnungseigentümer an die ?wundersame Geldvermehrung? und kürzen - oft gegen den Rat des Verwalters - den aufgestellten Wirtschaftsplan, nur um wenigstens bis zur späteren Jahresabrechnung Geld ''zu sparen''. Die spätere Nachzahlung - meistens zum ungünstigsten Zeitpunkt - kommt aber bestimmt und es beginnt die Suche nach einem Schuldigen. 2. Zu niedrige Instandhaltungsrücklage Selbst wenn der Wirtschaftsplan die jährlichen Betriebskosten deckt, muss auch frühzeitig an spätere Instandhaltungs- / Instandsetzungsmaßnahmen der Wohnanlage gedacht wer-den. Hilfreich kann ein zusammen mit einem Fachmann erstellter Instandhaltungsplan für die nächsten 5 Jahre sein. Die Wohnungseigentümer lassen sich all zu oft von der Höhe der bisher abgesparten Ge-samtsumme der Rücklage blenden. So viel haben sie selbst oft nicht auf der Bank. Warum soll man also noch weiter ''beim Verwalter'' ansparen, wenn man dafür doch herrlich in Ur-laub fahren usw. kann ? Nur all zu gerne glauben die Kaufinteressenten dem nur am Verkauf interessierten Veräu-ßerer, wenn es um die Höhe der Rücklage geht. ?Wir haben ja für unseren Neubau erst einmal fünf Jahre ''Garantie  ''Treppenhaus gestrichen werden sollen, muss zwischenzeitlich Geld angespart worden sein. Ein Eigenheimer weiß ebenfalls, dass Reparaturen auf ihn zukommen. Er legt seine Reparaturrücklage selbst an, kann den Zeitpunkt der Maßnahme und die Kosten auch eigenverantwortlich bestimmen. Die Praxis zeigt, dass die meisten Eigentümergemeinschaften über eine zu geringe In-standhaltungsrücklage verfügen. Wie viel Zeit und Leistung ist heute von einem Handwerker noch für - 500,- zu bekommen? Beispiel: Der Handwerksbetrieb schickt - fast immer - zwei Mitarbeiter und berechnet da-für einen jeweiligen Stundensatz von je etwa ? 40,00. Bei 8 Stunden ''Anwesenheit'' kostet dies den Auftraggeber einschl. etwas Material und MwSt. jeden Tag etwa - 750,00 bis - 800,00. Aus der Nachkalkulationen zahlreicher Objekte aus den Instandsetzungskosten der letzten 25 Jahre entwickelte der Autor die als Faustregel für die Höhe der Instandhaltungsrücklage: Höhe der Instandhaltungsrücklage ( Formel ) Jährl. ca. 0,8% bis 1,0% (ab Baufertigstellung) vom Kaufpreis der Wohnung. Natürlich spielen bei der Bewertung die jeweilige Bauqualität, Wartung und aufgestauter Instandhaltungsbedarf eine zusätzliche Rolle. 3. Sonderumlagen Sonderumlagen sind das Ergebnis außergewöhnlicher Belastungen (waren sie wirklich vorher nicht absehbar?) oder einer zu niedrig angesparter Instandhaltungsrücklage. Zumindest kommen sie immer ''plötzlich und unerwartet'' und stets zum falschen Zeitpunkt. Die Sonderumlage ist eine Notbremse mit zusätzlichem Risiko. Denn nun ist die Kasse leer und irgendein dringender Handlungsbedarf steht ?plötzlich? unaufschiebbar bevor. Damit kommt für die Eigentümergemeinschaft finanziell die Stunde der Wahrheit. Jetzt zeigt sich, ob jeder Miteigentümer wirklich zahlen kann, insbesondere die lieben Mit-eigentümer, die früher so laut versprachen, ''wenn es nötig ist, werden wir das Geld schon haben !'' Das Risiko liegt in vollem Umfang bei den Wohnungseigentümer: Das Geld muss nun aufgebracht werden, ganz gleich wie viele Miteigentümer zu diesem Zeitpunkt tatsächlich zahlungsfähig sind. Für die Ausfallsummen haften die restlichen, noch zahlungsfähigen Miteigentümer dieser ''Zufallsgemeinschaft''! Ein evtl. Ausfallbetrag ist im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die restlichen Wohnungseigentümer umzulegen. Dabei ist der Verwalter dann auch noch der Bote dieser schlechten Nachricht.

Die Haftung der Wohnungseigentümer

Die gesamtschuldnerische Haftung Viele Miteigentümer fallen aus allen Wolken, wenn sie bei Zahlungsausfällen nun erstmalig hören, dass sie für ihren Nachbarn - der sie vielleicht noch nicht einmal grüßt - plötzlich finanziell einspringen sollen und müssen. Die Haftung gegenüber Dritten Eine Eigentümergemeinschaft ist nicht rechtsfähig und kann somit nicht als Gemeinschaft verklagt werden. Im Verhältnis gegenüber Dritten haftet jeder Eigentümer einzeln und als Gesamtschuldner für die fällige Gesamtsumme. Wen sich der Gläubiger konkret heraussucht, bleibt ihm selbst überlassen. Bei entsprechenden Rückfragen ist der Verwaltungsbeirat namentlich wohl allen Bewohnern bestens bekannt ! Zum Beispiel kann sich der Heizöllieferant - zahlt die Gemeinschaft nicht - mit seiner Gesamtforderung an einen einzelnen Miteigentümer (z.B. den Beiratsvorsitzenden) halten. Der Betroffene hat bei einer berechtigten Forderung keine Ausweichchance und wird zahlen müssen. Zum Trost kann er sich dann aber im Innenverhältnis an seine Miteigentümer wenden und um anteilige Erstattung des unfreiwillig von ihm verauslagten Betrages nachsuchen. Die Haftung im Innenverhältnis Entstehen in einer Eigentümergemeinschaft durch einzelne Miteigentümer Zahlungsausfälle aus Hausgeld, Abrechnungsfehlbeträgen oder Sonderumlagen, trifft es ebenfalls die restlichen, noch zahlungsfähigen Miteigentümer. Dafür wird wieder zunächst eine (Liquiditäts-)Sonderumlage beschlossen werden müssen, wenn die rückständigen Beträge zwar eingeklagt, aber noch nicht erstritten sind, da die laufenden Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten auch bei Geldmangel erfüllt werden müssen. Später, wenn sich nach einer Klage und vorliegendem Titel herausstellt, dass kein Geld zu holen ist, steht die Ausfallsumme einschl. Gerichts- und Anwaltskosten für alle übrigen Miteigentümer zur endgültigen Verteilung nach Anteilen an.

Wie kann sich eine Gemeinschaft vor Zahlungsausfällen schützen?

Den so oft gewünschten, totalen Schutz gibt es auch hier nicht. Es können aber einige Regeln zur Risikominderung beitragen. 1. Feste Fälligkeiten Sofern nicht schon eine Vereinbarung in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung zu finden ist, sollte die Versammlung durch ORGA-Beschluss festlegen, zu welchem einheitlichen Zeitpunkt die jeweiligen Zahlungen spätestens fällig sind. Der Termin der Fälligkeit wird in den Beschlüssen leider oft vergessen. Beispiel:  - Hausgeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan jeweils bis spätestens zum 3. Werktag eines festgelegten Monats.  - Abrechnungsergebnisse bis spätestens zum 3. Werktag des folgenden Monat. Sonderumlagen bis spätestens zum < Tage, Monat, Jahr >. Helfen Mahnungen wirklich? Wenn es am Geld fehlt, helfen Mahnungen wenig! Der ?gelernte Wohnungseigentümer? muss wissen, dass Hausgeldzahlungen (da es sich um wiederkehrende Zahlungen zu einem festen Termin handelt) vom Verwalter nicht gemahnt werden müssen. Für die Wohnungseigentümer besteht eine ?Bringpflicht?, also eine Zahlungspflicht auf das Konto der Eigentümergemeinschaft. Mahnungen sind eine freiwillige Zusatzleistung des Verwalters und - sofern (wie meistens) richtigerweise vertraglich vereinbart - gesondert zu vergüten. Erstaunlicherweise nehmen Zahlungssäumige auch die sog. ?letzte Mahnung? gerne allzu wörtlich ... 2. Ausreichend hohe Wirtschaftspläne Beschließen Sie ausreichend hohe Wirtschaftspläne und Instandhaltungsrücklagen mit an-gemessene Reserven. Etwas überhöhte Beträge sind für den einzelnen Wohnungseigentümer nicht verloren. Gerade bei einem vorsichtig kalkulierten Wirtschaftsplan werden nach Vorliegen der Jahresabrechnung die nicht verbrauchte Gelder als Guthaben an die Eigentümer zurückerstattet. Tipp aus der Praxis a) Zeitraum der Gültigkeit des Wirtschaftsplanes Nach § 28 WEG ist vom Verwalter ein Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr aufzustellen. Damit er auch über das Jahr hinaus seine Gültigkeit behält, sollte der Zeitraum durch Versammlungsbeschluss erweitert werden. Beschlusstext: (als zusätzliche Zeile im Beschluss über den Wirtschaftsplan) ?Vorsorglich wird hiermit festgelegt, dass die vorgelegten Gesamt- u. Einzelwirtschaftspläne 2005 auch ab 01.01.2006 fällig werden und bis zur Versammlung im Jahr 2006 gültig bleiben.? b) Jahressumme fällig stellen Da der BGH die ORGA-/Zitterbeschlüsse, die einer Regelung nach dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung entgegen stehen und die auf eine Dauerwirkung abstellen, am 20.09.2000 (Az.: V ZB 58/99) aus formalen Gründen für nichtig erklärt hat, kann man sich mit einem kleinen ?Kunstgriff? helfen. Derartige Beschlüsse sind zwar wie bisher innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung anfechtbar, aber eben nicht nichtig. Damit die Gemeinschaft bei ihrem Schuldner schneller zum Geld kommt, sollte der jeweili-ge Wirtschaftsplan als Jahressumme fällig gestellt werden, damit bei einem Rückstand gleich die Summe für ein Jahr (12 Monate) eingeklagt werden kann. Beschlusstext: ''Die Eigentümer schulden das Hausgeld aus diesem beschlossenen Wirtschaftsplan als Jahressumme. Die monatlichen Zahlungen - fällig bis zum 3. eines jeden Monatsstellen nur Ratenzahlungen dar. Gerät ein Eigentümer in Höhe von zwei Hausgeldraten in Verzug, so entfällt die Stundung; das Hausgeld in Höhe der Jahressumme gem. gültigem Einzelwirtschaftsplan 2005 (und / oder die Sonderumlage) ist ohne weitere Mahnung sofort zu zahlen.'' 3. Qualifizierte Verwaltung Einen guten, qualifizierten Verwalter, der neben beratender Überzeugungskraft auch über eine übersichtliche Buchhaltung und ein funktionierendes Mahnwesen verfügt, ist sein Geld allemal wert. Die Wohnungseigentümer suchen oft den ?billigsten? Verwalter aus und übersehen dabei ihr eigenes Haftungsrisiko, wenn der Verwalter später in einer ungeordneten Buchhaltung die entstandenen Zahlungsrückstände nicht einmal erkennt oder untätig bleibt. Für gerichtliche Maßnahmen ist dem Verwalter eine Klagevollmacht durch Mehrheitsbeschluss der Versammlung zu erteilen ( § 27 Abs. 2 Ziff. 5 WEG ). In diesem Fall ist gleichzeitig zu klären,  - ab welcher Höhe bei Zahlungsrückstand geklagt werden soll ?  - ob die Klage im Namen der (restlichen) Eigentümer (dann sind alle diese Miteigentümer am Verfahren beteiligt) erfolgen soll ?  - ob der Verwalter die Zahlungsklage im eigenen Namen (Prozessstandschaft) einreichen soll ? Diese Möglichkeit kann zur Bündelung und Zeitersparnis empfehlenswert sein, da in diesem Fall nur der Verwalter - und nicht alle restlichen Miteigentümer - am Verfahren betei-ligt sind. Wenn der Verwalter für die Zahlungsklage aber seinen Namen hergeben soll, bedarf es natürlich auch seiner Zustimmung, die er nur erteilen wird, wenn er durch die Ei-gentümer von der Haftung (Anwaltstätigkeit, Ausgang des Verfahrens etc.) - soweit gesetzlich möglich - und den daraus entstehenden Kosten freigestellt wird. 4. Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat Eine Kontrolle der Geldverwaltung des Verwalters sollte der Verwaltungsbeirat im Rahmen seiner Prüfung zur Jahresabrechnung sehr ernst nehmen. Ein ?kontrolliertes Vertrauen? gegenüber dem Verwalter, dem die Eigentümergemeinschaft ihr Barvermögen oftmals in Millionenhöhe zur Verwaltung anvertraut, ist zu empfehlen. Die meisten Wohnungseigentümer verlassen sich dabei auf die Prüfung durch den Verwaltungsbeirat. Bei der ''Belegprüfung'' zur Jahresabrechnung sollte der Beirat beachten:  - Nur Originalbelege und Kontoauszüge akzeptieren.  - Vom Verwalter einen ?STATUS? (Abstimmung der Buchhaltungszahlen im Abgleich zum parallel geführten Bankkonto) als Schnell-Check verlangen.  - Zahlungsrückstände (aufzudecken durch einen Vergleich: Wirtschaftsplansumme gegenüber gezahlten Hausgeldern), ihre Ursache sowie die dazu vom Verwalter eingeleiteten Maßnahmen erläutern lassen.

Was tut sich bei Gericht?

Ist die Zahlungsklage beim zuständigen Amtsgericht (Abt. Wohnungseigentum) eingereicht, beginnt der ?Schuldnerschutz?. Die Gerichte sind völlig überlastet. Zahlungsklagen dauern oft 3 bis 8 Monate bis zur Entscheidung und noch einmal weitere 1 bis 2 Monate, bis ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Das Rechtspflegevereinfachungsgesetz sollte Abhilfe schaffen. Danach kann gem. § 46a WEG gegen den Zahlungsrückständigen am Ort der Wohnanlage auch ein Mahnbescheid beantragt werden. Diese Lösung beschleunigt das Verfahren aber nur, wenn der Schuldner nicht Widerspruch einlegt - ansonsten läuft es doch nur über den langwierigen Weg der mündlichen Verhandlung. Außerdem sind nach § 45 WEG Entscheidungen eines Amtsgerichts unterhalb eines Wertes von ? 600,- für die nächst höhere Instanz (Landgericht) gesperrt. Der Amtsrichter soll gem. § 44 WEG eine mündliche Verhandlung anzusetzen. Dazu sind bei einer Klage in Namen der Eigentümer ggf. mit einer Abschrift der Klage zunächst einmal alle Eigentümer zum Verhandlungstermin einzuladen. Die mündliche Verhandlung bietet Gelegenheit, Einzelheiten und unterschiedliche Begründungen sowie Ausreden (z.B. keine ordnungsgemäße Versammlung oder Beschlussfassung, Zweifel an der Zuständigkeit des Verwalters, mögliche bauliche Veränderungen, die evtl. keine Zahlungspflicht begründen etc.) zu erörtern. Evtl. verzögert sich die gerichtliche Entscheidung durch neue Schriftsätze und weitere Verhandlungstermine.

Der Titel ist noch längst kein Geld!

Liegt endlich eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels vor, stellt sich nur zu oft heraus, dass schon andere Gläubiger Konten, Möbel und Auto etc. des Schuldners gepfändet haben und die Eigentümergemeinschaft das Nachsehen hat. Die Banken Vorrangig befriedigen sich die finanzierenden Banken aus den sofort vollstreckbaren Verträgen. Dadurch hat die Eigentümergemeinschaft selbst bei einer Zwangsversteigerung der Wohnung wegen Überschuldung des zahlungsrückständigen Miteigentümers kaum eine Chance und geht leer aus. Bis zur Zwangsversteigerung haben es die Banken nicht eilig, evtl. zahlen sie gerade nur die seit Pfändung der Wohnung entstehenden Betriebskosten an die Gemeinschaft. Die bereits entstandenen Zahlungsrückstände aus der Vorzeit interessieren die Banken gar nicht. Ausfrieren? Ist die Wohnung vom schuldenden Miteigentümer selbst bewohnt, gibt es kaum eine Mög-lichkeit, ihn für seine Verbrauchskosten und die Zahlungsrückstände zur Kasse zu bitten. Er bleibt einfach wohnen, wo soll er denn auch sonst hin? So gewährt die Eigentümergemeinschaft auch noch unfreiwillig Sozialhilfe. Die Rechtsprechung billigt zwar zwischenzeitlich die Möglichkeit des sog. ?Ausfrierens? (Unterbrechen der Heizungs- und Wasserversorgung) zu (KG Berlin, Az: 24 W 7/01 und 24 W 94/01), doch ist dies technisch zumeist nicht möglich. Ein mieser Trick! Ärgerlich wird es für die restlichen Miteigentümer bei folgender Sachlage: Der zahlungsrückständige Miteigentümer hat seine Wohnung vermietet. Eine Mietpfändung aus einem langwierig erstrittenen Titel ist nicht möglich, weil Vermieter und Mieter schon längst einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben, der den Darlehensgeber berechtigt, das Darlehen über die Miete ?abzuwohnen?. Die Zeit heilt Schulden! Bisher konnte die Eigentümergemeinschaft mit einem Titel in den nächsten 30 Jahre im-mer wieder versuchen, ihr Geld vom Schuldner zu bekommen. Dies hat sich durch die neue Gesetzgebung geändert. Bei ?Wohlverhalten? des Schuldners erlässt das Gericht die Schulden nach Ablauf von fünf Jahren. Wie sich die neue Regelung für Eigentümergemeinschaften auswirkt, bleibt abzuwarten. Nicht den Mut verlieren ! Wir wissen, dass es trotz unserer ?Vollkasko-Mentalität? keine totale Sicherheit gibt. Aus dem Grund müssen die Wohnungseigentümer selbst Vorsorge treffen. 1. Auswählen eines Profi-Verwalters mit Fachkenntnissen und übersichtlicher Buchhaltung, die die Zahlungsrückstände sofort erkennt und verfolgt. Sein Wissen und sein Zeiteinsatz kostet zwar etwas mehr, doch wird dadurch das Risiko für Zahlungsausfälle für die einzelnen Wohnungseigentümer gemindert. 2. Ausreichende hohe Wirtschaftspläne und Instandhaltungsrücklagen. 3. Festlegen der Fälligkeitsfristen für Zahlungen in Versammlungsbeschlüssen. 4. Erteilen einer Klagevollmacht für den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss der Versamm-lung, die ihn verpflichtet, Zahlungsrückstände im Namen der Eigentümer oder im eigenen Namen ab einer bestimmten Höhe sofort einzuklagen. Umsichtige Ursachenvermeidung geht also vor ''Recht bekommen'' ? denn : ''Auf See und bei Gericht bist Du in Gottes Hand '' © Uwe A. Stein, Januar 2005

Recht Keine Beschlusskompetenz in Fragen des Sondereigentums

''Ein Mehrheitsbeschluss greift unzulässiger weise in das Sondereigentum ein, wenn im Zuge der Sanierung der Balkone beschlossen wird, den Oberbodenbelag zu verändern.'' OLG Düsseldorf, Beschl. v. 27.02.2002, Az.: 3 Wx 348/01 Der Fall: Die Eigentümerversammlung beschloss mehrheitlich die erforderliche Sanierung der Balkone wegen Feuchtigkeitsschäden. Dabei musste (zwangsläufig) auch der Oberbodenbelag der einzelnen Balkone entfernt wer-den, der aus auf Mörtelpäckchen lose verlegten Betonplatten bestand. Die Versammlung be-schloss, nach Durchführung der Sanierung Fliesen verlegen zu lassen. Dieser Beschluss wurde angefochten und als nichtig aufgehoben. Die Begründung: Der Oberboden des Balkons ist nach h.M. Sondereigentum. Die Wohnungs-eigentümergemeinschaft überschreite ihre Kompetenz, indem sie in die Gestaltung des Bo-denbelags der Balkone eingreife. Ein solcher Beschluss ist schlichtweg nichtig. Mein Tipp: Die Frage der Ausführung der Sanierungsarbeiten (die mehrheitlich beschlossen werden kön-nen) ist zu trennen von der Frage der späteren Wiederherstellung. Dann bleibt zumindest der Sanierungsbeschluss selbst wirksam. von Rechtsanwalt Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40 E-Mail:krall-kalkum@telebel.de / Internet: www.krall-kalkum.de

Antennenerweiterung

Kann die Antennenerweiterung um SAT 1 und RTL mehrheitlich beschlossen werden oder be-darf diese Erweiterung der Zustimmung aller Miteigentümer? Ein Mehrheitsbeschluss ist ausreichend, da die Antennenerweiterung im Rahmen ordnungs-gemäßer Verwaltung liegt und eine sinnvolle Modernisierungsmaßnahme darstellt. OLG Hamburg, 25.5.1993, 2 Wx 6/93, DWE 1995 S. 14

Tierhaltung im Wohnungseigentum

Eine unbeschränkte Tierhaltung birgt generell die objektive Gefahr unzulässiger Be-lästigungen anderer Wohnungseigentümer in sich. - Mit Wirkung für die Zukunft kann die Tierhaltung auf eine Katze bzw. einen Hund pro Wohneinheit beschränkt werden. - Für die Beurteilung des Störpotenzials der Tiere ist auf eine typisierende Betrachtung abzustellen. - Bei Versterben eines Tieres(von mehreren)gibt es keinen "Bestandsschutz". OLG Celle, Beschluss v.31.01.2003(4W 15/03), ZMR 2003, 440

Schönheitsreparaturen Entfernen von Tapeten beim Auszug

Enthält ein Formularmietvertrag die Klausel, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen und beim Auszug unabhängig von der Nutzungsdauer Tapeten von Decken und Wänden zu entfernen hat, so ist diese Bestimmung insgesamt unwirksam. In den Urteilsgründen wird ausgeführt, dass die Klausel den Mieter unangemessen benachtei-lige und deshalb gegen § 9 AGBG verstoße. Zwar sei es nach herrschender Rechtsprechung möglich, entgegen der Regelung des BGB die laufenden Schönheitsreparaturen währen der Laufzeit eines Mietvertrags dem Mieter aufzubürden. Die zusätzliche Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung gehe aber darüber hinaus und führe dazu, dass die Klausel insgesamt unwirksam sei, also auch der Teil, der sich auf die laufenden Schönheitsreparaturen beziehe. AG Wuppertal, Urteil . 21.12.1999 - 97 C 257/99 Quelle: WM 00 S.183

Tragung Verfahrenskosten durch Antragsteller

Bei Rücknahme eines Rechtsmittels hat derjenige, der das Rechtsmittelverfahren in Gang gesetzt hat, die Gerichtskosten zu tragen, wenn nicht besondere Umstände die Rücknahme ver-ursacht haben (Bärmann/Pick/Merle § 47 Rn. 21 m.w.N.). Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller gemäß § 47 Satz 2 WEG den Antragsgegnern die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat, wenn die Einle-gung der sofortigen Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts offensichtlich aussichtslos und damit als mutwillig zu bezeichnen ist (vorliegend zur Aussichtslosigkeit der sofortigen Beschwerde wegen Nichterreichung der erforderlichen Beschwer). LG Bonn, Beschluss vom 15.7.2003, 8 T 81/04

Balkonverschandelung

Mieter dürfen in der Regel auf ihrem Balkon eine Parabolantenne aufstellen. Der Vermieter kann auch keine nachteilige Veränderung durch optische Beeinträchtigung geltend machen. Dafür müsste die Parabolantenne derartig unästhetisch wirken, dass damit der Gesamteindruck des Anwesens maßgeblich negativ verändert wäre. Amtsgericht Lörrach, Beschluss vom 29. September 2004, 3 C 72/04 Quelle: RDM-NRW

Loseblatt-Vordrucke sind gültig

Zeitmietverträge auf handelsüblichen Loseblatt-Vordrucken sind auch dann wirksam, wenn die einzelnen Blätter bei der Unterschrift nicht zusammengefügt wurden. Dies entschied der Bundecksrichthof und hob damit ein gegenteiliges Urteil des Oberlandesgerichtes Karlsruhe auf. Die vom Gesetzgeber geforderte "Schriftform" für Zeitmietverträge sei auch dann erfüllt, wenn die Blätter zwar nicht zusammengeheftet wurden, die Einheit der Urkunde aber deutlich werde - etwa durch die fortlaufende Nummerierung der Blätter und einzelner Bestimmungen oder die einheitliche graphische Gestaltung. Bei einem gewerblichen Zeitmietvertrag für eine Gaststätte stritten Hausbesitzer und Mieter darüber, ob beide Seiten einvernehmlich das Untermietverbot handschriftlich aufgehoben hatten. Der Vertrag war auf einem handelsüblichen, in Schreibwarengeschäften erhältlichen Vordruck geschlossen worden. Er bestand aus drei durchnummerierten und selbstdurchschrei-benden Doppelblättern, die ähnlich wie bei einer Banküberweisung nach dem Ausfüllen getrennt wurden. Vermieter und Mieter hatten die Doppelblätter dann gemeinsam ausgefüllt, ohne danach die zugehörigen Blätter zu jeweils einem Vertrag zusammenzukleben oder mit Klammern zu heften. Bundesgerichtshof, XII ZR 234/95 Quelle: Focus Online

Änderung Verteilerschlüssel

Kann ein Kostenverteilungsschlüssel für Heizung und Warmwasser von 50/50, der 1982 durch Beschluss der WEG zu Stande kam, nach der neuen Rechtsprechung d.d. BGH in 30/70 wieder durch Beschluss geändert werden, oder ist hierzu eine Verein-barung (allstimmiger Beschluss) erforderlich? In der Teilungserklärung v. 1975 ist festgelegt: Kosten für Heizung sind auf die Wohnungseigentümer gem. ihren Wohnflächen umzulegen. Die Umlegung der WW-Kosten erfolgt gem. Zählerablesung. Die grundlegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Beschlusskompetenz (Beschluss vom 20.09.2000) betrifft nicht Beschlüsse über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Heizung und Warmwasser. Jedenfalls dann nicht, wenn - wie vorliegend - die Teilungser-klärung keine entsprechenden Vorgaben enthält. Die in der Teilungserklärung von 1975 vereinbarte Kostenverteilung ist aufgrund der vorrangigen Vorschriften der Heizkostenverord-nung zwischenzeitlich obsolet geworden. Es ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Entscheidung, nach welchem Kostenverteilungsschlüssel abgerechnet werden kann, durch Mehrheitsbeschluss treffen kann, soweit sich der Schlüssel innerhalb der allge-meinen Vorgaben der Heizkostenverordnung hält. Die allgemeine Beschlusskompetenz hierfür ergibt sich aus § 21 Abs. 3 WEG in Verbindung mit der Heizkostenverordnung. Solche Beschlussfassungen sind jedoch anfechtungsgefährdet, denn ein Beschluss über die Änderung des nunmehr seit über 20 Jahren praktizierten Heizkostenverteilungsschlüssels entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn für diese Änderung sachliche Gründe vorliegen und nicht in den Vertrauensschutz der Eigentümer eingegriffen wird. Quelle: www.viterra-es.de

Beschluss des Monats

Die Zahlung einer Jahresvergütung in Höhe von 500,- für den Beiratsvorsitzenden entspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. KG, Beschluss vom 31.03.2004, ZMR 10/2004, 775

Aktuelles Beschluss über Gartenpflege durch Hausbewohner entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Ein Beschluss, dass im Hinblick auf die Gartenanlage der Gemeinschaft ?einfache Pflegearbeiten wie Kehren, Unkrautjäten, Gießen etc. nicht von einer Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden? sollen, entspricht unabhängig von der Frage, ob Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss derartige Arbei-ten überhaupt auferlegt werden können, schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er dadurch, dass er nicht festlegt, wer wann welche Arbeiten in welchem Umfange zu er-ledigen habe, inhaltlich zu unbestimmt ist. OLG Köln - LG Bonn - AG Euskirchen - 12.11.2004 - 16 Wx 151/04

Wirksame Beschlüsse

Beruft ein Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung ein (was üblicherweise nur der Verwalter beziehungsweise sein Vertreter darf), so sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht automatisch nichtig. Sie können jedoch von Eigentümern, die bei der Versammlung nicht dabei waren, angefochten werden. Dies setzt voraus, dass sie innerhalb ei-nes Monats nach Beschlussfassung Einspruch einlegen. Versäumen sie die Frist, sind die Be-schlüsse wirksam. Bayerisches Oberstes Landesgericht, 2Z BR 113)04 Quelle: RDM-NRW

Sandschaufel im Anschlag? - Während eines andauernden Eisregens besteht keine Streupflicht

Jetzt beginnt die Zeit, in der Immobilienbesitzer besonders wachsam sein müssen ? und zwar deswegen, weil jederzeit Schnee und Eis die Bürgersteige und Hauseingänge in gefährliche Rutschbahnen verwandeln können. Doch die Verkehrssicherungspflicht hat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch ihre Grenzen: Niemand kann gezwungen wer-den, in völlig aussichtsloser Lage zu streuen. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Aktenzeichen 2 U 11/99 Der Fall: Den ganzen Tag lang herrschte fürchterliches Wetter. Es war sehr kalt und es regnete fortwährend. Das hatte zur Folge, dass sich ständig neues Eis bildete. Ein Grundstückseigentümer aus Brandenburg sah keinen Sinn darin, etwas dagegen zu tun. Hätte er nämlich Sand oder Splitt auf dem Bürgersteig verteilt, wäre der Boden unmittelbar danach wieder zugefroren. Prompt stürzte allerdings eine Fußgängerin und zog sich dabei etliche Verletzungen zu. Anschließend fand sich der Immobilienbesitzer vor dem Kadi wieder. Der Vorwurf: Er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt und müsse für den Schaden haften. Das Urteil: Ein Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts stellte fest, dass von einem Bürger nur ein Einsatz im Rahmen des Zumutbaren verlangt werden kann. Niemand sei in der Lage, ständig mit einer Sandschaufel im Anschlag vor seinem Grundstück zu stehen, um jede Gefahr unmittelbar zu bekämpfen. Gerade bei anhaltendem Eisregen sei das auch ziemlich nutzlos. Der Eigentümer musste deswegen nicht haften. Gleichzeitig stellte das Gericht allerdings klar, dass nach dem Ende der Niederschläge die Verkehrssicherungspflicht wieder einsetze. Eine angemessene Beobachtungs- und Vorbereitungszeit von etwa einer Stunde müsse man dem Betroffenen allerdings zubilligen. Quelle: LBS

Spruch des Monats Der Kluge (Verwalter) lässt sich belehren, der Unkluge (Wohnungseigentümer) weiß alles besser?

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.