BFW Newsletter Dezember 2004 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
Wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche betroffen!
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Mit der Schuldrechtsreform zum 01.01.2002 sind auch die Verjährungsvorschriften geändert und gestrafft worden. Die Regel-Verjährungsfrist beträgt ab dem 01.01.2002 nur noch 3 Jahre. Den nach dem alten Recht begründeten Forderungen, die einer längeren, zum Teil 30-jährigen Verjährung unterlagen, wurde eine „Galgenfrist“ in Form einer Übergangsregelung eingeräumt. Diese läuft per 31.12.2004 ab! Das heißt im Klartext, dass für eine Forderung, die nach altem Recht binnen 30 Jahren geltend gemacht werden konnte, ab dem 01.01.2002 die neue, kurze 3-jährige Verjährung galt, die somit am 01.01.2005 eintritt! Betroffen sind insbesondere Beitrags-Forderungen der Wohnungseigentümer, die nach früherem Recht regelmäßig erst nach 30 Jahren verjährten, insbesondere Ansprüche aus Jahresabrechnungen. Genauso verfallen nun aber auch Ansprüche auf Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen ebenso wie Bereicherungsansprüche wegen nicht geschuldeter Kostenübernahme, z.B. für Fensteraustausch. Immobilienverwalter tun also gut daran, ihren Anspruchsbestand schnellstens auf drohende Verjährung zu prüfen und rechtzeitige verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten. von Rechtsanwalt Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40 E-Mail:krall-kalkum@telebel.de / Internet: www.krall-kalkum.de |
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Immobilien-Urteile zum Thema Advent, Weihnachten und Silvester Kerzenlicht, Tannenzweige, Plätzchenduft und Feuerwerkspracht – so stellen sich die meisten Bundesbürger die Zeit zwischen Advent und Neujahr vor. Nicht immer erfüllt sich diese Erwartung: Erstaunlich oft tritt für Mieter und Hausbesitzer ausgerechnet an den Feiertagen der Ernstfall ein. Und zwar deswegen, weil den Nachbarn der Adventsschmuck im Gemeinschaftsflur nicht gefällt, der Christbaum Feuer fängt oder die Silvesterrakete in die falsche Richtung losgeht und andere Menschen verletzt. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS zeigt auf, wo Gefahren liegen und wie deutsche Gerichte in entsprechenden Fällen geurteilt haben. Selbst Traditionen, die vielen Bürgern unverzichtbar erscheinen, werden vor dem Kadi gelegentlich infrage gestellt. Dazu zählt zum Beispiel der Wunsch, wenigstens im Advent und an Weihnachten den Glanz echter Kerzen genießen zu wollen. Eine Frau hatte ihren Christbaum damit geschmückt. Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen (u.a. Aufstellen an sicherem Ort, ohne dass die Kerzen für längere Zeit unbeaufsichtigt brannten) war es zu einem Brand gekommen, der erheblichen Schaden anrichtete. Die Hausratversicherung wollte wegen des hohen Risikos der Kerzenflammen im Tannengrün nicht für den Schaden aufkommen. Das Oberlan-desgericht Schleswig-Holstein (Aktenzeichen 3 U 22/97) musste über den Fall entscheiden. Das Urteil fiel zu Gunsten der Frau aus. Sie habe nicht fahrlässig gehandelt. Grundsätzlich müsse es noch jedem erlaubt sein, den Christbaum mit Wachskerzen zu schmücken und diese auch anzuzünden. Weit harmloser als ein Zimmerbrand war der Streit, den Wohnungseigentümer im Raum Düsseldorf ausfochten. Es ging um die Frage, ob man im gemeinschaftlichen Treppenhaus Parfüm versprühen darf, um für eine besondere Duftnote im Haus zu sorgen. Besonders in der Advents- und Weihnachtszeit wird das gerne gemacht. Die Nachbarn empfanden die Benebelung allerdings nicht als Wohlgeruch und gingen mit Hilfe eines Anwalts dagegen vor (Oberlandes-gericht Düsseldorf, Aktenzeichen 3 Wx 98/03). Das Grundproblem des Prozesses: Kann das Gemeinschaftseigentum in einer Wohnanlage auch durch Geruchsbildung unangemessen benutzt werden? Es kann, meinten die Juristen. Das Zusammenleben werde auf diese Weise ü-ber das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt. Mit dem Sprühen musste also Schluss sein. Für den Fall einer Zuwiderhandlung drohte das Gericht mit 500 Euro Ordnungsgeld. An den Feiertagen wollen die meisten Menschen unbehelligt bleiben und nicht nur duftfrei, sondern vor allem auch ohne Ruhestörung leben. Vor dem Kadi wird diesem Wunsch in der Regel entsprochen. So bekam zum Beispiel ein Taubenzüchter, der rund 100 Vögel besaß, die Auflage, immer nur einen Teil der Tiere losflattern zu lassen, um die Ohren der Nachbarn zu schonen. An den hohen Festtagen wie Weihnachten verhängte das Verwaltungsgericht Müns-ter (Aktenzeichen 2 K 1412/99) sogar ein partielles Flugverbot. Der Mann durfte jeweils erst am zweiten Feiertag die Luken öffnen. Das Recht auf Ruhe wird übrigens auch groß geschrie-ben, wenn es um Bauarbeiten geht. Als der Vermieter eines Hauses eines Tages ankündigte, vom 12. bis 22. Dezember werde eine neue Gasetagenheizung eingebaut, bremste ihn das zuständige Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 215 C 293/93). Solche Arbeiten müssten im Regelfall nicht ausgerechnet vor Weihnachten stattfinden, hieß es im Urteil, und seien deswegen auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Wie viel Brauchtum ist in der heutigen Zeit überhaupt noch zumutbar? Dieser Frage ging das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 500/89) in einem Zivilprozess nach, weil sich die Bewohner eines Hauses untereinander nicht einigen konnten. Einer von ihnen hatte nach alter Sitte einen Adventskranz an der Außenseite seiner Wohnungstür aufgehängt. Zum Verdruss der Nachbarn, wie er feststellen musste, denn die fühlten sich belästigt. Doch sie hatten mit ihrer Forderung nach sofortiger Entfernung des Kranzes keine Chance. Solch ein saisonbedingter Schmuck müsse geduldet werden, lautete das Urteil. Auch die Silvesternacht ist, ähnlich wie Advent und Weihnachten, häufig nicht stress- und streitfrei. Wenn sich Gerichte mit den letzten Stunden des alten und den ersten Stunden des neuen Jahres befassen müssen, dann geht es dabei meistens um Raketen und Böller, die ihr Ziel verfehlt haben. Statt im Himmel explodieren sie in der Nähe von Nachbarn und verletzen diese zum Teil schwer. Das Oberlandesgericht Nürnberg (Aktenzeichen 6 U 949/95) sprach beispielsweise einer Frau rund 12.000 Euro Schmerzensgeld zu, weil sie von einer Rakete im Auge getroffen war und dabei 90 Prozent ihrer Sehkraft verloren hatte. Selbst der Sicher-heitsabstand von zehn Metern, den die Verantwortlichen hier eingehalten hatten, schien den Richtern zu gering. Je nach Gefahrenlage müssten sich die Feuerwerker auch deutlich weiter von ihrem Publikum entfernen. Besonders fatal sind vermeintliche Blindgänger, die nach dem Zünden nicht gleich explodieren. Im Raum Köln feierte eine 18-Jährige im Haus ihrer Eltern mit Freunden Silvester. Einer der Partygäste sammelte scheinbar ungebrauchte Böller vom Boden auf und trug sie ins Wohnzimmer. Tatsächlich glommen die Sprengkörper noch und gingen kurz danach in die Luft, wobei sie enormen Schaden am Haus anrichteten. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 11 U 126/99) meinte, dass die Verantwortung beide treffe – die junge Frau, weil sie das Ablegen der Böller im Wohnzimmer nicht verhindert und ihren Gast, weil er sich so fahrlässig verhalten habe. Möglichst vom Feuerwerk ganz fern gehalten werden sollten Kinder. Wenn Eltern Zündeleien zulassen, dann haften sie unter Umständen für den daraus entstehenden Schaden. In einem Fall vor dem OLG Schleswig (Aktenzeichen 5 U 123/97) ging es um einen Siebenjährigen, der eigenständig Kracher anzünden durfte und prompt ein anderes Kind verletzte. Vater und Mutter hätten hier klar ihre Aufsichtspflicht verletzt, befand ein Zivilsenat. Für einen Buben dieses Alters sei das Hantieren mit Feuerwerkskörpern nicht angesagt. Manchmal sind Gerichte auch etwas großzügiger. Verlassen sollte man sich darauf allerdings nicht. Ein Bastler hatte einen eigenen Sprengstoff erfunden und ihn auch patentieren lassen. Bei einer Silvesterfeier in seinem Haus holte er – auf Bitten seiner Gäste – das Glas mit der gefährlichen Substanz aus dem Keller. Schon bei der ersten Berührung explodierte der Sprengstoff und verletzte insgesamt vier Personen. Die private Haftpflichtversicherung des Hausherrn verweigerte mit der Begründung, es habe sich um „eine gefährliche und ungewöhnliche Beschäftigung“ gehandelt, den Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 20 U 165/98) entschied anders: Gerade an Silvester sei es nicht unüblich, sich etwas leichtsinnig zu verhalten, befanden die Juristen. Der Erfinder musste nicht haften. We-nigstens in der Beziehung hatte ihm das neue Jahr also etwas Glück gebracht. |
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BayObLG: „Eine Jahresabrechnung, die in einer Vermögensübersicht Forderungen an Dritte darstellt, ist rechtswidrig.“ BayObLG, Beschl. v. 28.02.2002, Az.: 2Z BR 171/01 Wieder einmal hatte das BayObLG Gelegenheit, seine puristische Rechtsauffassung zu Form und Inhalt einer Jahresabrechnung darzulegen: Der Verwalter einer WEG hatte seiner Jahresgesamt- und Einzelabrechnung eine Vermögensaufstellung/Bilanz beigefügt, in der er u.a. Forderungen gegen Dritte dargestellt hatte. Das BayObLG stellt klar: Die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung einer Wohnungseigentü-mergemeinschaft ist lediglich die Darstellung der in dem konkreten Abrechnungszeitraum tat-sächlich vorgekommenen Einnahmen und Ausgaben und sonst nichts. Die Aufnahme von Forderungen und Verbindlichkeiten in eine Abrechnung, sei es auch nur in Form einer beigefügten Vermögensübersicht, macht, sofern sich der Beschluss auch auf diese Vermögensübersicht bezieht, den Abrechnungsbeschluss rechtswidrig und anfechtbar. Mein Tipp: Wer als Verwalter seine Wohnungseigentümergemeinschaften mit entsprechenden Beiwerken wie Vermögensübersichten und Bilanzen versorgt bzw. weiterhin versorgen möchte, sollte strikt darauf achten, dass derartige „Gimmicks“ ausdrücklich als nicht rechtsverbindliches Beiwerk zu reinen Informationszwecken bezeichnet werden und nicht etwa als Gegenstand der Abrechnung oder gar als Gegenstand der Beschlussfassung zu verstehen sind. von Rechtsanwalt Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40 E-Mail:krall-kalkum@telebel.de / Internet: www.krall-kalkum.de |
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Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist nicht nichtig
(BayObLG, Beschluss vom 31.3.2004 - 2Z BR 224/03). |
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Die Sauberkeit von Treppenhaus und Fluren in Wohnanlagen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Häufig dreht sich der Prozess um die Frage, wie oft denn eigentlich geputzt werden muss. Einmal pro Woche reicht, entschied nun ein Richter nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS.
(Amtsgericht Regensburg, Aktenzeichen 11 C 3715/03) |
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Zur Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses ist es erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Zur Versammlung müssen auch alle Wohnungseigentümer geladen werden. Wird gegen diese Regelungen verstoßen, führt dies grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse. Der Beschluss der Eigentümerversammlung ist trotz der Einberufungsmängel ausnahmsweise gültig, wenn er auch ohne Vorliegen der Mängel beschlossen worden wäre.
Darauf weist das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) in einer Entscheidung hin. Im entschiedenen Fall hatten sich die Eigentümer in der Versammlung ausgiebig mit dem Beschlussgegenstand befasst und diesen anschließend einstimmig beschlossen. Deshalb könne davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den angefochtenen Beschluss in gleicher Weise auch ohne die Mängel der Einberufung gefasst hätten (BayObLG, 2Z BR 96/02). Pflichtwidrige Festlegung des Versammlungsortes kann als Nichtladung eines vorher rügenden (gehbehinderten) Eigentümers angesehen werden und zu nichtigen Beschlüssen führen Pflichtwidrige Festlegung des Versammlungsortes kann als Nichtladung eines vorher rügenden (gehbehinderten) Eigentümers angesehen werden und zu nichtigen Beschlüssen führen 1. Die Beibehaltung eines pflichtwidrig durch den Verwalter festgelegten Versammlungsorts (im 3. OG eines Gebäudes ohne Aufzug) kann einer vorsätzlichen Nichtladung des rechtzeitig monierenden (gehbehinderten) Eigentümers gleichgestellt werden. 2. Die fehlende Ladung ist grundsätzlich kausal für ein Abstimmungsergebnis und kann so-gar zur Beschlussnichtigkeit führen (vgl. OLG Celle v. 15.1.2002, 4 W 310/01, ZWE 2002, 276, 278). Dies ist auch zutreffend, da eine bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts eines einzelnen Eigentümers nicht sanktionslos bleiben und daher auch nicht umgekehrt unter Berufung auf eine vermeintlich fehlende Kausalität des Verfahrensmangels für die Beschlussfassung geheilt werden darf. 3. Nicht kausal für das Abstimmungsergebnis ist eine fehlende Ladung allerdings dann, wenn von einem Stimmrechtsausschluss bei dem nicht geladenen Wohnungseigentümer auszu-gehen ist (wie im vorliegenden Fall bei Abstimmungen über eine Prozessführung gegen diesen). OLG Köln v. 3.12.2003, 16 Wx 216/03, ZMR 4/2004, 299 Autor: RA Dr. Deckert |
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Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. diesem Grundsatz widerspricht es nicht, wenn der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten Berater(z.B. Rechtsanwälte) zur Meinungsbildung heranzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist. Die beabsichtigte Heranziehung solcher außenstehender Berater braucht in der Ladung nicht angekündigt zu werden.
BayObLG, Beschluss v. 19.02.2004(2Z BR 212/03), ZMR 2004,603 |
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OLG Hamm: „Die Kosten des Kabelempfangs sind Kosten des Sondereigentums und nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Zahl der Anschlüsse abzurechnen.“ OLG Hamm, Beschl. v. 4.5.2004 – 15 W 142/03 Die Lawine ist losgetreten: Nachdem der BGH durch seine Entscheidung vom 25.9.2003 (V ZB 21/03) den lange schwelenden Grundsatzstreit über die korrekte Zuordnung und Abrechnung der im Sondereigentum hervorgerufenen Kosten hinsichtlich der Kaltwasserkosten und damit auch hinsichtlich der Entwässerungskosten entschieden hat, stellt sich die Frage, wie mit anderen, dem Sondereigentum zuzuordnenden Kosten verfahren werden soll. Die Entscheidung des OLG Hamm: Das OLG Hamm setzt dabei die BGH-Rechtsprechung konsequent auf den Bereich der Kosten der Versorgung mit Kabelfernsehen um. Da nur im Sondereigentum ferngesehen werde, handele es sich um ausschließlich dem Sondereigentum zuzuordnende Kosten, die demgemäß nicht nach Miteigentumsanteilen oder dem Verteilerschlüssel der Gemeinschaftsordnung abzurechnen sind. Die Frage, wie denn dann korrekt abzurechnen sei, löst das OLG Hamm nach der Anzahl der kostenpflichtigen Kabelanschlüsse. Nach deren Anzahl seien die Kosten dem jeweiligen Son-dereigentum zuzuordnen. Von Rechtsanwalt R. Fritsch - Telefon: 0212 / 22 21 0 – 0 * Fax: 0212 / 22 21 0 – 40 E-Mail: krall-kalkum@telebel.de Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten 1. Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten 2. Bestandskraft von Eigentümerbeschlüssen nach Anfechtungszurückweisung a. Jeder einzelne Eigentümer kann gem. § 21 Abs. 4 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. b. Die Weigerung eines Verwalters, den Antrag eines Miteigentümers auf die Tagesordnung einer ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen und zum Gegenstand einer Abstim-mung zu machen, ist grundsätzlich als pflichtwidrig zu betrachten, wenn sachliche Gründe für die Behandlung eines solchen Antrags vorliegen. c. Ist ein Antrag auf Ungültigkeitserklärung eines Eigentümerbeschlusses rechtskräftig als unbegründet zurückgewiesen worden, so ist dieser Beschluss sowohl in Bezug auf die Anfechtungs- als auch auf die Nichtigkeitsgründe als rechtswirksam zu beachten (vgl. auch BayObLG v. 28.6.2002, 2Z BR 41/02, ZMR 2002, 850 = ZWE 2002, 580). OLG Frankfurt a.M. v. 1.9.2003, 20 W 103/01, ZMR 4/2004, 288 Autor: RA Dr. Deckert |
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13 Tage ist nicht „sofort“ Wer bei der Diebstahlsmeldung bummelt, verliert den Versicherungsschutz Nach einem Einbruch weiß das Opfer meistens gar nicht, wo ihm der Kopf steht: Schäden notdürftig beseitigen, Polizei informieren, neue Schlösser besorgen – das sind nur einige der lästigen Aufgaben. Trotz dieser Hektik sollte man nicht vergessen, auch der Hausratversicherung unverzüglich Meldung zu erstatten. Wer sich damit zu sehr Zeit lässt, der kann nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS unter Umständen seinen Anspruch auf Schadenersatz verlieren. (Landgericht München I, Aktenzeichen 20 S 7631/03) Der Fall: Die Einbrecher hatten nicht lange gefackelt und einfach eine Kellertür aus den Angeln gehoben, um an die dahinter verborgenen Wertgegenstände heranzu-kommen. Eines Nachmittags entdeckte der Eigentümer die Straftat und rief sofort die Polizei. Lediglich seine Hausratversicherung setzte er erst 13 Tage später über den Schaden in Höhe von 3.118 Euro in Kenntnis. Seine Begründung für diese Verzögerung: Es habe deswegen so lange gedauert, weil er auf ein seiner Meinung nach er-forderliches Schadensformular der Polizei habe warten müssen. Die Assekuranz wollte das nicht anerkennen und verweigerte wegen schuldhaften Zögerns des Versicherten eine Auszahlung der Summe. Das Urteil: Zum Leidwesen des Betroffenen schlossen sich die Richter einer Zivilkammer der Meinung der Versicherung an. Wer geschlagene 13 Tage verstreichen lasse, der habe seine Ansprüche verwirkt. Das Warten auf ein Formular erkannten die Juristen nicht als ausreichende Entschuldigung an. Für die Benennung eines konkreten Schadens sei dieser Vordruck nicht wichtig, der Bestohlene hätte eben eigenständig eine Liste der vermissten Gegenstände an-fertigen und diese der Versicherung zusenden müssen. Das sei „umgehend“ nötig, hieß es im Urteil. Quelle: LBS |
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Der Winterdienst beinhaltet im wesentlichen die Räumung des Bürgersteiges bzw. der sonstigen Außenflächen des Mietobjektes von Schnee und Eis sowie die Ausbringung von abstumpfenden Mitteln wie Asche, Granulat etc. Diese Kosten darf der Vermieter im Rahmen der Kos-ten der Straßenreinigung und Müllabfuhr auf den Mieter umlegen. Nimmt der Hausmeister den Winterdienst vor, so dürfen hierfür keine zusätzlichen Personalkosten angesetzt werden.
Zu beachten ist zudem, dass nur die Kosten für die Streumittel als solche auf den Mieter abgewälzt werden können. Schafft sich der Vermieter Arbeitsmittel wie z.B. eine Schneeschaufel an, so muss er die inso-fern entstehenden Kosten selbst tragen. Dies gilt auch für elektrische oder mit Benzin betriebene Räumgeräte. Die für derartige Geräte benötigten Betriebsmittel, d.h. Strom oder Benzin, sind allerdings wiederum umlegbare Nebenkosten. Die Gehwege sind aufgrund der Verkehrssicherungspflicht von Schnee und Eis zu befreien. In der Pflicht ist zunächst grundsätzlich der Eigentümer des Gehweges. Ist die Gemeinde Eigentümer, so hat sie regelmäßig diese Pflicht auf die Grundstückseigentümer umgewälzt. Diese wiederum regeln die Übernahme oftmals ihren Mietverträgen so, dass der Winterdienst dem Mieter direkt oder indirekt in Form einer Kostenbeteiligung zur Last fällt. Ist der Winterdienst von den Mietern durchzuführen, so trifft diese Aufgabe nicht nur die Mie-ter im Erdgeschoß - der Winterdienst ist von allen Mietern zu übernehmen und entsprechend zu regeln. Damit der Winterdienst zur Mietersache wird, ist eine mietvertragliche Regelung notwendig. Eine Regelung in der Hausordnung ist nicht zulässig. Nachträglich kann der Winterdienst dem Mieter ebenfalls nicht aufgebürdet werden. Wurde die Verkehrssicherungspflicht dem Hausverwalter, Hausmeister oder den Mietern übertragen, so sind die Eigentümer weiterhin zur Kontrolle und Überwachung verpflichtet. Dies muss ggf. auch durch Stichproben erfolgen. Die Eigentümer müssen zudem dafür sorgen, dass der Winterdienst organisiert wird (zus. Regelung in der Hausordnung, Winterplan). Das Streugut sowie notwendiges Werkzeug ist vom Vermieter bereitzustellen, sofern es sich nicht um ein Einfamilienhaus handelt. Der genaue Zeitraum der Streupflicht ist oftmals in der Gemeindesatzung geregelt und liegt üblicherweise zwischen 7 und 20 Uhr. Bei besonderen Anlässen oder Gegebenheiten kann es jedoch notwendig sein, diesen Zeitraum zu strecken. Dies bedeutet zwar nicht, dass man in dieser Zeit dauerhaft auf dem Sprung sein muss, nach einer angemessenen Wartezeit muss jedoch gestreut werden. Erneuert sich Glatteis ständig oder besteht ein starker Schneefall, so kann das Ende abgewartet werden, da eine Sicherungsmaßnahme bereits nach kurzer Zeit keine Wirkung mehr hätte. Mit dem Winterdienst ist zu beginnen, sobald der Schneefall sich abgeschwächt hat. Bei ohnehin nur leichtem Schneefall sind bereits längere Pausen zum Räumen und/oder Streuen zu nutzen. Zusätzlich zu Bürgersteigen und Gehwegen sind auch Hauseingänge sowie Wege zu den Mülltonnen und Parkplätzen zu räumen und zu streuen. Zu räumen ist übrigens ein Streifen, der breit genug ist, um 2 Fußgänger passieren zu lassen. Kann der Winterdienst vom hierfür Zuständigen nicht übernommen werden, so ist für eine Vertretung zu sorgen. Sollte es dennoch zu einem Unfall kommen, so kann vom Verantwortlichen Schadenersatz verlangt werden, wenn ein Verschulden des oder der Verkehrssicherungspflichtigen vorliegt. War der Eigentümer bzw. Vermieter verantwortlich, so haften mehrere Eigentümer zunächst gesamtschuldnerisch und die Haus- und Gebäudeversicherung tritt ein. War ein Mieter verantwortlich, so ist dies ggf. ein Fall für die private Hausversicherung. Darüber hinaus kann ein Unfall auch strafrechtliche Folgen haben. Einige Gemeinden verhängen darüber hinaus Bußgelder für säumige Streupflichtige. Quelle: AnwaltOnline (newsletter-1204@anwaltonline.com) |
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Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage einen relativ weiten Ermessensspielraum. Nur wesentlich überhöhte Ansätze ohne Begründung halten einer richterlichen Nachprüfung nicht Stand.
Das OLG Düsseldorf (Az. 3 Wx 123/02) hat in einem Fall entschieden, dass es einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, wenn unter Berücksichtigung des Alters und des Sanierungsbedarfs die Grenzen des § 28 Abs. 2 der 2. Berechnungsverordnung eingehalten werden. Zum Ansatz kommen dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro, für Einheiten von 22 bis 32 Jahre 9 Euro und für noch ältere Objekte höchstens 11,50 Euro. Beispiel: Berechnung für eine 10 Jahre alte Dreizimmerwohnung, Wohnfläche 80 m2 : 7,10 Euro x 80 m2 = 568 Euro für das ganze Jahr = 47,34 Euro je Monat. |
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Schickt ein Vermieter seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung zwar innerhalb der vorgeschriebenen Zwölf-Monatsfrist, aber so mangelhaft, dass der Mieter zu leicht auf einer Korrektur besteht, so muss der Mieter keine Nebenkostennachzahlung leisten, wenn die korrigierte Fassung erst nach Ablauf der Frist eingeht. Die bloße Zusendung "irgendwelcher Zahlenaufstellungen" wahrt nicht die gesetzlich vorgesehene Frist.
(Landgericht Potsdam, 11 S 157/03) Quelle: RDM-NRW |
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Das Urteil eines Verwalters lässt sich widerlegen, aber niemals das Vorurteil eines Wohnungseigentümers… |
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BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. |
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