BFW Newsletter November 2004
Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

Auftragsvergabe durch den Verwalter Die Tücken des Vertretungsrechts

Vergibt ein Immobilienverwalter objektbezogene Aufträge, so kann es in zweierlei Hinsicht zu erheblichen Problemen kommen: 1. Der Eigentümer der Immobilie wird von einem Dritten mit der Begründung, er hafte für der einen vom Verwalter erteilten Auftrag, auf Zahlung in Anspruch genommen, 2. Der Verwalter wird von einem Auftragnehmer mit der Begründung, er hafte für die Bezahlung des erteilten Auftrags selbst, mangels Zahlung durch den Eigentümer der Immobilie in Anspruch genommen. Beide Varianten sind gleich unangenehm. Um hier argumentieren zu können, muss man sich die Grundregeln des Vertretungsrechts des BGB vor Augen halten. Wer für einen anderen Rechtsgeschäfte tätigen will, also nicht sich selbst, sondern einen Dritten verpflichten will, handelt als Vertreter. Damit die Wirkungen des von ihm getätigten Rechtsgeschäfts wie gewünscht nicht bei ihm, sondern bei dem von ihm Vertretenen eintreten, bedarf der Vertreter zweier Dinge: • ihm muss vom Vertretenen wirksam Vollmacht erteilt worden sein, und • er muss die Tatsache, das er nur als Vertreter, also namens und in Vollmacht eines anderen handelt, seinem Geschäftspartner gegenüber auch offenkundig machen. Aus diesen zwei Grundsätzen lassen sich die Lösungen der oben genannten Fälle entwickeln. Der Immobilienverwalter will in der Regel keine eigenen Verträge schließen, sondern nur für seine Verwaltungsobjekte bzw. Wohnungseigentümergemein-schaften Verträge schließen. Ist dem Verwalter wirksam Vertretungsmacht (Vollmacht) erteilt worden und hat der Verwalter dem Vertragspartner offen gelegt, dass er nur als Bevollmächtigter handelt, so haftet der Verwalter nicht und der Immobilieneigentümer muss den Vertrag erfüllen. Fehlt jedoch dem Verwalter die für das konkrete Geschäft erforderliche Vollmacht oder hat der Verwalter dem Geschäftspartner seine Vertretereigenschaft nicht hinreichend offen gelegt, so hat der Immobilieneigentümer mit dem Geschäft nichts zu tun; der Verwalter haftet persönlich als so genannter Vertreter ohne Vertretungsmacht gem. § 179 BGB. Überschreitet also der Wohnungseigentumsverwalter die ihm durch das WEG, Beschlüsse der Eigentümer bzw. den Verwaltervertrag eingeräumten Vollmachten, so haftet er selbst dann, wenn er dem Geschäftspartner erklärt hat, er handele als Vertreter der Eigentümer. Diese können sich nämlich gegenüber dem Dritten auf das Fehlen der Vollmacht berufen. Beispiel: Der WEG-Verwalter erteilt einer Fachfirma den Auftrag, den Aufzug der Wohnungs-eigentümergemeinschaft für 15.000,00 EUR erneuern. Beschlossen war die Maßnahme so allerdings nicht und der Verwaltervertrag sieht eine Vollmacht für die Auftragsvergabe nur bis zu einem Betrag von 5.000,00 EUR vor. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt sich auch keine Vollmacht des Verwalters. Problematisch ist bei der Einhaltung des so genannten Offenkundigkeitsprinzips oftmals, dass es im Auftragsvergabeschreiben des Verwalters nicht heißt: „Wir erteilen Ihnen hiermit namens und in Vollmacht sowie auf Kosten der durch uns vertretenen Wohnungseigentümergemeinschaft XY folgenden Auftrag… „ Viele Auftragnehmer versuchen dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht be-zahlen kann oder will, den Verwalter in Anspruch zu nehmen mit der Begründung, er habe seine Vertretung nicht offen gelegt. Hier der hilft dem Verwalter eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 8.1.2004 - VII ZR 12/03). Der BGH vertritt den Standpunkt, das dann, wenn dem Auftragnehmer bekannt ist, dass es sich bei seinem Gesprächspartner um einen Immobilienverwalter handelt, diesem auch klar sein muss, das der Verwalter insoweit stets als Vertreter des Grundstückseigentümers handelt. Ergibt sich in solchen Fällen insbesondere aus dem Briefkopf, den das Verwaltungsunterneh-men verwendet, dass es sich um eine Immobilienverwaltung handelt, so dürfte regelmäßig eine Eigenhaftung des Verwalters ausscheiden. Beispiel: Der WEG-Verwalter erteilt einer Fachfirma entsprechend dem Beschluss der Woh-nungseigentümergemeinschaft den Auftrag, den Aufzug der Wohnungseigentümergemein-schaft für 15.000,00 EUR zu erneuern. Er erteilt den Auftrag schriftlich, ohne darauf hinzu-weisen, dass er nur namens und in Vollmacht sowie auf Kosten der Eigentümer handelt. Nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind, verweigern die Wohnungseigentümer die Bezah-lung, teils machen sie Mängel der Werkleistung geltend, teils sind die Wohnungseigentümer insolvent. Daraufhin verfällt der Unternehmer auf die Idee, den Verwalter persönlich haftbar zu machen, da dieser nicht offenkundig als Vertreter gehandelt habe. Lautet der Briefkopf des Auftragsschreibens aber auf „Immobilienverwaltung Meyer„ und ist gegebenenfalls auch noch im Betreff des Schreibens von einem „Verwaltungsobjekt X-Straße„ die Rede, ´so hat der Auftragnehmer unter Berücksichtigung der neuen Rechtsprechung des BGH keine Chance. von Rechtsanwalt Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40 E-Mail:krall-kalkum@telebel.de / Internet: www.krall-kalkum.de

Ausbildungsplatzsuche eines unserer Mitglieder

Ich suche für meinen Sohn einen Ausbildungsplatz als: Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ab 1.9.2005 im Raum NRW. Kontaktadresse: Peter Bollwerk, i.Hs. Weigl & Bollwerk Immobilien OHG, Gutenbergplatz 42, 59821 Arnsberg, Tel. 02931-52770 e-mail: info@weigl-bollwerk.de

Recht BGH: Räumungstitel gegen beide Ehegatten erforderlich

Mit Beschluss vom 25.06.2004 (veröffentlicht in NJW 2004, S. 3041) hat der Bundesgerichtshof das seit längerer Zeit in Rechtsprechung und Fachliteratur kontrovers diskutierte Problem entschieden, ob bei der Zwangsräumung einer Ehewohnung ein Räumungstitel gegen beide Ehegatten erforderlich ist, auch wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag abgeschlossen hat. Der BGH hat sich hierbei der Auffassung angeschlossen, dass eine Räumungsklage gegen beide Ehegatten gerichtet werden müsse. Hierbei sei im Ergebnis unerheblich, ob nur ein Ehegatte den Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen habe, da aus dem Gebot der eheli-chen Lebensgemeinschaft die Ehegatten verpflichtet seien, sich gegenseitig die Nutzung der ehelichen Wohnung zu gestatten. Beide Ehegatten seien somit gleichberechtigte Mitbesitzer der Wohnung. Werde daher nur der Ehegatte zur Räumung verurteilt, der den Mietvertrag abgeschlossen habe, könne aus diesem Titel keine Zwangsräumung erfolgen, wenn in der Wohnung beide Ehegatten lebten. Diese Entscheidung ist für die Praxis sehr wichtig, da sich um eine immer wieder auftretende Fallkonstellation handelt. Der Vermieter muss zukünftig darauf achten, dass er bei einer Räumungsklage beide Ehegatten verklagt, auch wenn nur einer Mietvertragspartei geworden ist. Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof die Frage, wie mit einem eventuell in der Wohnung lebenden Lebensgefährten oder volljährigen Kindern zu verfahren ist. Unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird man auch diese vorsorglich in die Räumungsklage einbeziehen müssen. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Achenbach aus Bonn

Beiratshaftung

KG, Beschl. v. 19.7.2004 – 24 W 203/02: „Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung für die Beiratsmitglieder kann recht-mäßig mehrheitlich beschlossen werden.“ Das Problem: Für den Abschluss von sog. Beiratsversicherungen war bislang ungeklärt, ob die Eröffnung einer solchen neuen Ausgabenposition ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Gegen die Versicherung wurde eingewandt, dass jeder sich selbst versichern müsse, wenn er dies wolle. Schließlich zahlten die Eigentümer ja auch nicht extra für die Vermögensschadensversicherung ihres Verwalters. Die Entscheidung des KG: Eigentümerfreundlich hat das KG ausgesprochen, dass die Maßnahme deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung diene, da die Aussicht auf Abschluss einer Bei-ratsversicherung die Gewähr biete, dass sich Eigentümer für das oftmals ungeliebte Beiratsamt gewinnen ließen. von Rechtsanwalt Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40 E-Mail:krall-kalkum@telebel.de / Internet: www.krall-kalkum.de

Beiratswahl - KG versus LG Düsseldorf

Das Problem: Oftmals wird der Beirat nicht einzeln, sondern „en bloc“ gewählt. Das LG Düsseldorf vertritt die Rechtsaufassung, dass eine solche „Blockwahl“ rechtswidrig und auf Anfechtung für ungültig zu erklären ist. LG Düsseldorf, Beschl. v. 6.5.2004 – 19 T42/04 Demgegenüber ist das Kammergericht in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung der Meinung, dass die Blockwahl dann kein Fehler sei, wenn eine Einzelabstimmung über jeden Kandidaten nicht ausdrücklich verlangt werde. KG, Beschl. v. 31.3.2004 – 24 W 194/02 Quelle: RA. Fritsch

Gäste dürfen hoch hinaus

Eigentümergemeinschaften können Liftbenutzung nicht verbieten Sicherheit geht vor. Das dachte sich die Eigentümergemeinschaft eines Hochhauses im Rheinland und erließ strenge Regeln für die Benutzung des Lifts. Vor allem Gäste hätten vom Fahrstuhl nur noch sehr eingeschränkt Gebrauch machen können. Derartige Beschlüsse sind aber nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ungültig, wenn auch nur ein Bewohner des Hauses Protest einlegt. (Oberlandesgericht Köln, Aktenzeichen 16 Wx 29/01) Der Fall: 15 Stockwerke hatte das betreffende Hochhaus. Bis zum fünften Stock be-fanden sich Geschäftsräume und Büros, ab dieser Etage dann nur noch Privatwohnungen. Deshalb kamen die Eigentümer bei einer Versammlung auf die Idee, dass Fremde den Lift aus Sicherheitsgründen künftig nur noch bis zum fünften Stock uneingeschränkt nutzen sollten. Wer höher hinaus wolle, der müsse von den Bewohnern dort abgeholt werden oder – in Not-fällen wie einem Arztbesuch – vorher einen Geheimcode mitgeteilt bekommen, um auch die 15. Etage erreichen zu können. Zwar protestierten einige Eigentümer gegen diese ungewöhnliche Lösung, sie wurden jedoch von der Mehrheit überstimmt. Deswegen blieb ihnen nur noch der Weg vor ein ordentliches Gericht, um die „Fahrstuhlgesetze“ wieder zu kippen. Das Urteil: Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln befasste sich mit der Situation im Hochhaus und kam zu dem Ergebnis, dass die Neuregelung nicht nur unbequem sei, etwa bei größeren Einladungen, sondern grundsätzlich einem Eigentümer nicht zugemutet werden dür-fe. Im Krankheitsfalle etwa müssten Ärzte und Pflegepersonal jederzeit Zugang zu ihren Patienten haben. Sicherheit sei zwar ein hohes Gut, in dem Fall überwiege aber das Interesse der Bewohner an einem ungestörten Alltag. Außerdem, so die Richter, sei ja durch die Gegensprechanlage und den elektrischen Haustüröffner gewährleistet, dass nicht jeder Unbefugte das Hochhaus betreten könne. Absoluten Schutz gebe es leider sowieso nicht. Quelle: LBS- Infodienst

Betriebskostenverteilung – praxisfremdes Urteil

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten auf die einzelnen Parteien eines Mehrfamilienhauses nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt nach einem neuen Urteil des BGH auch für solche Betriebskosten, die sich der Woh-nung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen, durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind. Diese Rechtsprechung kann dem Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung erhebliche Schwierigkeiten bereiten, da er dann z. B. die auf die Wohnung entfallende Grundsteuer nicht mehr nach dem vorliegenden Grundsteuerbescheid ansetzen darf, sondern die Summe der Grundsteuerbeträge aller Wohnungen des Anwesens ermitteln müsste, um anschließend wieder eine Verteilung nach den Wohn- und Nutzflächen vorzunehmen. In Anbetracht dieses Urteils, das wieder einmal ein Paradebeispiel für eine praxisfremde Rechtsprechung ist, sollte in den Mietvertrag eine eindeutige Regelung aufgenommen wer-den, wonach Betriebskosten, die konkret zugeordnet werden können (z. B. durch Verbrauchserfassung, Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen) vom allgemeinen Umlagemaßstab (Wohn-/Nutzfläche, Miteigentumsanteile) ausgenommen sind und mit ihrem kon-kreten Betrag in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden (siehe § 4 Abs. 2 des Mus-termietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e. V., Fassung 8/04). Bei älteren Mietverträgen, in denen diese Rechtsprechung noch nicht berücksichtigt sein konnte, ist dem Vermieter zu empfehlen, von seinem Änderungsrecht nach § 556 a Abs. 2 BGB Gebrauch zu machen. Danach kann der Vermieter einseitig bestimmen, dass bestimmte Betriebskosten (z. B. Grundsteuer) zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung (Wohn-/Nutzfläche, Miteigentumsanteile) der konkreten Wohnung zugeordnet werden, von der sie verursacht wurden. Die konkrete Zuordnung trägt der Verursachung bzw. dem Verbrauch besser Rechnung als eine Verteilung nach den Wohn-/Nutzflächen (Palandt, RN 8 zu § 556 a BGB). Die Erklärung des Vermieters muss in Textform und vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgegeben werden. (BGH, Urteil v. 26.05.2004, VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403) Quelle: IW-Magazin-Newsletter,

Hausgeldbeitreibung

BayObLG, Beschl. v.31.3.2004 – 2Z BR 224/03: „Der Mehrheitsbeschluss einer Ei-gentümerversammlung über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Woh-nung eines Wohngeldschuldners ist nicht nichtig.“ Das Problem: Nach wie vor nicht unumstritten (dagegen insbes. OLG Köln) ist die Abtrennung renitenter Hausgeldschuldner von den Versorgungsleistungen der Gemeinschaft, insbe-sondere Heizung und Wasser. Die wohl überwiegende Meinung geht davon aus, dass quasi als „letztes Mittel“ den Eigentümern ein Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen gegenüber einem Hausgeld-schuldner zusteht, wenn insbesondere Vollstreckungsmaßnahmen fruchtlos blieben. Die praxisfreundliche Entscheidung des BayObLG: Das BayObLG hat praxisfreundlich entschieden, dass ein anlässlich einer Eigentümerversammlung zu fassender Mehrheitsbeschluss nicht nichtig sein könne. Der Schuldner hatte eingewandt, bei der Installation der zur Absperrung notwendigen Einrich-tungen handele es sich um eine bauliche Veränderung, der er nicht zugestimmt habe. Das BayObLG geht hier nicht von einer baulichen Veränderung, sondern von einer Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums aus, da hierzu auch die Vorbereitung der Absperrung als Maßnahme der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts zählt. Das Fazit: Beachtet man die besonderen Voraussetzungen der Ausübung des Zurückbehal-tungsrechts der Eigentümer gegenüber dem zahlungssäumigen Schuldner, so steht der Gemeinschaft ein probates Mittel zu Disziplinierung durch „Ausfrieren“ zur Verfügung. Von Rechtsanwalt R. Fritsch Telefon: 0212 / 22 21 0 – 0 * Fax: 0212 / 22 21 0 – 40 E-Mail: krall-kalkum@telebel.de

Winterdienst

Ein Mieter machte nach Jahren geltend, auf Grund einer schweren Erkrankung dauerhaft nicht mehr in der Lage zu sein, Schnee zu schippen - und so seine vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Er forderte Befreiung vom Winterdienst. Der Vermieter widersprach. Das Gericht entschied: Der Mieter wird von der mietvertraglichen Winterdienstpflicht entbunden, wenn ihm aus gesundheitlichen Gründen der Winterdienst nicht mehr möglich ist und weder private noch gewerbliche Dritte zur Übernahme der Leistung bereit seien (LG Münster, Urteil vom 19.2.2004. Az. 8 S 425/03). Quelle: Newsletter RDM-NRW

Haftung des Verwalters für solvente Mieter

1. Soweit zu den im Verwaltungsvertrag seitens des Verwalters übernommenen Aufgaben unter anderem auch die Anwerbung neuer Mietinteressenten sowie der Abschluss neuer Mietverträge gehören, haftet der Verwalter nach den allgemeinen Regeln für die ordnungsgemäße Er-füllung dieser Aufgaben, also für jede Form der Fahrlässigkeit (§§ 276, 278 BGB); Haftungsmaßstab ist hierbei nach dem einschlägigen Verkehrskreis die Sorgfalt eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. 2. Zu den Sorgfaltpflichten gehört neben der Selbstauskunft des Mietinteressenten zumindest noch eine aktuelle Lohnbescheinigung bzw. Lohnabrechnung. Eine solche Maßnahme ist nämlich ebenso einfach wie wirkungsvoll und kann gegenüber einem ernsthaften Interessenten, der den Interessen des Vermieters Rechnung trägt, auch keine abschreckende Wirkung haben. Sie ist darüber hinaus durchaus üblich. 3. Es kann nicht - im Sinne einer Beweiserleichterung - nach der allgemeinen Lebenserfah-rung ohne Weiteres angenommen werden, dass eine ersatzweise Vermietung an andere Interessenten ohne Weiteres hätte bewerkstelligt werden können. Dies mag für - frühere - Zeiten des absoluten Wohnungsmangels gegolten haben, kann heute angesichts des veränderten Wohnungsmarktes (Überangebot) ohne konkrete Anhaltspunkte aber allenfalls ausnahmsweise für besondere Objekte angenommen werden. OLG Saarbrücken, Urteil vom 12.02.2004 - 8 U 102/03

Nochmals: Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung…

Das OLG Hamburg hat mit Beschluss vom 06.04.1998 - 2 Wx 97/97 (Wohnungswirtschaft und Mietrecht1998, S. 565 f.) folgendes festgestellt: Vorbehaltlich einer Regelung in der Teilungserklärung widerspricht ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der bezüglich der Wohngeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren verpflichtet, nicht den Grundsätzen ordnungs-gemäßer Verwaltung. In den Gründen weist das Gericht unter anderem auf folgendes hin: Die Teilungserklärung der Beteiligten legt nicht fest, auf welche Weise die Wohnungs- bzw. Teileigentümer das Wohngeld an den Verwalter zu zahlen haben. Die Beteiligten sind somit nicht gehindert, durch Mehrheit zu bestimmen, auf welche Weise nunmehr die Zahlung erfolgen soll. Das Saarländische OLG führt zutreffend in seinem Beschluss vom 10.10.1997 aus: Nach § 28 Abs. 1 WEG stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Beschlossen wird der Wirtschaftsplan von der Wohnungseigentümerversammlung, wobei die Mehrheit der Stimmen genügt (§ 28 Abs. 5 WEG). Der Wirtschaftsplan ist der Sache nach ein Kostenvoranschlag für das folgende Kalenderjahr. Aus ihm ergibt sich, welchen Kostenbetrag der einzelne Wohnungseigentümer aufgrund seiner anteilsmäßigen Verpflichtung an dem Wohnungseigentum in dem folgenden Kalenderjahr voraussichtlich zu zahlen haben wird. Von dem sich nach dem Wirtschaftsplan ergebenden Kostenbetrag ausgehend, kann der Verwalter nach § 28 Abs. 2 WEG von dem Wohnungseigentümer einen in der Regel monatlichen Vorschuss, das monatliche Wohngeld, fordern. Da der Wirtschaftsplan, der die Grundlage für die monatlich zu leistenden Wohngeldzahlungen darstellt, mehrheitlich beschlossen werden kann (§ 28 Abs. 5 WEG), muss dies auch für die weit weniger bedeutsame Frage gelten, auf welche Weise die Wohngeldzahlungen zu leisten sind. Die mit der Mehrheit der Stimmen beschlosse-ne Zahlungsweise muss allerdings einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 3 WEG) Das ist im vorliegenden Fall zu bejahen. Der BGH hat zu § 9 AGBG (Urt. V. 10.01.1996) ausführlich dargelegt, dass das Lastschriftverfahren erhebliche Rationalisierungsvorteile bietet und spürbar kostengünstiger ist; die Vorteile des Lastschriftverfahrens seien für den Zahlungsempfänger offensichtlich. Diesem Vorteil des Lastschriftverfahrens auf Seiten des Zahlungsempfängers ständen auf der Gegenseite keine Nachteile gegenüber, die so beachtlich wären, dass sie als unangemessen im Sinn des § 9 AGBG bewertet werden müssten. Der bar-geldlose Zahlungsverkehr sei inzwischen allgemein verbreitet und üblich. Es sei keine unan-gemessene Benachteiligung, wenn der Zahlungsverpflichtete durch eine Klausel gezwungen werde, sich im Interesse einer wirtschaftlich sinnvollen Abwicklung des Vertrages dieser Allgemeinübung anzupassen.

Gut zu wissen: Pflichtprüfung gemäß MaBV

Der Gesetzentwurf zur Abschaffung der Pflichtprüfung der Makler gemäß MaBV ist im Abstimmungsverfahren. Mit einem Inkrafttreten ist Anfang kommenden Jahres zu rechnen. Demnach sollen Immobilienmakler künftig aus der jährlich durchzuführenden Prüfung herausfallen. Nach Inkrafttreten des Gesetzes sind dann nur noch Sonderprüfungen aus gegebenem Anlass zulässig. Wegfallen soll ferner die Aufbewahrungspflicht von Inseraten. Wenn das Gesetz verabschiedet ist, werden wir Sie darüber umgehend informieren. Quelle: RDM-NRW

Beschluss des Monats!

Austausch "blind gewordener" Scheiben Unter die in der Teilungserklärung festgelegte Verpflichtung des einzelnen Woh-nungseigentümers, Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zu beheben, kann auch die Auswechslung "blind gewordener" Scheiben in rundum (Seiten- und Dachbereich) verglasten Dachgauben fallen. OLG Düsseldorf - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf 09.09.2004 I-3 Wx 185/04

AKTUELLES Wohnungseigentümer profitieren von WEG-Novelle

Zahlreiche Erleichterungen für Wohnungseigentümer bringt eine geplante Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes, die am 13. Oktober 2004 bekannt geworden ist. Sie sieht unter an-derem eine einfachere Änderungsmöglichkeit der Gemeinschaftsordnung vor und bietet eine bessere wirtschaftliche Absicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der vom Bundesjustizministerium vorgelegte Gesetzentwurf war von Wohnungseigentümern und Verwaltern lange erwartet worden, denn seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zum Mehrheits-"Zitterbeschluss" (BGH, 20.09.2000, Az.: V ZB 58/98) bestand lange Zeit Rechtsunsicherheit. Änderungen und Abweichungen vom Wohnungseigentumsgesetz, zum Beispiel eine Änderung der Kostenverteilung, waren bisher nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich. Dies ändert sich jetzt, denn künftig erhalten die Eigentümer den gesetzlichen Anspruch auf eine einfachere Änderung der Gemeinschaftsordnung. Mehrheitlich können sie demnächst über bestimmte Modernisierungsmaßnahmen und ähnliches entscheiden. Damit bei mehrheitlichen beschlossenen Änderungen die Rechtssicherheit bestehen bleibt und um künftige Erwerber über die gefassten Beschlüsse zu informieren, ist der Verwalter in Zukunft verpflichtet, eine so genannte Beschluss-Sammlung zu führen. Die Gesetzesnovelle stellt für Wohnungseigentümer in jeder Hinsicht eine Verbesserung dar: Die Eigentümergemeinschaft wird besser gegen insolvente Miteigentümer abgesichert, indem ihr im Falle einer Zwangsversteigerung ein Vorrecht für Hausgeldforderungen zusteht. Auch bei Streitigkeiten der Eigentümer untereinander und mit dem Verwalter gibt es demnächst einfachere Verfahren. Die Änderungen wurden daher von Eigentümerschutz-Gemeinschaften und Eigentümerverbänden sehr begrüßt. Den Gesetzentwurf zur Novellierung des WEG können Sie hier downloaden. (Größe: 112 Kilobyte) Quelle: LexisNexis von Sylvia Podswina.

PRAXISTIPP: Verbot von Sammelüberweisungen

Das OLG Düsseldorf hat mit Beschluss v. 4.4.2001 Az.: 3 Wx 7/01 festgestellt, dass im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz die Wohnungseigentümer bezüglich der Zahlung der Wohngelder „Sammelüberweisungen“ verbieten und Einzelüberweisungen unter Angabe der Wohnung, für welche die Zahlung geleistet wird, verlangen. Zur Erleichterung der Verwaltungsarbeit empfehle ich daher den Verwaltern folgenden Beschluss fassen zu lassen: Es wird der Antrag gestellt, die Wohnungseigentümer mögen beschließen: Die geschuldeten monatlichen Wohngelder Sonderumlagen / Nachzahlungsbeträge / sind pro Wohnung jeweils gesondert unter Angabe der Wohnungsnummer und des Verwendungszwecks einzuzahlen; dementsprechend sind Sammelüberweisungen zukünftig nicht mehr zulässig. Ingo Dittmann

Spruch des Monats

Kein Streit unter Wohnungseigentümern würde lange dauern, wenn das Recht und das Unrecht nicht auf beiden Seiten wäre. In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.

BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919 *E-Mail: service@wohnungsverwalter.de *www.wohnungsverwalter.de  Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann, stellvertr. Landesbeauftragter, Nordrhein-Westfalen Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720 * www.dittmann-wohnungsverwalter.de