BFW Newsletter Oktober 2004 |
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| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | ||
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Der Flachdachschaden hat in der Fachwelt schon eine gewisse Berühmtheit. weil hier unterschiedliche Faktoren zusammentreffen.
Hier muss einmal deutlich darauf hingewiesen werden, dass das deutsche Recht selten eine Gefährdungshaftung, sondern fast nur die Verschuldenshaftung kennt. Also nur bei einem Verschulden besteht überhaupt ein Schadensersatzanspruch des Geschädigten. 1. Sofern kein Verschulden festzustellen ist, sind Schäden aus eindringendem Regenwasser, sei es aus einem Flachdach, einer verstopften oder übergelaufenen Dachrinne, überhaupt nicht versichert (ausgenommen als Folge eines Sturmschadens). So ärgerlich es auch ist: der Betroffene hat die Kosten selbst zu tragen! 2. Die Folgekosten aus einem Schaden am Flachdach (ohne Verschulden) trägt: a) der Wohnungseigentümer selbst — für den Gebäudebereich des Sondereigentums, — für den gesamten Hausrat (z. B. feuchte Teppiche und Möbel); b) die Eigentümergemeinschaft — für den Bereich des Gemeinschaftseigentums (z.B. Treppenhaus etc.), — für die Reparatur des Flachdaches. Nur wenn der Eigentümergemeinschaft oder dem Verwalter ein Verschulden nachzuweisen ist. sind vom Verantwortlichen die Kosten zu tragen. War der Eigentümerversammlung der Schaden bekannt und wurde die vom Verwalter empfohlene Dachsanierung durch Beschluss (Grund: Geldmangel oder „Ach, so schlimm ist es ja nicht„) abgelehnt, dann hat die Gemeinschaft nach dem Verschuldensprinzip für die Folgekosten einzustehen. Für den Verwalter ist es zur eigenen Absicherung deshalb wichtig, auf Reparaturnotwendigkeiten in der Versammlung hinzuweisen und bei ablehnendem Beschluss seinen Vermerk in das Protokoll zu schreiben. U. Stein, Düsseldorf |
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Nach Ablauf der auch in Verwalterkreisen weitgehend unbeachtet gebliebenen Übergangsfrist zum 23.05.2004 sind Verstöße gegen das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) bußgeldbewehrt, die Geldbuße kann im Einzelfall bis zu 25.000,00 EUR betragen.
Immobilienverwalter tun also gut daran, ihren Geschäftsbetrieb schnellstens entsprechend einzurichten. Aus diesem Grund die wichtigsten Regelungen des BDSG, die im Verwalterbüro zu beachten sind, kurz zusammengefasst: 1. Anwendbarkeit: Da Verwalter personenbezogene Daten speichern, verarbeiten und verwenden, ist das BDSG auch auf Immobilienverwalter anwendbar (§§ 1, 2 Abs. 4 BDSG). 2. Wichtige Regelungen: Für das Verwalterbüro sind insbesondere die Vorschriften der §§ 4 d – g, 5, 7, 9 BDSG und die Bußgeldvorschrift des 43 Abs. 1 Ziff. 1 u. 2, Abs. 3 BDSG von Bedeutung. Kernpunkt der Regelungen ist die Verpflichtung zur Bestellung eines Datenschutzbeauftragten im eigenen Unternehmen. 3. Die praktischen Folgen: a) Jedes Verwalterbüro, welches mehr als 4 Arbeitnehmer mit Datenverarbeitung beschäftigt, hat einen Datenschutzbeauftragten zu bestellen. Der Datenschutzbeauftragte hat die Einhaltung der Regelungen des BDSG zu überwachen und alle Mitarbeiter zu schulen. Der Datenschutzbeauftragte hat die erforderlichen juristischen Kenntnisse des Datenschutzrechts und der EDV-Technik zur Erfüllung seiner Aufgaben zu besitzen. Bei der Bestellung des Datenschutzbeauftragten ist zu beachten, dass dieser wei-sungsfrei und unabhängig agieren soll, in seiner Tätigkeit somit nur unmittelbar der Geschäftsleitung zu unterstellen ist. Die Bestellung des Inhabers, Geschäftsführers, etc. scheidet aus. Auf Anforderung sind die Regelungen zum Datenschutz jedem Dritten (Mieter, Beiräte, Wohnungseigentümer!) zur Verfügung zu stellen. Der Verwalter hat eine Übersicht gem. § 4 g,e BDSG zu erstellen und dem Daten-schutzbeauftragten zur Verfügung zu stellen. Die Nichtbestellung eines Datenschutzbeauftragten kann mit einer Geldbuße bis zu 25.000,00 EUR geahndet werden. Von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR Mail: krall-kalkum@telebel.de; Internet: www.krall-kalkum.de |
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Handelt es sich bei einem Wohnungseigentümer um eine juristische Person, kann auch ein Mitglied des Vertretungsorgans zum Verwaltungsbeirat bestellt werden.
(Bärmann/Pick/Merle § 29 Rn 12; OLG Frankfurt/M. OLGZ 1986, 432; a.A. Niedenführ in Niedenführ/Schulze, WEG, § 29 Rz. 4, m.w.N.). LG Bonn, Beschluss vom 11. August 2004, 8 T 285/03 |
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Für das Informationsinteresse ist es regelmäßig nicht erforderlich, die tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen in allen Einzelheiten in der Tagesordnung darzustellen. Insbesondere bei Vorgängen, die einen Regelungskomplex betreffen, wie etwa Baumängel, brauchen nicht alle Detailpunkte in die Tagesordnung aufgenommen zu werden.
OLG Köln, Beschluss vom 18.12.2002 - 16 Wx 177/02 |
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Grundsätzlich ist der Vermieter und nicht der Mieter verpflichtet, eine Wohnung in angemessenem Zustand zu erhalten. Er darf diese Pflicht nicht ohne weiteres auf seinen Mieter abwälzen. Das haben jetzt die Richter am Amtsgericht in Münster festgestellt. So kann ein Mieter zum Beispiel nicht im Vertrag pauschal dazu verpflichtet werden, bei seinem Auszug den gesamten Parkettboden abzuschleifen und mit Ölwachs neu zu versiegeln. Unabhängig davon, wie lange der Mieter die Wohnung bewohnt hat und wie stark der Boden tatsächlich abgenutzt ist. Eine solche pauschale Klausel im Vertrag ist unwirksam, so die Richter.
Quelle: AG Münster, AZ 3 C 1206/02 |
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Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so muss sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme aussprechen. Die Zustimmung des Vorsitzenden allein genügt nicht.
BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 - 2 Z BR 4/02 |
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Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Deswegen kann ein Rechtsanwalt als Berater in der Eigentümerversammlung nicht mit dem Hinweis auf dessen berufsrechtliche Bestimmungen hinzugezogen werden.
BayObLG, Beschluss vom 16.05.2002 - 2Z BR 32/02 |
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Vermieter, die im Mietvertrag darauf bestehen, das in der Wohnung zum Auszug alle Wände vom Mieter weiß gestrichen werden müssen, können unter Umständen im wahrsten Sinne des Wortes ihr „blaues Wunder“ erleben. Denn die Richter am Landgericht in Lübeck haben jetzt entschieden, dass Mieter auch nach einer Kündigung noch gewisse Freiheiten bei der farblichen Gestaltung der Räume haben. Danach ist ein Anstrich zum Beispiel auch in Hellblau durchaus zulässig. Lediglich knallige Farben wie Feuerwehrrot, Rapsgelb oder Lila muss ein Vermieter nicht ohne weiteres akzeptieren.
Quelle: ARAG Versicherungen; Landgericht Lübeck, AZ 14 S 221/00 |
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Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine Eigentümerversammlung eine korrigierte Version der Protokolle früherer Eigentümerversammlungen beschließt.
BayObLG, Beschluss vom 12.09.2002 - 2Z BR 28/02 |
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Eine Sonderumlage setzt einen Eigentümerbeschluss über die Höhe der Umlage und einen Verteilungsschlüssel voraus.
BayObLG, Beschluss vom 07.11.2002 - 2Z BR 97/02 |
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Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Ei-gentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Nach herrschender Meinung ist der Verwalter danach zunächst verpflichtet, Mängel und Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum festzustellen und die zur Durchführung der erforderli-chen Maßnahmen notwendigen Beschlüsse vorzubereiten. Dazu kann es auch gehören, dass der Verwalter auf die etwaige Notwendigkeit hinweist, eine Begutachtung durch einen Sachverständigen vornehmen zu lassen. Die Wohnungseigentümer selbst trifft dagegen keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht. (BayObLG, Beschluss vom 22. April 2004, 2Z BR 38/04). Im vorliegenden Fall sah das Gericht eine Pflichtverletzung des Verwalters darin, dass er vor Ablauf der Verjährungsfristen vorhandene Baumängel an den zu jeder Wohnung gehörenden Wintergärten nicht erkannt hat, obwohl er diese nach Auffassung eines vom Gericht beauftragten Sachverständigen hätte erkennen können und müssen. Der Verwalter könne sich auch nicht, so das Gericht, auf fehlende Sachkunde berufen. Insoweit wäre er verpflichtet gewesen, einen Fachmann beizuziehen. Die Pflichtverletzung sei auch nicht damit zu ent-schuldigen, dass keiner der Wohnungseigentümer auf die Mängel hingewiesen habe. Im Verwaltungsvertrag sei die Überprüfung des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich dem Verwalter übertragen. Die Wohnungseigentümer trifft nach dieser Entscheidung jedenfalls im Gegensatz zum Verwalter keine Überwachungs- und Prüfungspflicht. Deshalb sei auch ein Mitverschulden an dem entstandenen Schaden zu verneinen. Den vom Verwalter vorgebrachten Einwand der von Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossenen Entlastung ließ das Gericht nicht gelten. Der Beschluss sei nach Ablauf der Gewährleistungsfristen gefasst worden. Zu diesem Zeitpunkt hätten die Wohnungseigentümer keine Kenntnis von ihren Ersatzansprüchen gegen den Verwalter gehabt. Aus den genannten Gründen verpflichtete das Gericht den Verwalter zum Schadensersatz in einer Gesamthöhe von 65.675 Euro zuzüglich 12 Prozent Zinsen für einen Zeitraum von zwei Jahren. Quelle: Diplom-Volkswirt Volker Bielefeld (Der Wohnungseigentümer) |
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Ein Vermieter kann die Sperrmüllkosten nur dann als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn diese Kosten regelmäßig anfallen oder wenn es nicht möglich ist, den Verursacher festzustellen.
Landgericht Berlin, An: 64 5123/00; 62 5 1o6/01 |
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Die Vertretungsregelung in einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1962 ist dahin zu verstehen, dass der Wohnungseigentümer nicht nur von dem ausdrücklich erwähnten Ehegatten, sondern auch vom Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft vertreten werden darf, wenn diese unstreitig und evident ist, auf (längere) Dauer angelegt ist und durch gemeinsame Kinder die Verfertigung der Gemeinschaft zu einem (eheähnlichen oder) ehegleichen Verhältnis nach außen dokumentiert wird.
OLG Köln, Beschluss vom 8.12.2003 * 16 Wx 200/03 |
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Mieter können nur dann die Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert auch ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Mietkaution später der neue Eigentümer. Wird er allerdings zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten. Darauf macht der Deutsche Mieterbund (DMB) aufmerksam. Kein Mieter muss automatisch eine Mietkaution zahlen. Voraussetzung ist den Experten zufolge eine Vereinbarung zwischen ihm und seinem Vermieter. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen - ohne Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlungen. Sie kann in drei monatlichen Raten gezahlt werden. Vertragsklauseln, die den Mieter verpflichten, den Beitrag auf einmal zu zahlen, sind laut DMB unwirksam. Der Vermieter muss den Betrag dann auf einem Sonderkonto anlegen - und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen. Die Kaution ist mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. ddp
Quelle: © www.welt.de (21.08.04) |
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Verteilung Verfahrenskosten nach Köpfen Da weder § 47 WEG noch andere Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes die Kostentragung im Verhältnis mehrerer auf einer Verfahrensseite Beteiligter untereinander regeln, findet § 100 Abs. 1 ZPO Anwendung, der eine Haftung nach Kopfteilen in gleicher Höhe vorsieht. LG Bonn, Beschluss vom 15.7.2003, 8 T 81/04 |
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Vom 1.November an müssen Heizungsanlagen für ihren Abgasverlust strengere Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung erfüllen, sonst droht ein Bußgeld. Oft genügt es, den Brenner auszutauschen (Kosten:ca.15oo Euro). Eine Komplettsanierung ist bei 01- und Gasanlagen nötig, die vor Oktober 1978 eingebaut wurden (ca. 6000 Euro, Frist: Ende 2006). Infos dazu und zu Förderungsmaßnahmen: www.bafa.de, www.kfw.de |
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Über Haftung und Rechte des Baum-Besitzers.
Wenn fremde Blätter auf dem Grundstück landen…
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Es ist für Grundstücksbesitzer zweifellos eine Last, im Herbst auch noch das Laub vom Nachbarn zusammenzufegen. Die Gerichte lassen es in der Regel aber nicht zu, dass der Laubbaum zurückgeschnitten oder gar gefällt werden muss.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth bezeichnet Blätterregen als „ortsüblich”; damit sei er hinzunehmen. Eine Korkenzieher-Weide wuchs in 15 Jahren zehn Meter hoch. Der Nachbar störte sich an dem großen Baum, weil Laub auf sein Grundstück fiel und ihm im Oktober und November viel Arbeit machte. Ständig müsse er die Blätter zusammenkehren, aus dem Gartenteich fischen und seine verstopfte Dachrinne reinigen. Er forderte deswegen, dass der Baum auf eine Höhe von etwa sechs Metern zurückgeschnitten werde. Damit nehme die Belastung für ihn deutlich ab. Der Besitzer der Korkenzieher-Weide sah dies nicht ein. Er vertrat die Meinung, dass der Laubfall zu den normalen Belastungen zähle, mit denen man in einer Wohngegend mit vielen Einfamilienhäusern und Gärten nun einmal rechnen müsse. Die Parteien stritten durch zwei Instanzen hindurch, ob der Baum in der ursprünglichen Höhe stehen bleiben dürfe. Die Richter entschieden für „Grün”. Sie verweigerten jedes Zurechtstutzen des Baumes und bezeichneten den Laubfall als „ortsüblich” – das heißt als eine Belastung, die jedem Bewoh-ner eines bestimmten Stadtteils oder einer Gemeinde zugemutet werden kann. Schließlich sei es ja im Rest des Jahres ein gewisser Vorteil, in einer grünen Umgebung zu wohnen. Eine Duldung des Blätterregens sei schon alleine deswegen zumutbar, weil sich das Problem nur an wenigen Wochen im Jahr stelle. Aktenzeichen: Landgericht Nürnberg-Fürth 13 S 10117/99. |
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Während der Heizperiode hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die im Mietvertrag vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind keine mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20°C in Wohnräumen sowie Küchen und 22°C in Bädern als ausreichend.
In Räumen, die nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind(z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18°C üblicherweise als angemessen angesehen. Eine Absenkung auf 16°C während der Nacht kann jedoch noch zulässig sein. Wichtig ist, dass der Vermieter auch bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode heizen muss, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen. Bei unzureichender Beheizung besteht ein Recht auf Mietminderung. Hierbei ist jedoch der Mieter beweispflichtig! Daher empfiehlt es sich, in sämtlichen Räumen täglich Temperaturmessungen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raumes ungefähr einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Der Grad der Beeinträchtigung bestimmt den Umfang der Mietminderung. Die Minderungssätze können hierbei zwischen 10% und 100% ( z.B. bei völligem Heizungsausfall in den Win-termonaten) schwanken. Nach §§ 538, 537 BGB kann neben einer Mietminderung auch ein Anspruch auf Schadenersatz bei Verschulden – auch wegen unterlassener Mängelbeseitigung – des Vermieters be-stehen, wenn Schäden oder Mängel an der Heizung zu einem vermeidbaren Mehrverbrauch führen. Das gilt nach §§ 538, 536, 284 BGB auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Mahnung und angemessener (!) Fristsetzung nicht beseitigt hat. Quelle: www.AnwaltOnline.com |
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Spaziergänger oder Radfahrer, die in der herbstlichen Jahreszeit auf nassem Laub ausrutschen und sich dabei verletzen, müssen ihre eigene Kranken- oder Unfallversicherung zahlen lassen.
Nur in äußerst seltenen Fällen könne man einen „schlafmützigen“ Grundstückseigentümer verantwortlich machen, teilte der Bundesverband Deutscher Versicherungskaufleute mit. Nach Angaben des Verbandes kann nur selten dem Grundstücksbesitzer die Verantwortung für den Schaden angelastet werden mit der Begründung, er hätte die nassen Blätter wegräumen müssen. Treffe das Gericht später eine solche Feststellung, fordere die Versicherung des Fußgängers oder Radfahrers von der Haftpflichtversicherung des Eigentümers die Erstattung der gezahlten Summe. Schuldfrage Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht eindeutig geregelt, dass auch Mieter der Wohnungen den Bürgersteig kehren müssen, sind sie als Gesamtschuldner schadenersatzpflichtig, wenn jemand auf dem Gehweg vor dem Haus auf Herbstlaub oder Glatteis ausrutscht und sich verletzt. (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 3 U 93/01) Grundstücksbesitzer müssen den Bürgersteig vor ihrem Haus im Herbst von Laub befreien. Sonst kann die Kommune dies durch Reinigungsfirmen erledigen lassen – und die Rechnung dem Hausbesitzer zustellen lassen. Dies gilt auch, wenn das Laub von Bäumen stammt, die der Gemeinde gehören. (Verwaltungsgericht Lüneburg, 5 A 127/01; 5 A 128/01; 5 A 129/01; 5 A 130/01) Rutscht eine Fußgängerin um sieben Uhr früh auf einem Bürgersteig auf nassem Laub aus und bricht sich ein Bein, hat sie keinen Anspruch auf Schadenersatz. Dem Hausbesitzer kann nicht zugemutet werden, so früh zu kehren. (Landgericht Frankfurt am Main, 2/23 O 368/93) Rutscht ein Spaziergänger im Herbst auf nassem Laub aus, kann er die Gemeinde nicht auf Zahlung von Schmerzensgeld verklagen. Die Kommune ist zu dieser Jahreszeit nicht ver-pflichtet, die Gehwege regelmäßig vom Laub zu befreien. (Oberlandesg. Frankfurt am Main, 1 U 75/95) Hat ein Mieter für die Säuberung des Bürgersteigs im Herbst während seines Urlaubs eine Vertretung besorgt, muss er seinen Urlaub nicht unterbrechen, um zu prüfen, ob diese ihre Arbeit korrekt erledigt. (Oberlandesgericht Köln, 26 U 44/94) Quelle: Sueddeutsche.de/ AP/ Wolfgang Büser |
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Wie teuer Sie ein Verfahren zu stehen kommt?
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Sie denken an nichts Böses, da flattert Ihnen ein Bußgeldbescheid ins Haus, weil Sie angeblich zu schnell gefahren sind; oder Ihr Chef entlässt Sie, weil er rationalisieren will; oder der Vermieter kündigt, weil er selbst in die Wohnung einziehen will ... |
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Zeit diktiert den Wettbewerb am Markt. Nicht die Großen besiegen die Kleinen, sondern die Schnellen die langsamen Verwalter. In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. |
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BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. |
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