"Wohnungseigentum Aktuell"  

Schimmelpilze - Gefahrherde für Gesundheit und Gebäude vermeiden

Von rund 900 zufällig ausgewählten Wohnungen in NRW weist über ein Fünftel sichtbare Feuchteschäden auf; bei acht Prozent davon lassen sich Schimmelpilze ausmachen - so das alarmierende Ergebnis einer repräsentativen Studie des Universitätsklinikums Jena. Schimmelpilze können gefährliche allergische Reaktionen (Schnupfen, Bindehautentzündung, Asthmaanfälle) hervorrufen und zudem die Bausubstanz schwer schädigen. Richtiges Lüften und Heizen beugt ebenso vor wie die korrekte Dämmung und die umsichtige Wahl der Anstriche.

* Feuchtigkeit weglüften: Jeder Haushalt produziert in großen Mengen Wasserdampf, der von der Luft aufgenommen wird; in einem Drei-Personen-Haushalt können pro Tag zwischen sechs und 14 Liter Wasser freigesetzt werden. Schlägt sich die Feuchtigkeit an den kühlen Flächen der Wohnung nieder, bietet sie einen idealen Nährboden für Schimmelpilze. Deshalb ist es unumgänglich, mehrmals täglich für einige Minuten zu lüften - und zwar bei vollständig geöffnetem Fenster. Dauerlüftung durch Kippen des Fensters ist dafür kein Ersatz, sondern schafft noch zusätzliche Probleme. Denn rund ums Fenster kühlen die Wände aus und können schimmeln - von erhöhten Heizkosten ganz zu schweigen. Wenn nach dem Duschen, Baden oder durchs Kochen Dampf in großen Mengen wabert, wird am besten sofort gelüftet. Ein einfaches elektronisches Hygrometer hilft, die Luftfeuchtigkeit zu ermitteln: Zeigt es mehr als 6O Prozent relative Luftfeuchtigkeit, sollte unbedingt gelüftet werden.

* Richtiges Heizen: Damit Pilzen und Sporen der Einzug verwehrt wird, ist eine Raumtemperatur in Wohnräumen zwischen 19 und 21 Grad Celsius empfehlenswert. Gleichmäßiges Heizen ist wichtig, der Temperaturunterschied zwischen den Räumen sollte nicht mehr als 5 Grad Celsius betragen. Kühlere Räume wie zum Beispiel ein unbeheiztes Schlafzimmer sind wie ein Kühlschrank zu behandeln: Die Tür zu wärmeren Räumen ist tagsüber geschlossen zu halten. Beim Verlassen der Wohnung sollte die Heizung nicht abgestellt, sondern nur um etwa 2 bis 3 Grad Celsius abgesenkt werden.

* Richtige Materialwahl bei Wandanstrichen und Innenausstattung: Acryl- und Latexfarben sowie versiegelte Oberflächen von Möbeln nehmen keinen Wasserdampf auf und erhöhen daher das Risiko, dass die Feuchtigkeit auf kalten Oberflächen kondensiert. Deshalb ist es ratsam, diffusionsoffene Anstriche und Materialien zu wählen.

* Mechanische Lüftungsgeräte: Sie helfen allen, die tagsüber außer Haus sind. Die Geräte sorgen für die notwendige Grundlüftung, verbessern die Luftqualität und senken das Schimmelrisiko. Eigentümer, die eine Modernisierung planen, sollten sich über Kosten, Nutzen und Einsatzbedingungen der unterschiedlichen Anlagentechniken informieren - insbesondere dann, wenn der Wohnraum vermietet wird.

* Dämmung der Außenbauteile: Vor allem in der kalten Jahreszeit verursachen schlecht gedämmte Außenbauteile den Befall mit Pilzen und Sporen: Die Feuchtigkeit in den Räumen schlägt sich an den kalten Außenwänden nieder und bietet den leidigen Mitbewohnern ein ideales Plätzchen. Trotz ausreichender Beheizung und Lüftung zeigen sich an Wänden und in Ecken dunkle Flecken - Signale unzureichender Wärmedämmung. Hier hilft auf Dauer nur, dass Haus- und Wohnungseigentümer fachgerecht dämmen lassen. Dadurch steigen die raumseitigen Wandtemperaturen an, und das Schimmelrisiko sinkt.

* Luftdichtigkeit: Eine luftdichte Gebäudehülle verringert Heizenergieverluste, verbessert den Wohnkomfort und verhindert die Kondensatbildung in der Dämmkonstruktion, allerdings nur dann, wenn die Abdichtung wirklich lückenlos erfolgt. Durch spezielle Tests lassen sich Undichtigkeiten als Ursache für Schimmelbildung aufspüren.

(Quelle: Anwalt-Suchservive)

RECHT

Abrechnung von Betriebskosten nach Abflussprinzip

Vermieter dürfen auch solche Betriebskosten in ihre Abrechnung mit aufnehmen, die nicht im Abrechnungsjahr verbraucht wurden.
Damit hat der Bundesgerichtshof den langen Streit darüber beendet, ob der Vermieter nur die Kosten der tatsächlich innerhalb des Abrechnungszeitraumes vom Mieter verbrauchten Energiemengen berücksichtigen oder aber die häufig nicht mit dem Abrechnungszeitraum identischen Abrechnungen der Energieversorgungsunternehmen der Betriebskostenabrechnung unverändert zugrunde legen darf.
Die zuerst genannte Auffassung führte zu einem erheblichen Mehraufwand für den Vermieter. Dieser musste den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Energieversorgers auf die einzelnen Abrechnungsjahre verteilen. Die Karlsruher Richter haben sich auf die Seite der Vermieter gestellt und es für zulässig erachtet, dass im entschiedenen Fall der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung mit dem Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2004 eine Wasserabrechnung eingestellt hat, die sich auf einen Abrechnungszeitraum 2003/2004 bezieht.

Praxistipp

Die Entscheidung betraf den Fall eines seit Jahren mit demselben Mieter bestehenden Mietverhältnisses. Im Urteil wurde jedoch schon angesprochen, dass es bei einem Mieterwechsel ausnahmsweise bei einer Pflicht des Vermieters zur Anpassung der Abrechnung des Energieversorgers an den Zeitraum der Betriebskostenabrechnung bleiben kann.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07 - www.bundesgerichtshof.de

Mieter muss Anschluss an Kabelfernsehen dulden

BGH - Pressemitteilung vom 20.07.05 - Miet- und WEG-Recht

Ein vom Vermieter beabsichtigter Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz stellt auch im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) weiterhin eine Verbesserung der Mietsache dar.

Die dafür erforderlichen Arbeiten sind deshalb vom Mieter zu dulden, der Mieter kann die Zustimmung nicht mit der Begründung verweigern, dass seit Einführung des Digitalfernsehens der Fernsehempfang hier in gleicher Qualität, jedoch preiswerter mit einer Set-Top-Box möglich sei.

Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliegt, ist objektiv, das heißt nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters zu bestimmen; entscheidend ist, ob der Maßnahme nach der Verkehrsanschauung eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet werden wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der die Maßnahme nicht durchgeführt worden ist. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass der Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtigt, nicht darauf beschränkt ist, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben. Ein Vermieter darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Eine nicht gegen den Willen des Mieters durchsetzbare "Luxusmodernisierung“ liegt bei einem Kabelanschluss jedenfalls nicht vor.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht der Vorinstanz, dass die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten des Breitbandkabelnetzes gegenüber dem terrestrischen Digitalfernsehen nicht von einer ins Gewicht fallenden Anzahl von Mietern nachgefragt würden, nicht gefolgt.

Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt sind nach dem gegenwärtigen Entwicklungsstand über das Breitbandkabelnetz im Gegensatz zum Digitalfernsehen zusätzlich etwa 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität zu empfangen. Hinzu kommen zu den 34 analogen Fernsehprogrammen des Kabelnetzes, denen 27 Fernsehprogramme des Digitalfernsehens gegenüberstehen, etwa 60 weitere über das Kabelnetz mit Hilfe eines Decoders digital zu empfangende in- und ausländische Fernsehprogramme sowie die zukünftige Möglichkeit interaktiver Mediennutzung. Insoweit hat das Berufungsgericht insbesondere nicht berücksichtigt, dass zu den 60 digitalen Zusatzprogrammen des Kabelnetzes zahlreiche ausländische Fernsehprogramme gehören. Angesichts des Ausländeranteils der Berliner Bevölkerung und der darauf beruhenden Nachfrage nach ausländischen Fernsehprogrammen, die auch in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten über die Aufstellung von Parabolantennen zum Empfang ausländischer Fernsehprogramme zum Ausdruck kommt, hat der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu teilen vermocht, dass der Anschluss an das Breitbandkabelnetz, das ausländische Programme in erheblicher Anzahl zur Verfügung stellt und insoweit die zusätzliche Aufstellung von Parabolantennen entbehrlich macht, gegenüber dem Digitalfernsehen, das diese Möglichkeit zur Zeit nicht bietet, nicht von wesentlichem Vorteil sei.

Umfang der Duldungspflicht:

Da somit der beabsichtigte Anschluss der Wohnanlage an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz nach dem gegenwärtigen Stand der technischen Entwicklung als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache anzusehen ist, erstreckt sich die grundsätzlich bestehende Duldungspflicht des Mieters nicht nur auf die Arbeiten, die für den Anschluss der gemieteten Wohnung an das Breitbandkabelnetz erforderlich sind, sondern ebenso auf die Verlegung der Kabel durch die Wohnung in die darüberliegende Wohnung, um deren Anschluss an das Breitbandkabelnetz zu ermöglichen.

BGH - Urteil vom 20.07.05 (VIII ZR 253/04)

Protokollvorschriften für Wohnungseigentümerbeschlüsse beachten

Sieht die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Eintragung in ein Protokollbuch erforderlich ist, so genügt es nicht, wenn die Beschlüsse durchnummeriert in einem Ordner abgelegt werden. Auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts Köln weist Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse alle Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften hin.

Im vorliegenden Fall waren die Protokolle in sich geheftet und genietet, durchnummeriert sowie mit Seitenzahlen versehen und mit einem vorgehefteten Inhaltsverzeichnis lediglich in einem Ordner aufbewahrt worden. Die gesetzliche Regelung sieht zwar eine schriftliche Erfassung, die auch aufzubewahren ist, vor. Über die Art der Verwahrung fehlt allerdings eine gesetzliche Bestimmung. Wenn jedoch über diese gesetzlich vorgesehene Niederschrift die Eigentümer in der Teilungserklärung als zusätzliche Erfordernis die Eintragung in ein Protokollbuch vorsehen, so zeigt dies, dass damit ganz bewusst die Form der schriftlichen Dokumentation in einem „Buch" gewollt ist. Die Form der Dokumentierung, wie sie jedoch von der Verwaltung praktiziert wurde, genüge nicht den von der Teilungserklärung verlangten Anforderungen der Eintragung des Beschlusses in ein Protokollbuch, entschieden die Richter (OLG Köln, Az. 16 Wx 220/05).

(Quelle: Quelle Bausparkasse)

Muss Müllabfuhr Mülltonne immer an Grundstückseingang abholen?

Wer zahlt, der hat Anspruch auf einen gewissen Service. Das gilt im gesamten Geschäftsleben und selbstverständlich auch für die Müllabfuhr. Private oder kommunale Anbieter der Abfallentsorgung müssen allerdings nicht allen Wünschen ihrer Kunden entgegen kommen. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann es durchaus sein, dass der Bürger gewisse Mühen in Kauf nehmen muss, um seinen Hausmüll loszuwerden.
(Oberverwaltungsgericht Saarlouis, Aktenzeichen 3 Q 55/05)

Der Fall:

Es war beim besten Willen nichts zu machen. Der Zufahrtsweg zum Grundstück eines Immobilienbesitzers war für die Müllautos einfach zu eng. Der lediglich 2,80 Meter breite Asphaltstreifen reichte nicht aus, um die Abfalltonnen mit den Spezialfahrzeugen − wie eigentlich vorgesehen − am Grundstückseingang abzuholen. Der betroffene Bürger vertrat die Meinung, das sei nicht sein Problem. Dann müsse eben der Fahrweg von der Gemeinde für die Müll-Lastwagen eigens verbreitert werden oder das Entsorgungsunternehmen solle bei ihm mit leichteren Fahrzeugen erscheinen, die auch einen schmaleren Weg passieren können. Auf beide Vorschläge wollten die Dienstleister nicht eingehen, das sei viel zu kompliziert und zu teuer. Sie forderten den Kunden auf, die Tonnen selbst zur nächstgelegenen größeren Straße zu transportieren.

Das Urteil:

"Verursacht die besondere Lage des Grundstücks einen zusätzlichen Aufwand für die Abholung der dort anfallenden Abfälle, so ist dies grundsätzlich der Sphäre der überlassungspflichtigen Besitzer zuzurechnen", entschieden die Richter des Oberverwaltungsgerichts Saarbrücken in schönstem Juristendeutsch. Das bedeutet: Es kann durchaus sein, dass in bestimmten Situationen eine sonst nicht übliche Bringpflicht des Grundstücksbesitzers entsteht. Darum musste er im konkreten Fall jeweils rund 400 Meter bis zur nächsten "Haltestelle" der Müllabfuhr selbst überbrücken.

(Quelle: LBS)

Vermieter kann der Katzenhaltung widersprechen

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Tierhaltung in der Wohnung untersagt ist, muss sich der Mieter auch daran halten. Selbst dann, wenn anderen Mietern im Haus sogar die Hundehaltung erlaubt wurde, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern.

Dies geht nach Angaben des Immobilienportals Immowelt aus einem Urteil des Landgerichts Krefeld hervor (Aktenzeichen: 2 S 46/06). Im verhandelten Fall wollte der Mieter einer Wohnung die Erlaubnis zur Haltung zweier Katzen erzwingen. Seine Begründung: Der Vermieter habe zwei anderen Mietern in der Vergangenheit bereits die Hundehaltung erlaubt. Deshalb gelte gleiches Recht für alle. Doch die Richter des Landgerichts sahen das nach Angaben des Immobilienportals Immowelt anders: Laut Vertrag liege die Erlaubnis im Ermessen des Vermieters. Er könne deshalb prinzipiell selbst entscheiden, ob er Mietern die Tierhaltung erlaube oder nicht. Außerdem sei der Fall der beiden Hundehalter-Mieter anders gelagert: Diese hätten ihre Tiere bereits vor Abschluss des Mietvertrags besessen.

Quelle: www.immowelt.de

WEG kann kein Haustierverbot erteilen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf kein generelles Haustierhaltungsverbot beschließen. Das hat das Oberlandesgericht Saarbrücken beschlossen.

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Ehepaar, dessen Wohnung im obersten Stock gelegen war, einen Hund der Rasse Dobermann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte vor Anschaffung des Hundes per Mehrheitsbeschluss eine Hausordnung verabschiedet, in der es unter Ziffer 4 den Wohnungseigentümern und Mietern des Hauses verboten wird, Haustiere zu halten.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken führte aus, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des generellen Haustierhaltungsverbot nichtig sei. Die Nichtigkeit ergebe sich aus § 134 BGB i.V.m. § 13 Abs. 1 WEG. Nach § 13 Abs. 1 WEG könne jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstünden, mit seinen im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren.

Der zulässige Gebrauch finde seine Grenzen gemäß § 14 Nr. 1 WEG erst dort, wo die anderen Miteigentümer in ihrer Nutzung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum mehr als in unvermeidlichem Umfang beeinträchtigt werden. Der Wohnungseigentümer sei danach verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen lediglich in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse.

Zu den herkömmlichen soziokulturellen Vorstellungen im Geltungsbereich des WEG gehöre die Haustierhaltung jedenfalls dann, wenn mit ihr keinerlei Nachteile für die anderen Wohnungseigentümer verbunden sei. Damit gehöre sie zum Wesensgehalt des Sondereigentums, das auch unter dem die Auslegung der zivilrechtlichen Vorschriften beeinflussenden Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG stehe. Sie gehöre ferner zu der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit, weshalb ein absolutes Verbot jeglicher Haustierhaltung durch Wohnungseigentümer ausgeschlossen sei.

Ein generelles Tierhaltungsverbot sei vor diesem Hintergrund zugleich unverhältnismäßig, weil es auch Tiere umfasse, von denen keinerlei Beeinträchtigung oder Gefährdungen zu befürchten seien, weil sie den Bereich des Sondereigentums schon nicht verlassen und von ihnen weder Geräusch- noch Geruchsbelästigungen ausgehen können (Zierfische, Kanarienvögel, Schildkröten). Ein solches Verbot sei auch deshalb unverhältnismäßig, weil andere Mittel der Hausordnung zur Verfügung stünden, um Belästigungen jedenfalls zu mindern, beispielsweise eine art- oder zahlenmäßige Einschränkung der Haustierhaltung. Ein unterschiedsloses Verbot sei daher materiell rechtswidrig (§134 BGB, §§ 13 Abs. 1, 15 Abs. 2 WEG) und damit nichtig.

Oberlandesgericht Saarbrücken; Beschluss vom 02.10.2006, [Aktenzeichen: 5 W 154/06 - 51]

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Kosten für Instandsetzung von Fensterscheiben und -rahmen

Bestimmt eine Teilungserklärung, dass die Wohnungseigentümer die Kosten der Instandsetzung der Fensterscheiben ihrer Wohnung selbst zu tragen haben, bedeutet dies nicht zwingend, dass sie auch für den Ersatz des gesamten Fensters einschließlich Fensterrahmen und Zarge verpflichtet sind. Vielmehr fallen diese Bestandteile in der Regel unter das Gemeinschaftseigentum mit der Folge, dass die anfallenden Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen sind.

Urteil des OLG Düsseldorf, 3 Wx 377/02

Hausbesitzer Zeitung Heft 22/2003, Seite 11

gefunden bei www.benkelberg.de

(c) 2003 Benkelberg

Wohnungseigentumsrecht: Verwalternachweis für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht kostenlos!

Wie zuvor schon das AG Bremen (wir berichteten darüber im Newsletter 2007/22) haben nun auch das AG Neuss und das AG Hannover bestätigt, dass dem Verwalter, der einem Wohnungseigentümer den Nachweis über haushaltsnahe Dienstleistungen im Sinne des § 35a EStG erbringt, für diese zusätzliche Leistung ein Sonderhonorar zusteht. Dies deshalb, weil für den Verwalter ein erheblicher Verwaltungsaufwand entsteht, "um aus dem jetzt abgelaufenen Jahr 2006 die entsprechenden Kontoumsatzbelege und Rechnungen zusammenzustellen", so das Amtsgericht.

Hinweis

Die Entscheidungen des Amtsgerichts Neuss und der Abteilung 73 des Amtsgerichts Hannover gehen davon aus, dass der Verwalter auf Anfrage eines Wohnungseigentümers verpflichtet ist, die fragliche Bescheinigung zu erstellen, allerdings gegen Sondervergütung. Das AG Bremen (Beschluss vom 3. Juni 2007, 111a II 89/07 = WuM 2007, 474 f.) hatte hierzu richtigerweise entschieden, dass keine solche Verwalterpflicht existiert und dass insbesondere auch ein Anwendungsschreiben des Bundesministerium für Finanzen hier nicht zur Vermehrung der Verwalterpflichten in Bezug auf das ordnungsgemäße Erstellen einer Jahresabrechnung führen könne. Dieser Argumentation hat sich jüngst die Abteilung 71 des Amtsgerichts Hannover angeschlossen.

Hat sich der Verwalter bereits verpflichtet, einen solchen Nachweis zu erbringen oder will er dies unter Dienstleistungsgesichtspunkten, muss er dem nachkommen. Sinnvollerweise und von der Rechtsprechung bestätigt wird er diese Verpflichtung aber nur gegen eine Sondervergütung eingehen. Hier werden 10,00 bis 25,00 EUR je Bescheinigung und Jahr für angemessen angesehen.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Neuss, Beschluss vom 29. Juni 2007, 74 II 106/07, NZM 2007, 736; AG Hannover, Beschlüsse vom 29. Juni 2007, 73 II 382/07 und 2. Oktober 2007, 71 II 499/07, beide nicht veröffentlicht

Schlüsselverlust bei Schließanlage

Verliert ein Mieter den Hausschlüssel, droht ihm unter Umständen die Kostenübernahme für eine komplette Auswechslung der Schließanlage. Dabei müssen Vermieter allerdings die Rechtsprechung im Auge behalten. Dazu zwei entsprechende Urteile.

So ist eine Formularklausel im Mietvertrag, die besagt, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, bei Verlust eines Schlüssels die Schließanlage auszuwechseln, unwirksam. Die Richter vom Landgericht Berlin entschieden hier, ein Vermieter könne die Kosten für die ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine Gefahr des Missbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels fortbesteht (Az. 64 S 551/99).

In einem anderen Fall hatte der Mieter die Schlüssel verloren und konnte diese beim Auszug nicht an den Vermieter zurückgeben. Der Vermieter legte daraufhin dem Mieter einen Kostenvoranschlag für eine neue Schließanlage vor und verlangte die Erstattung des Betrages. Das genügt nicht, argumentierte der Richter vom Amtsgericht Rheinbach. Der Mieter muss nur zahlen, wenn die Anlage tatsächlich erneuert wurde (Az. 3 C 199/04).

(Quelle: Quelle Bausparkasse)

Verwaltungsbeirat darf en bloc gewählt werden

Gegen eine Blockabstimmung über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bestehen keine Bedenken, wenn die Einzelabstimmung von keinem Wohnungseigentümer verlangt wird.

KG, Beschluss v. 29.03.2004, 24 W 194/02 in NZM 2005, 107

Geschossdecken einer Tiefgarage sind Gemeinschaftseigentum

Geschossdecken einer Tiefgarage sind zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums. Dazu rechnet insbesondere auch die aus Brandschutzgründen erforderliche Betonüberdeckung über der Bewehrung.*)

OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 - 34 Wx 75/07

Wann muss Wohnungseigentümergemeinschaft Leuchtreklame dulden?

Immer wieder ist in Wohnungseigentumsanlagen die Mischung von Wohnraum und gewerblich genutzten Räumen anzutreffen. Ein besonders kritischer Streitpunkt: In wie weit müssen Miteigentümer Leuchtreklame an der Fassade hinnehmen und wann ist die Grenze des Zumutbaren überschritten? Jörg Hofmann von der Quelle Bausparkasse weist diesbezüglich auf eine wichtige Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln hin.

Die Sachlage: Im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage befanden sich Geschäftsräume. Der Mieter des Ladenlokals installierte nun unter einem Fenster einer im ersten Stock gelegenen Wohnung eine beleuchtete Reklametafel. Der Eigentümer der Wohnung fühlte sich durch die Lichteinwirkungen gestört und verlangte, die Leuchtreklame wieder zu entfernen.

Das OLG Köln entschied: Die Anbringung beleuchteter Reklametafeln an der Außenfassade einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar eine bauliche Veränderung im Sinne des Paragraf 22 Absatz 2 WEG dar. Diese ist jedoch von den Miteigentümern zu dulden, wenn die Leuchtreklame der ortsüblichen Werbung für Gewerbetreibende entspricht und "kein merklicher Lichteinfall oder eine Beschränkung der Aussicht der übrigen Eigentümer" damit verbunden ist. Verboten dürfte sie nur dann werden, wenn andere Eigentümer über ein zumutbares Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Oberlandesgericht Köln, Az. 16 Wx 11/06).

(Quelle: Quelle Bausparkasse)

Abberufung des Verwalters wegen verspäteter Jahresabrechnungen

Ein Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund verlangen, wenn dieser Jahresabrechnungen für zwei aufeinander folgende Abrechnungsperioden nicht vorlegt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Vergangenheit eine Vertragsverlängerung um fünf Jahre gebilligt hat, obwohl der Hausverwalter auch zu diesem Zeitpunkt bereits mit zwei Jahresabrechnungen in Verzug war.

Beschluss des OLG Düsseldorf vom 17.04.2002, 3 Wx 8/02

NJW Heft 24/2002, Seite VIII

gefunden bei www.benkelberg.de

(c) 2003 Benkelberg

Hausverwalter als Vertreter des Eigentümers

Der Hausverwalter kann auch ohne seine Beauftragung durch den Eigentümer offenzulegen für diesen Verbindlichkeiten begründen, z.B. Handwerker für die Sanierung beauftragen. Vertragspartner ist dann der Eigentümer.

Begründet wird dies damit, dass jedem Unternehmer klar sein müsste, dass der Hausverwalter kein Interesse an der Bauleistung im eigenen Namen habe und diese dem Eigentümer zugute kommen soll.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Vertretungsmacht für den Verwalter entbehrlich ist. Es kann durchaus zu Schwierigkeiten kommen, wenn nicht ausdrücklich erklärt wird, dass er im Namen und für Rechnung des Eigentümers handelt.

BGH VII ZR 12/03

Quelle: anwalt24.de

Beschluss / Urteil des Monats

Kabelanschlusskosten sind im WEG-Bereich nach Miteigentumsanteilen abzurechnen

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst.

BGH, Beschluss vom 27.09.2007 - V ZB 83/07

AKTUELLES

Muss dem Eigentümerversammlungsprotokoll, welches an die Eigentümer verschickt wird, die Einladung, Tagesordnung und Anwesenheitsliste beigefügt sein oder genügt einfach nur die Kopie des Versammlungsprotokolls?

Zunächst ist festzuhalten, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Eigentümer nicht vorschreibt. Allerdings ist ein solcher Versand heute Standard und in aller Regel auch Bestandteil der Leistungsbeschreibung im Verwaltervertrag.

Dem Protokoll bzw. der Kopie des Versammlungsprotokolls sind weder die Einladung, noch die Tagesordnung und auch nicht die Anwesenheitsliste beizufügen.

Die Einladung mit der Tagesordnung hat ohnehin jeder Wohnungseigentümer bereits erhalten. Es ist jedoch zweckmäßig, in das Protokoll die Formulierung der Tagesordnungspunkte nochmals mit aufzunehmen, da ansonsten das Protokoll ohne Herbeiziehen der Einladung schlecht lesbar ist.

§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG regelt die Formalien einer Niederschrift der WEG-Versammlung nur sehr unvollständig. Es ist weder vorgeschrieben, dass die Niederschrift die Teilnehmer der Versammlung einzeln aufführt noch dass eine Anwesenheitsliste beigefügt werden muss.

Keinesfalls müssen solche Unterlagen den in Kopie versandten Protokollen beigefügt werden. Allerdings ist interessierten Wohnungseigentümern Einsicht in die Original-Anwesenheitsliste zu gewähren.

Quelle: ISTA

Spruch des Monats

"Lieber ein Verwalter der sich mal irrt, als ein Eigentümer der immer Recht hat……."

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.  

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Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann
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