Aktuelles...
Video zum Deutschen Immobilien Kongress vom 5.-6.5.2011 in Berlin
Kongress
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Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Dies wird durch ein am heutigen Mittwoch veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. März 2012 deutlich (Az. V ZR 147/11).
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| Az_V_ZR_147_11.pdf |
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Wenn sich ein Eigentümer bei der Teilungserklärung für ein Grundstück vorbehält, nachträglich Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu begründen, müssen diese Rechte dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20. Januar 2012 entschieden. (Az. V ZR 125/11)Ein teilender Eigentümer darf zwar grundsätzlich Sondernutzungsrechte für bestimmte Flächen einräumen. Dazu muss er aber auch genau festlegen, auf welche Flächen sich diese Rechte beziehen, z.B. anhand eines Lageplans.
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| Az_V_ZR_125_11.pdf |
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• Studien zur Energieeffizienz müssen veröffentlicht werden
• Angemessene Fristen für Stellungnahmen notwendig
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil klargestellt, dass Miteigentümern an einem Hausgrundstück untereinander kein so genannter nachbarrechtlicher Ausgleichanspruch zusteht (Az. V ZR 137/11). Die Kläger, denen ebenso wie dem Beklagten der Bruchteil eines Hauses in Form einer Wohnung gehört, wollten Schadenersatz, weil Wasser durch die Decke gelaufen war. Grundlage dieses Anspruchs sollte § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB sein, der jedoch nur dann greift, wenn eine "Grenzüberschreitung" von Eigentum zu Eigentum vorliegt. Das, so der BGH in der Entscheidung vom 10. Februar 2012, sei bei Bruchteilseigentum gerade nicht gegeben. Denn rechtlich handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum, aufgeteilt in lediglich ideelle Anteile. Infrage kam vorliegend jedoch eine Haftung nach den allgemeinen Regelungen (§§ 280 Abs.1, 823 Abs. 1 BGB), sodass die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen wurde.
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Bundeskanzlerin Angela Merkel hat am Rande der Internationalen Handwerksmesse in München die Bundesländer aufgefordert, ihren Widerstand gegen die steuerliche Begünstigung von energieeffizienter Sanierung aufzugeben. Sie bezeichnete die aktuelle Situation als einen "sehr unschönen Zustand". "Wir brauchen die steuerliche Erleichterung unbedingt", erklärte die Kanzlerin und betonte darüber hinaus, dass kein Landeshaushalt dadurch Schaden nehme, da die Mehreinnahmen aus der Mehrwertsteuer die Lasten übersteigen würden. Das Gesetz hängt im Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat. Die Länder verlangen für die Steuerausfälle eine Kompensation vom Bund.
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"Mit den hohen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 an die Energieeffizienz von Wohngebäuden ist die Grenze des Leistbaren erreicht ", erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spit-zenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW Bundes-verbandes, zu den aktuellen Medienberichten über ein Papier des Bundesum-weltministeriums, welches neue Vorschriften für die Dämmung von Häusern beinhaltet soll. "Solche Papiere sollten immer im Dialog mit den betroffenen Branchen erstellt werden und nicht an den anderen beteiligten Ministerien und der Immobilienbranche vorbei mit unrealistischen Forderungen das Licht der Welt erblicken", mahnte Gedaschko.
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Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.
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Schon gewusst, dass Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümerge-meinschaften, die mit einer hausinternen Satelliten-/DVB-T-Antennenanlage Fernseh- und Hörfunksignale empfangen und an die einzelnen Wohneinheiten weitersenden, laut Urheberrechtsgesetz verpflichtet sind, Lizenzentgelte an die Urheber zu zahlen? Darauf weisen aktuell die bundesweit führenden Ver-walterverbände BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter und Dach-verband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hin. Denn rechtlich besteht hierbei ein Anspruch auf Lizenzentgelte, soweit eine Kabelweitersendung an mehrere Wohnungen vorliegt. Eine Ausnahme von der Lizenzpflicht besteht nur, wenn im Einzelfall eine besondere persönliche Verbundenheit, wie zum Beispiel ein familiär nachbarschaftliches Verhältnis zwischen dem Eigentümer und den Bewohnern, nachgewiesen werden kann. Im Interesse ihrer Mitglie-der haben die beiden Verbände daher einen Rahmenvertrag mit der VG Media geschlossen.
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Vermittlungsausschuss tagt am Mittwoch zur steuerlichen Förderung energetischer Sanierung
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Wie aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Frak-tion Bündnis90/Die Grünen hervorgeht, stehen für die KfW-Gebäudesanierungsprogramme in 2012 statt der angekündigten 1,5 Milliarden Euro nur noch 900 Millionen Euro zur Verfügung. "Die Energiewende implodiert noch bevor sie überhaupt begonnen hat, wenn es nicht gelingt, die verbindlich zugesagten Mittel auf andere Weise zu sichern", mahnte Axel Gedaschko, Vor-sitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW Bundesverbandes, und forderte ein Engagement der Bundesregierung, ihr Wort zu halten.
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Bundesregierung muss bei Ausfall Haushaltsmittel für die CO2-Gebäudesanierung bereitstellen
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• Gutachten des Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung
auf dem Jahresempfang der BSI in Berlin vorgestellt
• Ausnahmetatbestände wie Eigenheimersterwerb oder Unterneh-mensfusionen
von der Grunderwerbsteuer befreien
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• Klimaschutz und Demografie prägende Themen 2012
• Unterstützung für die Mietrechtsnovelle
• Wohnraumförderung muss weitergehen
"Die Umsetzung der Energiewende der Bundesregierung, der demografische Wandel, die bevorstehende Änderung des Mietrechts sowie die Zu-kunft der sozialen Wohnraumförderung werden die bestimmenden Themen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Jahr 2012 sein", erklärte Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) sowie Präsident des GdW Bundesverbandes auf dem Jahresempfang der Spitzenvereinigung am 18. Januar. Die BSI hat zum Jahresauftakt ein Positionspa-pier mit ihren politischen Positionen veröffentlicht. "Gerade auch im Themenbereich Steuern und Finanzierung müssen richtige Weichenstellungen vorgenommen wer-den, damit die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft weiterhin wie bisher ein stabili-sierender Faktor der deutschen Volkswirtschaft bleibt", so Gedaschko.
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Mieter muss Erwerber keine zweite Kaution zahlen
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Wer eine Immobilie kauft, kann vom Mieter grundsätzlich keine Kautionszahlung verlangen, wenn dieser bereits dem Voreigentümer eine Kaution geleistet hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem nun veröffentlichten Urteil vom 7. Dezember 2011 klargestellt (Az. VIII ZR 206/10). Im verhandelten Fall hat der BGH den Wohnungsmieter wegen treuwidrigen Verhaltens aber dennoch zur Zahlung einer Kaution an den Erwerber verurteilt. Nachdem der Mieter sich der Übertragung seiner Kaution auf den Käufer verweigert hatte, zahlte ihm die Hausverwaltung die Kaution aus. Der Mieter kündigte zunächst an, dem Erwerber eine Kaution zahlen zu wollen, weigerte sich dann aber doch. In der Weigerung die Kaution zu übertragen, sieht der BGH einen Verstoß gegen Treu und Glauben. Die daraufhin erfolgte Auszahlung der Kaution sei auch nicht als Verzicht des Vermieters zu werten.
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Im Rahmen des Konjunkturpakets I hat der Bund für das Programm Altersgerecht Umbauen in den Jahren 2009 bis 2011 Haushaltsmittel für die Zinsverbilligung von Darlehen und für Investitionszuschüsse bereit gestellt. Das Programm war bis Ende 2011 befristet. Für 2012 stehen im Bundeshaushalt keine Haushaltsmittel zur Verfügung.
Wir freuen uns daher, Ihnen mitteilen zu können, dass die KfW das Programm Altersgerecht
Umbauen ab 01.01.2012 in der Darlehensvariante als Eigenprogramm fortführen wird. Das
Programm wird künftig aus KfW-Mitteln im Zins verbilligt und mit einem attraktiven Zinssatz
ausgestattet. Dennoch wird die KfW die bisherige Verbilligungsleistung des Bundes lediglich
teilweise kompensieren können. Zur Sicherung der Zinskonditionen des auslaufenden Bundesprogramms sind Darlehensanträge im Original bis zum 16.12.2011 (einschließlich) bei der KfW einzureichen.
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Archiv
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• Kabinettsbeschluss zum Energiekonzept berücksichtigt wichtigste Forderungen der Immobilienwirtschaft.
• Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ermöglicht Gebäudesanierung.
• Aufstockung des CO2-Sanierungsprogramms ist positives Signal.
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Die Auswirkungen des geplanten Energiekonzepts der Bundesregierung auf die Immobilienwirtschaft spielten in der heutigen Parlamentsdebatte um den Haushalt des Bundesministeriums Verkehr, Bau, Stadtentwicklung keine Rolle.
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• Ziel der Bundesregierung, in 40 Jahren einen nahezu vollständig klimaneutralen Gebäudebestand zu haben, ist nicht realistisch
• Anreize und geplante finanzielle Ausstattung reichen nicht aus
• Kosten-Nutzen-Relation wird nicht berücksichtigt
• Verpflichtung zu unwirtschaftlichen Maßnahmen werfen eigentumsrechtliche Fragen auf
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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Umzugskostenpauschale beschließen. Diese darf aber nicht unangemessen hoch sein und zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen.
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Knapp ein Jahr nach Unterzeichnung des Koalitionsvertrags von CDU/CSU und FDP hat die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) eine immobilienwirtschaftliche Zwischenbilanz gezogen.
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Eine Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einer gemischt genutzten Liegenschaft ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten für den gewerblich genutzten Teil nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat.
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| Az._VIII_ZR_45_10.pdf |
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| Urteile: Blumenkästen und Balkonpflanzen |
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Dürfen Pflanzen auf den Fenstersims gestellt werden und die Balkonkästen außen am Balkon hängen? "Solange sie innen hängen, gehört es zum ganz normalen Nutzungsrecht des Mieters", sagt Gunnar Horst Daum, Rechtsprofessor an der FOM in Frankfurt. Sind Befestigungen nötig, ist der Vermieter vorher zu befragen. Beim Auszug sind "Bauverletzungen" zu beseitigen, so das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az: 7S62 5/89). Auch gegen außen hängende Pflanzen hat ein Vermieter wenig in der Hand, so ein Urteil des Landgerichts Hamburg (Az: 316 S 79/04). Anders ist es, wenn der Vermieter Teil einer Eigentümergemeinschaft ist und diese außen hängende Pflanzen am Haus abgelehnt hat, (Landgericht Düsseldorf, (Az 24 S 203/01).
Hamburger Abendblatt
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Für die Zuschussvariante des Programms Energieeffizient Sanieren bedeutet dies, dass die Förderung von Einzelmaßnahmen zum 31.08.2010 eingestellt wird. In der Kreditvariante werden ebenfalls zum 31.08.2010 die Einzelmaßnahmen eingestellt.
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Leitsatz des BGH - Urteils:
Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
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| Az._V_ZR193_09.pdf |
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| Telefonkonferenz ist kein Ersatz für die Eigentümerversammlung |
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Besitzer von Eigentumswohnungen dürfen die gesetzlich vorgesehene Eigentümer-versammlung nicht durch eine Telefonkonferenz ersetzen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts (AG) Königstein kann die Eigentümergemeinschaft in der Telefonkonferenz keine rechtlich wirksamen Beschlüsse fassen.
Das Gericht stellte laut Infodienst Recht und Steuern der LBS fest, dass eine Klage gegen die Beschlüsse einer nur telefonisch durchgeführten Eigentümer-konferenz begründet war. Das Wohneigentumsgesetz WEG schreibe vor, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer in einer Versammlung gefasst würden. Nach dem Wohneigentumsgesetz kann die Eigentümergemeinschaft einer Immobilie zwar auch ohne Versammlung Beschlüsse fassen. Dann müssen aber alle Eigentümer schriftlich ihre Zustimmung zum Beschluss erklären.
AG Königstein, Az.: 27 C 955/07
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Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden.
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| V_ZR_202_09.pdf |
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Die Sozialbehörden müssen unter bestimmten Voraussetzungen für einen Wohnungseigentumer die Instandhaltungsrücklage übernehmen. Dies hat am 23.07.2009 das Landessozialgericht Rheinland-Pfalz entschieden (Az. L 5 AS 111/09).
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Jeder Eigentümer darf seine Wohnung vermieten. Egal, ob sie Teil eines größeren Komplexes ist oder nicht. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt.
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| Az_V_ZR_72_09.pdf |
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Eigentlich eine gute Zeit für Investitionen: Die Zinsen sind niedrig wie nie und die öffentliche Förderung ist besser als ihr Ruf. So gibt es seit dem 1. Juli 2010 im Förderangebot der KfW für energieeffizientes Bauen und Sanieren neue zukunftsweisende Energiestandards: das KfW-Effizienzhaus 70 und 55 in der Sanierung und das KfW-Effizienzhaus 55 und 40 im Neubau. Ebenfalls neu: Ergänzend zum zinsgünstigen Förderkredit gewährt die KfW ab sofort auch in der Neubauförderung Tilgungszuschüsse, und zwar bis zu zehn Prozent der zugesagten Darlehenssumme. Damit können energiebewusste Bauherren bis zu 5.000 Euro sparen; und geschäftstüchtige Architekten Aufträge mobilisieren.
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| Aktuelle_Foerderstandards_der_KfW_Bank_Juli_2010.pdf |
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| BGH-Entscheidung: Schadenersatz wegen Baumangel wird neu berechnet |
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 22.07.2010 neue Grundsätze für die Berechnung eines Schadenersatzanspruchs wegen eines Baumangels aufgestellt. Er hat entschieden, dass die Umsatzsteuer auf voraussichtliche Aufwendungen zur Mängelbeseitigung nicht als Schadenersatz verlangt werden kann, wenn die Mängel tatsächlich noch nicht beseitigt worden sind (Az. VII ZR 176/09). Die Karlsruher Richter begründeten dies mit der gesetzlichen Regelung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB, der zwar im Werkvertragsrecht nicht anwendbar sei, aber als Wertungsmaßstab herangezogen werden könne. Wolle der Auftraggeber vor einer Mängelbeseitigung den Bruttobetrag, so müsse er den auch die Umsatzsteuer umfassenden Vorschussanspruch geltend machen - und diesen dann aber zur Mängelbeseitigung verwenden.
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| Az._VII_ZR_176_09.pdf |
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| BGH-Entscheidung: Vermieter haftet bei eigenmächtiger Wohnungsräumung |
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 14.07.2010 entschieden, dass der Vermieter bei einer so genannten "kalten" Räumung verschuldensunabhängig zum Schadenersatz verpflichtet ist. Im verhandelten Fall war der Mieter ortsabwesend und von Verwandten als vermisst gemeldet. Nach zwei Monaten Mietzahlungsrückstand kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, einen Monat später öffnete sie die Wohnung. Die Einrichtung und sonstigen Sachen entsorgte sie oder lagerte sie bei sich ein. Der Mieter verlangt nun Schadenersatz für abhanden gekommene, beschädigte oder verschmutzte Gegenstände - zu Recht, wie die Karlsruher Richter befanden (VIII ZR 45/09). Die Räumung ohne gerichtlichen Titel sei eine unerlaubte Selbsthilfe, in deren Folge der Vermieter für dabei eingetretenen Schaden hafte. Das gelte insbesondere für die eigenmächtige Entsorgung von Gegenständen, die die bestehende Obhutspflicht des Vermieters verletze.
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ZPO § 116 Satz 1 Nr. 2
Will die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden; diese Rechtsverfolgung liegt jedenfalls dann im allgemeinen Interesse, wenn weder die Gemeinschaft noch sämtliche Mitglieder die Kosten aufbringen können.
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| Az._V_ZB_26_10.pdf |
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Düsseldorf/Berlin (DAV). Ein außen angebrachtes Klimagerät ist auf Kosten des Eigentümers zu entfernen, wenn dies die Eigentümergemeinschaft beschließt. Das gilt vor allem dann, wenn das Gerät durch nicht unerhebliche Betriebsgeräusche die Nachtruhe der Nachbarn stört.
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung auch dann fristgerecht erheben muss, wenn er die inhaltlich gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Abrechnungen geltend gemacht hat.
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| BSI legt Positionspapier für eine Mietrechtsänderung vor am 11.5.2010 |
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Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) hat heute in Berlin ein Positionspapier mit Vorschlägen für eine Novelle des Mietrechts vorgelegt. Im Fokus steht dabei die ausgewogene Lastenverteilung auf Vermieter und Mieter bei klima- und umweltfreundlichen Modernisierungen. „Es geht darum, energetische Sanierung im Mietrecht leichter zu machen. Es muss für einen Eigentümer möglich sein, dass er ein Haus energetisch saniert, ohne dass dies den Anspruch des Mieters begründet, die Miete zu mindern. Wir brauchen hier ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern, um gemeinsam den Klimaschutz im Gebäudebereich voranzubringen“, sagte der BSI-Vorsitzende Walter Rasch, bei der Präsentation der Mietrechtsvorschläge.
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| Stellungnahme_BSI_Mietrecht_07_05_2010.pdf |
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Mit praxisbezogenem Fachprogramm und renommierten Gästen aus Politik, Wirtschaft und Wissenschaft lädt der BFW Immobilien Kongress am 6. und 7. Mai 2010 in das Maritim proArte Hotel in Berlin. Die Begrüßung der Gäste zur Eröffnung des Kongresses nimmt Patrick Döring, wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, vor. Der BFW Immobilien Kongress, der gemeinsam vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. und dem BFW Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. ausgerichtet wird, zählt mit über 500 erwarteten Teilnehmern für die Immobilienbranche zu den bedeutenden Veranstaltungen. Für den Abendempfang haben sich Hans-Joachim Otto, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, sowie Jan Mücke, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, angekündigt.
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| BFW_Kongress_Programm_2010.pdf |
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Eine Kreditklemme könnte den Aufschwung in der Immobilienwirtschaft schon im Keim ersticken“, erklärte Walter Rasch, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI), heute in Berlin. Problematisch schätzt die BSI neben der nationalen Bankenabgabe insbesondere die geplante europäische Harmonisierung der Bankenrichtlinie ein: „Diese Maßnahmen sind kontraproduktiv."
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| BGH am 24.3.2010: Preisgebundener Wohnraum: Mieterhöhung bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen zulässig |
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Vermieter von Sozialwohnungen dürfen die Miete zum Ausgleich erhöhen, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist. (Az. VIII ZR 177/09)
Der BGH hatte über den Fall eines Mieters zu entscheiden, der von einer Wohnungsbaugenossenschaft eine Wohnung mietete. Es handelte sich um öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnraum. Die Vermieterin teilte dem Mieter Anfang 2008 mit, dass die in dem Mietvertrag enthaltene Klausel über die seitens des Mieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Sie bot dem Mieter an, die unwirksame Klausel durch eine nachträgliche Vereinbarung zu ersetzen. Dies lehnte der Mieter ab. Daraufhin erhöhte die Vermieterin die Miete.
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"Der Anteil erneuerbarer Energien ist auch ohne ordnungsrechtliche Vorgaben für den Immobilienbestand in 2009 bedeutend angestiegen", kommentierte Walter Rasch, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) die Ergebnisse einer Studie des Bundesverbandes Erneuerbare Energien (BEE). 2009 erreichten die erneuerbaren Energien danach 10,6 Prozent des Endenergieverbrauches (2008: 9,5 Prozent). Das entspreche im Vergleich zum Vorjahr einem Plus von 10,8 Milliarden Kilowattstunden.
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