Unsicherheit bei Mietminderung wegen Corona-Schließung
Laut Landgericht München dürfen Mieter von gewerblichen Immobilien ihre Miete mindern, wenn sie ihren Laden aufgrund behördlicher Corona-Anordnungen schließen müssen oder nur eingeschränkt betreiben können. Die Corona-bedingten Schließungen stellten einen Mietmangel dar, der je nach Beeinträchtigung aufgrund der Schließung eine unterschiedliche „Staffelung“ der Mietminderung bewirke. So wurden 80 Prozent Mietminderung für April 2020 für angemessen erklärt, während es für den Juni 2020 „nur“ 15 Prozent Mietminderung waren.
Vermietern drohen beträchtliche Einbußen
„Dieses Urteil stellt ein großes Risiko für die Vermieter von gewerblichen Immobilien dar, da sie sich nun einerseits vermehrt auf Mietzahlungen ihrer Mieter unter Vorbehalt einstellen müssen und es andererseits vielleicht sogar rückwirkend Forderungen nach Mietminderungen für die Zeit des ersten Lockdowns geben wird“, so Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. „Die Ausgaben des Vermieters bleiben in der Regel jedoch gleich, egal ob es zu Pandemie-bedingten Schließungen kommt oder nicht. Dem Vermieter fehlen bei einer Mietminderung also dringend benötigte Einnahmen.“
Behördliche Ladenschließung kein Mietmangel
Das Urteil des Landgerichts München stellte für die Immobilienwirtschaft eine Überraschung dar. In vergleichbaren Fällen fielen die Entscheidungen bislang zu Gunsten der Vermieter aus. So entschied das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 5. Oktober 2020, Az. 2-15 O 23/20), dass die behördliche Ladenschließung weder einen Mietmangel noch eine Störung der Geschäftsgrundlage darstelle. Auch das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 30. Juli 2020, Az. XII ZR 297/97) entschied, dass kein Mietmangel vorliege, solange die gemietete oder gepachtete Fläche grundsätzlich weiter uneingeschränkt genutzt werden könne.
Verhaltenskodex zur Vorbeugung von Rechtsstreitigkeiten
Aus diesen unterschiedlichen Urteilen heraus resultiert eine große Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter von gewerblichen Immobilien. Um dieser und langen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt der BVI den von ZIA und HDE gemeinsam verfassten Verhaltenskodex für Mieter und Vermieter, dessen Kernelement vor allem die offene und frühzeitige Kommunikation miteinander ist. Im Kodex wird das beiderseitige Interesse, Rechtsunsicherheiten einvernehmlich und außergerichtlich zu beseitigen, betont und ein fairer und partnerschaftlicher Umgang auf Augenhöhe für eine ausgewogene Lastenteilung angestrebt.