Zwischenstand
Verwalterentgeltstudie 2021
Im Wahlkampf überschlagen sich an vielen Stellen die Meldungen über „rasant steigende Mieten“ und der Wunsch, die Wohnkostenbelastung in Grenzen zu halten. Genauso verschieden wie die Datengrundlagen sind die Interpretationen der jeweils beteiligten Interessengruppen. Weit weniger breit ist aber die Datenbasis, wenn Kosten neben der Kaltmiete betrachtet werden. So sind die offiziellen Daten über kalte und warme Betriebskosten weit weniger verbreitet und auch Verwalterentgelte werden nur selten transparent erhoben. Bereits 2015 haben daher der BVI und der IVD Bundesverband eine Studie beim Center for Real Estate Studies (CRES) und der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg in Auftrag gegeben, die nun mit Unterstützung des aif und des Forschungsverbandes wiederholt wird.
Bereits die bisherige Version der Verwalterentgeltstudie lieferte eine objektive Datenbasis über Entgelte und deren Verteilung in der Miet- und WEG-Verwaltern. Zur derzeit noch laufenden Umfrage soll nunmehr ein Zwischenstand gegeben werden, bevor diese mit ihren Ergebnissen im Herbst offiziell vorgestellt wird.
WEG Regelsatz 2017 vs. 2020
Erste Erkenntnisse der im Herbst erscheinenden Daten lassen sich bereits aus obiger Tabelle ableiten. Hier wird ein Überblick über die gängigen WEG-Entgelte nicht nur mit Durchschnittswerten, sondern mit der nach Kategorien aufgeteilten Marktmitte gegeben. Die Tabelle von 2017 lässt sich so interpretieren, dass damals bei einer Wohnanlage mit bis zu zehn Einheiten die mittleren beiden Marktdrittel von 21,50 € netto je Einheit und Monat bis zu 30,81 € reichten. Auch die Mitte ist mit 25,58 € für jede Objektgrößenstaffel angegeben. Natürlich zeigten sich bereits bei der letzten Umfrage deutliche Unterschiede zwischen Ballungszentren und deren Umland, weswegen im Überblick Bandbreiten angegeben wurden, die in der Studie selbst genauer aufgeteilt wurden und auch 2021 noch weiter ausgeführt werden, sofern dies die Datengrundlage zulässt.
Der untere Teil gibt bereits einen ersten Eindruck, welche Richtung die Daten in der aktuellen Studie nehmen werden. Aufgrund einer noch geringen Datengrundlage wurde hier auf die jeweiligen Werte der oberen Tabellenhälfte die Inflationsrate der Zwischenzeit aufgeschlagen. Wer also bereits heute seine eigenen Verwaltersätze benchmarken möchte, findet in der unteren Tabellenhälfte erste Anhaltspunkte, die mit der neuen Studie im Herbst abgeglichen werden sollen. Auch für die Miet-/Zinshausverwaltung wird es eine Tabelle geben, die mit vergleichbarer Herangehensweise unten abgebildet ist.
Miet Regelsatz 2017 vs. 2020
Nicht überraschend wird in den Tabellen der Trend deutlich, dass mit größeren Einheitenzahlen je einzelnem Objekt eine Fixkostendegression standfinden kann. Denn manche Elemente im Aufwand eines Verwalters (insb. WEG) fallen nur einmalig je Objekt an und lassen sich einfacher bei großen Objekten auf die einzelne Einheit aufteilen. Umgekehrt kann aber genauso gefragt werden, wie hoch ein Mindestumsatz je Objekt ausfallen muss, damit eine Verwaltertätigkeit kostendeckend durchgeführt werden kann. Auf die Frage, ab welcher Mindestvergütung eine Wohnungseigentümergemeinschaft übernommen wird, ergaben sich folgende Antworten:
- WEG: 266,50 € netto pro Monat
- Gesamte Miet-/Zinshäuser 347,71 € netto pro Monat
Der zunehmende Regulierungsdruck könnte langfristig aber auch hier zu Anpassungen führen. Vergleichbare Studien haben in den letzten Jahren starke Konzentrationstrends nachgewiesen. Während der Anteil kleinerer Verwalter unter 400 Wohneinheiten um rund 10 Prozent abgenommen hat, nahmen größere Verwalter über 3.000 Wohneinheiten fast exakt um dieselbe Zahl zu.
Derzeit noch mit zu geringer Datengrundlage, aber hoffentlich im Herbst, soll in der aktuellen Studie auch weitere Erkenntnis über die Erhöhungsdynamik der teilnehmenden Verwalter entwickelt werden. Vergleichbare Studien zeigen, dass mehr als 9 von 10 Verwaltern bei der Vertragsverlängerung über Erhöhungen verhandeln, aber zwei von fünf Verwaltern haben Erhöhungsklauseln auch in laufende Verträge integriert. Sehr selten kommen bislang Indexvereinbarungen wie im Mietbereich zum Tragen.
Bereits heute lassen sich aufgrund der Datenbasis erste Rückschlüsse zum „normalen“ Leistungsprofil des Verwalters ziehen. Im Bereich der Mietverwaltung arbeiten viele der Teilnehmer der Umfrage mit einer monatlichen Pauschale. Allerdings ist bei einem Mieterwechsel das Paket der Bonitätsprüfung und des Mietvertragsabschlusses in rund 40 Prozent aller Fälle eine Sonderleistung neben laufenden Aktivitäten. Leicht höher fällt der Anteil der Mietverwalter aus, die im Falle der Begleitung bei Rechtsstreitigkeiten Sonderleistungen abrechnen. Über diese Sonderleistungen, die meist in Form von Stundensätzen erfolgen, soll die Umfrage im Herbst ebenso Auskunft geben können.
Auch für die WEG-Verwaltung werden ähnliche Analysen durchgeführt. Hier zeigt sich beispielsweise bereits jetzt der deutliche Trend, dass zustimmungspflichtige Verkäufe am Ende auch zu einer Abrechnung führen. Gerade für Verwalter mit Wachstumszielen könnten die Rückfragen zur Auslastung und Angebotsabgabe spannend sein. Bei der letzten Umfrage gab rund die Hälfte der Teilnehmer an, dass sie keine Angebote abgebe, wenn eine neue WEG um Übernahme von Dienstleistungen bat. Dies hatte häufig mit Objektgrößen und nicht idealen Kosten-Nutzen-Relationen zu tun. Hier könnten sich ggf. Dinge infolge des Digitalisierungstrends verändert haben.
Wenn Sie zur Gewinnung einer guten Datenbasis beitragen möchten, freuen wir uns über Ihre Teilnahme.