Der WEG-Kredit als Baustein der energetischen Sanierung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat zum 1. Januar 2024 wichtige Änderungen mit sich gebracht, die vor allem für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) relevant sind. Die Neuerungen haben direkte Auswirkungen auf die Anforderungen an Gebäude bei Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.

Für Bestandsgebäude gelten, wie für Neubauten auch, insbesondere bei energetischen Sanierungsmaßnahmen deutlich strengere Vorgaben. Dies bedeutet, dass die GdWE bei Sanierungen neben bestehenden gesetzlichen Bestimmungen verstärkt auch auf energetische Aspekte achten muss, um den Anforderungen zu genügen.

Bei der Sanierung und der Finanzierung wäre es zu kurz gegriffen, wenn sich GdWE und Verwaltung ausschließlich auf energetische Maßnahmen konzentrieren würden. Allgemein besteht in Deutschland ein sehr großer Sanierungsstau, den es aufzulösen gilt. Neben den energetischen Themen seien hier beispielhaft Strangsanierungen, Brandschutzertüchtigungen und Tiefgaragensanierungen erwähnt.

Finanzierungsbausteine im Überblick

Rücklagen

Sofern die GdWE über Rücklagen verfügt, werden diese entsprechend eingebunden und reduzieren den Fremdkapitalbedarf.

Sonderumlage

Eine weitere Möglichkeit ist, die Kosten durch Beschluss und Bildung einer Sonderumlage zu tragen. Die Kosten werden in der Regel auf Grundlage der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Jeder Eigentümer überweist seinen entsprechenden Anteil auf das Konto der GdWE, und die Maßnahme kann beauftragt und bezahlt werden. Daran scheitert die Umsetzung oft, da häufig nicht alle Eigentümer die teilweise enormen Sonderumlagen finanziell stemmen können. Es kommt zu Verzögerungen und damit an vielen Stellen zur Ausweitung von Schadensbildern oder zu deutlich höheren Kosten, da auch Material- und Personalkosten bei den ausführenden Unternehmen steigen.

Fördermittel

Eine weitere Option ist die Inanspruchnahme von Fördermitteln, die für energetische Sanierungen bereitgestellt werden. Diese Förderungen können je nach Art der Maßnahme und den individuellen Voraussetzungen der GdWE variieren. Dabei sollte auch auf unterschiedliche Möglichkeiten in den einzelnen Bundesländern geachtet werden. Es ist ratsam, sich früh über Förderprogramme zu informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Zugleich ist darauf zu achten, dass die Einzelförderungen jeweils am Ende der Maßnahme ausgezahlt werden. Dies sollte bei den Planungen berücksichtigt werden.

GdWE-Kredit

Eine weitere und seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. September 2015 (V ZR 244/14) häufig genutzte Finanzierungsmöglichkeit sind GdWE-Kredite. Dabei wird die GdWE und nicht der einzelne Eigentümer Kreditnehmer. Anders als bei privaten Krediten haben diese GdWE-Kredite mit in der Regel zehn Jahren eine deutlich geringere Laufzeit.

Auch Zwischenfinanzierungen von Fördermitteln sind möglich. Am Ende der Laufzeit ist der Kredit vollständig zurückgezahlt. Eine weitere Besonderheit ist, dass sie von der Bank ohne Sicherheiten, das heißt ohne Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, an die GdWE vergeben werden.

Eigentümer, die ihren Anteil an der beschlossenen Sonderumlage selbst erbringen wollen, können dies entsprechend tun und durch Zahlung ihres Anteils auf das GdWE-Konto von der Abwendungsbefugnis Gebrauch machen. Die Gesamtdarlehenssumme reduziert sich in diesem Fall entsprechend. Bei den Eigentümern, die ihren Anteil durch einen GdWE-Kredit ersetzen, erhöht sich das Hausgeld um die anteilige Kreditrate. Der GdWE-Kredit kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Überdies sind alle Eigentümer darüber aufzuklären, dass bei Ausfällen die Nachschusspflicht besteht. Die Haftungsfragen sind im § 9a WEG geregelt. Für Verwaltungen würde in einem solchen Fall der normale Mahnprozess beginnen. Wichtig erscheint an dieser Stelle der Hinweis, dass die Haftung grundsätzlich bei allen Ausfällen von Hausgeldern greift und nicht explizit, weil die GdWE ein Darlehen aufnimmt.

Fazit

In Zukunft werden sich Verwaltung und GdWE noch häufiger mit dem Thema Sanierung und Finanzierung beschäftigen müssen. Die Sanierungskosten werden künftig vermutlich noch höher liegen als heute. Insgesamt ist es für die Verwaltung und die GdWE entscheidend, sich früh mit den gesetzlichen Anforderungen und potenziellen erforderlichen Maßnahmen in der Liegenschaft auseinanderzusetzen, um einen umsetzbaren Maßnahmenplan sowie eine fundierte Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Durch eine rechtzeitige Planung, die Nutzung verfügbarer Fördermittel und die Einbindung möglicher GdWE-Kredite kann eine GdWE nicht nur die energetische Effizienz ihres Gebäudes verbessern und langfristig Kosten sparen, sondern das Objekt auch zukunftsfähig gestalten und damit den Wert steigern. Die Spezialisten der BfW – Bank für Wohnungswirtschaft AG stehen ihr dabei gerne zur Seite.