Wenn die Sicherheit auf dem Spiel steht – die GdWE in der Pflicht

Die Verkehrssicherungspflichten sind im Wohnungseigentum unerlässlich, um Unfälle und Schäden im gemeinschaftlichen Eigentum zu verhindern. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) von 2020 hat dabei die Rolle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und des Verwalters neu geregelt.

Rechtliche Grundlagen der Verkehrssicherungspflichten

Die Verkehrssicherungspflicht beruht auf § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Sie verpflichtet die GdWE, als juristische Person Gefahrenquellen im Gemeinschaftseigentum zu identifizieren und zu beseitigen, um Schäden an Bewohnern, Besuchern oder Dritten zu verhindern. Zu den zu sichernden Bereichen gehören unter anderem Treppenhäuser, Flure, Außenanlagen, Dächer, Fassaden und Aufzüge.

Rolle der GdWE bei der Verkehrssicherung

Die GdWE trägt die Verantwortung für die Verkehrssicherung im Gemeinschaftseigentum. Die folgenden Bereiche fallen typischerweise darunter:

• Treppenhäuser und Flure: Hier müssen defekte Beleuchtungen, lose Stufen und fehlende Handläufe vermieden werden, da sie eine erhebliche Sturzgefahr darstellen.
• Außenanlagen und Gehwege: Im Winter ist die Schneeräumung und Streupflicht zu beachten, um Glättestürze zu verhindern. Auch Laub und Schmutz müssen entfernt werden.
• Dächer und Fassaden: Sie müssen regelmäßig überprüft werden, um zu verhindern, dass lose Teile herunterfallen und Passanten gefährden.
• Bäume: Lassen Sie den Zustand der Bäume auf dem eigenen Grundstück in festen Abständen von Fachleuten untersuchen. Ein außerplanmäßiger Check nach einem Sturm ist zusätzlich ratsam.
• Aufzüge: Die Aufzugsanlagen müssen regelmäßig gewartet werden, um die Betriebssicherheit zu gewährleisten.
• Spielgeräte: Sandkasten, Schaukel und Wippe sind turnusmäßig auf einwandfreie Nutzbarkeit zu überprüfen, sodass sich spielende Kinder nicht verletzen.

Die GdWE kann die Pflichten entweder selbst erfüllen oder an Dienstleister delegieren, bleibt jedoch verantwortlich für deren korrekte Ausführung. Trotz der Auslagerung von Tätigkeiten bleibt die GdWE verpflichtet, die ordnungsgemäße Erfüllung der Arbeiten zu überwachen. Regelmäßige Kontrollen und eine sorgfältige Auswahl der Dienstleister sind daher notwendig, um das Haftungsrisiko zu minimieren. So sollten beispielsweise nur zertifizierte und geeignete Fachbetriebe beauftragt werden. Die beauftragten Dienstleister sollten regelmäßig und unaufgefordert ihren eigenen Versicherungsschutz nachweisen und belegen.

Aufgaben und Pflichten des Verwalters

Der Verwalter übernimmt im WEMoG eine zentrale Rolle bei der Umsetzung der Verkehrssicherungspflichten. Zu seinen Aufgaben gehört die regelmäßige Überprüfung des Gemeinschaftseigentums auf Mängel. Er muss selbstständig notwendige Maßnahmen veranlassen und Gefahrenquellen beseitigen. Dazu gehört auch die Beauftragung externer Dienstleister wie Winterdienste oder Reinigungsunternehmen.

Der Verwalter hat erweiterte Entscheidungsbefugnisse, wenn akute Gefahren bestehen. So kann er im Notfall Reparaturen veranlassen, ohne die Eigentümergemeinschaft vorher befragen zu müssen. Auch Vertragsabschlüsse zur Wartung können eigenverantwortlich erfolgen.

Haftung bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Kommt die GdWE ihren Pflichten nicht nach, haftet sie für die entstandenen Schäden. Dies betrifft sowohl Personenschäden durch Unfälle (zum Beispiel auf vereisten Wegen) als auch Sachschäden. Die Haftung wird in der Regel durch eine Haus-Haftpflichtversicherung abgedeckt, allerdings kann grobe Fahrlässigkeit wie das bewusste Ignorieren offensichtlicher Gefahren die Haftung verschärfen.

Auch der Verwalter kann haftbar gemacht werden, wenn er seine Pflichten vernachlässigt oder grob fahrlässig handelt. Beispielsweise, wenn er notwendige Maßnahmen unterlässt oder Dienstleister nicht ausreichend kontrolliert.

Maßnahmen zur Minimierung von Haftungsrisiken

Um Haftungsrisiken zu minimieren, sollten GdWE und Verwalter darüber hinaus gemeinsam dafür sorgen, dass:

• Regelmäßige Inspektionen durchgeführt werden, um Mängel frühzeitig zu erkennen.
• Qualifizierte Dienstleister für die Verkehrssicherung herangezogen werden.
• Dokumentation: Alle Wartungsarbeiten und Inspektionen sollten lückenlos dokumentiert werden, um im Schadensfall die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten nachweisen zu können.
• Ausreichender Versicherungsschutz: Eine bedarfsgerechte Haus-Haftpflichtversicherung der GdWE sollte stets in Kraft sein und regelmäßig überprüft werden.

Fazit

Die Verkehrssicherungspflichten der GdWE sind ein zentrales Element der Verwaltung von Gemeinschaftseigentum. Das WEMoG hat die Verantwortlichkeiten klarer geregelt, wobei die GdWE die Hauptverantwortung trägt und der Verwalter eine entscheidende Rolle bei der Ausführung der Pflichten spielt. Durch regelmäßige Kontrollen, professionelle Dienstleister und eine lückenlose Dokumentation können Haftungsrisiken reduziert werden.