Kündigungen von Wohnraummietverträgen – Teil 1

Die Kündigung von Mietverträgen ist auf den ersten Blick gar nicht so schwierig. Aus Mietersicht stimmt diese Aussage, da – ausgenommen Mietverträge mit Kündigungsausschlussfristen – der Mieter ja keinen Kündigungsgrund braucht, sondern in der Regel mit der gesetzlichen Kündigungsfrist den Vertrag beenden kann (§ 573c BGB).

Anders verhält es sich allerdings für den Vermieter, der für die Kündigung allein an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden ist. Die hier in der Praxis im Wesentlichen zu sehenden Gründe sind Zahlungsverzug, verhaltensbedingte Gründe und – in der Regel, aber nicht für die Verwalterpraxis von Bedeutung – die Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung.

Will nun ein Vermieter, vertreten durch eine Verwaltung, einen Mieter kündigen, so ergeben sich formell und inhaltlich Stolpersteine, die entweder als Flüchtigkeitsfehler oder aus Unkenntnis übersehen werden und später zu Problemen führen können. Einige dieser wiederkehrenden Probleme sollen nachstehende Ausführungen beleuchten.

Kündigung „in Vollmacht“ und „im Auftrag“

Aus Anschreiben von Verwaltungen wird manchmal nicht klar, aus welcher Rechtsstellung heraus sie Erklärungen abgeben. So verfassen Verwaltungen Kündigungen zuweilen im eigenen Namen, ohne dabei auf die Vertretungsstellung für den Vermieter hinzuweisen, zum Beispiel „Hiermit kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis.“. Bei solchen Schreiben wird dann jedoch übersehen, dass die Verwaltung nur die Stellvertreterin des Vermieters ist (§ 168 BGB) und damit eine Willenserklärung nur aus dieser Stellung heraus abgeben kann.

Auch wenn der BGH im Kontext mit einer Mieterhöhung, die eine Verwaltung im eigenen Namen gegenüber einem Mieter verlangte, entschied, dass „aus den äußeren Umständen zu schlussfolgern war, dass diese Erklärung in Vertretung des Vermieters abgegeben wurde“ (BGH, Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 231/13), sollte man sich nicht in Sicherheit wiegen. Denn die Kommentarliteratur und einige Instanzgerichte sehen das jedenfalls für Kündigungen ganz anders, da die Disposition über den Vertragsbestand eine ganz andere Qualität hat als die Betreuung eines laufenden Vertrags, sodass nicht automatisch von einer Kündigungsvollmacht der Verwaltung auszugehen ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 542 BGB Rd. 52; LG Wuppertal, Beschluss vom 4. August 2021 – 9 T 128/21).

Andere Verwalter sehen das Problem der Stellvertretung, kündigen jedoch mit der Erklärung „im Auftrag des Eigentümers“. Das bedeutet jedoch für den Juristen etwas anderes als eine Erklärung „in Vollmacht“. Während nämlich der „in Vertretung“ Handelnde in die Rolle des eigentlichen Berechtigten (hier den Vermieter) tritt, handelt der „im Auftrag“ agierende Verwalter nur als „Bote“ und gibt damit keine formwirksame Erklärung für den Vermieter ab (LG Wuppertal, Beschluss vom 4. August 2021 – 9 T 128/21; ebenso LG Berlin, Urteil vom 22. März 2011 – 65 S 363/10).

Gerade was die Form angeht, sollte sich jeder Verwalter verinnerlichen: In dem Augenblick, in dem ein Jurist ein Kündigungsschreiben überprüft, besteht die Gefahr, dass eine Kündigung allein an formellen Einwendungen scheitert.

Das einfachste Instrument, um Fehler zu vermeiden, liegt in Musterschreiben, auf die jeder Mitarbeiter einer Verwaltung zugreifen kann und die den Hinweis auf die Stellvertretung schon enthalten. Zudem sollte am Ende des Musterschreibens auf eine Anlage zu dem Schreiben hingewiesen werden, nämlich die „Originalvollmacht“, die immer einer Kündigung beigefügt sein sollte, um eine formelle Zurückweisung von Erklärungen (§ 174 Abs. 1 S. 1 BGB) zu vermeiden.

Zahlungsverzugskündigung und Forderungsberechnung

Inhaltlich zeigt sich öfter, dass die Mietaußenstände bei einer Zahlungsverzugskündigung nicht richtig berechnet werden. Da der Vermieter nur aus dem ihm nach dem Gesetz zugebilligten Gründen eine wirksame Kündigung erklären kann, ist es also wichtig zu wissen, wann welcher Zahlungsverzug für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB von Bedeutung ist.

Ausgangspunkt ist immer die geschuldete Warmmiete. Dabei scheint die Berechnung des kündigungsrelevanten Zahlungsaußenstandes für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags eigentlich einfach. Denn in § 543 BGB liest man, dass der Mieter für „zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein muss“ (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB), damit man fristlos kündigen kann. Wenn man dann in § 569 BGB liest, dass ein „nicht unerheblicher Teil“ bedeutet, dass dies die Miete ist, „die eine Monatsmiete übersteigt“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), so erschließt sich schnell, dass nach dem Gesetz der relevante Außenstand „eine komplette Monatswarmmiete + EUR 0,01“ ist.

Dumm nur, dass der Gesetzgeber einen solchen Zahlungsaußenstand nicht immer für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB als maßgeblich beachtet. Denn es gibt auch noch § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB. Danach darf dem Mieter – anders als in der Regelung zuvor – nur dann fristlos gekündigt werden, „wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“ (= zwei komplette Warmmieten). Wo ist also der Unterschied?

Nimmt man an, der Mieter schuldet insgesamt eine Warmmiete von 1.000,00 Euro, zahlt aber von Januar an Monat für Monat nur 750,00 Euro, so baut er über die Zeit einen Rückstand auf, der nach einigen Monaten eine Monatsmiete + EUR 0,01 übersteigt (im Schaubild nach Blank, NZM 2009, 113 ff., wäre dies der Mai).

Die „Zauberworte“ sind nun bei der Betrachtung des Außenstandes „zwei aufeinander folgende Termine“. Das ist ein Außenstand, der innerhalb des Betrachtungszeitraums von zwei Monaten angelaufen ist. Nur dann, wenn in einem solchen Zeitraum eine komplette Miete und die 0,01 Euro als Forderung des Vermieters entstanden, aber nicht ausgeglichen ist, wäre eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Baut jedoch der Mieter die Rückstände nur sukzessive auf, dann ist der Vermieter für den Ausspruch der fristlosen Kündigung gehalten, zuzuwarten, bis der Mieter mit Zahlungen im Rückstand ist, die die Summe von zwei Monatsmieten erreichen (im Schaubild wäre das der August).

Zahlungsverzugskündigung wegen einer erheblichen Pflichtverletzung

Blickt man auf Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, so zeigt sich ab und an in der Praxis, dass zwar die fristlose Kündigung gängig ist; aber so manche übersehen, dass dies nicht die einzige Kündigungsvariante ist, die man bei Zahlungsrückständen heranziehen kann, um das Mietverhältnis zu beenden.

Denn parallel zu einer fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB besteht auch das Recht zur Kündigung aus einem berechtigten Interesse gemäß § 573 BGB mit gesetzlicher Kündigungsfrist, das bei einem Zahlungsverzug dann einsetzt, wenn der Mieter mit einer Summe in den Rückstand gerät, die mehr als eine Monatsmiete ausmacht, und wenn der Rückstand mehr als einen Monat andauert. Ein solcher Verzug ist eine Pflichtverletzung der vertraglichen Obliegenheiten des Mieters (BGH, Urteil vom 13.Oktober 2021 – VIII ZR 91/20), die eigenständig, aber auch neben einer fristlosen Kündigung eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigen kann.

Das Gute für den Vermieter ist bei einer Kündigung nach § 573 BGB, dass der Mieter durch den Zahlungsausgleich seiner Schulden aus dieser Kündigung meistens nicht mehr herauskommt. Während der Mieter nämlich eine fristlose Kündigung in der Regel durch eine Zahlung auf die komplette Mietschuld unwirksam machen kann (sogenannte Schonfristzahlung = der Mieter muss alle offenen Mieten zahlen), steht die Kündigung wegen der erheblichen Pflichtverletzung nach § 573 BGB weiterhin im Raum, ohne dass sie durch eine spätere Zahlung des Mieters auch nur im Geringsten berührt wird (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 177/23).

Bei einer solchen Kündigung kommt es auch nicht darauf an, wie viele Termine es gebraucht hat, um die Summe zu erreichen. Wichtig ist nur, dass der Zahlungsrückstand für die Dauer von mehr als einem Monat vorliegt. Überschreitet also der Mieter zu einem Zahlungstermin die Grenze von einer Monatswarmmiete + EUR 0,01, muss der Vermieter noch einen Monat abwarten, bis die Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen werden darf (LG München I, Urteil vom 17. November 2021 – 14 S 9922/21; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 6. Juni 2023 – 2-11 S 13/23; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 573 Rd. 31). Zu den Mietschulden, die eine solche Kündigung rechtfertigen, zählen auch Nachzahlungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung, wobei es gerade bei solchen Ansprüchen wichtig ist, dass die Abrechnung, auf die sich die Forderung stützt, richtig ist (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 9. Juni 2023 – 2-11 S 13/23; BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2012 – VIII ZR 360/11).

Keine Kündigungsmöglichkeit besteht beim Außenstand bis zu einer Monatsmiete. Hier verweist der BGH den Vermieter allein auf die Zahlungsklage (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12).

Will man also den Mieter bei bestehendem Zahlungsverzug endgültig loswerden und es vermeiden, dass der Mieter durch eine Zahlung der Außenstände seinen Kopf aus der Schlinge zieht, so empfiehlt es sich – soweit möglich – dem Mieter nicht nur wegen des Zahlungsverzuges fristlos zu kündigen, sondern parallel dazu (hilfsweise), die Kündigung wegen einer erheblichen Pflichtverletzung nach § 573 BGB zum nächstzulässigen Zeitpunkt auszusprechen.

Vergisst man dann auch die nach dem Gesetz vorgeschriebene „Rechtsmittelbelehrung“ des Mieters in der Kündigung nicht (man kann den Text nach §§ 574 Abs. 1, 574b Abs. 1 BGB abschreiben und als eigene Erklärung formulieren), hat man in einem späteren Räumungsrechtstreit gute Karten.