Kündigungen von Wohnraummietverträgen: Das müssen Sie beachten – Teil 2

Anders als für den Mieter ist jede Kündigung des Vermieters zu begründen. Denn da der Vermieter ja nur die gesetzlichen Kündigungsgründe hat, muss in einer Kündigung dem Mieter klargemacht werden, warum die Kündigungserklärung erfolgt ist. Das gilt dann selbstredend auch für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Begründung der Zahlungsverzugskündigung als Sisyphusarbeit

Wenn es auch der BGH für einfache Fälle ausreichen lässt, nur die Forderungsgesamtsumme zu benennen, so erfordert dies aber dann doch, dass dem Mieter in der Kündigung der Zeitraum mitgeteilt wird, in dem die Schulden angelaufen sind (BGH, Beschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03). Wenn aber die Schuldenlage unübersichtlich ist, fordert die Rechtsprechung in Teilen die Erklärung zu den Schulden und die Angabe der Monate, zu denen die Forderung entstanden ist (LG Dortmund, Beschluss vom 5. Januar 2004 – 1 T 53/03; AG Hamburg-Altona, Urteil vom 1. September 2008 – 316 C 169/08).

Verworrene Zahlungssituationen sind indes nicht selten, zum Beispiel wenn ein Mieter die offene Miete durch unterschiedliche Zahlungen in unterschiedlicher Höhe, wahlweise im Monat mit gleich mehreren Zahlungen, dann wieder nicht und erst recht nicht mit Leistungsbestimmung bewirkt. Kommt dann noch eine Betriebskostenabrechnung dazwischen und gehen nicht gezahlte Betriebskostenvo-rauszahlungen nunmehr in der Abrechnung auf, wird es meist unübersichtlich. Dann wird man nicht umhinkommen, dem Mieter die Außenstände in der Kündigung einzeln Monat für Monat „vorzurechnen“, um der Pflicht der ausreichenden Kündigungsbegründung nachzukommen.

Diese zugegeben mitunter als Sisyphusarbeit zu bezeichnende Tätigkeit hat aber ein Gutes: Kommt es im Nachgang zur Kündigung zu einer Räumungsklage, so paart sich damit auch in der Regel eine Zahlungsklage. Und gerade mit Blick auf die Verzinsung der Forderungen ist es dann wichtig zu wissen, welche Summe man für welchen Monat als Rechtsgrund geltend macht.

Die Abmahnung

Nicht nur bei Zahlungsausfall mit Mieten steht ein Fehlverhalten des Mieters im Raum. So ist allgemein bekannt – wenngleich es in der Praxis wohl eher seltener zur Anwendung kommt –, dass einem Mieter wegen einer unpünktlichen Mietzahlung eine Abmahnung erteilt werden kann, um eine Kündigung vorzubereiten. Dabei ist es bei einer Kündigung wegen Zahlungsunpünktlichkeit erforderlich, dass der Vermieter die maßgeblichen und unpünktlichen Zahlungseingänge der vergangenen Monate bereits in der Abmahnung, wie auch – soweit der Mieter weiterhin unpünktlich zahlt – im Kündigungsschreiben aufführt, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. Die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung ist ein wirklich scharfes Schwert, kann doch – jedenfalls nach dem BGH (Urteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04) – bereits bei der ersten weiteren unpünktlichen Mietzahlung nach der Abmahnung gekündigt werden, und zwar fristlos wie auch nach § 573 BGB wegen der Pflichtverletzung.

Die Abmahnung selbst ist in § 543 Abs. 3 BGB bei Vertragsverletzungen des Mieters geregelt, die in vielen Fällen – aber nicht bei einer Zahlungsverzugskündigung (BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 115/08; BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 145/07) – bei pflichtwidrigem Verhalten Voraussetzung ist, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Eine Abmahnung ist neben der Frage des Zahlungsverzugs nur dann entbehrlich, wenn eine Frist oder eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Wann aber eine solche Ausnahme vorliegt, ist nicht immer leicht zu beurteilen. Im Zweifel gilt die Devise: Erst ein- oder zweimal abmahnen, bevor es zu einer Kündigung kommt. Dabei dann auch nicht vergessen, darauf hinzuweisen, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Kündigung droht.

Nun ist die richtige Abmahnung gar nicht so einfach zu erstellen. Denn in der Abmahnung muss konkret dargelegt werden, was beanstandet wird und was zukünftig zu unterlassen ist (BGH, Urteil vom 18. November 1999 – III ZR 168/98; LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2014 – 63 S 166/14). Nach der Rechtsprechung müssen dem Mieter die missbilligten Störungen so greifbar beschrieben werden, dass für ihn nachvollziehbar erkennbar ist, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansieht. Damit fordert eine Abmahnung eines vertragswidrigen Verhaltens also zwingend, dass der Abgemahnte genau weiß, was geschehen ist.

Woher soll aber der Verwalter nun wissen, was passiert ist? Schließlich wohnt in der Regel kein Verwaltungsmitarbeiter im betroffenen Objekt. Während bei der Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung nur die eigene Buchhaltung befragt werden muss, ist bei vielen verhaltensbedingten Störungen die Verwaltung auf die Zuarbeit der Bewohner zwingend angewiesen.

Aussagen wie „Es war schon wieder so laut und der Nachbar hat bis 1 Uhr gefeiert“, sind dabei genauso wenig hilfreich wie Aussagen „Der Nachbar hat mich beleidigt“ oder „Es kommt ständig Lärm aus der Wohnung“. Denn was war die „Beleidigung“? Was heißt „ständig Lärm“? Was war „so laut“?

Genaue Angaben erforderlich

Erforderlich sind also die genauen Angaben zur Art und Weise, die Umstände und die Auswirkung der Störung. Was war genau zu hören, wer hat was genau gesagt und wie wirkte es sich auf die übrigen Nutzer im Haus aus? Nur mit einer genauen Darstellung kann der Verwalter eine Abmahnung rechtssicher erstellen und bei einer Wiederholung abermals mit einer genauen Darstellung eine Kündigung in Vollmacht seines Kunden aussprechen.

An dieser Stelle kommt es in der Praxis zu vielen Fällen, in denen Verwaltungen mehr schlecht als recht Abmahnungen erstellen, die für eine spätere Kündigung oder gerichtliche Auseinandersetzung wenig hilfreich sind: Oft entwickelt sich ein Problem nur schleichend und ist bei Verwaltungen auch nicht das liebste Kind, was verständlich ist. Die Verwaltung mahnt den störenden Mieter zuerst so ab, dass die Worte der Mieter, die sich beschwert haben, übernommen werden – egal wie genau die Beschwerden vorgebracht wurden. Wenn dann die Angelegenheit durch weitere Beschwerden anderer Mieter eskaliert – zum Beispiel „Trotz unserer Beschwerde vor vier Monaten ist immer noch täglich entsetzlicher Lärm zu hören. Wenn das so weitergeht, mindern wir die Miete“ –, folgt entweder eine weitere, ebenso ungenaue Abmahnung wie zuvor – oder eine Kündigung, die die Verstöße nicht wirklich benennen kann.
Die Lösung: Bei ungenauer und schwammiger Störungsmeldung den Ball an die sich gestört fühlenden Mieter zurückspielen. Treffen also nichtssagende Beschwerden bei der Verwaltung ein, so bittet man die Beschwerdeführer, sich im Detail zu äußern, ganz genau mitzuteilen, was wann geschehen ist und bei vermeintlichen Beleidigungen um den genauen Wortlaut. Auch die Frage, ob denn die Beschwerdeführer als Zeugen zur Verfügung stünden, wäre zu stellen. Den Beschwerdeführern sollte dargelegt werden, dass die Verwaltung ohne eine detailreiche und genaue Beschreibung nicht helfen kann.

Das Ergebnis einer solchen Handhabung der Sache ist häufig überraschend: Es kommt oft nichts zurück. Wenn aber doch Details mitgeteilt werden, bleibt der Verwaltung nur die mühsame und ungeliebte Aufgabe, sich mit dem Störer in der gebotenen Detailarbeit auseinanderzusetzen.