Wie Wohnungseigentümergemeinschaften energetische Sanierungen finanzieren können

Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist ein zentrales Thema der aktuellen Klimaschutz- und Energie­politik. Während der Gesetzgeber diese Maßnahmen for­dert, stellt die praktische Umsetzung im Gemeinschafts­eigentum sowohl Verwaltungen als auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) oft vor große organisa­torische Herausforderungen und finanzielle Hürden.
 
Die Verwaltung hat in diesem Prozess eine zentrale und tragende Rolle, da sie die Maßnahmen plant, die Angebote einholt, die finanziellen Möglichkeiten der Gemeinschaft abwägt und letztlich die Eigentümer von der Notwendig­keit überzeugen muss. Für eine größtmögliche Akzeptanz und Unterstützung empfiehlt es sich, den Verwaltungsbei­rat früh einzubinden und die Finanzierungsmöglichkeiten gemeinsam abzuwägen.
 
Da die Erhaltungsrücklage vieler Gemeinschaften meist nicht ausreicht, um diese umfassenden energetischen Sa­nierungen zu finanzieren und eine Sonderumlage zu Liqui­ditätsengpässen bei einzelnen oder allen Eigentümern führen kann, bleibt häufig nur die Möglichkeit der Darle­hensaufnahme, um diese Maßnahmen zu realisieren.

Rechtslage und Beschlussfassung

Laut Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. September 2015 (V ZR 244/14) ist die Darlehensaufnahme durch die Ge­meinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich mög­lich. Die Darlehensaufnahme muss ordnungsgemäßer Ver­waltung entsprechen und erfordert einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss. Darin muss sich die Verwaltung zur Aufnahme des Kredits und zum Abschluss des Kreditver­trags im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigen lassen.
 
Der Beschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Til­gungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht Gegenstand der Erörterung in der Versammlung gewesen sein. Dies ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.
 
Gelegentlich wollen sich einzelne Eigentümer nicht an der Kreditaufnahme beteiligen und stattdessen eine Sonderumlage einbringen. In diesem Fall kann die Befreiung von den Finanzierungskosten im Innenverhältnis vereinbart werden. Dies sollte in den Beschluss über die Kreditaufnahme aufgenommen werden. Im Außenverhältnis ist ein Ausschluss aus dem Kreditvertrag jedoch nicht möglich, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Kredit aufnimmt und nach außen für deren Verbindlichkeiten haftet.

Besonderheiten der WEG-Finanzierung

Das Darlehen wird als Verbandsdarlehen ausgereicht. Es wird auf die Bonität der Gemeinschaft abgestellt und die Prüfung der einzelnen Eigentümer entfällt. Auch die Vereinbarung von Sicherheiten ist bei dieser Darlehensart eher unüblich und bei den meisten Banken auch nicht erforderlich.
 
Der Darlehensvertrag darf erst dann abgeschlossen werden, wenn die Maßnahme nebst Finanzierung beschlossen wurde und der Beschluss bestandskräftig ist. Sollte es zu einer wesentlichen Änderung der Maßnahme oder zu einem höheren Finanzierungsbedarf kommen, ist ein erneuter Beschluss erforderlich.
 
In Vorbereitung der Eigentümerversammlung holt die Verwaltung verschiedene Konditionsangebote ein, die dann Grundlage für die Beschlussfassung sind. Hier ist darauf zu achten, bis zu welchem Zeitpunkt sich die Bank an den angebotenen Zinssatz gebunden hält. Sollte die Aufnahme des Darlehens innerhalb dieser Frist nicht realistisch umsetzbar sein, empfiehlt es sich, zusätzlich einen Maximalzinssatz beschließen zu lassen, damit im Falle einer Zinserhöhung kein neuer Beschluss erforderlich wird.

Kombination mit Fördermitteln

Bei der Planung energetischer Maßnahmen sollte in jedem Fall eine Energieberatung eingebunden werden. Sie kann Auskunft zu den passenden Förderprogrammen geben und die Verwaltung in ihrer Arbeit unterstützen.
 
Grundsätzlich ist die Kombination von Fördermitteln mit klassischen Bankdarlehen möglich, wenn zum Beispiel Zuschüsse beantragt werden. Diese Zuschüsse werden im Normalfall jedoch erst nach Abschluss der Maßnahme ausgezahlt, was zu einer Finanzierungslücke in der Bauphase führen kann. Hier besteht die Möglichkeit, diese Lücke über eine kurzfristige Zwischenfinanzierung zu schließen oder bei Abschluss des langfristigen Darlehens eine entsprechend hohe Einmalsondertilgung zu vereinbaren, die dann nach Auszahlung des Zuschusses geleistet wird. Alternativ kann auch die gesamte Investitionssumme als Darlehen aufgenommen und der später ausgezahlte Zuschuss der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Es sollte früh der Kontakt zur Bank gesucht werden, um die passende Darlehensvariante abzustimmen.