Tierhaltung in der GdWE
In der Zeitschrift für Miet- und Raumrecht konstatiert unter dem Titel „Für Hund und Katz ist auch noch Platz?“ (ZMR 2025, 934–935) Alexandra Dietz, Richterin am Oberlandesgericht München, dass gerade in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Meinungen darüber, ob Sachverhalte rund um das Haustier einen Nachteil für Miteigentümer bedeuten, regelmäßig geteilt sind. Selten wird in Eigentümerversammlungen und vor Gericht so erbittert gestritten wie beim Thema Tierhaltung, wobei die Fälle sich nicht auf Hunde und Hähne beschränken, sondern auch ungewöhnlichere „Mitbewohner“ wie etwa das zwei Zentner schwere Hausschwein „Franzl“ oder Giftschlangen und Pfeilgiftfrösche die Justiz bereits beschäftigt haben. Dietz kommt zu den folgenden Ergebnissen:
1. Jeder Wohnungseigentümer ist in den Grenzen des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur Tierhaltung berechtigt, da diese zum sozialadäquaten Gebrauch einer Wohnung gehört und nach den herkömmlichen soziokulturellen Vorstellungen zu den Eigentumsrechten aus § 13 WEG zählt. Anders ist es bei einer übermäßigen Tierhaltung, die zu unzumutbaren Belästigungen anderer Wohnungseigentümer führt, oder mit dem Halten exotischer oder gefährlicher Tiere.
Nähere Regelung durch Beschluss möglich
2. Durch Vereinbarung oder Beschluss kann die Tierhaltung näher geregelt werden.
2.1. Ein generelles Verbot der Tierhaltung ist nur durch Vereinbarung zulässig. Wohnungseigentümer können so, ohne an die Grenzen bei Vereinbarungen des dispositiven § 13 Abs. 1 WEG gebunden zu sein, auch sozialadäquates Verhalten verbieten. Im Einzelfall kann die Durchsetzung des Verbots nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzulässig sein, etwa dann, wenn ein Wohnungseigentümer auf ein Tier aus gesundheitlichen Gründen angewiesen ist (zum Beispiel Blindenhund) oder es um Kleintiere wie Hamster oder Schildkröten geht, von denen keine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer ausgeht.
2.2. Ein Beschluss, der einen völligen Ausschluss der Tierhaltung vorsieht, entspricht hingegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
2.3. Wohnungseigentümer können auch die Grenzen der Tierhaltung durch Mehrheitsbeschluss konkretisieren (vgl. § 19 Abs. 1 WEG). Entsprechende (Gebrauchsregelungs-)Beschlüsse sind häufig Bestandteil der Hausordnung und müssen einen vernünftigen Kompromiss zwischen den gegensätzlichen Interessen von Tierhaltern und Nichttierhaltern schaffen. Maßgeblich sind etwa die örtlichen Verhältnisse der Anlage, die Zusammensetzung der Gemeinschaft, die Anzahl der Tiere einschließlich ihres Verhaltens gegenüber Dritten sowie das Freizeitverhalten der Wohnungseigentümer. Den Wohnungseigentümern steht hier ein Ermessensspielraum zu.
Ermessensspielraum nutzen
2.3.1. Möglich ist es, die Tierhaltung im Sinne eines „Verbots mit Erlaubnisvorbehalt“ von einem Genehmigungsbeschluss der Eigentümer oder der Zustimmung des Verwalters und/oder des Beirats abhängig zu machen.
2.3.2. Zulässig sind zahlenmäßige Beschränkungen, etwa die Beschränkung auf höchstens einen Hund oder eine Katze je Wohneinheit.
2.3.3. Zulässig sind Beschränkungen der Tierart, etwa das Untersagen der Haltung von Kampfhunden und Kampfhundmischlingen.
2.3.4. Das freie Umherlaufen von Hunden und Katzen auf dem Gemeinschaftsgelände kann mit einem Beschluss verboten werden; ebenso die Beförderung von Tieren im Aufzug oder die Nutzung der Gartenfläche als Hundetoilette. Dietz empfiehlt den Wohnungseigentümern, modulierende Regelungen zu beschließen, die die widerstreitenden Inte-ressen ausgleichen und den Beteiligten einen Orientierungsrahmen bieten.
Vorsicht beim Mietvertrag
In der Rechtsprechung wurde etwa geklärt: Die Hundehaltung verstößt gegen das Regelwerk der GdWE, wenn nach der Gemeinschaftsordnung der Verwalter berechtigt ist, eine Hausordnung aufzustellen, die für die Wohnungseigentümer bindend und zu beachten ist (so Landgericht München I, Urteil vom 11. Juli 2024, 36 S 3273/23 WEG, ZMR 2025, 1023–1025)
Auch wenn mit dem Mietvertrag Mietern nicht mehr Rechte gegenüber der GdWE oder den übrigen Wohnungseigentümern eingeräumt werden können, kann bei Störungen durch Tiere des Mieters als mittelbare Handlungsstörer der vermietende Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, vor allem wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er von der unerlaubten Tierhaltung erfahren hat.
In den Mietvertrag sollte gegebenenfalls die folgende Klausel aufgenommen werden (vgl. Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12. Juni 2019 – 531 C 19/19, IMR 2019, 315): „Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel usw.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“
BVI e. V.
bvi-verwalter.de