Update zum zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG)

Jemand, der am 1. Dezember 2020 Verwalter einer WEG war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern 
dieser WEG bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter. Es hat dann ein weiteres Jahr gedauert (1. Dezember 2020 bis 1. Dezember 2021), bis die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter am 16. Dezember 2021 in Kraft getreten ist. Im März 2022 wurde dann der Rahmenlehrplan mit Lernzielen der DIHK veröffentlicht (bit.ly/3eqpRkJ).

Was ist seit dem 16. Dezember 2021 passiert?

Sämtliche Institutionen, Bildungsträger und Branchenverbände haben seit Inkrafttreten der Verordnung alles getan, um den Verwaltern entsprechende Vorbereitungskurse oder Hilfen anzubieten, damit bis zum 1. Dezember 2022 eine erfolgreiche Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer abgelegt werden kann. Dabei sollte allerdings 
angemerkt werden, dass der Rahmenlehrplan mit Lernzielen die Vorbereitungen zwar erleichtert, aber viele Fragen nicht konkretisiert hat, sodass die meisten Prüfungsteilnehmer verunsichert sind.

Verschiebung um ein Jahr

Ende August 2022 verdichteten sich die Hinweise darauf, dass der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten 
Verwalters um ein Jahr verschoben wird: „[…] Es erscheine nicht möglich, alle Verwalter, die die Prüfung ablegen 
wollen, bis zum Stichtag zu prüfen. […] Eine Verschiebung um ein Jahr solle die Situation entzerren, so ein Sprecher des Ministeriums. Derzeit werde ein entsprechender Gesetzentwurf innerhalb der Bundesregierung abgestimmt; dieser sei Ländern und Verbänden zur Stellungnahme zugeleitet worden, teilte das BMJ mit.“

Quelle: bit.ly/3RjJfOC

Am 22. September 2022 beschloss dann der Deutsche Bundestag die Verschiebung. Das heißt, die Wohnungseigentümer können den Anspruch erst vom 1. Dezember 2023 an geltend machen. Das ändert aber lediglich den Zeitplan für die Vorbereitung und die Durchführung der Prüfung bei einer IHK. Weitere inhaltliche Änderungen gibt es nicht, obwohl es aus meiner Sicht in einigen Punkten Nachbesserungen bedarf.

Nachbesserungsbedarf

Der Verfasser nimmt die Verschiebung zum Anlass, auf die folgenden Probleme und gegebenenfalls weitere notwendige Änderungen hinzuweisen:

1. Bis heute gibt es keine Hinweise zum Ablauf der mündlichen Prüfung. Worauf müssen sich Bildungsträger, aber auch Prüfungsteilnehmer einstellen?

2. Zur Vorbereitung wäre es hilfreich, eine Musterprüfung (sowohl schriftlich als auch mündlich) zu veröffentlichen, gegebenenfalls integriert in den Rahmenlehrplan der DIHK.

3. Der derzeitige Rahmenlehrplan mit den angegebenen Lernzielen verunsichert die Branche. Es wäre hilfreich, wenn bestimmte Themen aussagekräftiger dargestellt würden.

Ein Beispiel: Im Lehrplan steht unter Punkt 4, Technik, 4.9: Dokumentation „Grundanforderungen an die Dokumentation nennen“. Wie soll man sich darauf vorbereiten? Was wird hier erwartet? Wie könnte eine Frage aussehen?

Eine Idee könnte auch sein, neben dem Rahmenlehrplan entsprechende Lernhefte pro Thema und Musterfragen 
herauszubringen (ähnlich wie beim Immobilienkaufmann und der Immobilienkauffrau).

4. In der Begründung Bundesrat-Drucksache 757/21, S. 11 zu § 2 Abs. 2 ZertVerwV steht: „Die Prüfung kann vor jeder Industrie- und Handelskammer in der Bundesrepublik Deutschland abgelegt werden, die eine solche Prüfung anbietet. Eine Beschränkung auf die Industrie- und 
Handelskammer, die für den Wohnsitz oder den Tätigkeitsbereich der Verwalterin oder des Verwalters zuständig ist, besteht nicht. Der zweite Halbsatz stellt klar, dass die Industrie- und Handelskammern nicht verpflichtet sind, Prüfungen nach § 26a WEG abzunehmen.“

Diese Vorschrift sollte nach der hier vertretenen Auffassung geändert werden, damit in Deutschland kein Flickenteppich und ein enormer Reise- und organisatorischer Aufwand entstehen. Dadurch, dass nicht jede IHK 
die Prüfung anbieten muss, ist es vermutlich auch zu dem Ressourcenproblem gekommen. Jede örtliche IHK muss die Prüfung anbieten, damit Ressourcen verteilt 
werden.

In der Begründung Bundesrat-Drucksache 757/21, S. 12 zu § 3 Abs. 2 ZertVerwV steht: „Der schriftliche Teil der Prüfung muss praxisbezogen sein.“ In der Praxis ist die Frage aufgetreten, was damit konkret gemeint ist. Theoretische Fragen sollten nach dem Sinn der Verordnung also nicht gestellt werden dürfen? Insoweit stellt sich dann die Frage, ob Multiple-Choice-Fragen das richtige Mittel für die schriftliche Prüfung sind.

5. Begründung Bundesrat-Drucksache 757/21, S. 14 zu § 8 ZertVerwV: „Juristische Personen und Personengesellschaften erhalten selbst kein Zertifikat. Um die Berechtigung, sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen zu dürfen, im Rechtsverkehr nachzuweisen, haben sie 
vielmehr auf die Zertifikate der bei ihnen beschäftigten Personen Bezug zu nehmen.“

Es muss eindeutig geregelt werden, wie juristische 
Personen (einschließlich Einzelunternehmen – Regelungslücke in Gesetz und Verordnung) den Nachweis der Zertifizierung im Außenverhältnis erbringen können, vor allem wenn der Anspruch geltend gemacht wird. Was ist mit Bezugnahme auf die Zertifikate der bei ihnen beschäftigten Personen gemeint? In der Praxis fordern Wohnungseigentümer (deutlich vor dem Stichtag) die 
Mitarbeiter der Verwaltungsunternehmen auf, ihre Zeugnisse als Nachweis vorzulegen. Hier könnte sich für den 
Arbeitgeber schon die Frage stellen: Was passiert, wenn Mitarbeiter nicht bereit sind, ihre personenbezogenen Daten offenzulegen?

Zusammenfassung

Dass der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten 
Verwalters vom 1. Dezember 2022 auf den 1. Dezember 2023 verschoben wird, ist zu begrüßen. Trotz dieser Verschiebung steht eines weiterhin fest: Eine gründliche Vorbereitung auf die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG ist unerlässlich; die diesbezüglichen Angebote sollten genutzt werden.