Das wird ja immer schöner …

Es gilt weiterhin, dass Klauseln, die die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter überwälzen, trotz der Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig bleiben. Derartige Klauseln, die von Nutzungsbeginn des Mieters an berechnete flexible Fristen vorsehen, die sich entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können, sind grundsätzlich wirksam. Dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB wird genügt, wenn in der Zusammenschau des flexiblen Fristenplans mit der zusätzlich vorgesehenen Verlängerung oder Verkürzung der Renovierungsfristen für den verständigen und redlichen durchschnittlichen Mieter hinreichend erkennbar ist, dass sich die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem objektiven, tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung bestimmt.

Wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergibt und die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abwälzt, kann der Mieter immer noch vom Vermieter bei deutlichem Verschlechterungszustand der Wohnung Schönheitsreparaturen verlangen. Der Mieter muss sich aber – in der Regel zur Hälfte – an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Die häufig anzutreffende Quotenabgeltungsklausel kann nun individuell vereinbart werden (BGH, Urteil vom 6. März 2024, VIII ZR 79/22); die Hürden dafür sind jedoch hoch. Die Klausel ist in jedem Fall unwirksam, wenn sie vom Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen. Allerdings berühren Renovierungsvereinbarungen zwischen dem alten und dem aktuellen Mieter das neue Mietverhältnis nicht so, als hätte der Vermieter dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben (BGH, Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 277/16, ZMR 2018, 994).

Außen und innen, Schadensersatzansprüche und ein Klassiker

Vorsicht ist geboten selbst bei wörtlicher Übernahme der Regelung in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV zur Definition der Schönheitsreparaturen. Selbst die wörtlich gleiche Formulierung führt nicht zwingend zur Wirksamkeit der entsprechenden Formularklausel. Das Amtsgericht Charlottenburg und das Amtsgericht Hamburg sind der Auffassung, der Klausel sei nicht hinreichend deutlich zu entnehmen, dass die Fenster nur von innen zu streichen seien, weil sich aus dieser Formulierung nicht eindeutig ergebe, dass sich „von innen“ hinter dem Wort „Außentüren“ auch auf die Fenster beziehe. Da bei kundenfeindlichster Auslegung nach § 305c Abs. 2 BGB Zweifel zulasten des Verwenders gehen, müsse hier davon ausgegangen werden, dass die Regelung unwirksam sei (AG Charlottenburg, Urteil vom 26. Oktober 2023, 210 C 176/23; AG Hamburg, Urteil vom 28. Juni 2023, 49 C 104/21, ZMR 2024, 138). Eine Formularklausel zu den Schönheitsreparaturen solle überdies auch klarstellen, dass Dekorationsschäden durch Rohrbrüche oder durch Verschulden des Vermieters nicht von der Überwälzung auf den Mieter erfasst werden.

Eine Entscheidung des BGH (Urteil vom 19. April 2023, VIII ZR 280/21) zu Schadensersatzansprüchen stellt auch für unterlassene Schönheitsreparaturen fest, dass Vermieter diese Ansprüche nach wie vor anhand eines Kostenvoranschlags („fiktiv“) bemessen können, da die anderweitige Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht nicht auf das Mietrecht übertragbar ist. Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist Bestandteil der Miete und kann daher auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden (BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017, VIII ZR 31/17). Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er muss dem Mieter zuvor nicht anbieten, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen (BGH, Urteil vom 20. September 2017, VIII ZR 250/16).

Zum Schluss noch ein Klassiker, der auch bei anderen Vorgaben zu Schönheitsreparaturen greift: Ist in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß lackieren darf, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010, VIII ZR 50/09).