Das Gebäudemodernisierungsgesetz – eine Wirtschaftlichkeitsanalyse

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist in weiten Teilen am 29. Juli 2026 in Kraft getreten; weitere Regelungen folgen schrittweise in den Jahren 2027, 2028 und 2030. Es löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – auch „Heizungsgesetz“ – ab. Gleichzeitig sind weitere Änderungen energierelevanter Gesetze vorgenommen worden, auch um die EU-Gebäuderichtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) umzusetzen.

Zentrale Inhalte im Überblick

• Das GModG wird als „technologieoffenen“ bezeichnet, da es den Weiterbetrieb und den Neueinbau von Heizungen mit fossilen Brennstoffen (Gas, Öl) ermöglicht.
• Die bisherige Notwendigkeit entfällt, bei neuen Heizungsanlagen im Bestand einen Mindestanteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien zu gewährleisten.
• Es besteht kein Verbot mehr für den Betrieb von Gas- und Ölheizungen und auch keine Beratungspflicht mehr bei deren Neueinbau.
• Die Verwendung fossiler Brennstoffe muss sukzessive klimafreundlicher werden; dies soll stufenweise über eine verbindliche Beimischung von Bioanteilen erreicht werden, die sogenannte Bio-Treppe.
• 2030 soll evaluiert werden, ob durch das GModG die Klimaschutzziele erreichbar sind.
• Von 2028 an wird bei neu eingebauten Heizungsanlagen mit fossilen Energieträgern durch eine Novellierung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) die CO2-Abgabe und zusätzlich das Gasnetzentgelt pauschal hälftig aufgeteilt, um Mieter zu schützen. Für Kleinvermieter (unter anderem maximal sechs Wohnungen) gibt es eine Härtefallregelung. Bei selbstversorgenden Mietern muss der Vermieter aktiv den Mieter über den Erstattungsanspruch informieren, damit nicht rückwirkend Erstattungsansprüche entstehen.
• Von 2029 an wird der Vermieter bei neu eingebauten Heizungen mit fossilen Energieträgern an den zusätzlichen Kosten für die Beimischung von Bioanteilen zur Hälfte beteiligt, allerdings nur für den vorgeschriebenen Anteil von maximal 30 Prozent des Brennstoffgesamtverbrauchs.
• 2036 soll evaluiert werden, wie das CO2KostAufG Mieter und Vermieter bei den Kosten belastet.

Bio-Treppe: Mindestanteile erneuerbarer Brennstoffe für neue Heizungen

Zentrale Erkenntnisse aus dem GModG

Das GModG einschließlich der weiteren und künftigen Änderungen der energetischen Gesetze führt zu den folgenden Erkenntnissen:

1. Technischer Fokus

Das GModG ist technologieoffener, da es für Bestandsanlagen kein Verbot von Heizungsanlagen mit fossilen Brennstoffen enthält und auch den Einbau neuer Heizungsanlagen mit Öl- oder Gasversorgung erlaubt.

2. Wirtschaftlicher Fokus

Der Neueinbau von Heizungsanlagen für Gas oder Öl wird die Kosten der Wärmeversorgung deutlich steigern und damit die Wohnkosten erheblich erhöhen, besonders durch die Zusatzkosten für die Beimischung von Bioanteilen gemäß Bio-Treppe.

Der Anteil der Vermieter an den Zusatzkosten durch die Bio-Treppe steigt stufenweise und erhöht sich zusätzlich durch die dann vorgeschriebene hälftige Teilung der CO2-Kosten. Die Heizkosten als Bestandteil der Betriebskosten sind nicht mehr voll umlagefähig, der Vermieteranteil reduziert die Rendite und wirkt sich damit negativ auf den (Verkaufs-)Wert einer Immobilie aus.

Gemäß VDI 2067 beträgt die Lebensdauer neuer Heizungsanlagen mit Brennwerttechnik rund 25 Jahre. Jedoch sind von 2045 an gemäß Klimaschutzgesetz (KSG) in Deutschland keine Gas- und Ölheizungen mehr zulässig, sodass sich deren Lebensdauer nicht ausschöpfen lässt. Spätestens 2045 sind also Neu- oder Ersatzinvestitionen für Heizungsanlagen mit 100 Prozent erneuerbaren Energien zwingend.

Mehrkosten durch die Bio-Treppe

Es liegen erste Schätzungen vor, die die Mehrkosten der Bio-Treppe hochrechnen.

• AK Energy Consulting rechnet für die nächsten zehn bis 15 Jahre mit einem Preisanstieg von 0,80 Euro je Liter bei Öl und 0,65 Euro je Kubikmeter bei Gas.
• Das Fraunhofer ISE rechnet in einer Kurzstudie vom Juni 2026 bei einem Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen und einem Lebenszyklus von 20 Jahren (Achtung: Frist ist 2045) mit Mehrkosten von 5.400 bis 10.500 Euro je Wohnung. Heizungsanlagen mit fossilen Brennstoffen sind dabei im Vergleich mit Wärmepumpen und Fernwärme die teuerste Variante.
• Das Institut der deutschen Wirtschaft hat im Juli 2026 in Modellrechnungen mit mehreren Szenarien die Kostenentwicklung für eine typische teilsanierte Altbauwohnung analysiert und kommt bei diesem Durchschnittsszenario zu einem alarmierenden Ergebnis: Die jährlichen Kosten verdoppeln sich fast von rund 1.080 Euro im Jahr 2026
  auf 1.952 Euro im Jahr 2040. Mit einem Anteil von über 70 Prozent entfällt der größte Teil des Kostenanstiegs auf die verpflichtende Beimischung klimafreundlicher Gase, weil Biomethan und Wasserstoff auf absehbare Zeit eine knappe Ressource bleiben.

Diese drei Kostenschätzungen zeigen unmissverständlich den signifikanten Anstieg der Wärmekosten bis zum Jahr 2045 und damit die Wohnkostenentwicklungen für Gebäude mit fossiler Wärmeversorgung.

Für Mieter erhöht sich die Gesamtmietbelastung erheblich. Für Vermieter erhöht sich durch die gesetzliche Beteiligung an den CO2-Kosten und den Netzentgelten sowie durch die Bio-Treppe der Anteil der nicht umlagefähigen Wärmekosten als Betriebskostenbestandteil. Damit verringern sich Mietrendite und Immobilienwert.

Kritisch ist anzumerken, dass der Vermieter unabhängig vom energetischen Gebäudezustand pauschal an den Kosten beteiligt wird. Das bremst den Anreiz für die weitere energetische Gebäudemodernisierung aus, zum Beispiel Dämmmaßnahmen.

Fazit

Das GModG vermittelt auf den ersten Eindruck einen größeren Entscheidungsspielraum, da Eigentümer Gas- und Ölheizungen weiterhin betreiben und neu einbauen dürfen. Diese Technologieoffenheit wird allerdings mit einer erheblichen Belastung durch steigende CO2-Kosten und die Zusatzkosten für die Bio-Treppe gekoppelt, die die Wärmekosten für die Bewohner bis 2045 mehr als verdoppeln können.

Die Evaluierung des GModG im Jahr 2030 gibt keine Planungssicherheit für Investitionsentscheidungen, nachdem das GEG als Vorgängergesetz gerade einmal sechs Jahre Geltung hatte. Die Immobilienwirtschaft braucht aber zwingend Planungssicherheit, da Investitionsentscheidungen über Wärmekonzepte in der Regel für 20 bis 25 Jahre gefällt werden.

Bedenklich ist weiterhin, dass das GModG keinen Verweis auf das Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) enthält, wonach Kommunen mit einer Ankündigungsfrist von zehn Jahren Gasnetze stilllegen können. Das erhöht zusätzlich die Unsicherheit für Investitionsentscheidungen. Die kommunalen Wärmepläne können hier Planungssicherheit für Wärmekonzepte geben.

Auf einen einfachen Nenner gebracht: Gas- oder Ölheizungen sind nach dem GModG technisch zulässig, aber wirtschaftlich mit stufenweise erheblich steigenden Zusatzkosten für Mieter und Eigentümer verbunden.

Empfehlungen

Investitionen in Wärmekonzepte sollten nicht zeitpunktbezogen auf die Anschaffungskosten kalkuliert werden, sondern zeitraumbezogen als Vollkostenrechnung unter Berücksichtigung der Lebensdauer der Wärmekonzepte einschließlich späterer Folgeinvestitionen und der laufenden Verbrauchskosten. Durch das GModG kommt zusätzlich noch die steigende Kostenbeteiligung der Vermieter an den Kosten für CO2 und die Bio-Treppe hinzu.

Die Klimaschutzziele, Nachhaltigkeit und die Erfüllung der ESG-Kriterien werden die Immobilienbrache bis 2045 beschäftigen. Neben ökologischen Aspekten der Dekarbonisierung und sozialen Aspekten wie angemessenen Wohnkostenbelastungen sind es vor allem ökonomische Aspekte, die das Handeln der Eigentümer und der Immobilienverwaltungen erfordern, um den Wert der Immobilie nachhaltig zu erhalten und zu entwickeln.