Warum das Finanzierungskonzept über den Erfolg der Sanierung mitentscheidet

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) haben Eigentümergemeinschaften wieder mehr Freiheit bei ihrer Entscheidung. Jedoch hält der Gesetzgeber weiterhin klar am langfristigen Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands fest und setzt so einen zeitlichen Rahmen.

Damit dürften energetische und bauliche Modernisierungen für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) weiter an Bedeutung gewinnen. Die entscheidende Frage lautet dabei häufig nicht mehr, ob investiert wird, sondern wann. Immobilienverwaltungen wird dann die Aufgabe zuteil, auszuloten, wie sich die meist kapitalintensiven Maßnahmen im Spannungsfeld einer heterogenen Eigentümerstruktur wirtschaftlich sinnvoll finanzieren lassen.

Aus Gesprächen mit Hausverwaltungen zeigt sich immer wieder: Die technische Lösung ist schneller gefunden als ein Finanzierungskonzept, das die unterschiedlichen Interessen der Eigner zusammenführt. Gerade größere Vorhaben erfordern viel Abstimmung.

Rücklagen bleiben die Basis

In der Praxis bewähren sich zunehmend hybride Finanzierungskonzepte, die verschiedene Instrumente kombinieren. Die Erhaltungsrücklage bildet weiterhin das Fundament jeder Finanzierung. Bei umfassenden energetischen Sanierungen reicht sie jedoch häufig nicht aus. Dann muss kombiniert werden. Welche Fördermittel könnten in Betracht kommen? Wie viele Eigentümer können ihren Anteil per Sonderumlage entrichten? Und welche Integrationsmöglichkeiten haben diese Finanzierungssäulen in einen zusätzlichen WEG-Kredit? Besteht die Möglichkeit zu Sondertilgungen bei nachträglichem Fördermitteleingang? Für die Hausverwaltungen zeigen sich hier schnell mehrere Wege, die allesamt eigene Zeitschienen verfolgen und miteinander kombiniert werden wollen.

Bei solchen Hybridlösungen ist die richtige Orchestrierung der verschiedenen Finanzierungsinstrumente elementar. Es lohnt sich, früh die Bank einzubinden, um etwaige Fallstricke zu umgehen. Gerade bei der Kommunikation der Darlehensaufnahme muss der Verwalter einige Dinge beachten: Habe ich die Beschlussfassung richtig aufgeteilt? Habe ich über die Haftungsrisiken aufgeklärt? Welche Pflichten bestehen bei der Einholung von Angeboten?

Die Finanzierung als Staffellauf

Eine Modernisierung gleicht deshalb einem Staffellauf. Entscheidend ist nicht der schnellste Start, sondern das Zusammenspiel aller Beteiligten. Ebenso wird der Grundstein für die Finanzierungssicherheit bereits in der Planungsphase gelegt.

Denn wenn Beschlüsse anfechtbar sind, weil essenzielle Schritte ausgelassen wurden, hilft auch die neu gewonnene Freiheit durch das in Kraft getretene GModG wenig.

Sich rechtzeitig eine finanzielle Gesamtstrategie zurechtzulegen, macht vieles einfacher und ermöglicht eine stringente und prozessuale Kommunikation mit den Entscheidungsträgern.

Mit einem frühen Gesamtbild lassen sich auch finanzielle Belastungen über die verschiedenen Finanzierungsinstrumente besser verteilen. Gemeinschaftsdarlehen gewinnen auch deshalb an Bedeutung, weil sie helfen, Investitionen generationengerecht über längere Zeiträume zu finanzieren und soziale Spannungen innerhalb der Gemeinschaft auszuhebeln, etwa indem die Darlehenssumme der Gemeinschaft durch Selbstzahler verringert werden kann. So erhalten weniger liquide Miteigentümer Zugang zu besseren Konditionen – besichert durch die solidarische Gemeinschaft. Gleichzeitig bleiben Selbstzahler bei planmäßiger Rückzahlung von den Kreditkosten unberührt. Das Haftungsrisiko für die Gemeinschaft ist marginal.

Gute Vorbereitung reduziert Spannungen

Aus der Erfahrung zeigt sich immer wieder, dass Eigentümerversammlungen schnell zu diplomatischen Balanceakten avancieren können. Ein gut strukturiertes Argumentarium erspart viel Ärger. Auch hier kann die Erfahrung spezialisierter Partner helfen. Denn die Herausforderungen für professionelle Hausverwaltungen sind heute weit vielfältiger als nur die Organisation von Eigentümerversammlungen. Sie jonglieren Fachplaner, Eigentümer, Förderstellen und finanzierende Banken.

Ist also in einer Gemeinschaft eine größere Sanierungsmaßnahme erforderlich, ist zu klären: Welche liquiden Mittel können aufgebracht werden – aus Rücklage oder durch Sonderumlage? Können Fördermittel beantragt werden? Falls beides die Maßnahme nicht deckt, ist der WEG-Kredit ein agiles Mittel, um die Finanzierungslücke zu kitten. Von diesem Punkt an sollte dann bereits der erste Kontakt zum Finanzierungspartner aufgenommen werden, um eine prozessual saubere Begleitung zu garantieren. Ein unverbindlicher Finanzierungsvorschlag lässt sich zudem schnell einholen und kann als erste Diskussionsgrundlage in einer Versammlung dienen.